摘要：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)總值的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)較大，屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。為確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以保持相對(duì)穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)，需要切實(shí)掌握與了解影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)性因素，探究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，并采取一定的應(yīng)對(duì)策略，科學(xué)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)及其相關(guān)問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；影響因素；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）022-0000-01

引言

事實(shí)上，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展并非呈現(xiàn)出一條平穩(wěn)曲線，而是處于波動(dòng)發(fā)展的動(dòng)態(tài)過程中。從長(zhǎng)期發(fā)展的層面來分析，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體表現(xiàn)為向上與增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，長(zhǎng)期趨勢(shì)以向前發(fā)展為主。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，則是以長(zhǎng)期趨勢(shì)為軸心，不斷上下浮動(dòng)。衡量與評(píng)價(jià)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的指標(biāo)較多，如房地產(chǎn)消費(fèi)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率等，此外還包括房地產(chǎn)就業(yè)指數(shù)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。通過探究與認(rèn)知房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的現(xiàn)實(shí)性因素，有助于提出具備操作性與科學(xué)性的應(yīng)對(duì)策略，以保障房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)效穩(wěn)健發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響因素的認(rèn)知與分析

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，對(duì)其發(fā)展?fàn)顟B(tài)與形勢(shì)構(gòu)成影響的現(xiàn)實(shí)性因素較多，通過理性分析這些影響因素與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)之間的關(guān)系，有助于強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)控制與管理措施，從而更好地規(guī)范與保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展。具體分析其影響性因素主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：其一，土地因素。該因素是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要因素。土地管理與提供的主體為國(guó)家，房地產(chǎn)開發(fā)商則需要通過購(gòu)入土地為房地產(chǎn)建筑建設(shè)提供基本元素，即土地屬于市場(chǎng)交易的重要對(duì)象，這就構(gòu)成了地產(chǎn)市場(chǎng)，屬于一級(jí)市場(chǎng)。而房地產(chǎn)開發(fā)商在完成房產(chǎn)建設(shè)后，則面向購(gòu)房者進(jìn)行房產(chǎn)所有權(quán)與土地使用權(quán)交易，構(gòu)成二級(jí)市場(chǎng)。該因素影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo)為土地出讓收入、土地開發(fā)面積、房屋新開工面積與竣工面積等；其二，市場(chǎng)因素。受房地產(chǎn)需求關(guān)系影響，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)一定水平的波動(dòng)，從而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)構(gòu)成影響。市場(chǎng)商品房面積在另一方面也反映著市場(chǎng)消費(fèi)需求，可以將其作為評(píng)估與預(yù)測(cè)未來一定時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的重要依據(jù)。如預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格下跌，則房地產(chǎn)需求會(huì)出現(xiàn)一定幅度的減少；其三，金融因素。資金屬于房地產(chǎn)開發(fā)的重要基礎(chǔ)。借助金融對(duì)房地產(chǎn)調(diào)整，其主要是通過利率調(diào)控、貸款規(guī)模與貸款投向調(diào)整等措施來實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)發(fā)展需要通過金融市場(chǎng)的方式來解決其資金問題；其四，政策因素。政策因素對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)與形勢(shì)存在著重大影響，具體政策可以表現(xiàn)為貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策，也可以表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)體制改革政策，或是區(qū)域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策等。而政府對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，多是通過這些政策性因素來實(shí)現(xiàn)的。

二、基于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的操作性對(duì)策分析

在多種現(xiàn)實(shí)性因素影響下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展進(jìn)程中會(huì)存在一定幅度波動(dòng)的現(xiàn)象，為保障其波動(dòng)幅度可控，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，要求采取具備針對(duì)性與有效性的應(yīng)對(duì)策略，具體表現(xiàn)為：

