張瑩

10月14日，北京發(fā)布霧霾黃色預(yù)警，提醒人們要減少戶外活動或佩戴口罩出行。但即便天氣如此惡劣，北京市朝陽區(qū)房屋管理局過戶大廳內(nèi)依舊火爆如常。

忙于辦手續(xù)的人步履匆匆，看不到有誰臉上掛著輕松悠閑的表情。白襯衣加黑色西服套裝、脖子上掛著公司胸卡—標(biāo)志性的裝束讓那些身處大廳內(nèi)的中介特別容易被辨認(rèn)。一位腿腳不太方便的女士，坐在輪椅上被人推著，也要親自到場，大概是想確保過戶的過程不要出什么差錯。

室內(nèi)一排排的等候區(qū)座位上坐滿了人，因?yàn)槲恢貌粔?，室外也安置了一些坐椅。等待加重了人們的迫切心情。此時，距離國慶長假前后被稱為“史上最猛”限購政策出臺已過去兩周，人們扎堆買房的熱度終于退去了一些，但眼下那些距離完成交易只差最后一步的人，依舊急躁不安，的確，誰都盼著能早點(diǎn)從這場烤灼人心的交易中盡早抽身。

今年6月第一次買房的王昭強(qiáng)，還記得自己當(dāng)時在過戶大廳目睹的震撼景象，“……全是人！”他想不出更多的形容詞。陪同王昭強(qiáng)去辦手續(xù)的中介，對此倒是很淡定，他諳熟流程，提前就做好預(yù)約，在現(xiàn)場替王昭強(qiáng)排隊(duì)，王昭強(qiáng)只需在快排到的時候接替他即可，“中介連幾點(diǎn)鐘大概會排到多少號這種事都心里有 數(shù)?！?/p>

經(jīng)歷了為期數(shù)月、耗費(fèi)巨大心力和體力的看房和買房過程，王昭強(qiáng)說，自己拿著房產(chǎn)證從過戶大廳走出來的那一刻，并沒有體會到“終于成為有房一族”的喜悅，他所有的脾氣都在這場交易中給磨沒了。

對于洶涌的購房大軍而言，買房，還是不買房，做出這個決定在2016年似乎已不是問題，大家今年各自忙于思考的，是以什么速度和方式來買房。

王昭強(qiáng)的經(jīng)驗(yàn)就是一個字—快。這個去年才從上海一所名校碩士畢業(yè)的年輕人，還沒走出校園就已經(jīng)醞釀買房想法，剛一畢業(yè)行動便提上日程。

王昭強(qiáng)對《第一財(cái)經(jīng)周刊》說，這種急迫更多是受到了身邊人太多“前車之鑒”的影響。比如2009年時，他的母親曾想在上海買房卻遭到父親反對，當(dāng)時上海的住房均價大約在2萬元一平方米，全家人至今想起此事仍后悔不已，阻止買房的父親始終是這個話題里被大家抱怨的對象。另外一個“反面例子”是王昭強(qiáng)的同學(xué)，去年9月拿到上海戶口，卻因?yàn)楦鞣N觀望和猶豫，眼下望著價格一路走高、“怎么算都已經(jīng)買不起”的房子，同樣也是追悔莫及。

為了能盡快買房，王昭強(qiáng)的第一份工作，選擇的是一家收入和工作內(nèi)容都并不很滿意的國企，他的目的就是取得北京戶口，獲得買房資格。今年3月，戶口指標(biāo)一下來，王昭強(qiáng)就開始四處看房了。

“位置只要別太偏，房子不要太老就行?！蓖跽褟?qiáng)只想買一套小戶型，他覺得自已已經(jīng)把事情想得很清楚—小戶型更容易出手，既好租又好賣，他把這次購房視為一種保值理財(cái)?shù)氖侄?，?jiān)信未來“房子漲起來的錢，不是工作幾年能彌補(bǔ)的”。

