王瑞鑫　王文棟　劉旭玲

摘要：以武漢市2003-2014年數(shù)據(jù)為基礎，構建房地產業(yè)發(fā)展程度與公共服務水平評價體系，利用變異系數(shù)法進行綜合測度。在此基礎上利用耦合協(xié)調模型，分析了武漢市房地產業(yè)發(fā)展和公共服務的耦合協(xié)調特征，結果發(fā)現(xiàn)：1.在2003-2007年武漢市公共服務綜合得分優(yōu)于房地產業(yè)發(fā)展程度綜合得分，在之后房地產業(yè)發(fā)展綜合得分反超；2.武漢市房地產業(yè)發(fā)展和公共服務耦合關系較好，耦合度值一直在1附近；3.在研究期內，二者協(xié)調度值從0.46不斷上升至0.97。據(jù)此提出了相應的政策建議。

關鍵詞：房地產業(yè)，公共服務，耦合協(xié)調度，評價與分析

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2016）09-0010-19 收稿日期：2016-08-10

1 引言

近年來，我國城鎮(zhèn)化高速推進，房地產行業(yè)蓬勃發(fā)展，在國民經濟中占重要地位。城鎮(zhèn)化過程伴隨著大量人口涌入城市，住房的需求旺盛，房地產業(yè)的發(fā)展?jié)M足了這一基本生活消費品，而且對相應生活配套設施提供了空間條件。但是，大量的人口擠占了城市相對短缺的公共服務資源，造成了“交通擁堵”“看病難”“上學難”“環(huán)境惡化”等城市病的發(fā)生，房地產業(yè)發(fā)展與公共服務供給的協(xié)調發(fā)展顯得迫切需要。

房地產業(yè)發(fā)展和公共服務相輔相成，既有各自獨立性又相互促進、共同發(fā)展。首先，房地產業(yè)發(fā)展和公共服務有獨立性，二者同屬城市發(fā)展系統(tǒng)。從城鎮(zhèn)化的角度講，“新型城鎮(zhèn)化道路”是土地城鎮(zhèn)化和人口城鎮(zhèn)化的有機結合，如果說房地產業(yè)發(fā)展是城鎮(zhèn)化的規(guī)模，人口城鎮(zhèn)化就是新型城鎮(zhèn)化的質量，而提高公共服務水平是人口城鎮(zhèn)化的重要途徑。從經濟—社會雙系統(tǒng)角度來看，房地產是國民經濟的重要組成部分，關系著市場經濟繁榮發(fā)展；而公共服務是社會功能正常運轉的基礎。其次，城市公共服務有利于提高房地產價值。商業(yè)地產價值受交通基礎設施影響較大，住宅價格隨教育、醫(yī)療條件的差異而變化。最后，房地產發(fā)展促進公共服務水平的提升。一方面，在房地產業(yè)發(fā)展過程中，破舊立新，并配套建設一定公共設施，改善了城市環(huán)境；另一方面，房地產的發(fā)展為城市發(fā)展積累了資金，在分稅制下，使本來捉襟見肘的地方政府財政有了公共服務支出的寬裕資金。由此可見，城市房地產業(yè)發(fā)展和公共服務是經濟社會大系統(tǒng)中的兩個既獨立又緊密相關的部分，研究二者的關系就是探索新型城鎮(zhèn)化中人的城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化的平衡發(fā)展道路，也是研究經濟——社會系統(tǒng)有序運行、和諧發(fā)展的基礎。