（一）針對(duì)土地市場(chǎng)開展規(guī)范化措施

針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)控制，需要以土地市場(chǎng)規(guī)范為前提。具體規(guī)范化措施表現(xiàn)為：其一，針對(duì)土地批租開展深度管理，要求實(shí)施總量管控方式，對(duì)土地管理權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范，切實(shí)完善與細(xì)化行政劃撥用地審批機(jī)制；其二，依照規(guī)范操作機(jī)制進(jìn)行土地市場(chǎng)管理。依據(jù)規(guī)范具體內(nèi)容，要求對(duì)土地招標(biāo)拍賣等進(jìn)行科學(xué)規(guī)范，推動(dòng)土地招投標(biāo)市場(chǎng)化進(jìn)程；其三，切實(shí)提高與保障政府土地供給能力，促使土地轉(zhuǎn)讓機(jī)制更為透明、開放，在確保土地供給量的同時(shí)，要求針對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行優(yōu)化，并借助市場(chǎng)方式進(jìn)行調(diào)控，以實(shí)現(xiàn)土地資源重組與配置。強(qiáng)化土地出讓管理，是加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)管控的重要舉措。

（二）合理調(diào)整房地產(chǎn)投資政策，發(fā)揮政策導(dǎo)向作用

基于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，編制符合房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的投資政策。如一些政策可能會(huì)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來一定壓力，也應(yīng)堅(jiān)持貫徹實(shí)施，但需要采取一定的輔助方式來做好經(jīng)濟(jì)調(diào)控。而針對(duì)不符合當(dāng)前實(shí)際的投資政策，應(yīng)采取必要措施進(jìn)行改正或放棄。在出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)投資政策時(shí)，需要充分關(guān)注以下問題：充分界定投資主體，切實(shí)說明產(chǎn)權(quán)與職責(zé)問題，以規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)性問題的發(fā)生；政府編制與出臺(tái)相關(guān)政策性文件，應(yīng)尊重房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模及其現(xiàn)實(shí)性問題，應(yīng)充分做好市場(chǎng)調(diào)查工作，理性認(rèn)知市場(chǎng)需求信息，維護(hù)市場(chǎng)投資理性化。

（三）提高房地產(chǎn)金融制度完善性

確保房地產(chǎn)金融制度建設(shè)的完善性與充分性，是合理控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的重要措施。具體操作內(nèi)容可以表述為：其一，推動(dòng)房地產(chǎn)融資體系多元化，可以采取市場(chǎng)直接融資方式，也可以通過商業(yè)銀行貸款或房地產(chǎn)信托，引入產(chǎn)業(yè)基金等，確保房地產(chǎn)融資高效；其二，推動(dòng)住房融資渠道多元化。除了政府優(yōu)惠政策與商業(yè)按揭房貸外，還可引入其他融資方式，如住房合作基金等；其三，提高金融管理機(jī)制的完善性，發(fā)揮金融管理機(jī)制優(yōu)勢(shì)，切實(shí)為房地產(chǎn)融資創(chuàng)造一個(gè)相對(duì)良好的市場(chǎng)環(huán)境，并推動(dòng)整個(gè)金融體系的良性發(fā)展，切實(shí)保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展。

三、結(jié)語

將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)控制在一定范圍內(nèi)，保障房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要問題。事實(shí)表明，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的現(xiàn)實(shí)性因素較多，如土地、市場(chǎng)、金融與政策等因素，這些因素綜合作用于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，對(duì)其發(fā)展形勢(shì)構(gòu)成影響。為合理應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)問題，提出以土地市場(chǎng)管理為基準(zhǔn)點(diǎn)，落實(shí)規(guī)范化措施以奠定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的基礎(chǔ)，并通過調(diào)整房地產(chǎn)投資政策，發(fā)揮政策導(dǎo)向作用，完善房地產(chǎn)金融制度等措施，切實(shí)將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)控制在合理范圍內(nèi)。

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作者簡(jiǎn)介：何聿文（1989-），女，漢族，北京人，本科，職員，研究方向：西方經(jīng)濟(jì)學(xué)。