佚名

雷電交加，暴雨如注。當(dāng)前，我國(guó)多地遭遇狂風(fēng)暴雨襲擊，使一些城市和鄉(xiāng)村積水成災(zāi)，房屋倒塌毀壞，給居民的生命健康和財(cái)產(chǎn)造成重大損失。損失的形式和性質(zhì)各不相同，在損失的賠償、補(bǔ)償和責(zé)任承擔(dān)方面也是千差萬(wàn)別。

房屋在暴雨中漏雨進(jìn)水造成財(cái)產(chǎn)損失，有些可以歸結(jié)為不可抗力，有些則不能以不可抗力為由要求免責(zé)。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并且不能克服的客觀情況。合同法規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任。

雖然自然災(zāi)害是不可抗力的一種重要形式，但隨著科學(xué)的發(fā)展，包括暴雨在內(nèi)的許多天氣情況卻可以準(zhǔn)確預(yù)報(bào)，而且事實(shí)上氣象臺(tái)也大多在大雨來(lái)臨前做了準(zhǔn)確預(yù)報(bào)。在這種情況下，如果暴雨造成的危害并未造成普遍性災(zāi)害結(jié)果，那么房屋的管理者、責(zé)任人就不能以不可抗力為由要求完全免責(zé)。

當(dāng)然，依據(jù)目前的社會(huì)管理防范水平，面對(duì)有些極端天氣還難以做到完全預(yù)防。在這種情況下，對(duì)房屋管理者和責(zé)任人應(yīng)當(dāng)視情形減輕或者免除責(zé)任?？傊瑢?duì)于房屋漏雨進(jìn)水導(dǎo)致的相關(guān)損失，應(yīng)當(dāng)區(qū)別情況、分清原因、依法處理。同時(shí)，我們也希望房屋的居住者、使用人提高防范意識(shí)，關(guān)注天氣情況，盡力做到防患于未然，把暴雨造成的損失降到最低。

地庫(kù)被泡寶馬報(bào)廢 物業(yè)擔(dān)責(zé)五成

發(fā)生在2013年的一場(chǎng)大暴雨將沈陽(yáng)一小區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)淹沒(méi)，一名業(yè)主的寶馬車(chē)被淹報(bào)廢。該業(yè)主和該小區(qū)物業(yè)雙方為車(chē)輛賠償問(wèn)題相持了近兩年，業(yè)主不得不租車(chē)上下班。近日，遼寧省沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院作出判決，物業(yè)被判賠償業(yè)主車(chē)輛損失的一半，還要賠償租車(chē)費(fèi)用。

辛某有一輛寶馬車(chē)，她特意給愛(ài)車(chē)在小區(qū)地下車(chē)庫(kù)租了一個(gè)車(chē)位。可是2013年8月16日的一場(chǎng)暴雨，讓她的愛(ài)車(chē)泡在水中。原來(lái)是地下車(chē)庫(kù)進(jìn)水，將車(chē)淹了，寶馬車(chē)徹底報(bào)廢。事后，雙方為賠車(chē)問(wèn)題展開(kāi)拉鋸戰(zhàn)，在此期間，辛某一直租同款轎車(chē)上下班。辛某認(rèn)為，物業(yè)公司在沈陽(yáng)市有預(yù)警的前提下沒(méi)能積極組織預(yù)防，也沒(méi)有及時(shí)通知業(yè)主將車(chē)輛放置到安全地帶，存放期間造成的車(chē)輛損失，應(yīng)由物業(yè)公司全部承擔(dān)，請(qǐng)求法院判令物業(yè)公司賠償車(chē)輛損失和交通費(fèi)。

物業(yè)公司辯稱(chēng)，2013年8月16日，沈陽(yáng)發(fā)生了20年不遇的大暴雨。據(jù)沈陽(yáng)市氣象局監(jiān)測(cè)，達(dá)到大暴雨級(jí)別，最大降雨量出現(xiàn)在二零四監(jiān)測(cè)點(diǎn)，達(dá)到177.7毫米，而這正是該小區(qū)所在地。物業(yè)公司為防雨購(gòu)買(mǎi)了沙袋，符合國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范的地庫(kù)所有的排水設(shè)施也都投入運(yùn)轉(zhuǎn)，但終因雨量過(guò)大，車(chē)庫(kù)被淹，這應(yīng)該屬于自然災(zāi)害。

物業(yè)公司還強(qiáng)調(diào)，公司通過(guò)短信提示過(guò)業(yè)主有暴雨的事項(xiàng)，提醒業(yè)主將車(chē)輛停放在高處，已經(jīng)盡到提示的義務(wù)。