房地產發(fā)展和公共服務水平協(xié)調發(fā)展是兩個系統(tǒng)中各部分或要素在相互開放的條件下相互依存、相互適應、良性循環(huán)、有序運行、共同發(fā)展的狀態(tài)和過程。目前在CNKI中未檢索到房地產業(yè)發(fā)展與公共服務供給的協(xié)調性相關研究。為了進一步探究這種關系，借鑒物理學上的耦合協(xié)調關系來量化分析。耦合是指兩個或兩個以上系統(tǒng)相互之間存在彼此影響的關系，在變化中各子系統(tǒng)之間良性互動，相互依賴，相互促進，達到協(xié)調穩(wěn)定發(fā)展狀態(tài)，在城市化、生態(tài)環(huán)境、經濟社會等方面應用廣泛。房地產業(yè)發(fā)展與公共服務的耦合關系是房地產業(yè)與公共服務相互作用，由低級共生逐漸走向高級協(xié)調發(fā)展過程，通過耦合協(xié)調度來衡量房地產業(yè)發(fā)展與公共服務水平的關系，能反映出房地產業(yè)與公共服務復雜關系的階段性特征。鑒于此，本文基于耦合協(xié)調模型，選取武漢市2003-2014年的房地產業(yè)發(fā)展和公共服務相關數(shù)據(jù)，構建房地產發(fā)展和公共服務綜合評價指標體系，運用變異系數(shù)法測度指標綜合值，再通過耦合協(xié)調模型對兩者的耦合協(xié)調程度量化分析，根據(jù)耦合協(xié)調度劃分房地產業(yè)發(fā)展與公共服務關系的不同階段，并考察每個階段的不同特征及整體演變規(guī)律，最后提出武漢市房地產發(fā)展與公共服務供給耦合協(xié)調發(fā)展優(yōu)化策略，為政府部門制定相關政策提供科學依據(jù)和現(xiàn)實指導。

2 耦合協(xié)調度模型

2.1 耦合度模型

耦合的概念最初來源于物理學，主要是指2個或2個以上的系統(tǒng)通過各種相互作用而彼此影響的現(xiàn)象，目前在研究變量之間相互關系方面應用廣泛。本文構建耦合協(xié)調模型，主要是用來反映城市房地產市場發(fā)展與公共服務水平之間從無序到有序的轉變過程，來揭示二者相互作用關系，同時也反映城市系統(tǒng)發(fā)展的平穩(wěn)性，能較好地判斷經濟社會和諧程度。耦合度理論模型表達式如下：

C為兩個變量的耦合度，K為調整系數(shù)，一般取K=2，f（x）、g（x）分別表示城市房地產業(yè)發(fā)展水平和公共服務水平的函數(shù)，其中α，β表示相應函數(shù)的調整函數(shù)，由于房地產業(yè)和公共服務重要性不相上下，為了保證二者的同等重要性，設定α+β=1，這里取α=β=0.5。由數(shù)學運算規(guī)則和實際意義可知，C的取值范圍為[0，1]，C趨近0，表示城市房地產發(fā)展程度和公共服務水平處于低度耦合狀態(tài)；C接近1，表明城市房地產發(fā)展程度和公共服務水平耦合發(fā)展程度較好。為了便于直觀、準確的評價房地產發(fā)展與公共服務水平的耦合協(xié)調發(fā)展關系，對耦合度值進行劃分。如表1所示。

2.2 協(xié)調度模型

耦合度僅能判斷城市房地產業(yè)發(fā)展和公共服務相互作用的強弱程度，但是不能反映二者的協(xié)調發(fā)展程度。例如，當房地產業(yè)發(fā)展緩慢同時公共服務滯后，雖然耦合度很高，但是發(fā)展度卻很低。為了彌補耦合度評價的片面性，選用協(xié)調度模型評判房地產業(yè)發(fā)展與公共服務的協(xié)調發(fā)展水平：

T為房地產業(yè)發(fā)展水平和公共服務的綜合評價評價指數(shù)，D為房地產業(yè)發(fā)展程度與公共服務的協(xié)調度。α，β表示相應函數(shù)的調整系數(shù)，為了便于統(tǒng)計和比較分析，設定D范圍為[0，1]，同上取α=β=0.5。如表2所示。

