范 雷

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當(dāng)前中國住房狀況與住房不平等

范 雷

改革開放以來，我國城鎮(zhèn)居民住房市場化體制逐步建立，有效緩解了城鎮(zhèn)居民住房短缺狀況，提高了城鎮(zhèn)居民住房自有率，城鎮(zhèn)居民以住房資產(chǎn)為核心的家庭資產(chǎn)也得到大幅度增值。但在住房市場化過程中，再分配體制所轉(zhuǎn)化的住房市場化能力造成了城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)住房市場的不平等狀態(tài)；同時保障性住房福利外溢造成了新的不平等，農(nóng)村居民難以享受保障性住房。因此，應(yīng)積極推進(jìn)農(nóng)村居民城市化過程中的住房平等，加快提升農(nóng)村居民家庭城鎮(zhèn)住房市場化能力，推進(jìn)進(jìn)城落戶農(nóng)村居民保障性住房建設(shè)。

住房再分配體制； 住房市場化； 保障性住房

改革開放以來，我國城鎮(zhèn)居民住房在延續(xù)建國后再分配住房體制基礎(chǔ)上，經(jīng)過再分配與市場化并軌住房體制，最終走向了市場化住房體制。隨著我國城鎮(zhèn)居民市場化住房體制的確立，住房由原來的“福利品”性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧唐贰?，并在住房價格短期內(nèi)急劇攀升的作用下，成為城鎮(zhèn)居民財富積累的重要形式，而具有了“投資品”的性質(zhì)。據(jù)北京大學(xué)中國社會科學(xué)調(diào)查中心的調(diào)查，在目前我國家庭財產(chǎn)的構(gòu)成中，房產(chǎn)占絕對主導(dǎo)地位，房產(chǎn)在全國家庭平均財產(chǎn)中占了74.7%*北京大學(xué)中國社會科學(xué)調(diào)查中心：《當(dāng)前中國財產(chǎn)不平等程度已經(jīng)很高》，opinion.caixin.com/2014-07-31/100711170.html，訪問日期：2016年6月7日。。由此，住房問題已不僅僅是滿足人們基本需求的“居者有其屋”的一般民生問題，在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國的重要經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，深刻影響著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增速的變化；在社會領(lǐng)域，住房狀況成為社會成員貨幣獲取能力、職業(yè)能力、文化能力等多種社會分層標(biāo)準(zhǔn)的集中體現(xiàn)，深刻反映著目前我國社會分層的現(xiàn)狀*李斌、王凱：《中國社會分層研究的新視角——城市住房權(quán)利的轉(zhuǎn)移》，《探索與爭鳴》2010年第4期。。因此，描述和分析我國住房市場化狀況，審視住房市場化程度及其影響、描述住房不平等現(xiàn)狀并對保障性住房政策效果進(jìn)行評價，就成為本文的重點(diǎn)。本文以中國社會科學(xué)院社會學(xué)所主持的中國社會狀況綜合調(diào)查2011-2015年數(shù)據(jù)(CSS2011*數(shù)據(jù)來自中國社會科學(xué)院社會學(xué)研究所于2011年7月至11月開展的第三次“中國社會狀況綜合調(diào)查”(CSS2011)。該調(diào)查在全國通過PPS抽樣，覆蓋了全國28個省市自治區(qū)的100個縣(市、區(qū))和5大城市、480個村(居委會)，共成功入戶訪問了7036位年滿18周歲及以上的城鄉(xiāng)居民。、CSS2013*數(shù)據(jù)來自中國社會科學(xué)院社會學(xué)研究所于2013年6月至10月開展的第四次“中國社會狀況綜合調(diào)查”(CSS2013)。該調(diào)查在全國通過PPS抽樣，覆蓋了全國31個省市自治區(qū)的151個縣(市、區(qū))、604個村(居委會)，共成功入戶訪問了10206位18-69周歲的城鄉(xiāng)居民。、CSS2015*數(shù)據(jù)來自中國社會科學(xué)院社會學(xué)研究所于2015年6月至12月開展的第五次“中國社會狀況綜合調(diào)查”(CSS2015)。該調(diào)查在全國通過PPS抽樣，覆蓋了全國31個省市自治區(qū)的151個縣(市、區(qū))、604個村(居委會)，共成功入戶訪問了10243位18-69周歲的城鄉(xiāng)居民。)，對上述問題進(jìn)行描述和分析。