王昭強(qiáng)的父母也特意從東北老家跑來北京，陪兒子一起物色房子。這對夫妻對于北京房子的性價比感到失望，他們很容易對比，換成在三線城市買房，你可以要求“南北通透、窗外有景、電梯入戶……”然而放在北京，有限的預(yù)算內(nèi)，這些想法統(tǒng)統(tǒng)成了奢望。

一套2000年以后建成、房齡不算太老的小戶型，基本上很難找到南北通透格局的房子。奔波于東西南北不同區(qū)域看了一圈房子之后，王昭強(qiáng)對于買房的心理標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)降到“大面兒上過得去”就行。

“你看到房子破成那個樣子，心里可能真的接受不了。”王昭強(qiáng)發(fā)現(xiàn)，看房是件挑戰(zhàn)心理預(yù)期的事情，最后他在東三環(huán)附近選擇了一個60平方米的房子，凈價400萬元，房齡不到20年。雖然6月已經(jīng)完成過戶，但是原房主—一個沒有北京戶口的四口之家，依舊要繼續(xù)小住一段時間，他們賣了這套舊房，是準(zhǔn)備在南四環(huán)換一套140平方米的大房子。

王昭強(qiáng)自己也沒打算馬上自住。這套房子每個月的還貸要1.3萬元，如果租出去的話，按中介的說法，每月的房租可以拿回7000元。所以他打算把房子租出去抵一部分貸款，自己繼續(xù)跟人合租。

解決完房子的事情，王昭強(qiáng)很快換了工作。新工作的薪水比過去翻了一倍多，但扣去每月6000多元房貸，到手的部分和過去相差并不大。

王昭強(qiáng)看房買房的那段時間，正趕上今年春節(jié)之后第一波房價急速猛漲的尾巴。他猜測，那一波瘋漲的推動因素中，多少與2011年起北京要求“外地人納稅/社保繳連續(xù)滿五年才有買房資格”的限購政策，到今年春天剛好是“第一個五年到期”有關(guān)?？嗟?年終于從限購政策里釋放出來的人們，迫不及待扎堆購房。

但是，同期影響房價走勢的因素往往不只一個。2月下旬，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，將契稅政策改為首套住宅戶型面積為90平方米以上的購房交易也可以按1.5%收取契稅，非首套房面積為90平方米及以下的契稅下調(diào)幅度為2%。

此外，自從2015年10月央行再次下調(diào)存款基準(zhǔn)利率，伴隨物價指數(shù)（CPI）快速攀升，中國已經(jīng)進(jìn)入“負(fù)利率”時代。除了買房，人們似乎很難找到更為有效的對抗通貨膨脹的投資渠道。

去年7月由中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的2015年第二季度中國家庭資產(chǎn)報(bào)告，對全國約5000戶家庭調(diào)查的結(jié)果顯示，在第二季度末A股暴跌的過程中，A股投資者的購房比例明顯增高。

“買一套兩百多萬元的房子，出租出去的話，6000元一個月，全年也有七八萬塊的收入?！崩顒P晨買房前，曾算了筆賬，單從租金收入這一項(xiàng)來看，買房的投資回報(bào)率差不多有百分之四點(diǎn)幾了，至少也和放在理財(cái)產(chǎn)品里的收益率持平，更不用說房價持續(xù)走高階段可以看到的“浮盈”。總之，李凱晨跟很多人一樣，認(rèn)為買房是資產(chǎn)保值增值的“可靠路徑”。

李凱晨和女友目前并沒有長期定居北京的計(jì)劃，但也在今年買了房，原因是父母手頭兒正好有一筆閑錢，索性就湊了個首付，房子是保值的固定資產(chǎn)，做投資的同時順帶也改善下居住的狀況，不用再像租房的時候老是搬來搬去的。

