摘要：我國(guó)大力推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，計(jì)劃“十二五”期間建設(shè)保障性住房3600萬(wàn)套，解決1億人的住房問(wèn)題。天津市不斷加大政府投入力度，擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模，截至2015年底全市累計(jì)新建各類(lèi)保障性住房74萬(wàn)套，住房保障覆蓋面達(dá)到城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶(hù)籍家庭的30%以上，有效改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。從2014年開(kāi)始，新建的保障性住房已開(kāi)始集中入住，入住項(xiàng)目后續(xù)管理包括運(yùn)營(yíng)管理（經(jīng)租管理、物業(yè)管理）、保障資格監(jiān)督管理以及社會(huì)管理服務(wù)等方面，均面臨著新的課題。立足上述實(shí)際，圍繞天津市保障性住房后續(xù)管理的現(xiàn)狀、問(wèn)題、重點(diǎn)、經(jīng)驗(yàn)借鑒、實(shí)踐創(chuàng)新及發(fā)展方向進(jìn)行研究，對(duì)后續(xù)管理長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的論述涵蓋制度立法、權(quán)責(zé)主體、機(jī)構(gòu)運(yùn)行、支持政策、配套設(shè)施、綜合服務(wù)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、政策監(jiān)管等重要環(huán)節(jié)，綜合而成較為全面、系統(tǒng)的體系。

關(guān)鍵詞：天津市，保障性住房，后續(xù)管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2016）09-0063-71 收稿日期：2016-08-05

住房是基本的生存資料，關(guān)系到人的生存需求和社會(huì)安定；住房問(wèn)題不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是十分重要的民生問(wèn)題?！笆濉逼陂g，天津市保障性住房建設(shè)規(guī)模、保障范圍都走在了全國(guó)前列，通過(guò)對(duì)天津市保障性住房后續(xù)管理進(jìn)行系統(tǒng)研究，針對(duì)普遍易發(fā)問(wèn)題、工作難點(diǎn)和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)提出對(duì)策建議，不但有利于促進(jìn)本市住房保障工作持續(xù)健康發(fā)展，也可以為國(guó)內(nèi)其他省市保障性住房后續(xù)管理提供一定的借鑒參考。

1 天津市保障性住房建設(shè)及管理運(yùn)行概述

1.1 住房保障政策制度體系構(gòu)架

通過(guò)制定實(shí)施天津市“十二五”住房保障規(guī)劃，建立了“發(fā)放三種補(bǔ)貼、建設(shè)三種住房”的住房保障制度體系，對(duì)符合條件的城市中低收入住房困難家庭分層保障，住房保障申請(qǐng)條件隨著城市居民收入增長(zhǎng)而適時(shí)調(diào)整，以擴(kuò)大中低收入家庭受益范圍。

1.2 保障性住房建設(shè)及使用管理概況

“十二五”期間，全市開(kāi)工建設(shè)保障性住房50.5萬(wàn)套，新增租房補(bǔ)貼家庭5萬(wàn)戶(hù)，超額完成規(guī)劃目標(biāo)；全市累計(jì)新建保障性住房（三種住房）74萬(wàn)套，向12.5萬(wàn)戶(hù)家庭提供租房補(bǔ)貼（三種補(bǔ)貼），享受住房保障家庭占全市城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶(hù)籍家庭的30%以上，高于國(guó)家關(guān)于“到2015年保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右”的目標(biāo)。保障性住房項(xiàng)目落實(shí)屬地化責(zé)任，納入所在地區(qū)縣人民政府管理范圍，市政配套、公建設(shè)施隨住宅同步建設(shè)交付，已入住項(xiàng)目98%以上落實(shí)了社區(qū)管理、93%以上按照普通住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)管理。

1.3 保障性住房建設(shè)及管理職能分工

天津市建立了市、區(qū)縣、街鎮(zhèn)三級(jí)住房保障管理體系：

市政府統(tǒng)領(lǐng)全市住房保障工作，市國(guó)土房管局為住房保障工作的行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)研究擬定保障性住房建設(shè)管理有關(guān)地方性法規(guī)、規(guī)章和政策，會(huì)同有關(guān)部門(mén)編制實(shí)施住房保障發(fā)展規(guī)劃、年度計(jì)劃；保障性住房建設(shè)項(xiàng)目用地供應(yīng)、預(yù)審管理，核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)和國(guó)有土地劃撥決定書(shū)；對(duì)保障對(duì)象資格進(jìn)行審核備案、動(dòng)態(tài)核查，對(duì)保障性住房項(xiàng)目實(shí)施銷(xiāo)售許可管理、物業(yè)行業(yè)管理，監(jiān)督管理保障性住房市場(chǎng)。市國(guó)土房管局下屬的住房保障管理辦公室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)住保辦）是保障性住房建設(shè)、管理的專(zhuān)職機(jī)構(gòu)。