一、現(xiàn)階段住房市場化程度及其影響

基于住房問題對我國改革開放以來社會轉(zhuǎn)型的巨大影響，許多社會學(xué)者從1990年代我國城鎮(zhèn)居民住房處于再分配與市場化并軌體制時期，便開始探究中國住房體制改革對中國社會的影響。盡管當(dāng)時的研究重點(diǎn)是以“住宅商品化的視角來觀察中國單位制現(xiàn)象的作用和命運(yùn)”*邊燕杰、約翰﹒羅根、盧漢龍、潘允康、關(guān)穎：《“單位制”與住房商品化》，《社會學(xué)研究》1996年第1期。，但其所描述的當(dāng)時中國城鎮(zhèn)居民住房“分配”中，“福利性原則滲入了商品交換性的原則”則開創(chuàng)了改革開放以來對城鎮(zhèn)住房機(jī)制問題研究的先河。其后對于中國城鎮(zhèn)居民住房市場化問題的研究主要集中在住房獲得機(jī)制及其所映射的社會分層機(jī)制方面，并形成了三種具有代表性的結(jié)論：即：(1)“市場轉(zhuǎn)型論”，強(qiáng)調(diào)住房市場化開辟了新的住房資源分配渠道，住房資源的占有狀況更多取決于個人在市場上的競爭能力與支付水平；(2)“權(quán)力持續(xù)論”，在市場改革過程中，再分配權(quán)力仍然具有延續(xù)性，單位制和再分配權(quán)力仍然對住房資源的分配產(chǎn)生重要影響；(3)“雙重分層體系論”，一方面，按照市場運(yùn)作邏輯，住房資源基于個人經(jīng)濟(jì)支付能力分化，另一方面，原有再分配體制中的權(quán)力精英，還可以在房改過程中搶占有利的政策機(jī)會或通過行政能力享受市場特權(quán)謀取住房利益*胡蓉：《市場化轉(zhuǎn)型下的住房不平等》，《社會》2012年第1期。。隨著住房市場化的深入，原有再分配體制下的相關(guān)因素逐漸淡出，學(xué)者開始關(guān)注市場化條件下區(qū)域市場化程度對住房市場化的影響*胡蓉：《區(qū)域差異視角下城鎮(zhèn)居民的住房產(chǎn)權(quán)獲得機(jī)制》，《廣州大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版)》，2011年第12期。、精英群體對住房的市場化運(yùn)作、城鎮(zhèn)獨(dú)生子女家庭購房能力、城鎮(zhèn)房改房擁有者的購房能力*蔡禾、黃建宏：《誰擁有第二套房?——市場轉(zhuǎn)型與城市住房分化》，《吉林大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版》2013年第4期。等。

從調(diào)查結(jié)果看，城鎮(zhèn)居民住房市場化進(jìn)程快速推進(jìn)了我國城鎮(zhèn)居民的住房自有率，城鎮(zhèn)居民自有住房的市場化程度迅速提高，同時城鎮(zhèn)居民自有住房價值得到大幅提升。

(一)住房市場化快速推進(jìn)了我國城鎮(zhèn)居民的住房自有率

改革開放以來，我國城鎮(zhèn)居民市場化住房體制改革的最大成果是城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率的大幅度提高。在再分配體制向市場化體制轉(zhuǎn)換過程中，從改革公房低租金制度著手，分階段調(diào)整租金，并對公房實(shí)行全部或部分產(chǎn)權(quán)銷售，使住戶取得住房的所有權(quán)，最終使住房這種特殊商品得以進(jìn)入消費(fèi)品市場，實(shí)現(xiàn)了住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。原公房作為最早進(jìn)入住房市場化的房源，不僅大幅提高了城鎮(zhèn)居民住房自有率，同時也盤活了住房資源，為城鎮(zhèn)居民進(jìn)入住房市場提供了市場能力。

據(jù)國家統(tǒng)計局披露，1983年我國城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率為9.4%，而2008年我國城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率達(dá)到87.8%*國家統(tǒng)計局網(wǎng)站：《城鄉(xiāng)居民生活從貧困向全面小康邁進(jìn)》，www.stats.gov.cn/ztjc/ztfx/qzxzgcl60zn/200909/t20090910_68636.html，訪問日期：2016年6月9日。。而從CSS數(shù)據(jù)顯示，2011年我國城鄉(xiāng)居民家庭住房自有率為93.0%，2013年為94.9%，2015年為95%；其中城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率2011年為88.3%，2013年為90.5%，2015年為91.3%。2011年17.4%的家庭擁有兩套以上住房，2013年為20%，2015年為21%。在中國傳統(tǒng)的“安居”文化和快速增值的房地產(chǎn)市場共同作用下，擁有自有產(chǎn)權(quán)住房成為目前我國城鄉(xiāng)居民，尤其是城鎮(zhèn)居民的普遍愿望。

