肖云

摘 要：為盡量滿足參籌者的購買意愿和使眾籌項(xiàng)目能夠順利執(zhí)行，要求投資回報(bào)率達(dá)到25%以上，同時(shí)又要求國家規(guī)定的房屋最大容積率小于2.28的基礎(chǔ)上，建立優(yōu)化模型得出滿足以上兩個(gè)要求的各種房型套數(shù)的規(guī)劃方案，并按照國家相關(guān)政策的規(guī)定，全面地核算出此方案的成本、收益、容積率、增值稅和回報(bào)率等數(shù)據(jù)，這樣有效地防范投資風(fēng)險(xiǎn)，使市場經(jīng)濟(jì)處于良性發(fā)展之中。

關(guān)鍵詞：優(yōu)化模型；成本；收益；容積率；增值稅

一、問題的提出

互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的一種新型形式是眾籌筑屋，現(xiàn)有占地面積為102077.6平方米的眾籌筑屋項(xiàng)目。項(xiàng)目推出后，有上萬戶購房者登記參籌，項(xiàng)目規(guī)定參籌者每戶只能認(rèn)購一套住房，通過對(duì)參籌者進(jìn)行抽樣調(diào)查，得到了參籌者對(duì)11種房型購買意愿的比例如下：

為了盡量滿足參籌者的購買意愿和使眾籌項(xiàng)目能夠順利執(zhí)行，要求投資回報(bào)率達(dá)到25%以上，并且要求房屋的最大容積率達(dá)到2.28，從而設(shè)計(jì)出滿足條件的各種房型套數(shù)的規(guī)劃方案，并將本方案的成本、收益、容積率、增值稅和回報(bào)率等信息進(jìn)行公布，方便有關(guān)部門對(duì)此方案進(jìn)行全面地核算。[1]

二、相關(guān)指標(biāo)

成本=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用+轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+其他扣除項(xiàng)目+舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格+[2009]31號(hào)文規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目[1]；各房型開發(fā)成本=每類房型面積*每類建房套數(shù)*每類開發(fā)成本；各房型房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=0.1*（各房型取得土地使用權(quán)所支付的金額+各房型房地產(chǎn)開發(fā)成本）；各房型轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入=每類房型面積*每類建房套數(shù)*每類售價(jià)；各房型與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=各房型轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入*0.0565；各房型其它扣除項(xiàng)目=0.2*（各房型取得土地使用權(quán)所支付的金額+各房型房地產(chǎn)開發(fā)成本）；各房型扣除項(xiàng)目金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+其他扣除項(xiàng)目；各房型轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入=每類房型面積*每類建房套數(shù)*每類售價(jià)；增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-扣除項(xiàng)目金額；增值稅=增值額*稅率；稅率為：

三、模型建立

表2說明：房型1應(yīng)建造444套；房型2應(yīng)建造500套；房型3應(yīng)建造50套；房型4應(yīng)建造150套；房型5應(yīng)建造100套；房型6應(yīng)建造151套；房型7應(yīng)建造385套；房型8應(yīng)建造100套；房型9應(yīng)建造385套；房型10應(yīng)建造400套；房型11應(yīng)建造250套。

五、總結(jié)

眾籌筑屋是當(dāng)今時(shí)代的一個(gè)新的流行，利用基于優(yōu)化理論的眾籌筑屋模型，能夠較準(zhǔn)確的計(jì)算出各種所需房屋套數(shù)，能降低開發(fā)商的融資、銷售的風(fēng)險(xiǎn)率，降低參籌者的購房成本，提高了開發(fā)商的收益率，有利于市場的良性發(fā)展。該優(yōu)化模型雖然只解決了眾籌筑屋的規(guī)劃方案問題，但還可以廣泛的適用于超市采購，股票買賣，工程預(yù)算等方面，對(duì)資金的分配做出合理的指導(dǎo)。

參考文獻(xiàn)：

[1] http：//www.shumo.com/wiki/doku.php？id=2015_年全國大學(xué)生數(shù)學(xué)建模競賽_cumcm_試題；