區(qū)縣人民政府作為住房保障責(zé)任主體，承擔(dān)行政轄區(qū)內(nèi)住房保障、危陋房屋拆遷和定向安置經(jīng)適房建設(shè)工作，對(duì)保障性住房項(xiàng)目進(jìn)行屬地化管理；區(qū)縣房管局負(fù)責(zé)住房保障資格審核，區(qū)縣民政局負(fù)責(zé)申請(qǐng)家庭收入、財(cái)產(chǎn)審核。

各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）設(shè)有住房保障窗口，負(fù)責(zé)“三種補(bǔ)貼”申請(qǐng)初審，將轄區(qū)保障性住房項(xiàng)目納入社區(qū)管理。

1.4 保障性住房建設(shè)及管理主要環(huán)節(jié)

申請(qǐng)“三種住房”的家庭，需持相關(guān)要件到戶(hù)籍所在區(qū)縣房管局提出申請(qǐng)。在準(zhǔn)入環(huán)節(jié)，區(qū)縣房管局細(xì)化完善包括審核、公示、備案、配租、銷(xiāo)售、權(quán)屬登記在內(nèi)的管理流程。住房保障管理部門(mén)通過(guò)與房屋、戶(hù)籍、婚姻、殯葬、住房公積金、社會(huì)保障、工商注冊(cè)、稅務(wù)、車(chē)輛等數(shù)據(jù)信息聯(lián)網(wǎng)，將保障性住房審核、分配、監(jiān)管、退出等業(yè)務(wù)納入系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，全面核查住房、人口和收入財(cái)產(chǎn)情況。

保障性住房分配實(shí)行“一戶(hù)一證一房”原則。公租房項(xiàng)目在人大代表、政協(xié)委員和公證機(jī)關(guān)監(jiān)督下公開(kāi)搖號(hào)選房，部分肢體、視力有較大殘疾的群眾有優(yōu)先選房權(quán)。限價(jià)房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在取得銷(xiāo)售許可證10日內(nèi)一次性推出房源，規(guī)模較大的項(xiàng)目分批次辦理銷(xiāo)售許可并上市銷(xiāo)售的，不得出現(xiàn)兩批次之間房源“斷檔”，嚴(yán)格對(duì)證售房，禁止委托代理銷(xiāo)售。經(jīng)適房項(xiàng)目面向特定拆遷片定向建設(shè)使用，拆遷家庭持證購(gòu)房，在拆遷單位或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織下公開(kāi)選房。

在后期監(jiān)管環(huán)節(jié)，住房保障管理部門(mén)對(duì)公租房持證和承租家庭、限價(jià)房持證家庭（資格有效期一年）住房情況進(jìn)行季度核查，對(duì)條件變化超標(biāo)的家庭，及時(shí)啟動(dòng)退出程序。此外，享受“三種補(bǔ)貼”家庭（包括承租公租房或在市場(chǎng)租房）每年需主動(dòng)申報(bào)家庭人口、住房和收入財(cái)產(chǎn)變化情況。

2 天津市保障性住房后續(xù)管理存在的問(wèn)題

2.1 部分保障性住房項(xiàng)目配套設(shè)施和環(huán)境不完善

受城市空間局限，保障性住房項(xiàng)目選址多集中在外環(huán)線周邊，配套基礎(chǔ)條件相對(duì)薄弱；配套非經(jīng)營(yíng)性公建受保障性住房售價(jià)與成本控制影響，無(wú)法納入住宅地塊成本進(jìn)行平衡，因此部分為獨(dú)立選址，給項(xiàng)目所在區(qū)帶來(lái)較大財(cái)政壓力。

2.2 保障性住房項(xiàng)目屬地責(zé)任及社會(huì)管理需強(qiáng)化

2.2.1 個(gè)別項(xiàng)目屬地化問(wèn)題亟待解決

津南區(qū)雙港新家園于2010年起陸續(xù)進(jìn)住，1萬(wàn)余套保障性住房已基本入住完畢。截至2014年底，由于街道、社區(qū)居委會(huì)未組建，各項(xiàng)目無(wú)法成立業(yè)主大會(huì)，仍由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。對(duì)保障性住房項(xiàng)目?jī)?nèi)圈占綠地、私搭亂蓋以及新家園周邊占路擺賣(mài)、垃圾堆置等問(wèn)題，區(qū)綜合執(zhí)法雖組織進(jìn)行了治理，但缺乏街道、社區(qū)管理的支持，成果難以保持。居民群眾對(duì)環(huán)境秩序受到影響、非經(jīng)營(yíng)性公建未及時(shí)投入使用、公共維修基金無(wú)法正常啟用等問(wèn)題反映集中。此外，西青區(qū)龍順園項(xiàng)目于2011年入住，截至目前尚未落實(shí)屬地管理。