目前我國城鎮(zhèn)居民自有住房中，有70%以上為2000年代以后的住房市場化體制時期獲得的。其中，直轄市的住房市場化改革啟動較早，近60%的居民在2000年代擁有了自有住房，2010年代擁有自有住房的比例為10.4%；而省會城市及以下城鎮(zhèn)居民中，2010年代獲得自有住房的比例高于直轄市。

表1 分地區(qū)層級自有住房獲得年代 單位：%

(二)我國城鎮(zhèn)居民自有住房的市場化程度迅速提高

由原公房產(chǎn)權(quán)出售所激活的城鎮(zhèn)住房市場進(jìn)一步推進(jìn)了城鎮(zhèn)居民自有住房的市場化程度。城鎮(zhèn)居民在市場化體制轉(zhuǎn)軌中所獲得的市場能力在銀行信貸的支持下，加速了城鎮(zhèn)住房市場化進(jìn)程。目前我國城鎮(zhèn)居民自有住房的市場化程度得到快速提高，商品房已成為城鎮(zhèn)居民自有住房的最主要來源，原公房的比例下降；而保障性住房政策得到體現(xiàn)，其規(guī)模也有所擴(kuò)大。從目前看，在獲得自有住房的過程中，通過房地產(chǎn)市場購買商品房已成為最主要渠道。從表2可以看出，目前在縣級及以上城市中，居民自有住房中商品房的比例均占50%以上.其中，2011年以來隨著房地產(chǎn)開發(fā)向三、四線城市轉(zhuǎn)移，縣城居民自有住房中商品房的比例快速上升，由2011年的41.6%上升到2015年的51.7%。隨著住房市場化的推進(jìn)，家庭自有住房中購買原公房的比例快速下降，其中直轄市居民自有住房中購買原公房的比例從2011年的27%下降到2015年的13.1%，由原公房出售所帶來的市場能力即將枯竭。在住房市場化的同時，保障性住房的比例在2010年代以來發(fā)展較為迅速，其中直轄市居民擁有自有產(chǎn)權(quán)保障性住房比例由2011年的0.8%上升到2015年的3.9%；省會城市居民擁有自有產(chǎn)權(quán)保障性住房比例由2011年的3%上升到2015年的5.6%。而就自建住房看，直轄市因城區(qū)面積擴(kuò)大而將原有鎮(zhèn)、農(nóng)村納入城區(qū)范圍，導(dǎo)致自建住房數(shù)量增加；縣城及鎮(zhèn)在住房市場化推動下，自建住房比例持續(xù)下降，其中鎮(zhèn)的自建住房比例由2011年的66.2%下降到2015年的45.9%。

表2 自有住房性質(zhì) 單位：%

續(xù)表2

住房性質(zhì)調(diào)查年份直轄市城區(qū)省會城市城區(qū)地縣級市城區(qū)縣城鎮(zhèn)其他2011年8.64.44.53.12.52013年14.85.56.63.86.02015年4.74.23.93.25.0合計2011年100.0100.0100.0100.0100.02013年100.0100.0100.0100.0100.02015年100.0100.0100.0100.0100.0

(三)住房市場化使城鎮(zhèn)居民自有住房價值得到大幅提升，購買原公房和購買保障性住房的增值幅度位居前列

住房市場化不僅使城鎮(zhèn)居民住房自有率得到迅速提升，同時在房地產(chǎn)價格大幅飆升的背景下，城鎮(zhèn)居民自有住房的資產(chǎn)價值也得到快速提高。表3顯示，目前城鎮(zhèn)居民自有住房未實(shí)現(xiàn)增值的比例為15.4%；從居民自有住房增值10倍及以上的情況看，直轄市為21.6%，省會城市為12.6%，地/縣級市為10.5%，縣城為8.1%，鎮(zhèn)為5.6%。就各類城鎮(zhèn)居民自有住房平均增值幅度看，直轄市平均增幅為13.85倍、省會城市平均增幅為6.0倍、地/縣級市平均增幅為4.72倍、縣城平均增幅為3.8倍、鎮(zhèn)平均增幅為3.19倍。