辛某則否認(rèn)說(shuō)，車(chē)庫(kù)被淹時(shí)，她曾經(jīng)試圖搶救車(chē)輛，被物業(yè)人員阻止。

【法官說(shuō)法】

法院審理后認(rèn)為，法律規(guī)定因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。

此案事發(fā)當(dāng)天，停車(chē)場(chǎng)所在區(qū)域?yàn)樯蜿?yáng)市最大降雨量區(qū)域，道路積水十分嚴(yán)重。因降雨量的大小不受人為控制，綜合案情實(shí)際應(yīng)屬于不可抗力情形。但現(xiàn)有證據(jù)表明，此次暴雨并未造成普遍性重大類(lèi)似損失，因此在物業(yè)公司已提供證據(jù)證明其采取了必要的合理措施以減少損失的情形下，可酌情減輕物業(yè)公司的賠償責(zé)任，法院確定由物業(yè)公司承擔(dān)50%的賠償責(zé)任。事故發(fā)生后，辛某因無(wú)法獲得賠償而租車(chē)上下班，與本次事故具有相當(dāng)?shù)年P(guān)聯(lián)性和必要性，故物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)替代性交通費(fèi)。但選擇其他替代性交通工具時(shí)應(yīng)考慮其合理性，不應(yīng)使損失擴(kuò)大，故綜合考慮相關(guān)情況酌定由物業(yè)公司賠償25萬(wàn)元。

據(jù)此，法院判令物業(yè)公司賠償辛某車(chē)輛損失13萬(wàn)元、交通費(fèi)25萬(wàn)元。

雨水倒灌屋內(nèi) 業(yè)主怒告物業(yè)房企

歐陽(yáng)先生家中因?yàn)橛晁构鄬?dǎo)致房屋浸水，其一怒之下將開(kāi)發(fā)商、小區(qū)物業(yè)管理公司一并告上法庭。而物業(yè)公司認(rèn)為雨水倒灌是業(yè)主自身對(duì)房屋維護(hù)不當(dāng)所致，拒絕賠償。廣東省中山市第二人民法院對(duì)此案審理后，認(rèn)定物業(yè)公司應(yīng)對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)30%的民事賠償責(zé)任。

2004年，歐陽(yáng)先生購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，位置在四樓。后來(lái)，該房屋所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)歷了一場(chǎng)特大暴雨，當(dāng)日歐陽(yáng)先生并未在該房屋居住，暴雨過(guò)后，物業(yè)公司通知?dú)W陽(yáng)先生回房屋查看漏水情況，歐陽(yáng)先生于兩天后趕回，發(fā)現(xiàn)其房屋出現(xiàn)了大面積浸水，木地板和大量家私被淹。

為此，歐陽(yáng)先生起訴至中山市第二人民法院，要求物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商連帶賠償自己的損失共計(jì)4萬(wàn)元，并立即對(duì)下水道進(jìn)行整改。

庭審過(guò)程中，物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商均認(rèn)為自己無(wú)需承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司表示，涉案房屋樓頂實(shí)際上屬于歐陽(yáng)先生的“自有頂部空間”，因?yàn)槲蓓斨荒芡ㄟ^(guò)歐陽(yáng)先生家中內(nèi)部才能抵達(dá)，因此屋頂?shù)娜粘＞S護(hù)查看義務(wù)應(yīng)歸歐陽(yáng)先生一方，物業(yè)公司在此之前從未接到過(guò)歐陽(yáng)先生有關(guān)房屋漏水事項(xiàng)的報(bào)修，因此不應(yīng)對(duì)此次漏雨事件擔(dān)責(zé)。

【法官說(shuō)法】

法院審理后認(rèn)為，原告、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司對(duì)涉案房屋下水道堵塞的原因均不清楚，即不排除原告四樓陽(yáng)臺(tái)的垃圾導(dǎo)致下水道堵塞的可能性。涉案房屋的屋頂雖屬于公共部位，但沒(méi)有公共的樓梯可以上去，必須經(jīng)原告房屋的四樓陽(yáng)臺(tái)搭梯子才能上去，即物業(yè)公司若需要對(duì)涉案房屋的屋頂進(jìn)行定期維護(hù)及養(yǎng)護(hù)須與歐陽(yáng)先生配合方能完成。

本案中，物業(yè)公司沒(méi)有主動(dòng)履行對(duì)共用屋頂進(jìn)行定期維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理的義務(wù)，而歐陽(yáng)先生也沒(méi)有主動(dòng)要求物業(yè)公司履行對(duì)共用屋頂進(jìn)行定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)的義務(wù)，且暴雨當(dāng)日原告的房屋沒(méi)有人居住，經(jīng)物管通知無(wú)人趕回，無(wú)法及時(shí)采取措施防止損失擴(kuò)大，這也是導(dǎo)致涉案房屋產(chǎn)生損失的原因之一。因此，根據(jù)公平合理的原則并結(jié)合雙方的過(guò)錯(cuò)程度，物管公司應(yīng)對(duì)原告的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)30%的民事賠償責(zé)任。