2.2.2 居民生活需求造成“人戶(hù)分離”現(xiàn)象

按照住房保障政策要求，公租房項(xiàng)目不允許遷入戶(hù)籍；購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房、限價(jià)房的家庭多因子女就學(xué)等原因，不愿將戶(hù)籍從市內(nèi)六區(qū)原居住地遷出。一方面，保障性住房居住家庭“人戶(hù)分離”給社會(huì)治安、社會(huì)保障、計(jì)劃生育等以戶(hù)籍為依據(jù)的城市管理工作帶來(lái)較大難度；另一方面，市財(cái)政按照戶(hù)籍人口安排的社區(qū)居委會(huì)管理活動(dòng)經(jīng)費(fèi)也不能落實(shí)，一定程度上影響了保障性住房社區(qū)建設(shè)和居住管理工作的開(kāi)展。屬地和原戶(hù)籍地社會(huì)管理權(quán)責(zé)不一致，給保障性住房受益家庭在居住地享受公共服務(wù)帶來(lái)困難。

2.2.3 保障性住房后續(xù)管理支持政策尚待匹配

《天津市基本住房保障管理辦法》規(guī)定，保障性住房由所在地區(qū)縣人民政府按照新建住宅小區(qū)管理要求實(shí)施社區(qū)綜合管理。對(duì)保障性住房居住的各類(lèi)困難家庭進(jìn)行社會(huì)管理，工作量相較普通居住區(qū)更大；加之困難群體對(duì)社區(qū)公共服務(wù)的需求更加集中，所屬區(qū)、街在設(shè)施設(shè)備管養(yǎng)方面也要投入更多的人力和物力，目前的機(jī)構(gòu)編制和財(cái)政政策只是按常規(guī)配置，并未給予進(jìn)一步傾斜。

2.3 公租房入住后資格和履約監(jiān)管存在局限

在天津市“三種住房”中，經(jīng)適房用于安置拆遷家庭、不設(shè)置其他條件限制；申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房家庭購(gòu)房資格證有效期滿(mǎn)后，也不再列入核查范圍（只對(duì)重復(fù)申請(qǐng)住房保障進(jìn)行限制）；公租房是惟一在入住后仍需履行核查程序、驗(yàn)證保障對(duì)象資格情況的保障性住房類(lèi)型。

2.3.1 公租房房源調(diào)整機(jī)制需要進(jìn)一步健全

按照公租房管理規(guī)定，申請(qǐng)家庭人口為2人及以下的，配租1室1廳或1個(gè)居住空間（1個(gè)兼起居室的臥室）戶(hù)型房屋；人口為3人及以上的，配租2室1廳或2個(gè)居住空間（1個(gè)臥室加1個(gè)兼起居室的臥室或者1個(gè)臥室加1個(gè)起居室）戶(hù)型房屋。但對(duì)于承租家庭因結(jié)婚、出生、過(guò)世導(dǎo)致的人口增減，尚未明確房源調(diào)整的相關(guān)要求。此外，為方便居民就業(yè)、子女入學(xué)、照顧老人等需求，市住保辦于2013年推出專(zhuān)項(xiàng)程序，規(guī)定承租同種戶(hù)型公租房的2個(gè)家庭間通過(guò)網(wǎng)上“互換平臺(tái)”達(dá)成交換意向，經(jīng)運(yùn)營(yíng)管理單位查驗(yàn)備案后，可調(diào)換承租房屋；但上述政策限制性較強(qiáng)，截至2015年僅有10對(duì)家庭辦理了互換手續(xù)。

2.3.2 公租房續(xù)租收入財(cái)產(chǎn)核查未同步履行

天津市公租房租賃對(duì)象初次承租期不超過(guò)3年，租賃期內(nèi)，可根據(jù)市發(fā)改委核定的租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整房屋租金；租期屆滿(mǎn)，經(jīng)審核符合屆時(shí)公租房承租條件的原承租家庭可續(xù)租，每次續(xù)租期限不超過(guò)1年，租金按屆時(shí)標(biāo)準(zhǔn)繳納。可見(jiàn)，公租房續(xù)租相當(dāng)于在續(xù)租時(shí)點(diǎn)的政策條件下對(duì)承租家庭重新履行準(zhǔn)入審核，但從2014年4月首批公租房項(xiàng)目啟動(dòng)續(xù)租工作到2015年年中，住房保障管理部門(mén)對(duì)秋怡家園等9個(gè)項(xiàng)目、7562戶(hù)續(xù)租家庭進(jìn)行了住房和人口核查，但民政部門(mén)未同步開(kāi)展收入財(cái)產(chǎn)核查。近年來(lái)天津市公租房政策未作調(diào)整，除享受“三種補(bǔ)貼”的承租家庭已通過(guò)年度申報(bào)審核收入財(cái)產(chǎn)情況外，對(duì)非補(bǔ)貼承租家庭收入財(cái)產(chǎn)的監(jiān)管存在缺失，無(wú)法保證政策執(zhí)行的公正性和準(zhǔn)確性。

