劉鋒

摘 要：我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了快速發(fā)展階段后已進(jìn)入存量房時(shí)代，大規(guī)模新建住宅的時(shí)期已然過去；同時(shí)伴隨著我國老齡化社會的發(fā)展，適老住宅的需求潛力將會不斷釋放，既有住宅的適老化改造和新建住宅的適老化水平將成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的重要趨勢和新的增長點(diǎn)。我國已進(jìn)入老齡化社會，但適老住宅發(fā)展仍處于初級階段，需要在政策上予以支持以促進(jìn)適老住宅健康有序發(fā)展。

關(guān)鍵詞：老齡化；適老住宅；既有住宅改造

【文章編號】1627-6868（2016）05-0013-02

伴隨著我國人口老齡化的加快推進(jìn)和房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量房時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)面臨發(fā)展轉(zhuǎn)型，適老住宅發(fā)展將成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的重要方向。現(xiàn)階段我國的適老住宅發(fā)展滯后于我國老齡化發(fā)展進(jìn)程，新建住宅的適老化水平及既有住宅的適老化改造都處于初級階段。但近年來政府、企業(yè)和市場對適老住宅的發(fā)展越來越重視，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

1.我國老齡化發(fā)展現(xiàn)狀分析

從總量上看，近年來我國老齡化人口增長迅速。按照國際通行標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國家65歲以上的老年人口在總?cè)丝谥械谋壤^7%，那么這個(gè)國家就達(dá)到了人口老齡化，我國2001年65歲以上人口占比已達(dá)7.1%，就已進(jìn)入了老齡化社會，并有加快的趨勢。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年我國65歲以上人口約為9062萬人，占該年總?cè)丝诘谋戎貫?.1%，而到2014年65歲以上人口增長至13755萬人，在總?cè)丝谥械恼急忍岣叩郊s10.1%，比2001年增加了4693萬人、提高了3個(gè)百分點(diǎn)，并有著不斷提高的趨勢。

從撫養(yǎng)比上看，我國老年撫養(yǎng)比逐年提高，養(yǎng)老問題嚴(yán)峻。老年撫養(yǎng)比表明了老齡化帶來的勞動力的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，老齡化的提高直接帶來了社會老年撫養(yǎng)比的提高。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從2001年至2014年，我國老年撫養(yǎng)比由10.1%提高至13.3%，提高了3.2個(gè)百分點(diǎn)。隨著老齡化人口的快速增長，特別是第一代獨(dú)生子女的老人們進(jìn)入老年，社會撫養(yǎng)比將會進(jìn)一步提升，家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)進(jìn)一步加重。

從未來發(fā)展趨勢看，我國已經(jīng)入老齡化快速發(fā)展階段?！秶鴦?wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中指出：“我國已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化快速發(fā)展階段，2012年底我國60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億?！睆内厔萆峡?，未來我國社會的老齡化水平無論是總量還是占比都將不斷提高。

2.我國適老住宅發(fā)展現(xiàn)狀分析

2.1 建設(shè)發(fā)展仍處于初級階段

我國適老住宅發(fā)展滯后于老齡化社會的發(fā)展需要，其中養(yǎng)老地產(chǎn)在我國起步相對較晚，其占房地產(chǎn)總額的比例仍然較低，建設(shè)模式仍以老年公寓為主，雖開始向老年社區(qū)過渡，但其總體處于初級階段；同時(shí)既有住宅的適老化改造起步也較晚，滯后于老齡化發(fā)展趨勢。

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、老年人口占比等密切相關(guān)。從國際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)人均GDP突破10000美元，65歲以上人口占比突破10%時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展階段；當(dāng)人均GDP突破 20000 美元，65歲以上人口占比處于12%—15%之間時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入市場成熟階段。截止2014年底我國人均GDP約為7485美元，65歲人口占總?cè)丝诘谋戎丶s為10.1%，老年撫養(yǎng)比為13.7%，依以上標(biāo)準(zhǔn)看我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展仍處于起步階段。