表3 分地區(qū)層級自有住房增值情況 單位：%

而從自有住房性質(zhì)看，表4顯示，增值幅度最大的是購買原公房，其平均增值幅度為11.7倍；其次為購買保障房，其平均增值幅度為5.8倍；再次為購買小產(chǎn)權(quán)房，其平均增值幅度為4.9倍；而購買商品房的增值幅度平均為3.4倍。城鎮(zhèn)居民住房市場化體制為人們住房自有產(chǎn)權(quán)的獲得提供了新的渠道，但就城鎮(zhèn)居民自有住房增值情況看，以原有再分配體制為基礎(chǔ)而獲得的原公房和以公共產(chǎn)品性質(zhì)進(jìn)入住房市場的自有產(chǎn)權(quán)保障性住房，均以其不同性質(zhì)及程度的福利性，在進(jìn)入市場交易狀態(tài)下具有了極高幅度的獲利空間。

表4 分自有住房性質(zhì)增值情況 單位：%

二、現(xiàn)階段住房不平等的主要表現(xiàn)

改革開放以來我國城鎮(zhèn)居民住房市場化體制的逐步建立，有效緩解了城鎮(zhèn)居民住房短缺的狀況，通過公房提租和出售為城鎮(zhèn)住房市場化積累了資金，同時也提高了城鎮(zhèn)居民住房的自有率，并為其住房市場能力的獲得創(chuàng)造了條件。隨著住房價格的抬升，城鎮(zhèn)居民以住房資產(chǎn)為核心的家庭資產(chǎn)也得到大幅度增值。但另一方面，在住房市場化轉(zhuǎn)軌過程中，再分配體制中依單位層級、個人在單位中的職位和資歷，以及原公房出售中遠(yuǎn)低于市場的價格等不平等因素被合理化，最終轉(zhuǎn)變?yōu)槌青l(xiāng)居民間住房市場化能力的差異。這一系列不平等因素在我國住房市場化推進(jìn)過程中繼續(xù)發(fā)揮著影響。主要表現(xiàn)在兩個方面：一是再分配體制所轉(zhuǎn)化的住房市場化能力造成了城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)住房市場的不平等狀態(tài)；二是再分配體制中的權(quán)力因素在城鎮(zhèn)保障性住房分配中仍得到一定程度的延續(xù)，并造成保障性住房福利外溢。

(一)城鄉(xiāng)居民間城鎮(zhèn)住房的不平等

從以往研究看，住房不平等涉及很多方面，包括：住房產(chǎn)權(quán)、住房構(gòu)成、住房質(zhì)量、住房面積。其中，住房產(chǎn)權(quán)不平等是指人們在是否擁有自有住房產(chǎn)權(quán)上的不平等，較之沒有自有產(chǎn)權(quán)住房的人，有自有產(chǎn)權(quán)住房的人被認(rèn)為在已獲得的生活機(jī)會及以后將會獲得的生活機(jī)會方面均表現(xiàn)出其優(yōu)勢的一面；住房構(gòu)成不平等是指通過住房本身的結(jié)構(gòu)、類型等條件的差異，表現(xiàn)出其擁有者(或使用者)之間在社會經(jīng)濟(jì)地位上的差別；住房質(zhì)量不平等是指住房擁有者(或使用者)所居住房屋的設(shè)施完備狀況方面的差異，它影響著居住者的生活質(zhì)量；住房面積不平等是指住房擁有者(或使用者)所居住房屋的空間大小，功能性空間的獨(dú)立程度，而對于自有住房而言面積大小還關(guān)系到家庭資產(chǎn)的差異。事實(shí)上，任何住房之間均會表現(xiàn)出住房產(chǎn)權(quán)、住房構(gòu)成、住房質(zhì)量、住房面積等方面的差異，關(guān)鍵在于這一差異是否明顯帶有社會群體間差異的特點(diǎn)，如果答案是肯定的，那么就表明在住房問題上房屋本身的特征差別已經(jīng)成為制度性、社會性的問題，即表現(xiàn)為住房的不平等狀況。