很多人都預(yù)計(jì)，今年3月房價加速上漲的勢頭應(yīng)該不會持續(xù)太久，房價漲勢有可能在6月以后趨于平穩(wěn)。然而接下來市場卻在8月又上演了今年第二輪瘋漲，緊張局勢令很多人感到意外。

40歲的北京人胡駿買房的故事，應(yīng)該就算是被第二輪瘋漲逼急的情況。8月的一天，他在外地出差，突然接到中介來電，問是否愿意對前一天剛剛帶看的那套面積40平方米的小一居先支付定金。

“中介當(dāng)然也不是故意要催我買房，”胡駿告訴記者，中介當(dāng)天下午要安排別的買房者去看同一套房，不排除對方會當(dāng)場表示愿意支付定金，那便意味著胡駿將失去決策優(yōu)先權(quán)，所以才會打這個電話，這也是一種正常的風(fēng)險提示，“付了定金，雙方在細(xì)節(jié)上還可以繼續(xù)談，我跟家里人簡單一商量，那就付吧?！?/p>

這次看房，胡駿和家人只花了一個星期便迅速拍板。原因是在剛剛過去的一個月，因?yàn)橛^望和猶豫，讓胡駿為之付出了80萬元的代價。

胡駿是城市中產(chǎn)，有一個4歲的女兒。他在北京的東北四環(huán)已經(jīng)購置了一套110平方米的房子，但需要另買一套學(xué)區(qū)房，房子面積無需太大，核心目的只有一個：為女兒上學(xué)解決落戶問題。

按理說，曾在2003年和2010年為家里換過兩次房的胡駿，應(yīng)該算是經(jīng)驗(yàn)很豐富的購房者，但時隔6年，他為之所做的各種心理準(zhǔn)備，還是沒抵過房價的漲價勢頭沖破其預(yù)期的速度。

剛開始，胡駿一度把目光鎖定在人大附中、清華附中和陳經(jīng)綸中學(xué)朝陽區(qū)分校周邊，但看了幾處房子后，總覺得拿300多萬元“只能買個50多平方米的小房子還是開間”實(shí)在是不值。

不滿意、遲疑，猜測過段時間也許買房熱度能降點(diǎn)，這些都是購房人群中常見的心態(tài)。胡駿沒能說服自己。但是僅僅過了幾周，進(jìn)入8月，他和妻子開始發(fā)現(xiàn)北京的房價走勢有些“苗頭不對”。

那段時間，王昭強(qiáng)也沒想到，自己6月剛完成過戶，同小區(qū)的同等戶型已經(jīng)從400萬元左右完全沒道理地漲到了快500萬元。同時，為了買房假離婚的夫妻擠爆上海民政局的傳聞，以及一線城市哪里哪里又拍下“地王”的消息，開始不斷摧毀著像胡駿那樣原本想再“等等看”的購房者的信念。

“3月末上海出臺限購政策時，市場的熱情的確已經(jīng)有所降溫。”上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦還記得，4月的交易量縮得很厲害，5月初二手房的價格一度還出現(xiàn)松動空間。

然而距離“3·25調(diào)控”不過50天，上海就出現(xiàn)了一天拍出3宗“地王”的情形。嗅覺敏感的中介和購房者從中很快察覺到漲價信號，盧文曦說，“只要出現(xiàn)高價地，周邊二手房馬上價格就掛高了，分分鐘的事情?！?/p>

“房價還要漲，明年可能就要10萬元一平方米，要不要再繼續(xù)看看？”之前曾帶胡駿看過房子的一位中介，打電話向他傳達(dá)了這則令人不安的預(yù)測。事實(shí)上，許多業(yè)內(nèi)人士彼時都有些看不懂8月之后再度出現(xiàn)的這一輪房價瘋漲。

胡駿在網(wǎng)上一查，發(fā)現(xiàn)之前曾看過卻被他嫌棄的一套房子，報(bào)盤價格已經(jīng)比一個月前貴了80萬元。這讓他不得不迅速修正自己對樓市的判斷。于是，他和妻子趕緊繼續(xù)看房，最終這個中產(chǎn)家庭以每平方米8萬元的價格置辦下這套學(xué)區(qū)小一居。