2.3.3 承租家庭違約騰退訴訟執(zhí)行難度大

在實(shí)踐中，公租房項(xiàng)目所在區(qū)法院對(duì)受理違約騰退房屋訴訟案件較為謹(jǐn)慎，目前各項(xiàng)目符合起訴騰房條件的家庭共86戶(hù)，立案19戶(hù)，占比為22.1%；起訴公租房違約騰退房屋時(shí)，須先起訴解除合同再起訴騰退住房，審理時(shí)間需半年到一年，其間欠租行為持續(xù)發(fā)生，管理工作較為被動(dòng)；在執(zhí)行階段，法院要求提供騰退安置房屋且對(duì)房屋有較為嚴(yán)格的要求，對(duì)于已判決勝訴的4個(gè)案件，因考慮執(zhí)行難度大，法院已駁回其中3個(gè)案件執(zhí)行申請(qǐng)。公租房項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理單位和承租家庭作為平等的民事主體簽訂租賃合同，當(dāng)出現(xiàn)嚴(yán)重違約、需騰退房屋情況時(shí)，司法訴訟和執(zhí)行是退出機(jī)制的最后保障。隨著本市公租房項(xiàng)目首次續(xù)租后搬遷期到期，會(huì)有較多不符合條件家庭需要騰退，此環(huán)節(jié)不能得到很好的落實(shí)，直接影響房源循環(huán)使用和管理良性運(yùn)行。

3 天津市保障性住房后續(xù)管理的問(wèn)題析因

3.1 保障性住房后續(xù)管理缺乏必要的頂層設(shè)計(jì)

天津市“十二五”住房保障規(guī)劃確立了“發(fā)放三種補(bǔ)貼、建設(shè)三種住房”的政策制度體系和保障目標(biāo)，但對(duì)于保障性住房后續(xù)管理只是作為實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的一項(xiàng)措施，而沒(méi)有作為一項(xiàng)獨(dú)立的課題來(lái)關(guān)注和研究，更未達(dá)到頂層設(shè)計(jì)的高度?，F(xiàn)階段迫切需要結(jié)合全市保障性住房建設(shè)進(jìn)展和下一步安排，將建設(shè)與后續(xù)管理統(tǒng)籌考慮，圍繞保障性住房后續(xù)管理的顯著特點(diǎn)、主要矛盾和一般規(guī)律，對(duì)體制機(jī)制、配套政策、預(yù)期目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)路徑、考查標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)和規(guī)劃，通過(guò)調(diào)整模式、明確分工、落實(shí)責(zé)任、整體規(guī)范來(lái)強(qiáng)化后續(xù)管理的薄弱環(huán)節(jié)，有效破解難點(diǎn)問(wèn)題。

3.2 保障性住房后續(xù)管理支持和投入力度不足

3.2.1 配套政策不同步

2008年制定實(shí)施的《天津市廉租住房屬地化管理辦法》至2013年已失效，目前本市沒(méi)有關(guān)于保障性住房屬地化管理的具體標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施依據(jù)；《天津市基本住房保障管理辦法》對(duì)保障性住房后續(xù)管理屬地化原則規(guī)定在操作層面缺乏政策程序支持，難以落到實(shí)處。此外，保障性住房項(xiàng)目公建、配套工程和景觀綠化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也不健全，易出現(xiàn)建設(shè)不同步或使用功能不滿(mǎn)足需求等問(wèn)題，影響群眾居住滿(mǎn)意度。

3.2.2 支持機(jī)制不完善

主要反映在稅費(fèi)減免和財(cái)政資金轉(zhuǎn)移支付方面。目前，公租房項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理單位可享受公租房租金收入免收營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等優(yōu)惠政策，但其收取的配套公建租金和物業(yè)費(fèi)仍需繳稅。此外，“十二五”期間，環(huán)城四區(qū)作為保障性住房最主要的人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，與導(dǎo)出區(qū)間社會(huì)管理經(jīng)費(fèi)的轉(zhuǎn)移支付尚待落實(shí)，公共服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制以及市政公用設(shè)施管養(yǎng)“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”等方面也僅是統(tǒng)一執(zhí)行現(xiàn)有政策，加之保障性住房項(xiàng)目缺乏自養(yǎng)能力，人口導(dǎo)入?yún)^(qū)權(quán)責(zé)失衡，易產(chǎn)生社會(huì)管理問(wèn)題。