1.住房產(chǎn)權(quán)方面，農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員的城鎮(zhèn)住房自有產(chǎn)權(quán)比例較低。調(diào)查結(jié)果表明，在現(xiàn)住房自有產(chǎn)權(quán)方面，城鎮(zhèn)常住人口中84%的本地非農(nóng)戶籍居民擁有現(xiàn)住房的產(chǎn)權(quán)；其次為本地農(nóng)業(yè)戶籍，其現(xiàn)住房產(chǎn)權(quán)自有率為64.9%；而外來非農(nóng)戶籍人群中有51.9%的人租住住房，其現(xiàn)住房產(chǎn)權(quán)自有率為48.1%；而外來農(nóng)村戶籍人群有77.6%的人租住住房，表明農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員在城鎮(zhèn)的住房產(chǎn)權(quán)狀況較差。

2.住房質(zhì)量方面，外來農(nóng)村戶籍居民居住質(zhì)量較差。調(diào)查結(jié)果顯示，從廚房、廁所、自來水、洗浴等方面的獨(dú)用情況看，本地非農(nóng)戶籍居民的居住質(zhì)量較高，86.9%的人擁有全部的獨(dú)用設(shè)施；而外來農(nóng)村戶籍居民居住質(zhì)量較差，61.5%的人擁有全部的獨(dú)用設(shè)施，而18.7%的人則無一項(xiàng)獨(dú)用設(shè)施。盡管外來農(nóng)村戶籍人群大部分租用城鎮(zhèn)居民住房，而在住房構(gòu)成上與本地非農(nóng)戶籍人群沒有表現(xiàn)出明顯差別，但在住房質(zhì)量上出于居住成本考慮，外來農(nóng)村戶籍人群更易選擇低租金的居住質(zhì)量較差的住房居住。

表5 分戶籍及流動狀況現(xiàn)住房質(zhì)量情況 單位：%

3.住房面積方面，外來農(nóng)村戶籍人群的家庭人均居住面積最少。我們將2013年城鎮(zhèn)常住人口家庭人均居住面積進(jìn)行五等分組。其中，最低組平均為10.7平方米，次低組平均為21.1平方米，中間組平均為29.1平方米，次高組平均為40.8平方米，最高組平均為87.7平方米。城鎮(zhèn)常住人口家庭人均住房建筑面積平均為32.5平方米。

數(shù)據(jù)顯示，本地農(nóng)村戶籍居民人均居住面積最高，人均44.9平米；本地非農(nóng)戶籍居民其次，人均32.5平米；而外來農(nóng)村戶籍居民居住面積最低，人均21.1平米，56%的家庭人均面積處于最低組。

表6 分戶籍及流動狀況現(xiàn)住房面積情況 單位：%

綜合上述指標(biāo)看，外來農(nóng)村戶籍群體在住房產(chǎn)權(quán)、住房質(zhì)量、住房面積方面均低于其他群體。而從在本地居住時間看，外來農(nóng)村戶籍群體中54.9%的人在本地居住時間達(dá)5年以上，平均居住時間為7.7年。2015年底，我國城鎮(zhèn)常住人口77116萬人。經(jīng)計算，2015年外來農(nóng)村戶籍人口在城鎮(zhèn)常住人口中的比例為15.1%，其人口規(guī)模估計達(dá)到11644萬人。因此，改善這一群體在城鎮(zhèn)的居住條件成為一項(xiàng)巨大的社會工程。

(二)城鎮(zhèn)保障性住房分配中的不平等

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房。到2015年底，中國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率有望達(dá)到15%*梁倩：《住建部：3600萬套保障房有望完成》，《經(jīng)濟(jì)參考報》2014年2月20日。，據(jù)CSS2015數(shù)據(jù)，目前城鎮(zhèn)常住人口家庭中租住廉租房比例為6.1%，購買保障房比例為4.3%。

隨著保障性住房建設(shè)的推進(jìn)，其中的問題也不斷暴露，住房保障資源分配不公所反映的公共住房保障領(lǐng)域里的福利外溢現(xiàn)象成為焦點(diǎn)之一*參見李斌：《分化的住房政策：一項(xiàng)對住房改革的評估性研究》，北京：社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2009年。馬光紅、田一淋：《中國公共住房理論與實(shí)踐研究》，北京：中國建筑工業(yè)出版社，2010年。。但對于保障性住房的研究由于缺乏足夠的調(diào)查數(shù)據(jù)作為支撐，因此無法得到進(jìn)一步的實(shí)證分析而集中于原則的論述和制度的設(shè)計。