我國現(xiàn)階段既有住宅的適老化改造也處于初級階段，面臨諸多困境。我國的既有住宅特別是諸多老舊小區(qū)由于建設(shè)年代久遠(yuǎn)，受制于當(dāng)時(shí)的建筑標(biāo)準(zhǔn)相對較低，大多缺乏適老性設(shè)施，如大多老舊樓房缺乏電梯，但由于缺乏資金、需全體業(yè)主同意、重視不足、部門協(xié)調(diào)困難等因素的制約，在老舊小區(qū)改造中改造整治的重點(diǎn)是“臟、亂、差”、違章搭建、基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境美化、亮化等，涉及居家養(yǎng)老要求的改造整治內(nèi)容依然較少。

2.2 市場供需不均衡，發(fā)展?jié)摿Υ?/p>

（1）人口老齡化趨勢帶來的市場需求大。

我國近些年的人口老齡化趨勢加快對適老住宅的需求不斷增加。我國現(xiàn)階段人口老齡化已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展階段，但適老住宅的發(fā)展仍處于初級階段。未來市場供需矛盾突出，市場缺口較大，但隨著政府、市場及企業(yè)乃至個(gè)人對適老住宅的重視，適老住宅的發(fā)展必將迎來新的機(jī)遇。既有住宅尤其是老舊小區(qū)的適老化改造已越發(fā)迫切；新建住宅中養(yǎng)老地產(chǎn)比重也將不斷增長，這都必將刺激適老住宅加速發(fā)展。

（2）我國社會保障體系仍不完善。

中國目前的社會保障體系將難以應(yīng)對人口老齡化所帶來的壓力。我國已然進(jìn)入老齡化社會，然而，我國依然是一個(gè)發(fā)展中國家，老齡化的提前到來使得城鎮(zhèn)養(yǎng)老負(fù)擔(dān)大幅增加，未富先老使得養(yǎng)老、保健等醫(yī)療費(fèi)用將隨之加重。

中國的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度包括強(qiáng)制性社會保險(xiǎn)、自愿性雇主企業(yè)年金和團(tuán)體養(yǎng)老金計(jì)劃、自愿性個(gè)人養(yǎng)老金。我國企業(yè)年金計(jì)劃覆蓋率很低，據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國的企業(yè)年金計(jì)劃覆蓋率僅占中國7.8億職工的1.5%，而發(fā)達(dá)國家，如瑞士和丹麥該比例為100%；美國和加拿大也達(dá)到了50%。此外，城鎮(zhèn)化快速發(fā)展帶來的農(nóng)村人口向城市大規(guī)模遷移以及計(jì)劃生育政策帶來的“四二一”家庭結(jié)構(gòu)一定程度上弱化了傳統(tǒng)的家庭支持體系。在醫(yī)療保險(xiǎn)制度方面，我國的醫(yī)療保險(xiǎn)在治療范圍、服務(wù)和藥品方面仍有缺陷，尤其在長期護(hù)理方面需求較大，存在較大的供給缺口。我國社會“未富先老”及社會保障體系仍不完善，這給專業(yè)性養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展帶來了機(jī)遇。

（3）老年人較強(qiáng)的潛在購買欲。

老年人有較強(qiáng)的需求同時(shí)也有能力把需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)。從社會現(xiàn)實(shí)購買力老看，相較于中青年，老年人是購買力較強(qiáng)的群體，經(jīng)過幾十年的工作，老年人大多有較多的儲蓄積蓄，相對于中青年積蓄相對較多，而且隨著社會保障制度的不斷發(fā)展，未來老年人的福利水平及可支配收入將大幅度提升；老年人的財(cái)富來源也將更為多元化，除退休補(bǔ)貼外，投資、保險(xiǎn)等收益也將納入收入構(gòu)成中；而且加上我國多年人口計(jì)劃生育政策的結(jié)果，“四二一”的家庭結(jié)構(gòu)，子女照顧老人的負(fù)擔(dān)加重，且老人也有獨(dú)立居住的意愿，這些因素都意味著未來老年人的適老住宅需求意愿將會較為強(qiáng)烈。

