一位漂泊異鄉(xiāng)的猶太人在上海灘白手起家，最終成為地產大亨。毫不夸張地說，當時的大半個上海灘都是屬于哈同的。到20世紀30年代，哈同集團成了上海名副其實的“地皮大王”，僅他一家就占有了上海最繁華地段南京路地產的44%。

民國初年，上海灘出了一個家喻戶曉的大富翁：哈同。

哈同全名為歐司·愛·哈同（1849-1931），英籍猶太人，出生于巴格達（今伊拉克首都）的一個商人家庭。他上有四個哥哥，下有一個妹妹，父親是設在巴格達的沙遜洋行的一個小職員，全家生活并不寬裕，五歲時隨父親遷居印度孟買，六歲時其父去世，生活更為艱辛。哈同要幫助母親做些雜務謀生，拾破爛，撿煤核，撿瓜皮爛菜，這形成了他勤勞、儉樸的習性。

他在上海灘風生水起的時候，杜月笙還在當小混混呢，那時無論黑道白道哈同都能擺平。

流落上海灘

19世紀40年代，自從喪權辱國的《南京條約》簽訂以后，上海被列為通商口岸，從此在上海的黃浦江邊出現了一個特殊的區(qū)域，那就是租界。租界是帝國主義列強在上海強行獲取的租借地，這里享有“治外法權”和“自治權”，成為世界的“自由港”。既可享受中國的廣大市場，又可以置身于中國的法律之外，于是很多抱著發(fā)財美夢的西方人，紛紛前來淘金，哈同就是其中的一個。初到上海市哈同投靠了這里的一個親戚，憑著親戚的幾分薄面，他被安排到了外國人開辦的沙遜洋行工作。

剛到上海的哈同時年21歲，一是年紀較小，二是沒什么技術，而且身體干干瘦瘦，他能干什么呢？洋行老板想了想就說“你守大門去吧”。上海沙遜洋行干的是最恬不知恥的勾當——販賣鴉片，每天早上很多的買辦都會集結到洋行進貨，然后賣到大煙館里，洋行門口每天人來人往，這成了哈同出頭的機會。

為了搶生意每個人都希望第一個拿貨，所以每天都有人打架，哈同也因此挨了不少罵。不過正因為這個，給哈同帶來了一個機會，他想到了一個解決辦法，給每個來取貨的人，發(fā)一個號碼牌，標明先后讓他們在門外排隊等候，如此一來秩序自然就好多了。如果有人愿意多給他兩塊銀圓的話，他就會讓這個人先進去，不但解決了秩序問題還有了額外的收入，這不是一舉兩得嗎？就這樣哈同在洋行里干了十多年。哈同陸陸續(xù)續(xù)收著不少提貨人給的小費，加上平時省吃儉用，他很快就積攢了一筆小小的財富。

一天，黃浦江的貨船和往常一樣絡繹不絕，35歲的哈同獨自走在黃浦江邊，心情有些煩悶，已過而立之年的他不知道下一步該怎么走。突然哈同聽到有人用英語喊“先生，需要買束花嗎”。這聲音實在是太美妙了，一下子就把哈同吸引住了，他在想，這一定是個洋姑娘，當他抬頭一看，竟然是一個標致的中國姑娘。

都說一個成功的男人背后，一定會有個了不起的女人。當時的哈同，對這句話深信不疑，他覺得要想成功就得尋找到這個女人。不久后哈同如愿找到了這個女人，她就是賣花女羅迦陵。這位女子篤信佛教，睿智而心地善良。

說起羅迦陵，她是近代上海灘一個家喻戶曉的傳奇性人物，坐擁財產無數，還曾被光緒皇帝的老婆慈禧太后的侄女隆裕皇后認為干侄女，不過這都是后話，因為她在遇到哈同之前，生活苦不堪言。羅迦陵祖籍福建，父親是個法籍水手，母親是中國人，她是個混血兒，羅迦陵出生后不久，她的父親拋棄妻女，回到了法國，六七歲的時候母親也去世了，因此羅迦陵被送到了親戚家寄養(yǎng)。長大之后羅迦陵出落得十分漂亮，但是因為生活所迫，她做過外僑女傭，還在上海虹口做過“咸水妹”，也就是說她曾淪落風塵，可就是這么一個生活在做底層的女子，竟成為了哈同命中注定的貴人。

妻子催生地產大亨

自從羅迦陵嫁給哈同后，哈同在上海灘十里洋場竟飛黃騰達、財源廣進，華麗轉身成為了上海灘首富，被人稱為遠東第一富翁。那么這個羅迦陵究竟有著什么魔力，能使得一個混在上海灘的洋人變成富翁呢？羅迦陵和哈同之間究竟發(fā)生過什么？

