摘要：由雞山市小區(qū)家中漏雨查出專項維修基金管理不善的問題，維修基金的管理需要加強管理和規(guī)范。本文從維修基金的管理實際情況，分析其收取、保管和增值、支出管理三方面的現(xiàn)狀和遇到的問題，提出專項維修基金的管理建議和對策。

關鍵詞：專項維修基金管理；物業(yè)管理企業(yè)；建議對策

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）021-0000-01

一、引言

中國消費者報[1]報道出黑龍江省雞西市住宅小區(qū)300多戶居民家中漏雨嚴重，住宅專項維修基金賬目不清，雞山市市政府財政為此撥款301萬元，但房管部門購買“SBS”防水材料僅為68萬余元，維修過程并未進行招標，施工過程讓人費解。財務管理與會計核算的賬目模糊不清暫且不提，房屋漏水情況竟然也沒修好。專項維修基金的繳存和使用缺乏監(jiān)管機制，其利息也未放到專項維修基金的賬戶中。商品住宅的業(yè)主、非業(yè)主按照所有房屋的建筑面積交存的專項維修資金有利于保養(yǎng)期滿后的維修、更新和改造住宅共用部位、公用設施設備，財政專項維修資金核算管理、會計核算、利息計算、保值增值不規(guī)范都是缺乏對業(yè)主權益的保護，本文將提出專項維修資金管理辦法的意見和建議。

二、專項維修基金的管理辦法

潘明南[2]認為給房產(chǎn)繳納專項維修基金，就像是為業(yè)主的房產(chǎn)辦了“養(yǎng)老保險”。這一思路為我們提供了解決專項維修基金的收取、保管、支付的辦法。我國專項維修基金的管理還不太成熟，但我們在專項維修基金的管理中，可以借鑒已經(jīng)成熟的保險管理的經(jīng)驗來解決目前維修基金的管理。

1.專項維修基金的收取

商品住宅專項維修基金比例的繳納目前是按照當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米建筑安裝工程造價乘以5%至8%來計算的。各個城市繳存的標準不一樣，但業(yè)主卻普遍存在這么一種現(xiàn)象，擔心自己的維修基金比別人繳的多卻用的少，不愿意現(xiàn)在就為未來房屋的損壞買單。現(xiàn)在我們就需要一個公正可行的辦法---借鑒養(yǎng)老保險金的繳存收取辦法經(jīng)驗?？山?jīng)專家統(tǒng)計分析出本地區(qū)發(fā)生物業(yè)維修需要專項維修基金的發(fā)生概率，算出繳費標準和應繳費的年限。假設固定一般年滿A年以后，才能終生享受維修基金。要想拿到維修基金，必須在房屋壽命的一定年限之前的A年就開始繳存。繳存的越多，等到房屋年久大修次數(shù)增加時得到的專項維修基金也就越多。同時需要公開繳存款項和普及業(yè)主的保險意識，這也能緩解業(yè)主不愿繳納專項維修基金的現(xiàn)狀。

2.專項維修基金的保管和增值

由于近些年通貨膨脹較高，業(yè)主發(fā)現(xiàn)將大筆維修基金放在銀行按照銀行的活期存款利息收取利息，會出現(xiàn)潛在損失和機會成本的增加。用現(xiàn)在的基金去維修未來破損的房屋，很顯然這筆錢會“縮水”。這時專項維修基金的管理，提高利用率合理理財，使其保值增值，規(guī)避風險就顯得尤為重要了。

在投資方面，應選擇分散投資，保障專項維修基金獲利的安全性和穩(wěn)定性，可以將一部分專項維修基金的用于有效保值，分為有計劃的儲蓄存款和直接放款，保障其合理的流動性、可變現(xiàn)性，保證意外事故有足夠的維修資金；另一部分用于基金的增值，分散為散在不同地區(qū)的不動產(chǎn)投資和國家債券、企業(yè)股票、債券投資等投資，確保基金的收益和增值。

在風險規(guī)避方面，首先高層領導要有強烈的風險管理的意識，專項維修基金要由資金理財?shù)膶＜邑撠熎涔芾怼⑼顿Y、運作。專家對風險的客觀性有較好的認識，能適應和應對復雜多變的財務內(nèi)外環(huán)境，懂得培養(yǎng)有責任心得財務人員，能將可控風險降到最低。

在收益分配方面，陳東岐[3]認為應設立專門的賬戶，并有合理的相關會計制度，專項維修基金的收益計入專項維修基金的賬戶中，作為“利滾利”的本金，也可以每年對業(yè)主就行利息分紅，業(yè)主不但得到了現(xiàn)金收益，也會更多關注和支持物業(yè)企業(yè)的管理。管理賬戶的人員對資金的使用不能進行干涉也不能支出，只作為專項維修基金的會計核算。

3.專項維修基金的支出

專項維修基金就是用于設備保修期滿后的維修、更新和改造住宅共用部位及共用設施設備的[4]。專項維修基金的支出都是經(jīng)過一系列的申請手續(xù)的，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核通過之后，專戶管理銀行才會將專項維修基金劃轉到維修單位。但一些問題產(chǎn)生的費用是不能由專項維修基金承擔的，例如應由建設單位、施工單位或其他相關單位承擔的設備安裝、維修、更新和改造；認為損壞應由當事人承擔賠償?shù)摹?/p>

三、結束語

通過上述針對專項維修基金管理問題的研究，在認真總結過去的經(jīng)驗教訓的基礎上，可借鑒保險也的管理模式，加強專項維修基金管理的基礎工作，基金的收取可參照養(yǎng)老保險的收費方式；資金的增值和保值要與風險管理協(xié)調(diào)統(tǒng)一不可一味的追求利益，并將其收益放入基金的本金之中；資金的支出要準守專項維修基金的使用申請流程，不符合使用條件的不可作為基金的支出項。

參考文獻：

[1]萬曉東，劉傳江.雞山市住宅專項維修基金何時能厘清[J].中國消費者報，2016（1）.

[2]潘明南.實現(xiàn)物業(yè)專項維修基金效用最大化的管理模式探析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2009（10）.

[3]陳東岐.住宅專項維修資金管理探討[J].住宅與房地產(chǎn)，2015（2）.

[4]李江平.物業(yè)管理實踐思考——以專項維修基金制度為例[J].商業(yè)文化，2014（32）.

作者簡介：王路路（1992-），女，新疆人，新疆大學，碩士研究生，研究方向：技術經(jīng)濟管理。