3.3 后續(xù)管理的協(xié)調(diào)機(jī)制不健全

保障性住房后續(xù)管理是一項(xiàng)綜合性、系統(tǒng)性很強(qiáng)的工作。市國(guó)土房管局是天津市住房保障工作的行政主管部門(mén)、市民政局負(fù)責(zé)社區(qū)（物業(yè)）管理，本身在保障性住房后續(xù)管理中承擔(dān)了重要任務(wù)，但在實(shí)際工作中協(xié)調(diào)推動(dòng)的事項(xiàng)有很大一部分又超出了自身職責(zé)范圍。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2011年到2015年，僅市住保辦組織的保障性住房后續(xù)管理協(xié)調(diào)會(huì)議就達(dá)400余次，協(xié)調(diào)的許多問(wèn)題是由項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或群眾通過(guò)各種渠道直接反映的。住保辦作為市級(jí)住房保障政策執(zhí)行部門(mén)，不僅需要核實(shí)了解情況并告知屬地區(qū)縣人民政府和有關(guān)職能部門(mén)，還要牽頭協(xié)調(diào)、跟蹤進(jìn)展。由于屬地區(qū)和專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)作用未得到充分發(fā)揮，責(zé)任單位往往依賴(lài)于牽頭單位，后者受到管理職能、單位級(jí)別限制，推動(dòng)問(wèn)題落實(shí)解決的難度較大，涉及如資金經(jīng)費(fèi)、人員編制、配套工程建設(shè)等復(fù)雜情況還需報(bào)請(qǐng)上級(jí)部門(mén)或市政府，導(dǎo)致一般層面上協(xié)調(diào)效率低、工作推進(jìn)慢、效果不理想。

3.4 保障性住房后續(xù)管理屬地化模式需強(qiáng)化

保障性住房后續(xù)管理作為城市管理的組成部分，同樣需要“條塊結(jié)合”。作為“塊”的屬地管理，是保障性住房后續(xù)管理的基礎(chǔ)。保障性住房后續(xù)管理的屬地化模式，指區(qū)縣人民政府將已具備入住條件的保障性住房納入社會(huì)管理范圍，比照普通商品房提供基本公共服務(wù)。屬地管理是居住管理的首要原則，區(qū)縣人民政府負(fù)有主體責(zé)任，不能因?yàn)楸Ｕ闲宰》烤幼?duì)象特殊、管理難度大，就給予差別對(duì)待，或推延落實(shí)項(xiàng)目屬地接管。

4 完善保障性住房后續(xù)管理長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)策建議

4.1 健全相關(guān)立法及頂層規(guī)劃設(shè)計(jì)

4.1.1 保障性住房后續(xù)管理法制建設(shè)

“十三五”期間，結(jié)合住房保障政策調(diào)整、保障性住房后續(xù)管理工作重點(diǎn)和原有的薄弱環(huán)節(jié)，對(duì)《天津市基本住房保障管理辦法》內(nèi)容進(jìn)行梳理更新。定位于制度立法的宏觀層面，突出在保障性住房建設(shè)階段超前謀劃、為后續(xù)管理打下良好基礎(chǔ)的理念，并對(duì)保障性住房后續(xù)管理內(nèi)容范圍、主要管理部門(mén)及權(quán)限、屬地化管理模式、運(yùn)行機(jī)制和配套政策、收入財(cái)產(chǎn)綜合比對(duì)系統(tǒng)建設(shè)和定期核查、惡性違規(guī)行為法律責(zé)任、退出司法執(zhí)行以及保障性住房項(xiàng)目環(huán)境配套、社會(huì)管理和公共服務(wù)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行明確界定和闡釋?zhuān)瑸檎邎?zhí)行提供堅(jiān)實(shí)的法律保障，確立保障性住房后續(xù)管理長(zhǎng)效機(jī)制總體框架。

對(duì)于商品房項(xiàng)目按一定比例配建保障性住房、公租房項(xiàng)目配租入住后房源調(diào)整、公租房承租家庭收入財(cái)產(chǎn)定期核查等保障性住房后續(xù)管理尚未涵蓋的領(lǐng)域，進(jìn)一步加強(qiáng)政策研究、制定規(guī)則程序、形成完整體系，使法規(guī)層面的原則方針具體化為保障性住房后續(xù)管理專(zhuān)項(xiàng)工作方案，并保持立法思路、治理重點(diǎn)的連續(xù)與統(tǒng)一。

4.1.2 保障性住房后續(xù)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)

一是從規(guī)劃層面做好統(tǒng)籌安排。在天津市“十三五”住房保障規(guī)劃制定過(guò)程中，堅(jiān)持“建管并重”的指導(dǎo)思想，立足存量規(guī)范、增量保質(zhì)，從中觀層面對(duì)保障性住房后續(xù)管理進(jìn)行整體設(shè)計(jì)，明確五年中的重點(diǎn)任務(wù)和工作目標(biāo)，確定完成時(shí)間表和路線圖。

二是完善資金編制等支持政策。結(jié)合實(shí)際研究制定公租房項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性公建稅費(fèi)減免、保障性住房后續(xù)管理專(zhuān)項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)資金籌集使用等支持政策，促進(jìn)管理長(zhǎng)效、良性運(yùn)行。盡快實(shí)施已初步成型的保障性住房人口導(dǎo)入?yún)^(qū)與導(dǎo)出區(qū)社區(qū)管理經(jīng)費(fèi)轉(zhuǎn)移支付、公共服務(wù)機(jī)構(gòu)人員編制調(diào)劑使用，以及環(huán)城四區(qū)保障性住房項(xiàng)目配套市政公用設(shè)施管養(yǎng)“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”市級(jí)統(tǒng)籌資金比例提升等利好政策，使保障性住房項(xiàng)目屬地與保障家庭原居住地之間的責(zé)權(quán)利趨于平衡，建立公平合理的后續(xù)管理機(jī)制。

