□　文/本刊記者　楊艷　部分圖片由受訪者提供

試點(diǎn)保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”重慶加速邁向“養(yǎng)有所依”時(shí)代

□文/本刊記者楊艷部分圖片由受訪者提供

重慶樓盤正式試點(diǎn)保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”，成為這一舉措的先行者?！z影/唐安冰

保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”落地重慶

今年下半年，中國(guó)保監(jiān)會(huì)發(fā)出通知，重慶正式試點(diǎn)保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”。

早在兩年前，中國(guó)保監(jiān)會(huì)就已下發(fā)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，決定自2014年7月1日起到2016年6月30日止，在北京、上海、廣州、武漢這4個(gè)老齡化較重的城市，開展商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品試點(diǎn)。而今年將“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)時(shí)間延長(zhǎng)至2018年6月30日，并在原有4城的基礎(chǔ)上，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至各直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市，以及部分省地級(jí)市。

如今，傳統(tǒng)的“家庭養(yǎng)老”模式已逐漸顯露出力不從心，而養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位和專業(yè)護(hù)理人員嚴(yán)重缺乏等問(wèn)題也日益凸顯，供求嚴(yán)重不平衡使得“房產(chǎn)養(yǎng)老”這個(gè)全新模式成為熱點(diǎn)。房產(chǎn)是居民最重要的資產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)之一，養(yǎng)老是國(guó)人頭等大事，兩者能否在重慶很好地融合，還有待觀察。

做好“以房養(yǎng)老”需提供完整的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈?！z影/唐安冰

“以房養(yǎng)老”模式就是反向按揭

“以房養(yǎng)老”是一種突破傳統(tǒng)養(yǎng)老理念的創(chuàng)新型養(yǎng)老方式，也是一項(xiàng)小眾業(yè)務(wù)，是保險(xiǎn)業(yè)參與“以房養(yǎng)老”的一種探索。

“以房養(yǎng)老”全稱老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，又叫作“倒按揭”。簡(jiǎn)而言之就是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，然后按月領(lǐng)取一定數(shù)額的養(yǎng)老金。期間老人仍然可以住在這里，仍然擁有對(duì)房屋的占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，直至身故。而在老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

從家庭構(gòu)成來(lái)看，對(duì)于那些無(wú)子女，或子女無(wú)暇照看，或子女無(wú)法提供保險(xiǎn)產(chǎn)品附帶的諸如養(yǎng)生、看護(hù)、醫(yī)療和精神慰藉等方面的養(yǎng)老需求，而老人剛好有一套產(chǎn)權(quán)住房，那么“以房養(yǎng)老”正是最合適的選擇。同樣，對(duì)于“三無(wú)老人”也就是無(wú)勞動(dòng)能力、無(wú)生活來(lái)源、無(wú)贍養(yǎng)人的老人來(lái)說(shuō)，如果擁有自有產(chǎn)權(quán)的住房，借助于“以房養(yǎng)老”這一金融工具，將不流動(dòng)的資產(chǎn)變成養(yǎng)老金，毫無(wú)疑問(wèn)是一種多贏選擇。

目前國(guó)內(nèi)推出了“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司為數(shù)不多。最初北京、上海、廣州、武漢4城市試行以來(lái)，某保險(xiǎn)公司推出的“幸福房來(lái)寶”保險(xiǎn)費(fèi)率表計(jì)算，70周歲的男性老年人，有價(jià)值為500萬(wàn)元的房產(chǎn)，扣除延期年金保費(fèi)（一年約3萬(wàn)元）和保單管理費(fèi)，每月老人拿到手的養(yǎng)老金約為1.85萬(wàn)元左右。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，如果在重慶，房產(chǎn)估值100萬(wàn)，每月到手在3700元左右。

重慶從多方面做好“以房養(yǎng)老”

現(xiàn)在重慶樓盤正式試點(diǎn)保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”，當(dāng)然要面臨各種考驗(yàn)。比如，房?jī)r(jià)波動(dòng)規(guī)律難以掌握；房屋評(píng)估、保險(xiǎn)有效期和保費(fèi)給付等制定還待完善；不動(dòng)產(chǎn)處置涉及的法律問(wèn)題；“以房養(yǎng)老”與傳統(tǒng)養(yǎng)老模式之間存在沖突；“以房養(yǎng)老”的公共屬性與房?jī)r(jià)下跌如何協(xié)調(diào)等等。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，預(yù)計(jì)到2020年左右，一些有前瞻性的消費(fèi)者會(huì)蜂擁而至地投資養(yǎng)老房產(chǎn)。而“以房養(yǎng)老”在業(yè)界看來(lái)，必須具備三個(gè)條件：

第一，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。從國(guó)外成熟經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，倒按揭也應(yīng)是在房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定的前提之下開展。目前重慶城市的房?jī)r(jià)波動(dòng)不大，保險(xiǎn)公司與“以房養(yǎng)老”客戶對(duì)于房屋未來(lái)價(jià)格走勢(shì)產(chǎn)生的認(rèn)識(shí)不能有太大差異。