3 指標體系的構建及數(shù)據(jù)處理

3.1 評價指標體系構建

城市房地產業(yè)發(fā)展程度和公共服務水平是兩個既相關又獨立的子系統(tǒng)，內涵較為豐富，單一指標難以準確量化，因此在借鑒已有研究的基礎上，遵循全面客觀、真實有效的原則構建了評價指標體系。該評價體系包括兩個系統(tǒng)，即房地產業(yè)發(fā)展系統(tǒng)和公共服務系統(tǒng)，包括建設和投資、銷售情況、企業(yè)狀況幾個方面；公共服務系統(tǒng)包括科教文衛(wèi)服務、生態(tài)環(huán)境服務、社會保障服務和公共基礎設施服務。如表3所示。

3.2 數(shù)據(jù)來源與描述性統(tǒng)計分析

本文所有原始數(shù)據(jù)來源于2003-2015年《武漢市統(tǒng)計年鑒》《湖北統(tǒng)計年鑒》和wind數(shù)據(jù)庫，個別原始數(shù)據(jù)缺失，采用插入法和線性趨勢法估計得到。如表4所示。

通過數(shù)據(jù)描述性統(tǒng)計分析，房地產業(yè)發(fā)展評價體系內各項指標都呈正向增長態(tài)勢，其中房地產業(yè)的投資額和新增商品房套數(shù)增長幅度最大，2014年新增商品房套數(shù)約為2003年的112倍，2014年的投資額為2003年的11倍。這與房地產行業(yè)的特點緊密相關。房地產業(yè)價值量大，對資金需求量大，投資驅動效應明顯，新增商品房套數(shù)在投資拉動下節(jié)節(jié)攀升。如表5所示。

通過表5可以看出，從2003年到20014年，武漢市公共服務水平各項指標都呈上升趨勢，公共服務總體水平不斷提高。

根據(jù)方差貢獻率的變異系數(shù)法計算權重可知，方差大的指標對綜合指數(shù)影響大。通過描述性統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)市區(qū)綠地面積（g6）、生活垃圾無害化處理量（g7）、社會保障和社會福利投資（g11）三個指標變化明顯。從2006年到2007年，市區(qū)綠地面積增加了79.87%，生活垃圾無害化處理量增加了303.19%。社會福利保障投資額大幅度提升，從2003年的72298萬元增加到2014年的679482萬元，增長了839.38%，年均增長69.95%。

3.3 數(shù)據(jù)處理

為了消除數(shù)據(jù)數(shù)量級與量綱的影響，在綜合指數(shù)計算前需要對數(shù)據(jù)進行標準化處理，這里運用非零變換的極差標準化方法進行計算，其公式為：

式中，i=1，2，3……，j代表年份，Xij為研究期2003-2014年內第j年的第i個指標值；max xj和min xj分別為某一個指標在研究期內的最大值和最小值。

通過式（4）對指標原始數(shù)據(jù)標準化之后得到房地產業(yè)發(fā)展評價指標標準化數(shù)據(jù)。如表6、表7所示。

基于房地產業(yè)發(fā)展和公共服務內涵的分析建立了多維指標評價體系后，為了更加直接觀察兩個變量的時間變化趨勢，需要將多個指標“合成”一個綜合指數(shù)。為避免主觀任意性，本文用變異系數(shù)法確定指標權重，并利用標準化后的數(shù)據(jù)計算房地產業(yè)發(fā)展綜合指數(shù)（F（x））和公共服務水平綜合指數(shù)（G（x））。由于各項評價指標量綱的不同會使得差異性比較的準確度降低，因此需首先借助各項評價指標的變異系數(shù)來測算其取值的差異程度。各項評價指標的變異系數(shù)公式為：