三是促進(jìn)部門(mén)間信息溝通共享。將住房保障“不良記錄”納入信用管理平臺(tái)，在就業(yè)、繳稅、銀行貸款、工商注冊(cè)等方面對(duì)隱瞞、虛報(bào)、偽造有關(guān)信息或采取不當(dāng)手段申請(qǐng)和享受保障性住房的家庭形成有效制約，加大違規(guī)成本、發(fā)揮警示震懾作用。

4.2 強(qiáng)化屬地管理與部門(mén)統(tǒng)籌組織

4.2.1 深化落實(shí)保障性住房后續(xù)管理屬地責(zé)任

建議制定“天津市保障性住房屬地管理辦法”，進(jìn)一步明晰區(qū)縣人民政府在保障性住房項(xiàng)目建設(shè)、分配、管理等方面的主體地位、職責(zé)范圍及屬地化歸口原則。通過(guò)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、理順權(quán)責(zé)，使保障性住房后續(xù)管理屬地化模式有據(jù)可依。

4.2.2 加強(qiáng)保障性住房項(xiàng)目建設(shè)與管理的銜接

基于建設(shè)和后續(xù)管理同為保障性住房工作的重要組成部分，二者間有著緊密聯(lián)系，建議市級(jí)層面仍由市國(guó)土房管局作為保障性住房后續(xù)管理牽頭部門(mén)。在已建立立法保障的基礎(chǔ)上，需對(duì)組織協(xié)調(diào)、信息共享、考核問(wèn)效和監(jiān)督管理涉及的執(zhí)法手段、取證渠道等方面細(xì)化權(quán)責(zé)范圍，并明確相關(guān)部門(mén)的配合責(zé)任。

進(jìn)一步發(fā)揮市級(jí)保障性住房管理服務(wù)機(jī)構(gòu)（市住保辦）協(xié)調(diào)作用，從建設(shè)源頭為后續(xù)管理奠定良好基礎(chǔ)。對(duì)各區(qū)縣異地建設(shè)的保障性住房項(xiàng)目在選址階段需就資金轉(zhuǎn)移支付、配套政策、移交接管等進(jìn)行約定，通過(guò)統(tǒng)籌安排、合理調(diào)控實(shí)現(xiàn)兩地間供需對(duì)接、資源共享，妥善解決民生保障與發(fā)展空間的矛盾。

制定關(guān)于加強(qiáng)保障性住房社會(huì)管理和服務(wù)工作的意見(jiàn)，明確后續(xù)管理中“條”所應(yīng)承擔(dān)的職責(zé)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。以群眾需求為導(dǎo)向，在社區(qū)管理、社會(huì)保障、勞動(dòng)就業(yè)、社會(huì)救助、治安秩序、醫(yī)療衛(wèi)生、教育培訓(xùn)、房屋管理、服務(wù)配套等方面有效落實(shí)部門(mén)職能延伸與管理搭接，提高保障性住房的綜合服務(wù)水平。

4.3 提升完善保障性住房項(xiàng)目配套環(huán)境

建議在以下述范圍內(nèi)組織開(kāi)展保障性住房項(xiàng)目完善配套工程：包括華明和雙港兩個(gè)新家園大型保障性住房居住區(qū)，張貴莊、淮河道保障性住房集中片區(qū)和遠(yuǎn)年入住項(xiàng)目在內(nèi)的市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)共53個(gè)保障性住房項(xiàng)目。

一是完善配套設(shè)施。結(jié)合規(guī)劃要求，對(duì)保障性住房項(xiàng)目公共配套服務(wù)設(shè)施進(jìn)行完善，尚未建設(shè)的盡快啟動(dòng)建設(shè)，已經(jīng)建成的按規(guī)劃要求投入使用；保證周邊道路通暢，自來(lái)水、排水、燃?xì)狻㈦娏?、路燈等各?xiàng)配套設(shè)施齊全。

二是強(qiáng)化社區(qū)管理。保障性住房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)社區(qū)管理全覆蓋，已具備條件但尚未成立業(yè)主大會(huì)的需盡快組織籌建。對(duì)項(xiàng)目周邊的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行綜合治理。完善社區(qū)公共服務(wù)場(chǎng)所和設(shè)施、器材，規(guī)范辦公環(huán)境條件，做到便民、利民。

三是規(guī)范物業(yè)管理。保障性住房項(xiàng)目物業(yè)管理應(yīng)按照普通商品住宅項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，管理規(guī)范、環(huán)境整潔、無(wú)雜物堆放，公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常、養(yǎng)護(hù)到位。市財(cái)政對(duì)市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)市集中建設(shè)、入住一年以上的公租房（含廉租住房）和定向銷(xiāo)售經(jīng)適房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)企業(yè)因居住家庭生活困難、物業(yè)費(fèi)收繳率低產(chǎn)生的資金缺口給予適度補(bǔ)助。