數(shù)據(jù)顯示，前一階段保障性住房福利外溢現(xiàn)象較為嚴(yán)重，至少表現(xiàn)為三個方面：

1.城鎮(zhèn)保障性住房存在空置、浪費(fèi)現(xiàn)象。保障性住房是為解決城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭的住房問題而出臺的政策。但從其目前的實(shí)施情況看，部分城鎮(zhèn)住房非困難或非中低收入家庭購買了保障性住房。調(diào)查表明，從住房性質(zhì)看，保障性住房的空置程度高于其他多數(shù)住房。2015年數(shù)據(jù)顯示，保障房的空置比例為11.5%，同時有4.6%的保障房出租他人。保障房空置率較2011年有所下降，但出租率有所上升。

表7 不同性質(zhì)住房的使用情況 單位：%

續(xù)表7

2011年2015年購買商品房購買保障房購買原公房購買商品房購買保障房購買原公房借與他人0.51.30.70.20.30.0沒人居住11.015.97.212.211.58.8期房1.62.10.61.42.70.4合計100101100100100100

2.城鎮(zhèn)保障性住房的保障性缺失，投資性甚至投機(jī)性凸顯。調(diào)查顯示，從家庭自有住房數(shù)量看，保障性住房產(chǎn)權(quán)為本人者中，19.3%的人其家庭有2套自有住房；5.2%的人其家庭有3套住房。因保障性住房制度缺陷存在，導(dǎo)致部分保障性住房成為個別群體投資甚至投機(jī)的渠道。原本的福利性因制度缺陷和巨大獲利空間存在而演變?yōu)橥顿Y性甚至投機(jī)性。

表8 購買保障性住房者的家庭自有住房數(shù)量 單位：%

3.城鎮(zhèn)保障性住房分配過程中，原有再分配體制中的優(yōu)勢群體獲得較多機(jī)會。在以往對再分配體制轉(zhuǎn)軌的研究中，學(xué)者發(fā)現(xiàn)管理精英比其他群體更有可能擁有住房產(chǎn)權(quán)，管理精英在住房面積和住房質(zhì)量上也均優(yōu)于其他群體。而在CSS2011、CSS2013、CSS2015的調(diào)查中，我們依然發(fā)現(xiàn)，從多套自有住房產(chǎn)權(quán)所有者看，除商業(yè)服務(wù)業(yè)人員外，專業(yè)技術(shù)人員和黨政企事業(yè)負(fù)責(zé)人群體購買保障房比例較高，分別為4.7%和7.1%。也就是說，相比其他職業(yè)人群，專業(yè)技術(shù)人員和黨政企事業(yè)負(fù)責(zé)人群體在已擁有自有住房產(chǎn)權(quán)的同時，獲得了更多的購買保障性住房的機(jī)會。

表9 分職業(yè)多套自有住房產(chǎn)權(quán)所有者的住房性質(zhì) 單位：%

綜合上述分析，我們可以看出，以往的保障性住房政策在解決一部分城鎮(zhèn)非農(nóng)戶籍人口家庭住房困難的同時，也存在一定程度的分配不公問題。由于保障房政策制定及執(zhí)行的疏漏，使再分配體制中的部分權(quán)力因素在獲得了市場化能力的同時，也通過保障房政策繼續(xù)享有了福利性。而最需要得到住房保障的外來農(nóng)業(yè)戶籍人口，則因戶籍、經(jīng)濟(jì)能力等原因，而處于城鎮(zhèn)住房困難群體的底層。據(jù)初步統(tǒng)計，目前城鎮(zhèn)常住人口家庭中，住房困難群體占25.7%，其中3/4為外來農(nóng)業(yè)戶籍人群和本地新近城鎮(zhèn)化的非農(nóng)戶籍人群，該群體在無力改善居住條件方面承受較大壓力。

三、推進(jìn)農(nóng)村居民城市化過程中的住房平等

迄今為止的城鎮(zhèn)住房市場化改革釋放了巨大的城鎮(zhèn)居民住房需求，在改善城鎮(zhèn)居民居住條件的同時，也促進(jìn)了城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的快速增長。但在城鎮(zhèn)住房市場化過程中，原有再分配體制所轉(zhuǎn)換的住房市場化能力差異和城鎮(zhèn)保障性住房制度對農(nóng)村居民家庭的隔離，導(dǎo)致了城鄉(xiāng)居民間在城鎮(zhèn)住房方面的巨大的不平等狀態(tài)，嚴(yán)重阻礙著今后城市化進(jìn)程的發(fā)展。農(nóng)村居民的住房城市化無疑是推動今后城鎮(zhèn)住房市場化的又一個需求釋放重點(diǎn)，因此消除城鄉(xiāng)居民間在城鎮(zhèn)住房市場化進(jìn)程中的住房不平等狀態(tài)應(yīng)成為當(dāng)務(wù)之急。其重點(diǎn)在于加快提升農(nóng)村居民家庭城鎮(zhèn)住房市場化能力和推進(jìn)進(jìn)城落戶農(nóng)村居民保障性住房建設(shè)。