在式（5）中，表示第i項評價指標的變異系數(shù)，也可稱為標準差系數(shù)；為第i項評價指標的平均值；則表示第i項評價指標的標準差。

完成式（5）操作后，用如下公式各項評價指標的權重可測算：

最后用指標權重乘以相應指標標準化值相加得到兩個系統(tǒng)綜合指數(shù)。

4 結果及分析

4.1 綜合指數(shù)變化情況及分析

通過對相應指標標準化之后，運用變異系數(shù)法得到指標權重，加總之后得到房地產業(yè)發(fā)展綜合評價指數(shù)和公共服務水平綜合評價指數(shù)。如圖1所示。

從圖1可以看出，武漢市房地產業(yè)發(fā)展程度和公共服務綜合指數(shù)都逐年提高，呈動態(tài)上升趨勢。分階段來看，不同時間段內，房地產業(yè)發(fā)展和公共服務水平在指數(shù)表現(xiàn)上有較大差異。在2003-2006年，房地產業(yè)發(fā)展綜合評價指數(shù)低于公共服務水平綜合指數(shù)，并且都處于相對較低位置，綜合指數(shù)在20%-40%上下浮動。在2005年之前，房地產業(yè)處于萌芽階段，房價處于平穩(wěn)階段，投資規(guī)模較小，竣工出售面積有限，市場發(fā)育并不完善，整個行業(yè)蓄勢待發(fā)。相比之下，武漢市城市公共服務設施經過改革開放之初的積累，公共服務能力已步入正軌。由于城市規(guī)劃具有前瞻性，道路基礎設施、輸水管道、學校、醫(yī)院等重要公共服務基本成型，從2003年到2007年公共服務水平綜合指數(shù)波動呈上升態(tài)勢。從2007年開始公共服務綜合指數(shù)超越房地產業(yè)發(fā)展綜合指數(shù)，并且上升趨勢明顯加快。2007年房地產業(yè)投資額達到459.75億元，房屋銷售單價平均上漲974.39元，新房供應套數(shù)從2006年的2483套上漲到2007年的4983套，增加了2500套，這一數(shù)字到2008年高漲至5799套，房地產業(yè)進入快速發(fā)展通道。到了2010年武漢市出臺的《武漢市城市總體規(guī)劃（2010-2020年）》對城市發(fā)展區(qū)進行了統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)籌布局城市功能，統(tǒng)一安排基礎設施建設，以公共交通為導向優(yōu)化提升交通系統(tǒng)。在主城區(qū)嚴格限定建筑密度，提高綠化比率。同時，在文衛(wèi)體各方面都有一系列措施，公共服務能力和水平穩(wěn)步提升。與此同時，不動產價格在漸趨成熟的房地產市場不斷高漲，房地產行業(yè)加快發(fā)展，進入黃金發(fā)展快車道。因此，從圖1看，2007年以后，房地產業(yè)發(fā)展綜合指數(shù)幾乎一直高于公共服務水平綜合指數(shù)。

4.2 耦合協(xié)調情況分析

在房地產業(yè)發(fā)展和公共服務水平綜合指數(shù)基礎上，通過耦合度和協(xié)調度公式，計算得到耦合協(xié)調度值。如表8所示。

從圖2可以看出，武漢市房地產業(yè)發(fā)展與公共服務水平耦合度較好，從2003年到2014年耦合度指數(shù)一直在接近1附近波動。協(xié)調度指數(shù)從0.46逐漸波動上升至1。二者存在穩(wěn)定的強耦合關系，并且在研究期內，二者的耦合關系處于最佳狀態(tài)。這與前文的分析一致，房地產行業(yè)是城市經濟的重要板塊，而公共服務則是城市社會生活的基礎，二者存在相互促進、相互協(xié)調的關系，發(fā)展變化軌跡相似。