四是提升綠化景觀。按照保障性住房綠化導(dǎo)則要求，對(duì)各項(xiàng)目綠化進(jìn)行提升改造，補(bǔ)植樹(shù)木、綠籬、草坪。區(qū)內(nèi)綠化工程方面，參照淮河道保障性住房示范區(qū)建設(shè)情況，按照每建筑平方米8.94元的標(biāo)準(zhǔn)組織實(shí)施；界外地綠化建設(shè)方面，新建和在建保障性住房項(xiàng)目由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按照200元/平方米標(biāo)準(zhǔn)向所在區(qū)縣市容園林委繳納界外綠地綠化工程建設(shè)費(fèi)，區(qū)縣市容園林委負(fù)責(zé)建設(shè)及養(yǎng)護(hù)工作。

五是改善項(xiàng)目環(huán)境。對(duì)破損甬路、圍墻進(jìn)行整修；更新增加健身設(shè)施、宣傳欄；合理規(guī)劃停車(chē)位，保證車(chē)輛停放有序，在條件允許的情況下適當(dāng)增設(shè)車(chē)位；治理私搭亂建、圈占堆物等現(xiàn)象。

六是完善公交線路。結(jié)合各保障性住房項(xiàng)目周邊公交布局和居民出行需求，完善公交線網(wǎng)，增加線路、車(chē)次，延長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)時(shí)間，方便居民出行。

4.4 探索社會(huì)管理和服務(wù)模式創(chuàng)新

4.4.1 加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督，實(shí)施績(jī)效考核管理

一是強(qiáng)化保障性住房后續(xù)管理公眾參與和社會(huì)監(jiān)督。在繼續(xù)使用好市國(guó)土房管局政務(wù)網(wǎng)、咨詢(xún)熱線等公共服務(wù)平臺(tái)的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)利用政務(wù)微博、微信公眾號(hào)、手機(jī)客戶(hù)端等新渠道，做好保障性住房后續(xù)管理有關(guān)政策的宣傳普及，進(jìn)一步提高服務(wù)效率。建立定期溝通機(jī)制，在一定范圍內(nèi)向人大代表、政協(xié)委員、專(zhuān)家學(xué)者、社會(huì)監(jiān)督員等通報(bào)保障性住房后續(xù)管理情況，提高監(jiān)督的針對(duì)性、有效性，聽(tīng)取建設(shè)性意見(jiàn)。公開(kāi)市、區(qū)兩級(jí)保障性住房后續(xù)管理咨詢(xún)服務(wù)和舉報(bào)投訴電話，以媒體專(zhuān)欄等形式暢通問(wèn)題反映渠道，充分發(fā)揮媒體監(jiān)督、群眾監(jiān)督的作用，為開(kāi)展保障性住房后續(xù)管理績(jī)效評(píng)價(jià)提供依據(jù)。

二是對(duì)保障性住房后續(xù)管理情況開(kāi)展績(jī)效考核評(píng)價(jià)。天津市財(cái)政檢查局曾對(duì)2009年政府投資保障性住房項(xiàng)目（當(dāng)時(shí)主要為“十一五”期間建設(shè)籌集的廉租住房項(xiàng)目）進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)，并將后續(xù)管理列為評(píng)價(jià)指標(biāo)的重要項(xiàng)目，具備了開(kāi)展相關(guān)工作的經(jīng)驗(yàn)。2015年，財(cái)政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《城鎮(zhèn)保障性安居工程財(cái)政資金績(jī)效評(píng)價(jià)暫行辦法》，天津市被列為試點(diǎn)城市之一，相關(guān)工作正在落實(shí)中，未來(lái)可考慮將保障性住房后續(xù)管理作為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分列入評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，以便全面掌握全市保障性住房建設(shè)和管理情況，相關(guān)評(píng)價(jià)成果可直接運(yùn)用在市政府對(duì)區(qū)縣“民心工程”完成情況的年度考核中。市財(cái)政應(yīng)籌集保障性住房后續(xù)管理專(zhuān)項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)資金，根據(jù)各區(qū)縣人民政府績(jī)效情況采取相應(yīng)的激勵(lì)措施。

4.4.2 融合市場(chǎng)機(jī)制提升綜合服務(wù)效益

“十三五”期間，天津市保障性住房政策趨于穩(wěn)定，因此，在合理平衡現(xiàn)有房源方面可打通公租房、限價(jià)房、經(jīng)適房?jī)?nèi)部通道，建立保障性住房租、售轉(zhuǎn)換機(jī)制，更好地滿(mǎn)足保障群體租購(gòu)需求；在后續(xù)管理機(jī)制建設(shè)方面可探索社會(huì)機(jī)構(gòu)代理經(jīng)租區(qū)位、戶(hù)型等適宜的閑置存量住房作為公租房房源。