2.3 企業(yè)參與意愿趨于增強(qiáng)

隨著我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量房時(shí)代，房地產(chǎn)發(fā)展遭遇諸多瓶頸，未來市場發(fā)展趨緩、利潤空間收窄，房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)入轉(zhuǎn)型時(shí)期。加快住房市場的供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，適應(yīng)老齡化社會趨勢的適老住宅潛力巨大。因而，加大對適老住宅的市場供應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整發(fā)展結(jié)構(gòu)、開拓新市場需求的重要策略。近些年諸多企業(yè)，尤其是大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始積極抓住機(jī)遇實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，積極培育新的增長點(diǎn)，逐步加快向適老住宅方向發(fā)展，逐漸加大了對適老住宅的探索及開發(fā)投資建設(shè)力度。隨著老齡化的加快，市場需求潛力將進(jìn)一步釋放，企業(yè)的參與積極性和意愿將進(jìn)一步增強(qiáng)。

2.4 政府對養(yǎng)老事業(yè)支持力度大，但落實(shí)到適老住宅的較少

我國為鼓勵養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，出臺了許多政策法規(guī)文件，如《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》、《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》、《老年人居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《中國老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書、《關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見》、《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》、《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃》、《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》、《關(guān)于開展養(yǎng)老綜合改革試點(diǎn)工作》等等；同時(shí)國家、地方等也制定出臺了諸多鼓勵養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，如優(yōu)先供地、稅費(fèi)減免、優(yōu)惠利率與貸款貼息、財(cái)政補(bǔ)貼等，這些政策促進(jìn)了養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展但具體落實(shí)到支持養(yǎng)老住宅發(fā)展的政策相對較少。

3.應(yīng)對老齡化社會的適老住宅發(fā)展的思考

3.1 完善支持適老住宅發(fā)展的法律法規(guī)政策體系

適老住宅將是未來房地產(chǎn)市場的重要的新的增長點(diǎn)，新的產(chǎn)業(yè)的成長需要從政策層面加強(qiáng)指導(dǎo)，規(guī)范參與者的市場行為，穩(wěn)定市場預(yù)期，降低交易成本。而且，適老住宅的發(fā)展涉及諸多領(lǐng)域和部門，相關(guān)利益相關(guān)者的利益協(xié)調(diào)也直接影響著其發(fā)展的可持續(xù)性，因而需要在法律法規(guī)政策上完善支撐體系，通過政府作用的有效發(fā)揮更有效地發(fā)揮市場的決定性作用。

應(yīng)盡快出臺適老住宅建設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范，并上升為國家規(guī)范，通過標(biāo)準(zhǔn)化引導(dǎo)適老住宅建設(shè)發(fā)展；同時(shí)出臺既有住宅改造標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范以區(qū)別于新建建筑建設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，加快既有住宅的適老化改造。加快制定鼓勵并適用于適老住宅發(fā)展的土地、財(cái)稅、金融等支持性政策，通過政府鼓勵撬動和吸引社會資本參與適老住宅建設(shè)和發(fā)展，吸引市場及企業(yè)積極向適老住宅領(lǐng)域投資。

3.2 加快既有住宅的適老化改造

舊住宅區(qū)有機(jī)更新是國家推出的一項(xiàng)重大惠民工程，有利于增加投資拉動經(jīng)濟(jì)增長，更為重要的是有利于完善小區(qū)功能、創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境、消除小區(qū)隱患、提高小區(qū)居民生活質(zhì)量，讓小區(qū)居民切實(shí)受益，最終達(dá)到舊住宅區(qū)修舊如新、改善社區(qū)和城市風(fēng)貌、提升社會基層治理水平的目的。目前，我國舊住宅區(qū)有機(jī)更新仍處于初級階段，部分已經(jīng)開展加固改造工作，但加裝電梯、增加停車位、改善環(huán)境等工作還有待研究，舊住宅區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)界定、有機(jī)更新實(shí)施程序、資金來源、權(quán)屬關(guān)系、相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及部門協(xié)調(diào)機(jī)制等問題突出，直接影響著舊住宅區(qū)有機(jī)更新工作的展開。