因開(kāi)發(fā)商對(duì)涉案房屋不承擔(dān)物業(yè)管理義務(wù)，原告也未提交依據(jù)證明開(kāi)發(fā)商對(duì)原告所遭受的財(cái)產(chǎn)損失存在過(guò)錯(cuò)，故原告要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)。

據(jù)此，法院在認(rèn)定歐陽(yáng)先生的總損失為30971元的基礎(chǔ)上，判令物業(yè)公司賠償歐陽(yáng)先生9000余元。

窗戶(hù)漏雨只修屋外 開(kāi)發(fā)商擔(dān)全責(zé)

陳女士在遼寧省沈陽(yáng)市長(zhǎng)白島附近一小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套房屋，入住后不久，陳女士便發(fā)現(xiàn)外面一下雨窗戶(hù)就往里面漏水，將室內(nèi)的部分裝修都弄花了。無(wú)獨(dú)有偶。陳女士家樓下的鄰居胥先生也遇到了一樣的問(wèn)題，并發(fā)現(xiàn)自家4個(gè)窗戶(hù)都有漏水的情況。

房子還在保修期內(nèi)，兩人分別找到開(kāi)發(fā)商理論，得到的答復(fù)均是開(kāi)發(fā)商只管外墻不管內(nèi)墻。無(wú)奈，兩人分別將開(kāi)發(fā)商告上法庭。

【法官說(shuō)法】

沈陽(yáng)市和平區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；開(kāi)發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購(gòu)房者可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

開(kāi)發(fā)商事后雖對(duì)房屋外側(cè)的漏水部分進(jìn)行了維修，但對(duì)陳女士、胥先生兩位業(yè)主房屋內(nèi)部造成的損失未進(jìn)行維修。業(yè)主自行維修后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)兩位業(yè)主的維修費(fèi)用予以賠償，維修材料費(fèi)和人工費(fèi)均屬于合理支出。

據(jù)此，和平法院判令開(kāi)發(fā)商賠償陳女士材料費(fèi)、人工費(fèi)2800元，賠償胥先生材料費(fèi)、人工費(fèi)1800元。開(kāi)發(fā)商不服，提起上訴。沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院二審后，駁回上訴，維持原判。

倉(cāng)庫(kù)被淹貨物受損 出租方擔(dān)責(zé)

沈先生與朱先生簽訂了一份為期兩年的房屋租賃合同，沈先生承租朱先生位于浙江省寧波市的一處倉(cāng)庫(kù)用于存放貨物。進(jìn)駐倉(cāng)庫(kù)不久，沈先生發(fā)現(xiàn)倉(cāng)庫(kù)頂部和室內(nèi)下水管多處漏水，下水溝排水不暢，便書(shū)面要求出租方維修處理。但出租方僅做了簡(jiǎn)單維修，就讓沈先生繼續(xù)使用該倉(cāng)庫(kù)。

后來(lái)，倉(cāng)庫(kù)在一場(chǎng)大暴雨中因排水不暢，大量雨水倒灌進(jìn)入庫(kù)區(qū)，導(dǎo)致堆放的底層貨物全部被浸濕，沈先生直接經(jīng)濟(jì)損失40余萬(wàn)元。事后，沈先生多次致函要求朱先生賠償。朱先生一方卻認(rèn)為，房屋經(jīng)過(guò)國(guó)家質(zhì)檢部門(mén)驗(yàn)收合格，且大暴雨屬于不可抗力，不應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。

【法官說(shuō)法】

對(duì)此，浙江省寧波市北侖區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，大暴雨作為一種天氣現(xiàn)象固然不可避免，但并非不可預(yù)見(jiàn)，其危害后果也并非不可避免或是不能完全避免，應(yīng)當(dāng)視具體情況而定。本案中，涉案?jìng)}庫(kù)此前就存在漏水排水問(wèn)題，而出租方提供的證據(jù)只能證明該場(chǎng)暴雨強(qiáng)度歷史罕見(jiàn)，也未能提供該場(chǎng)暴雨造成同地區(qū)同地段其他財(cái)產(chǎn)損害嚴(yán)重的證據(jù)，說(shuō)明該暴雨造成倉(cāng)庫(kù)進(jìn)水貨物受損的危害后果并非完全不可避免，暴雨天氣在本案中不應(yīng)屬于不可抗力。而作為承租方，此前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后也一直未采取必要的措施避免損失，也有過(guò)錯(cuò)。

據(jù)此，法院根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)程度，判決出租方朱先生承擔(dān)60%賠償責(zé)任，賠償承租方沈先生27萬(wàn)元。

（摘自《法制日?qǐng)?bào)》）