摘 要 成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的整個過程。因此，也是每個房地產(chǎn)企業(yè)都非常關(guān)心的問題。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入量大、建設(shè)周期長、專業(yè)性強(qiáng)、受政策及市場不穩(wěn)定因素等影響比較大，成為公認(rèn)的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。本文主要講述房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成，同時(shí)也分析出成本控制的方法。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 成本控制 新思路

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制，首先我們必須先了解房地產(chǎn)項(xiàng)目在起開發(fā)的過程中成本的構(gòu)成是什么。只有了解了房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成我們才能更好的分析出成本控制的方法，才能做出降低成本、節(jié)約成本的方案。

1房地產(chǎn)開發(fā)中的主要成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)的特性決定了成本結(jié)構(gòu)，主要分為固定成本、變動成本兩種：

1.1固定成本

（1）土地費(fèi)用。土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢。

（2）前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。它在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。

（3）建筑安裝工程費(fèi)。建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。

（4）市政公共設(shè)施費(fèi)用。市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如商店，菜市等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國一般在20%—30%左右。

1.2變動成本

（1）管理費(fèi)用。管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括公司經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、排污綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、無形費(fèi)資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、壞賬損失等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。

（2）貸款利息。房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。

（3）稅費(fèi)。稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)，契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%—25%左右。

（4）銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)主要包括：運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、展覽費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售報(bào)務(wù)費(fèi)、銷售人員工資、獎金、福利、折舊、修理等費(fèi)用

2房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制方法

2.1前期階段的成本控制

前期開發(fā)階段主要工作包括項(xiàng)目論證、土地開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)這三大部分。項(xiàng)目論證：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打算在某地塊投資建房時(shí)，首要考慮的是項(xiàng)目的可行性。進(jìn)行市場調(diào)研，確定用戶需求及產(chǎn)品定位直接影響到項(xiàng)目的成敗。土地開發(fā)：房地產(chǎn)的位置是影響其價(jià)格的最重要因素。也是用戶的首要考慮因素；規(guī)劃設(shè)計(jì)：由于設(shè)計(jì)工作的專業(yè)性很強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)。項(xiàng)目開發(fā)總成本的70%左右在設(shè)計(jì)階段確定，因而設(shè)計(jì)階段對于項(xiàng)目成本的控制極為重要，且產(chǎn)品的好壞對于客戶的滿意程度將起到關(guān)鍵作用。

2.2項(xiàng)目施工建設(shè)階段成本控制

施工建設(shè)階段對應(yīng)于波特基本價(jià)值鏈的生產(chǎn)經(jīng)營。主要內(nèi)容包括基本開發(fā)程序中的工程建設(shè)環(huán)節(jié)。生產(chǎn)經(jīng)營階段是將投入的土地、資金、生產(chǎn)設(shè)備、建筑材料轉(zhuǎn)化成最終房地產(chǎn)商品的過程。房地產(chǎn)商為了保證施工建設(shè)的高質(zhì)量的完工與順利進(jìn)行，通過市場調(diào)研做出產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)：選擇好的承建商保證施工正常進(jìn)行；還包括工程監(jiān)理、施工規(guī)劃等活動，在這個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商更要注意工程建設(shè)的規(guī)劃與管理，同時(shí)在施工建設(shè)過程中也應(yīng)對樓盤進(jìn)行適度的宣傳，以為后期的銷售做好鋪墊。在生產(chǎn)經(jīng)營階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)能力、市場分析能力與質(zhì)量控制能力是企業(yè)應(yīng)具備的核心能力，規(guī)劃設(shè)計(jì)能力、市場分析能力直接決定營銷活動的順利完成，節(jié)約了營銷成本。

2.3市場營銷階段的成本控制

市場營銷能力建立了企業(yè)和消費(fèi)者之間的關(guān)系，是企業(yè)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵，也是企業(yè)能否實(shí)施戰(zhàn)略發(fā)展的重要基礎(chǔ)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷能力就成為企業(yè)的核心能力，是房地產(chǎn)價(jià)值鏈上的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)，也是控制好營銷環(huán)節(jié)銷售成本的基礎(chǔ)工作。

3總結(jié)

成本控制是一個系統(tǒng)的工程，它需要企業(yè)的全體員工在項(xiàng)目實(shí)施的全過程作好成本控制工作，只有這樣，成本控制的工作才有可能取得成功，項(xiàng)目投資才能產(chǎn)生預(yù)期的效益。

作者簡介：肖棟棟（1993-）男，湖北武漢人，漢族，本科。武漢東湖學(xué)院金融專業(yè)2012級本科生，研究方向：金融學(xué)。

參考文獻(xiàn)

[1] 王新芳.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究[J].西安科技大學(xué)，2008.

[2] 楊曉梁.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的研究[D].南昌大學(xué)，2007.