太多的其他屬性和附加值捆綁在了一套房子上，可以說，某些資源的稀缺性也和房子的價格一路走高不無關(guān)系。“中國的房產(chǎn)賣的是合法居住權(quán)、子女優(yōu)先受教育權(quán)、養(yǎng)老權(quán)、醫(yī)療權(quán)……房子是附贈的?！币晃坏禺a(chǎn)行業(yè)從業(yè)者在自己朋友圈里這樣感慨道。

不斷升溫的房價，讓人越來越失去耐心，“看不到頭”的情緒也加速了謠言的醞釀與傳播，就好像一場高燒，看漲的焦慮從一線城市向下蔓延傳導(dǎo)，也影響了部分二線城市居民的購房心態(tài)。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》的報(bào)道，國家統(tǒng)計(jì)局4月針對全國70個大中城市住房銷售價格變動情況的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南京、蘇州、合肥、廈門成為這一輪中國房價漲得最快的“四小龍”。

在杭州一家互聯(lián)網(wǎng)公司工作的劉子溪，原本一直對買房持觀望態(tài)度，但一次到北京出差，她發(fā)現(xiàn)北京的朋友都在買房。

“而且他們都是頂著比較大的經(jīng)濟(jì)壓力在買房。”這一點(diǎn)讓劉子溪也有了緊迫感，“我就想，他們?nèi)蹦敲炊噱X都在買，杭州相對一線城市來說房價較低，既然壓力沒有那么大，我也該買?！?/p>

回到杭州，她身邊已經(jīng)買房的同事也積極地勸她要早點(diǎn)兒買房。同事提醒她，先不論北京上海，單看周邊城市，比如南京，今年的房價就已經(jīng)漲得很夸張了，而杭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也不比南京差，橫向這么一比較，杭州漲價是遲早的事。

以前沒怎么太操心房子問題的劉子溪承認(rèn)，自己選擇在今年買房，其實(shí)是出于一種從眾心理。

3月，劉子溪在杭州開始踏上看房之路。當(dāng)時杭州的新房存量還不少，她本想買一套新房，但發(fā)現(xiàn)不少開發(fā)商都是惜售的狀態(tài)，她看了幾個知名房企的樓盤，銷售人員都說暫時不賣，在等著調(diào)價格。

開發(fā)商的態(tài)度，也在挑逗購房者本已脆弱敏感的神 經(jīng)。

馮璐瑤是杭州一家地產(chǎn)公司的項(xiàng)目經(jīng)理，5月以來，她明顯感覺到當(dāng)?shù)刭彿空咴谛膽B(tài)上的變化—過去開一個盤，要做很多蓄客的工作，現(xiàn)在基本上“有貨（房）就馬上有人要”。傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售講究的“金九銀十”才過去一半，她手頭的項(xiàng)目已經(jīng)全部售出。

對于大多數(shù)人，特別是年輕人來說，房子依舊是他們解決居住問題的“剛需”。根據(jù)鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì)并公示的房價數(shù)據(jù)，10月10日以后，北京市的二手房均價在5.5萬元/平方米，依此計(jì)算，一套面積在80平方米左右的兩居，總價在440萬元，按首付比例30%算，需要一次性支付給賣家132萬元。加之如果選擇低首付就要面臨高還貸，最終逼迫很多以改善居住條件為目的的購房家庭都必須選擇“先賣舊房、再換新房”的辦法。

胡駿曾深刻體驗(yàn)過身處這類復(fù)雜購房鏈條之中，要被迫接受的各種不確定性。

2010年換房的時候，他是一個“四環(huán)鏈條”的第二環(huán)：一個購買首套房的年輕人，要從他手里買下一個位置較偏的兩居室，而胡駿要用這筆賣房的錢去付現(xiàn)在全家自住的這套位于東北四環(huán)的房子的首付，而他看中的這套房子的房主，同樣也是因?yàn)橄霝樽约褐脫Q一個更大更好的房子而出售老房。這個鏈條上，掛了3套待售的房產(chǎn)和4戶家庭。