在加快提升農(nóng)村居民家庭城鎮(zhèn)住房市場化能力方面，隨著城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)在流動務(wù)工方面的障礙逐漸消除，農(nóng)村勞動力進(jìn)城務(wù)工規(guī)模不斷擴(kuò)大，但由于農(nóng)村居民被排除在城鎮(zhèn)住房再分配體制之外，無法獲得再分配體制轉(zhuǎn)軌中所轉(zhuǎn)移的市場能力，因而在城鎮(zhèn)住房全面市場化的狀態(tài)下，除原已在城鎮(zhèn)居住的農(nóng)業(yè)戶籍人口外，大多數(shù)農(nóng)村居民家庭唯有依靠其自身收入來實(shí)現(xiàn)其在城鎮(zhèn)的以市場為基礎(chǔ)的住房貨幣化分配。近年來隨著農(nóng)村外出務(wù)工收入的不斷提高，農(nóng)村居民家庭在城鎮(zhèn)購房的比例不斷上升。2011年調(diào)查中在城鎮(zhèn)購買商品房的農(nóng)村居民家庭占全體農(nóng)村居民家庭的8.1%，2013年這一比例為9.7%，2015年則上升為12.0%。從農(nóng)村居民家庭分地區(qū)層級購買商品房的情況看，主要集中于地縣級市及縣城，其歷年所占比例大約為67%左右；其次為鎮(zhèn)，其比例大約為20%左右。隨著直轄市、省會城市及地縣級市近年來房價的上升，農(nóng)村居民家庭在上述地區(qū)購買商品房的比例有所下降，而在縣城購買商品房的比例則由2011年的26.5%上升為2015年的34.0%。

表10 農(nóng)村戶籍居民家庭分地區(qū)層級購買商品房情況 單位：%

從農(nóng)村居民家庭購買商品房的價格看，2010年以來農(nóng)村居民家庭在鎮(zhèn)上購買商品房的平均總價為40.2萬元，在縣城的平均總價為47.9萬元，在地/縣級市的平均總價為54萬元，在省會城市的平均總價為76.7萬元，在直轄市的平均總價為92.8萬元，而農(nóng)村居民家庭2010年以來在農(nóng)村自建住房的平均總價為21.2萬元。而從購買城鎮(zhèn)商品房的農(nóng)村居民家庭平均家庭總收入看，均在10萬元以上，其平均家庭年收入占購房平均總價比例均在20%以上。據(jù)國家衛(wèi)計委《中國家庭發(fā)展報告2015年》數(shù)據(jù)顯示，2014年我國農(nóng)村家庭平均年收入為4.95萬元*吳海燕：《中國家庭收入差距到底有多大？》，http://www.kuaiji.com/weixin/2621558，訪問日期：2016年6月10日。；而CSS2015調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2014年我國農(nóng)村家庭平均年收入為5.5萬元，家庭年收入在10萬元以上的農(nóng)村家庭占全部農(nóng)村家庭的14.1%，其中已購買城鎮(zhèn)商品房的家庭占全部農(nóng)村家庭的4.8%，未購買城鎮(zhèn)商品房的農(nóng)村家庭占全部農(nóng)村家庭的9.3%。因此穩(wěn)定城鎮(zhèn)住房價格，并通過將住房公積金制度覆蓋范圍擴(kuò)大到包括在城市有固定工作的農(nóng)民工等措施以提高農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)購房的市場能力，將有助于在一定程度上提高農(nóng)村居民家庭在城鎮(zhèn)購買商品房的比例，從而逐漸消除城鎮(zhèn)住房全面市場化的狀態(tài)下因戶籍等原因造成的住房不平等現(xiàn)象。