第二，有大機(jī)構(gòu)大銀行的公權(quán)力保證。在發(fā)達(dá)國(guó)家，“以房養(yǎng)老”有著成熟的運(yùn)作方式，房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)波動(dòng)，就有由政府主導(dǎo)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或市場(chǎng)化保險(xiǎn)公司來(lái)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。目前國(guó)內(nèi)的以房養(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)置比較單一，對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)，未來(lái)的需求并不只是給付貨幣的多少，更多的是需要一些護(hù)理服務(wù)，老年人對(duì)未來(lái)醫(yī)養(yǎng)需求也將越來(lái)越高，如何做好衍生產(chǎn)業(yè)鏈也是保險(xiǎn)公司需要考慮的問(wèn)題。

第三，提供完整的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，從看病、護(hù)理到喪葬的一條龍服務(wù)，從硬件的先進(jìn)技術(shù)到軟件的服務(wù)，提高養(yǎng)老服務(wù)的針對(duì)性和適用性，不僅要切實(shí)滿足老人的實(shí)際需求，提高其生命生活質(zhì)量，而且能充分發(fā)揮養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)潛力，從而提高走出家庭的養(yǎng)老的幸福感。

鏈接：

國(guó)外如何以房養(yǎng)老

發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老地產(chǎn)從無(wú)到有，如今已形成非常成熟的體系。住房在社會(huì)保障中占據(jù)重要位置。一般來(lái)說(shuō)，社會(huì)保障越不完善，住房替代或補(bǔ)充社會(huì)保障的功能就越突出。在發(fā)展中國(guó)家，政府提供的社會(huì)保障一般不夠，“以房養(yǎng)老”是普遍現(xiàn)象；即便是擁有優(yōu)厚社會(huì)保障的發(fā)達(dá)國(guó)家，利用住房來(lái)補(bǔ)充養(yǎng)老支出，也是普遍現(xiàn)象。

新加坡：以公積金局和建屋發(fā)展局為主體

美國(guó)：買斷居住權(quán)，采取酒店式管理

“住房+養(yǎng)老”，在新加坡可謂典范，以公積金局和建屋發(fā)展局為主體，形成“建房—買房—售房—養(yǎng)老”的完整鏈條。1997年，由保險(xiǎn)合作社推出針對(duì)私房“反向按揭”。2006年，建屋發(fā)展局推出覆蓋人口84%的公房“反向按揭”，針對(duì)62歲以上、收入低于3000新元的老人，建屋發(fā)展局回購(gòu)公房30年租期，并將回購(gòu)資金填補(bǔ)公積金退休戶頭。達(dá)到65歲最低提取年齡時(shí)，加入計(jì)劃的新加坡公民或永久居民，就能提取可持續(xù)終身的每月入息。

美國(guó)普遍采用了一種“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的商業(yè)模式，將保險(xiǎn)、地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融合在一起，與剛在重慶試行的保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”有些類似。美國(guó)的保險(xiǎn)行業(yè)進(jìn)軍地產(chǎn)領(lǐng)域，買斷其居住權(quán)，采取酒店式管理，以收取會(huì)員管理費(fèi)用的收益模式進(jìn)行資金回籠，同時(shí)還為公司吸收高端養(yǎng)老保險(xiǎn)客戶。

發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老地產(chǎn)如今已形成非常成熟的體系?！D/丹麥領(lǐng)事館提供

目前國(guó)際上最流行的是自助型養(yǎng)老社區(qū)。

養(yǎng)老社區(qū)在很多生活設(shè)施上都有專門的細(xì)節(jié)設(shè)置。

加拿大：根據(jù)不同需求，制定不同貸款方案

風(fēng)景如畫的加拿大有福利之國(guó)之稱，是移民的首選國(guó)度之一，也是老年人的樂(lè)園。大部分加拿大人年老后，都會(huì)選擇把住房賣掉，然后住進(jìn)各種有福利補(bǔ)貼的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。加拿大是倒按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展比較快的國(guó)家之一，“以房養(yǎng)老”的倒按揭極其個(gè)性化，即根據(jù)貸款人的不同需求，制定不同的貸款方案。值得一提的是，加拿大有遺產(chǎn)稅或個(gè)人資產(chǎn)增值稅制度，假如房屋等財(cái)產(chǎn)由子女繼承，那么就需要交納不菲的稅費(fèi)，這就使得部分民眾愿意以房養(yǎng)老。

英國(guó)：房子無(wú)使用年限，借助保險(xiǎn)公司養(yǎng)老

英國(guó)“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式，一是把房產(chǎn)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款。另一種方式就是出售大房，換購(gòu)小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。由于英國(guó)的住房養(yǎng)老模式更多地借助于保險(xiǎn)公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當(dāng)保費(fèi)用來(lái)購(gòu)買年金，住房反向抵押貸款在英國(guó)又被稱作“逆向年金”。由于英國(guó)的房子不存在使用年限，因此老年人的權(quán)益很有保障。