從協(xié)調度來看，在不同的發(fā)展歷史階段，房地產業(yè)發(fā)展程度和公共服務水平存在不同，協(xié)調度處于波動上升態(tài)勢。在2003年到2007年，房地產業(yè)發(fā)展與公共服務水平處于低度失調狀態(tài)，并且房地產業(yè)發(fā)展滯后。在城市發(fā)展早期，房地產業(yè)與公共服務的關系雖然密切，但是二者發(fā)展階段有較大差異。早期城市服務體系已基本成型，服務能力較強，房地產業(yè)發(fā)展剛剛興起，穩(wěn)步發(fā)展。相應的，公共服務與房地產業(yè)發(fā)展協(xié)調度指數(shù)也在逐漸增長，從0.47波動上漲到0.62。2008年以后，房地產業(yè)開始蓬勃發(fā)展，投資額、竣工面積都有大幅度提升。房地產業(yè)發(fā)展和公共服務水平協(xié)調發(fā)展，公共服務水平相對滯后。同期，為順應越來越多的外來人口留漢發(fā)展，武漢市大力進行基礎設施建設，修建地鐵、東湖隧道、過江大橋，貫通三環(huán)線，在擁堵路段架設高架等。此外，還通過醫(yī)療衛(wèi)生規(guī)劃，均衡布局武漢三鎮(zhèn)醫(yī)療資源，加大環(huán)境保護，尤其是城市湖泊資源的保護，改善了水質、美化了湖景風光。武漢市公共服務與房地產業(yè)發(fā)展齊頭并進，房地產業(yè)發(fā)展引領武漢市建設，協(xié)調發(fā)展水平不斷提高。

5 結論及建議

本文以武漢市2003-2014年數(shù)據(jù)為基礎，選擇多維指標構建了房地產業(yè)發(fā)展程度與公共服務水平評價體系，利用變異系數(shù)法計算指標權重，加權后得到房地產業(yè)發(fā)展與公共服務綜合指數(shù)。在此基礎上利用耦合協(xié)調模型，分析了武漢市房地產發(fā)展和公共服務的耦合協(xié)調特征，得出的結論主要有：1.在不同階段，房地產業(yè)發(fā)展和公共服務水平存在顯著差異，并且這種差異隨時間而變化。在2003-2007年武漢市公共服務綜合得分優(yōu)于房地產業(yè)發(fā)展程度綜合得分，在之后房地產業(yè)發(fā)展綜合得分反超；2.房地產業(yè)發(fā)展和公共物品供給之間存在最佳耦合關系，理論分析得到了實證支撐。武漢市房地產業(yè)發(fā)展和公共服務水平相輔相成，耦合度表現(xiàn)良好，耦合度值一直在0.9到1之間；3.在研究期內，由于在不同階段房地產業(yè)發(fā)展和公共服務水平存在差異，從2003年到2007年，公共服務水平較高，此后房地產業(yè)發(fā)展程度略優(yōu)于公共服務水平，二者協(xié)調度值從0.46不斷上升至0.97。

據(jù)此，本文的政策含義如下：1.合理調控房地產市場。房地產業(yè)發(fā)展能夠帶動經濟發(fā)展，促進公共服務水平提高，反過來反哺經濟，有利于城市長遠發(fā)展。因此，合理引導房地產市場健康發(fā)展是當務之急。2.提升城市“軟環(huán)境”。城市經濟的發(fā)展需要城市發(fā)展軟環(huán)境，高質量的生活環(huán)境能吸引人才，促進區(qū)域價值提升。武漢市需要提高科技、文化、體育事業(yè)的發(fā)展水平，滿足居民多元化需求。3.公共服務與房地產業(yè)發(fā)展必須“兩手抓”。房地產業(yè)發(fā)展與公共服務是城市發(fā)展的“兩翼”，協(xié)調發(fā)展是新型城鎮(zhèn)化的重要途徑。

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作者簡介：

王瑞鑫，華中科技大學公共管理學院博士研究生，研究方向為土地資源管理。

王文棟，呂梁市人民政府辦公廳工作。

劉旭玲，華中科技大學公共管理學院碩士研究生，研究方向為土地與住房政策。