表11 農(nóng)村居民家庭購買商品房平均總價及其平均家庭年收入 單位：萬元，%

在推進(jìn)進(jìn)城落戶農(nóng)村居民保障性住房建設(shè)方面，隨著農(nóng)村勞動力進(jìn)城務(wù)工人員規(guī)模的不斷擴(kuò)大和農(nóng)村居民對城鎮(zhèn)較高質(zhì)量公共服務(wù)需求的提高，其在城鎮(zhèn)的居住條件改善及定居愿望逐漸提升，為此，國務(wù)院在2013年明確要求地級以上城市要把進(jìn)城務(wù)工人員納入住房保障范圍。近年來，政府為解決農(nóng)村居民的城鎮(zhèn)居住條件，加大了以公共租賃住房為主的保障性住房建設(shè)力度。2013年數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)外來農(nóng)業(yè)戶籍人員中有12.1%的人租住城鎮(zhèn)廉租房。但由于近年來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速下行及區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，農(nóng)民工返鄉(xiāng)人數(shù)有所上升。2015年數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)外來農(nóng)業(yè)戶籍人員中租住城鎮(zhèn)廉租房的比例下降為9.7%。以城鎮(zhèn)廉租房為重點(diǎn)的保障性住房建設(shè)在一定程度上緩解了農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員在城鎮(zhèn)居住的壓力，但對于農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)定居愿望的實(shí)現(xiàn)仍有相當(dāng)差距。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2013年外來農(nóng)業(yè)戶籍人員中在城鎮(zhèn)購買保障性住房的比例僅為0.3%，而到2015年這一比例有所上升，為1.2%。這表明近年來隨著城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)進(jìn)度的加快，其滿足農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)定居愿望的效果逐漸顯現(xiàn)。就農(nóng)村居民購買城鎮(zhèn)保障性住房的價格看，2010年以來農(nóng)村居民在各級城鎮(zhèn)購買保障性住房的平均價格為19.56萬元，甚至略低于農(nóng)村自建住房的平均價格。

另外，在城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)中，應(yīng)優(yōu)先關(guān)注失地農(nóng)民家庭在城鎮(zhèn)的住房需求。從2015年的調(diào)查看，全國農(nóng)村居民中有6.2%的農(nóng)村家庭沒有承包地，其家庭生活完全依靠非農(nóng)就業(yè)。其中有31.6%的農(nóng)村家庭目前有成員在城鎮(zhèn)工作生活，但其四成以上沒有城鎮(zhèn)住房，據(jù)此估算目前全國約有250萬戶左右的農(nóng)村家庭完全靠城鎮(zhèn)非農(nóng)就業(yè)，但在城鎮(zhèn)處于無自有住房狀態(tài)。因此，除對失地農(nóng)民家庭在就業(yè)、社會保險等方面給予政策扶持外，優(yōu)先解決其在城鎮(zhèn)的住房問題十分迫切。

[責(zé)任編輯:李春明]

Current Housing Situation and Housing Inequality in China

FAN Lei

(Institute of Sociology, Chinese Academy of Social Sciences，Beijing 100732, P.R.China)

Since the Reform and Opening policy, China has gradually established a market-based housing allocation system among urban residents. The system effectively resolves the issue of housing shortage in the early 1980s and 1990s. And the percentage of house ownership has risen significantly with dramatic increase of real estate assets. However, during the transformation of housing market, the housing allocation system has widened the inequality gap between rural and urban residents, and the social welfare policy regarding housing condition improvement program has created new forms of social inequality. Therefore, it is important to narrow the gap and promote housing equality during the process of urbanization among rural residents. Also, the capacity of housing market in rural areas needs to be improved with better social welfare policy regarding the issue of housing condition among peasant workers.

Housing allocation system; Housing market; Indemnificatory housing

2016-08-29

中國社會科學(xué)院重大項(xiàng)目“中國社會狀況綜合調(diào)查”(CSS2006-CSS2015)。本論文使用數(shù)據(jù)全部來自該調(diào)查。該調(diào)查由中國社會科學(xué)院社會學(xué)研究所執(zhí)行，項(xiàng)目主持人為李培林。其中2015年調(diào)查受到“中國社會科學(xué)院—上海市人民政府上海研究院”的資助。作者感謝上述機(jī)構(gòu)及其人員提供數(shù)據(jù)協(xié)助，本論文內(nèi)容由作者自行負(fù)責(zé)。

范雷，中國社會科學(xué)院社會學(xué)所副研究員，博士(北京100732)。