政府可鼓勵(lì)引導(dǎo)公租房運(yùn)營(yíng)管理單位、社會(huì)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等通過(guò)企業(yè)投資、專(zhuān)項(xiàng)扶持、購(gòu)買(mǎi)服務(wù)、合作籌措房源、建立信息服務(wù)平臺(tái)等方式，長(zhǎng)期租賃社會(huì)閑置存量住房（包括未售出的限價(jià)房和經(jīng)適房），按照規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)租用于公租房使用。這樣既能夠盤(pán)活社會(huì)閑置存量住房、改善租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、發(fā)展培育機(jī)構(gòu)出租人、拓寬公租房房源渠道，又能借助現(xiàn)有項(xiàng)目“房等人”的有利條件和相對(duì)成熟的配套資源彌補(bǔ)新開(kāi)工項(xiàng)目選址空間、建設(shè)周期方面的局限，豐富申請(qǐng)家庭的選擇、提高居住便利度，為后續(xù)管理奠定良好基礎(chǔ)。

4.4.3 探索貨幣保障發(fā)揮社會(huì)資源優(yōu)勢(shì)

一是擴(kuò)大貨幣化補(bǔ)貼保障范圍。對(duì)符合公租房準(zhǔn)入條件的家庭按不同層次發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼，允許其根據(jù)自身需求，租賃套型面積符合標(biāo)準(zhǔn)的社會(huì)住房（目前“三種補(bǔ)貼”中廉租住房實(shí)物配租補(bǔ)貼家庭只能承租公租房；還有部分公租房承租家庭未享受“三種補(bǔ)貼”）；對(duì)符合限價(jià)房準(zhǔn)入條件的家庭購(gòu)房補(bǔ)貼，允許其購(gòu)買(mǎi)中小戶(hù)型普通商品住房。這樣，具備公租房承租資格和限價(jià)房購(gòu)買(mǎi)資格的家庭可以不受項(xiàng)目推出時(shí)間、房源登記數(shù)量的限制，以選擇范圍最廣、對(duì)自身生活最為便利的形式“一步到位”取得保障；公租房項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理單位節(jié)省了后期房源調(diào)換的操作成本；集中建設(shè)保障性住房項(xiàng)目后續(xù)管理的壓力也在住房市場(chǎng)更大的空間里弱化以至消彌。與之相應(yīng)的是，政府還應(yīng)對(duì)在市場(chǎng)租購(gòu)住房的保障家庭實(shí)際繳付的物業(yè)費(fèi)與已入住保障性住房項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)平均水平的差額進(jìn)行補(bǔ)貼。

二是拓展社區(qū)服務(wù)社會(huì)聯(lián)系面。住房保障工作站配合保障性住房社區(qū)居委會(huì)做好居住家庭失業(yè)登記工作。在社區(qū)配套商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和各類(lèi)服務(wù)機(jī)構(gòu)招聘人員時(shí)，優(yōu)先推薦就業(yè)困難的保障性住房居住家庭成員應(yīng)聘。同時(shí)，與勞務(wù)代理機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系，提供政策咨詢(xún)、就業(yè)指導(dǎo)、職業(yè)介紹，為困難家庭搭建就業(yè)平臺(tái)。

三是加強(qiáng)社會(huì)組織的協(xié)同參與。探索將新家園大型保障性住房居住區(qū)等項(xiàng)目作為社會(huì)管理創(chuàng)新試點(diǎn)，通過(guò)孵化培育、政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)、公益創(chuàng)投等多種方式，發(fā)展公益服務(wù)類(lèi)、維權(quán)調(diào)解類(lèi)社會(huì)組織，健全人民調(diào)解、利益協(xié)調(diào)、訴求表達(dá)、權(quán)益保障機(jī)制，有序引導(dǎo)居民自治。完善保障性住房社區(qū)居民代表大會(huì)、社區(qū)事務(wù)聽(tīng)證會(huì)、居民協(xié)商議事會(huì)等議事制度，推廣民主管理，暢通民意訴求，強(qiáng)化民主監(jiān)督。

筆者認(rèn)為，通過(guò)在上述方面深入研究探索，可以使政府行政管理職能履行效率更高、工作銜接及各項(xiàng)機(jī)制運(yùn)轉(zhuǎn)更加順暢、對(duì)重要領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的監(jiān)督管控更加到位，以達(dá)到使保障性住房運(yùn)營(yíng)管理、政策監(jiān)管和社會(huì)服務(wù)步入規(guī)范化軌道，提高后續(xù)管理水平、促進(jìn)長(zhǎng)效良性運(yùn)行的效果。

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作者簡(jiǎn)介：

周軼洲，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師，就職于天津市社會(huì)保障住房管理服務(wù)中心，研究方向?yàn)樽》勘Ｕ稀?