十九世紀末在上海租界的西方人都自認為高人一等，如果一個西方人，娶一個中國人為妻肯定會遭來非議，那么哈同為什么會不顧一切迎娶一個賣花女呢？因為哈同第一眼就看出這個女人能讓他發(fā)財，而且是發(fā)大財。

一個賣花女如何能讓他發(fā)財？在《哈同先生行狀》一書中曾有這樣的描述：“夫人莊敬明達，先生即獲內助，即外事亦必咨度之而后行?！币簿褪钦f羅迦陵不僅把家里料理的井井有條，對哈同的事業(yè)更是盡心竭力，出謀劃策。羅迦陵告訴哈同，在上海灘要想賺錢，只有兩個辦法，第一就是賣鴉片，可是我作為中國人，這種事情干不了；那就只有第二個辦法了——搞房地產。

哈同聽從了羅迦陵的建議，拿出了所有的積蓄，買了幾處房子，然后租出去，收取房租。剛開始的時候收租金可是個難事，很多租戶都拖著不給錢，這可讓哈同傷透了腦筋。后來羅迦陵給哈同出了個主意，讓他每次出去收租的時候都帶著一個小孩，從早到晚，這租戶見了會心疼小孩，心一軟就把租金交了。聽了羅迦陵的建議后，哈同果然順利了很多，從此他對妻子是心服口服，慢慢地在羅迦陵的幫助下，哈同開始利用自己的房地產事業(yè)瘋狂撈金，短短幾年間哈同成功躋身上海富商行列。

大半個上海屬于他

哈同有一個特點——摳，在生意上錙銖必較，在生活中也是。舉個例子吧，有一天用人給他沖了一杯咖啡，正要喝的時候發(fā)現里面竟然多了一只蜘蛛，哈同當時就怒了，用人立馬來賠禮道歉。用人正要把之倒了想重沖一杯時，哈同的舉動卻讓人大吃一驚，他竟然說：“倒什么倒，這不是浪費嗎？”哈同隨即把咖啡和蜘蛛一同喝了下去。為什么連蜘蛛也吃呢？“因為蜘蛛的肚里也有咖啡啊?！?/p>

不過，別看哈同對別人那么摳，對夫人羅迦陵可不一樣，想買什么隨便買。有一天羅迦陵向哈同要十萬兩銀子，哈同只是問了一句：“干什么用？”羅迦陵說：“修馬路，在南京路上修一條紅木馬路?！?/p>

當時上海南京路遠沒有現在這樣的繁華，可羅迦陵敏銳地覺察到，以它獨特的地理位置，有可能成為上海的交通樞紐，所以他強烈建議丈夫哈同修整這條馬路。可是一個連蜘蛛都要吃下去的小氣鬼，會舍得花這么多錢嗎？真沒想到這摳門到家的老爺，竟然相信了夫人的看法，不久后他真的花了十萬兩銀子，從印度進口了一批上好的紅木，把它切成了百萬段，然后從外灘一直鋪到了江西路，南京路也因此成為了遠東地區(qū)最漂亮、最平整的馬路。不久后南京路果真就成為了上海的商務中心。地價瘋長數百倍，至此哈同徹底發(fā)了大財。根據當時的統計，哈同擁有1.7億塊銀圓的財富，其中包括460畝地1300多幢房屋，以及大量的金銀珠寶，毫不夸張地說當時的大半個上海灘都是屬于哈同的。到20世紀30年代，哈同集團成了上海名副其實的“地皮大王”，僅他一家就占有了上海最繁華地段南京路地產的44%。當時南京路兩側的大樓、里弄，凡是以“慈”字命名的，如慈淑大樓、慈裕里，都是哈同集團的產業(yè)。哈同要么在自己地皮上蓋上房子，收取租金，要么干脆把地皮租給別人，坐享其成。

1916年，他將南京路浙江路口的一塊以1.8萬兩銀子買進的地皮，租給永安公司建造百貨大樓，年租金5萬兩，租期30年。按規(guī)定，到租期滿時，哈同可以獲得150兩的巨款，外加一幢大樓。

哈同在短短的幾十年中聚斂這么多財富，絕不是偶然的。有一首歌謠曾這樣描述他：“哈同，哈同，與眾不同?？词亻T戶，省吃儉用；攢錢鋪路，造福大眾。筑路，筑路，財源亨通?！闭菓{著勤勞、儉樸和智慧，哈同成為當時的經濟巨子之一。