應(yīng)加快建立并完善既有住宅改造的相關(guān)法律法規(guī)及政策措施，制定科學(xué)的組織實(shí)施程序、明確各相關(guān)責(zé)任主體的權(quán)責(zé)及權(quán)屬關(guān)系、拓寬資金來源渠道、研究適用于既有老舊住宅區(qū)改造的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等，加快推進(jìn)既有住宅適老化改造，不斷改善老年人居住條件、社區(qū)環(huán)境和城市風(fēng)貌。

3.3 提高新建住宅的適老化水平

經(jīng)過近些年的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)的供需矛盾發(fā)生了轉(zhuǎn)變，市場需求基本得到了滿足，房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量房時(shí)代，房地產(chǎn)的未來發(fā)展開始由注重量的增加向更為注重質(zhì)的提高和結(jié)構(gòu)優(yōu)化轉(zhuǎn)變，以滿足人們的改善性需求為重點(diǎn)，完善住宅配套設(shè)施建設(shè)和適老化設(shè)施，提升宜居程度和適老化水平將是房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要方向。

發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，并更好發(fā)揮政府作用引導(dǎo)市場和企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中更多地向適老住宅方向傾斜。應(yīng)不斷完善新建住宅的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化設(shè)計(jì)建設(shè)的長期性，增加適老設(shè)施及其標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，鼓勵開發(fā)企業(yè)更多地關(guān)注養(yǎng)老服務(wù)。適當(dāng)修改加裝電梯的樓層限制要求，并加強(qiáng)監(jiān)督落實(shí)，提高驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)。社區(qū)公共區(qū)域環(huán)境整治更多地考慮適老化需要，兼顧現(xiàn)在和未來，降低未來的改造概率，提高設(shè)施適用的持續(xù)性。

3.4 完善土地、財(cái)稅、金融等支持政策

適老住宅的發(fā)展是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及國土、住建、規(guī)劃、財(cái)稅、金融等諸多相關(guān)部門，需要多部門形成合力、協(xié)調(diào)整體推進(jìn)。

落實(shí)規(guī)劃先行策略，完善鼓勵適老住宅發(fā)展的體制機(jī)制，應(yīng)將養(yǎng)老地產(chǎn)及既有建筑的適老化改造納入城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，合理安排，科學(xué)布局，有效地保障土地供應(yīng)。從經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、房地產(chǎn)發(fā)展及人口老齡化趨勢全局出發(fā)，符合條件的，按照土地劃撥目錄依法劃撥，將適老住宅發(fā)展與房地產(chǎn)發(fā)展趨勢緊密結(jié)合。同時(shí)，加強(qiáng)土地利用進(jìn)程監(jiān)督檢查，依法依規(guī)監(jiān)督已劃撥土地的開發(fā)利用進(jìn)度，提高土地利用效率。

借助“營改增”政策的落實(shí)，制定財(cái)政補(bǔ)助、稅收減免、價(jià)格優(yōu)惠等相關(guān)扶持適老住宅發(fā)展的政策措施。從降成本角度出發(fā)，制定并落實(shí)針對性的稅收以及用水、用電、用氣等優(yōu)惠政策，鼓勵適老住宅的發(fā)展。不斷拓展支持適老住宅發(fā)展的資金來源渠道，加大政府財(cái)政支持力度。借助財(cái)政資金的撬動作用，更多地吸引社會資金參與適老住宅建設(shè)和既有建筑的適老化改造。創(chuàng)新資金利用方式，可有效借鑒PPP模式，監(jiān)督并提高資金利用效率。