萬為英

【摘 要】進(jìn)入20世紀(jì)90年代后，伴隨著現(xiàn)代化農(nóng)村明確的分工性合作，其社會化與市場化水平一直呈現(xiàn)出持續(xù)性升高的一種演變趨勢，以往固有的耕地經(jīng)營機(jī)制有著很多的不足之處，這些問題開始慢慢的展現(xiàn)出來，造成農(nóng)村耕地總體上經(jīng)濟(jì)效益急劇降低，造成這種現(xiàn)象發(fā)生的本質(zhì)性因素在于我國農(nóng)村土地要素市場未完全形成存在很大的關(guān)系，這對于耕地資源社會價(jià)值的體現(xiàn)起到了嚴(yán)重的阻礙作用。接下來，文章針對耕地資源的社會價(jià)值進(jìn)行探究。

【關(guān)鍵詞】耕地估價(jià)；問題；對策

一、耕地資源價(jià)值的現(xiàn)狀

1.耕地價(jià)值專業(yè)化程度較低

現(xiàn)行的職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)并不符合具體的規(guī)定，在人為因素的影響下存在對評估價(jià)值進(jìn)行私自操控的現(xiàn)象，整個(gè)行業(yè)的公信力非常低，監(jiān)管強(qiáng)度不足，評估價(jià)值執(zhí)行工作人員的執(zhí)業(yè)素質(zhì)及專業(yè)操守水平需要進(jìn)一步的提升。

2.耕地價(jià)值作為政府支農(nóng)投資的參考方式應(yīng)用不足

最近幾年，我國縱使增加了對“三農(nóng)”的扶助力度，譬如：加大對農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)強(qiáng)度、向農(nóng)業(yè)開發(fā)撥付一定的款項(xiàng)等等，可是，在對耕地收益價(jià)值評估的投入及注重程度上，以促使耕地價(jià)值評估在確定未來政府部門的投資方向及投資參考作用上并未得到顯著程度的展現(xiàn)。

3.耕地價(jià)值并未農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)

伴隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)逐漸向規(guī)?；?jīng)營轉(zhuǎn)變，其中，耕地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)速度越來越顯著，多種形式的農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包、租賃經(jīng)營等開始滲透到各個(gè)地區(qū)。可是，一些地區(qū)并未真正的落實(shí)耕地估價(jià)方面的工作，以造成耕地經(jīng)營權(quán)在流轉(zhuǎn)上欠缺科學(xué)合理性的計(jì)量，耕地流轉(zhuǎn)過程中在分配利益及相關(guān)補(bǔ)償方面并不能得到強(qiáng)有力的保障，這嚴(yán)重?fù)p傷了廣大農(nóng)民耕地的積極能動性，這對于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)?；?jīng)營及現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)造成了極大的阻礙。

二、耕地價(jià)值存在的問題

1.評估前提不明確

針對耕地收益價(jià)值做出系統(tǒng)性評估前期，需要首先進(jìn)一步明確評估狀況，以此才能夠全方位精準(zhǔn)地對于最終的收益性能做出全面的考察。當(dāng)前，許多評估工作者在日常工作中存在以下幾方面的常見問題：第一，不能確定評估基準(zhǔn)日。伴隨著時(shí)間的改變，耕地價(jià)值產(chǎn)生了巨大的顯著改變，但是評估基準(zhǔn)日的科學(xué)合理性能并不能準(zhǔn)確的加以確定，這樣會造成最終評估結(jié)果的誤差；第二，農(nóng)作物種植機(jī)制不明確，這會在極大程度上給評估結(jié)果造成極大程度的影響。針對不同種類的農(nóng)作物最終的產(chǎn)出價(jià)值造成的影響是非常大的；第三，耕地開發(fā)度比較模糊，其中，耕地內(nèi)部場地的平整度、種植生產(chǎn)條件的實(shí)際情況等，都會對最終的評估結(jié)果造成極大程度上的影響。