伙同他人低價買地

哈同的成功，除了因為有羅迦陵這位賢內助之外，還在于他有著獨具智慧的膽識，以及知恩圖報的處世品質。

1884年，中法戰(zhàn)爭爆發(fā)，中國軍隊接連挫敗法國侵略軍的攻勢。上海的洋人認為中國打敗法國后自然就會清理他們，于是紛紛逃離上海，上海的房價因此暴跌。哈同卻認為這是千載難逢的好機會，聯絡了周圍的一批外國人低價收房。哈同把籌來的錢全部用于購買房屋土地。由于清政府腐敗無能，中國在軍事上節(jié)節(jié)勝利的情況下反而“不敗而敗”，李鴻章與法國簽訂了《中法和約》。洋人又紛紛回到上海，“十里洋行”恢復了繁榮。哈同則名利雙收，他購買的房產，也就是今天的南京東路一帶，逐漸發(fā)展為上海的商業(yè)金融中心，在數年間地價上漲千倍以上。由于哈同在關鍵時刻維護秩序“有功”，1887年，哈同擔任法租界公董局董事。1897年，擔任英美租界工部局董事，當時這是租界最高的榮譽職務，由此成為寓滬西人中的顯赫人物，哈同從此被人稱為“遠東首富”。

哈同利用擔任公共租界工部局、法租界公董局董事之職后，勾結巡捕房和律師，拉攏當地地保，軟硬兼施，陸續(xù)在西摩路、靜安寺路、長浜路一帶，低價收買土地170余畝。1904年起，在涌泉浜（今南京西路）建造私人花園，1910年竣工，花園以歐司·愛·哈同與羅迦陵（儷）的名字中各取一字命名為愛儷園，又稱哈同花園。園內規(guī)劃設計，仿大觀園式樣，小橋流水，亭臺樓閣，景色幽雅宜人。園分內園與外園，內園有黃海濤聲、天演界劇場等，外園有渭川百畝、大好河山、水心草廬等三大景區(qū)，全園景點不下二十余處。

哈同花園一時成為上海著名的地標。

愛儷園到1917年擴充為200多畝。在相當長一段時間內，此園為上海園林精品。哈同在此度過20余年晚年生活。此外，哈同還在杭州西湖邊建造了一座風景優(yōu)美的“羅苑”（今杭州美術?？茖W校），在北京購置了一所前清官員的舊宅（北京安定門外永康胡同），人稱“北京哈同花園”。

拉攏政界學界名流

其實，舊上海的外國炒房團并不只哈同一家。19世紀70年代后期，沙遜集團就將業(yè)務拓展到房地產業(yè)，成為滬上“房地產大王”。哈同集團之所以能后來居上，除了哈同出色的判斷能力外，還和他與當時中國政府高官的良好關系有關。

哈同倚仗英、法帝國主義在上海的勢力，大力拉攏清政府官員和北洋軍閥。不少政界、學界名人都同哈同有交往。政界名人孫中山、蔡鍔、陳炯明、楊善德、盧永祥、何豐林等，學術大師羅振玉、王國維，都和哈同有關系。1923年，哈同夫婦曾進京晉見遜位皇帝溥儀和北洋政府賄選總統曹錕。

1915年，哈同在愛儷園內設立一所倉圣明智大學，學生從膳食、住宿到學雜費全部由園內提供，先設小學、中學，后來有了大學和倉圣明智女校。倉圣，指傳說中創(chuàng)造文字的圣人倉頡，1916年，園內又成立廣倉學會。學校與學會，均以研究中國古代文字、古董和典章 制度作號召。王國維、章一山、費恕皆、鄒景叔等學者都曾在里面教書、編書、做研究工作。

他的經營手法有：置地建房出租，收取高額租金；凡租賃店鋪房屋者，額外增收大額租金；出租土地供房地產開發(fā)商建造房屋，契約期滿將房屋收歸己有，繼續(xù)出租漁利；以抵押貸款循環(huán)獲利，即以甲地道契向銀行抵押貸款購乙地，再以乙地道契向銀行抵押貸款購丙地。

哈同除了是一位卓越的商人之外，他們夫婦更是一對受人尊敬的伉儷。哈同和羅迦陵結婚后并沒有生下一子，為此他們領養(yǎng)了大批中外孤兒，這些孩子中有外國人，有中國人，外國人跟哈同姓，中國人跟羅迦陵姓，到了最后得到正式承認的就達22位之多。

哈同勤勞，儉樸，對待自己的事業(yè)，兢兢業(yè)業(yè)。晚年，即使年過七十，照樣按時到辦公室上班，他總是親自簽訂各種合同。（編輯/南風）