“我不知道今年這次的交易鏈條有多長、有多遠(yuǎn)。”胡駿為女兒置辦的學(xué)區(qū)房眼下還沒完成最后的過戶，他告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》，自己目前僅僅知道，他后面還連著兩家要換房的房主。

鏈條中的任何一環(huán)出現(xiàn)問題，都將形成連鎖反應(yīng)。中介大多想對這樣的“連環(huán)客”敬而遠(yuǎn)之，但一位不愿透露姓名的房產(chǎn)中介告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》，眼下幾乎所有的交易都存在換房連環(huán)，區(qū)別只是連環(huán)的長短。

“一旦出現(xiàn)問題，客戶受損失不說，中介也很可能受到投訴甚至開除。交易出了問題，人們的火氣總要找個地方發(fā)泄?！边@位中介說。

北京岳成律師事務(wù)所律師趙茂告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》，8月以來，關(guān)于房產(chǎn)糾紛的咨詢量明顯升高。其中很大一部分咨詢來自于賣家，不斷飆升的房價使賣家們萌生違約的念頭。此類咨詢讓他感到為難，“還是遵照合同遵循法律吧。”已經(jīng)成了他每次咨詢的結(jié)束語。

根據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》的報(bào)道，過去兩三個月房地產(chǎn)市場瘋狂的根本原因，是大量熱錢的涌入。其中，一直是房企重要融資渠道的信托扮演了重要的角色。益信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅2016年8月，國內(nèi)就發(fā)行了63只房地產(chǎn)集合信托項(xiàng)目，總額達(dá)237.8億元，較上年同期158.1億元同比上漲50.4%，環(huán)比則上漲21.4%。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為一些信托公司拉動今年盈利增長的首要業(yè) 務(wù)。

此外，央行10月15日公布數(shù)據(jù)顯示，9月國內(nèi)人民幣貸款增加1.05萬億元，創(chuàng)下有記錄以來同期最高，同比增加1443億元。

匯豐大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家屈宏斌認(rèn)為，新增的1.05萬億元貸款主要得益于房地產(chǎn)市場銷售回暖以及基建投資加速。

和此前每一輪瘋漲的收場方式一樣，各個地方政府的調(diào)控政策又出現(xiàn)了。

南京、蘇州、杭州等前期漲勢過猛的城市先后升級了樓市調(diào)控措施，北京也在9月30日晚宣布提高首付比例等重量級措施。國慶長假前后，共有超過20個城市收緊房地產(chǎn)政策。

調(diào)控的效果正在迅速顯現(xiàn)。一位北京鏈家的門店經(jīng)理透露，新政之前北京的存量房大約保持在5.5萬套的水平，但過去這兩周，存量房的數(shù)量已經(jīng)很快漲到6.6萬套。鏈家在北京全市單日的二手房成交量，從9月最高的一天800多套，已經(jīng)降到每天只有100多套。這意味著，賣房的人希望盡快趁高點(diǎn)出手，而很多買房者眼下卻已經(jīng)開始觀望了。房價松動的信號已經(jīng)出現(xiàn)。本周，一些中介開始致電房主，建議調(diào)低售價?！拔矣H眼看見東五環(huán)外一個小區(qū)，報(bào)盤價格最近每天掉10萬，這段時間的行情就是這樣?！鼻笆鲦溂议T店經(jīng)理對記者表 示。

更多的交易規(guī)范和管控政策還在陸續(xù)出臺。10月14日，住建部對外公布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的9種不正當(dāng)經(jīng)營行為做了明確界定。

政策似乎再一次捆住了瘋狂的樓市，只是不知道這一次能夠持續(xù)多久。