2.欠缺深層次數(shù)量分析

當(dāng)前，耕地估價(jià)當(dāng)中運(yùn)用的是估價(jià)模型，這種模型淺露著一個(gè)顯著的問題，那就是過于簡單化，欠缺深層次的數(shù)量科學(xué)化淺析，一些評估工作者采用的是收益還原的方法，可是這種方法對于耕地收益受作物種植機(jī)制、自然條件、集約利用水準(zhǔn)純收益的平均數(shù)值等因素將完全忽視掉，此種計(jì)算方式促使計(jì)算過程更為簡潔，可是會致使估價(jià)結(jié)果喪失一定的科學(xué)合理性。除此之外，在挑選土地還原利率的過程當(dāng)中，存在單一的選擇某種利率而完全忽略市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)因素的問題存在，這明顯的違背了土地評估機(jī)構(gòu)的固有專業(yè)性與謹(jǐn)慎性，這對于本行業(yè)的社會聲譽(yù)與公信力會造成極大程度的影響。

3.參數(shù)選取主觀性強(qiáng)

最近幾年當(dāng)中，我國耕地估價(jià)潛存的現(xiàn)實(shí)性問題是非常顯著的，具體體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。

（1）總費(fèi)用的計(jì)算問題。存在漏掉某些項(xiàng)目費(fèi)用的計(jì)算或是在費(fèi)用測算上存在不合理的問題，這造成很多地區(qū)的耕地以負(fù)收益的狀態(tài)存在，這對于收益還原法進(jìn)行耕地價(jià)值的評估上造成了很大的阻礙。

（2）純收益測算問題。目前，主要運(yùn)用的是投入產(chǎn)出的方法來進(jìn)行農(nóng)業(yè)耕地收益的實(shí)際測算的，這種測算方式有可能會受到種植作物的影響造成地價(jià)的顯著變化，經(jīng)常會有“高收益高地價(jià)、低收益低地價(jià)”、“同一塊土地，收益大相徑庭”等現(xiàn)象的發(fā)生，這種現(xiàn)狀將會造成耕地使用權(quán)資產(chǎn)價(jià)值的逐漸流失，這對于耕地地價(jià)的科學(xué)合理性評估是極為不利的。

三、完善耕地收益價(jià)值評估的對策

1.征收轉(zhuǎn)用前的耕地價(jià)值

耕地價(jià)值的主要內(nèi)涵為：耕地價(jià)值包含耕地固有的資源價(jià)值與資產(chǎn)價(jià)值，其中包括了：社會經(jīng)濟(jì)價(jià)值與生態(tài)價(jià)值。所以，B地塊征收轉(zhuǎn)用前的耕地價(jià)值用公式表示為：

PB=P1+P2（P（1）+P（2））+P3（1）

其中，PB為B地塊的耕地價(jià)值；P1為B地塊耕地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值；P2為B地塊耕地的社會價(jià)值，P（1）為B地塊耕地的農(nóng)民社會保障價(jià)值，P（2）為B地塊耕地的國家糧食安全保障價(jià)值；P3為B地塊耕地的生態(tài)價(jià)值；社會價(jià)值與生態(tài)價(jià)值共同概括為耕地的正外部性價(jià)值。耕地在征收轉(zhuǎn)用的過程當(dāng)中，造成的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的損失能夠通過科學(xué)合理性的經(jīng)濟(jì)方式來對廣大農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償，創(chuàng)建完善化的社會保障價(jià)值機(jī)制。

2.耕地的生態(tài)價(jià)值

借鑒謝高地等建立的農(nóng)田生態(tài)系統(tǒng)單位面積服務(wù)價(jià)值來測算，通過耕地生態(tài)系統(tǒng)潛在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量進(jìn)行修正，即：

P3=uFV×b1B×11r

其中，μ是修正系數(shù)（用物價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正），F(xiàn)V是2007年全國耕地平均生態(tài)服務(wù)價(jià)值，b是被征收地區(qū)耕地生態(tài)系統(tǒng)的潛在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量，B是全國一級耕地生態(tài)系統(tǒng)單位面積平均潛在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量，r是土地還原利率。

綜上所述，耕地是人類食物的重要生產(chǎn)基地，在農(nóng)業(yè)乃至經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中具有不可替代的基礎(chǔ)作用。因此，對耕地資源的社會價(jià)值進(jìn)行分析測算，對耕地利用保護(hù)、切實(shí)保障農(nóng)民利益提供了一個(gè)重要的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 單勝道.農(nóng)地資源價(jià)格研究[J].國土與自然資源研究，2002（4）：35-35.