文/楊毅

英國脫歐，投資當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)風(fēng)險幾何

文/楊毅

專家認(rèn)為：“長遠(yuǎn)來看，無論脫歐成功還是留在歐盟，英國未來的發(fā)展主要還是依賴英國自身的經(jīng)濟(jì)能力、經(jīng)濟(jì)周期的表現(xiàn)以及供求關(guān)系。”脫歐對英國房地產(chǎn)市場的負(fù)面影響是短期的、有限的。

英國脫歐或惠及中國投資者

日前，戴德梁行發(fā)布專題報告指出：在英國歷史性地投票決定離開歐盟后，中國投資者普遍認(rèn)為英國經(jīng)濟(jì)即將進(jìn)入一個暫時的調(diào)整期，這個時期對許多中國投資者而言是一個買入的良機(jī)，尤其是在房地產(chǎn)市場。

盡管英國脫歐導(dǎo)致華人首富李嘉誠之前投資的英國資產(chǎn)大幅縮水，但戴德梁行樂觀地認(rèn)為，英國的脫歐可能惠及中國投資者。戴德梁行對中國海外房地產(chǎn)投資者的調(diào)研結(jié)果顯示，中國投資者正密切關(guān)注英國市場的動態(tài)，并主要分為以下三種類型。

一是激進(jìn)投資者：許多的中國核心、核心+以及機(jī)會型投資者將尋找由于近期英鎊的弱勢和歐元的疲軟而產(chǎn)生的良好投資機(jī)會。如果這樣的態(tài)勢繼續(xù)，可以預(yù)見到在變動持續(xù)期內(nèi)，價格相對較高的美國資產(chǎn)的吸引力將會降低。類似的案例有：保險公司之前曾在倫敦尋找核心資產(chǎn)，但在脫歐之前的市場情況下要獲得初始投資回報相當(dāng)困難，然而近期的變化可能會讓他們重新考慮這項投資計劃。

二是觀望投資者：考慮到匯率市場的不穩(wěn)定以及歐盟內(nèi)部可能會有更多的公投發(fā)生而影響貿(mào)易市場這一不確定性，另外一個陣營的中國投資者采取觀望的態(tài)度。

三是保守和規(guī)避風(fēng)險投資者：更多的保守投資者認(rèn)為歐洲和英國目前處于較高風(fēng)險狀態(tài)。這些投資者很可能將在大的避風(fēng)港如美國、加拿大、日本尋找高質(zhì)量的核心房地產(chǎn)資產(chǎn)，并減少在更高風(fēng)險資產(chǎn)上的投資。盡管如此，如果未來市場有了轉(zhuǎn)機(jī)，這類投資者仍將重新回到歐洲和英國市場。

戴德梁行大中華區(qū)海外投資部主管、亞太區(qū)董事總經(jīng)理范桂娟表示：“個人投資者的活動取決于多種因素，如他們對風(fēng)險的認(rèn)知判斷、投資需求、當(dāng)前和未來的資產(chǎn)配置、可用資本等。最終的決定將取決于他們是否能夠得到優(yōu)質(zhì)交易項目，且這個交易符合他們的投資和資產(chǎn)分配策略。”

戴德梁行大中華區(qū)研究部主管林榮杰認(rèn)為：“對中國投資者而言，英國脫歐造成的英鎊貶值使某些類別的資產(chǎn)價格產(chǎn)生下降的空間。中國機(jī)會投資者瞄準(zhǔn)的資產(chǎn)類別包括英國的住宅、酒店、寫字樓和零售物業(yè)。由于外國貨幣購買力的上升帶來的旅游業(yè)和零售業(yè)收入的增加也將促進(jìn)一些零售物業(yè)增值?！?/p>

RCA的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，英國房地產(chǎn)市場五個來自中國的投資均為寫字樓項目，總金額為14.4億美元。報告指出，資產(chǎn)多元化的需求仍然決定著中國企業(yè)海外并購的方式。由于許多中國資金都投資于以歐元和美元計價的資產(chǎn)，如果中國的投資者對脫歐后的英國經(jīng)濟(jì)的潛在實力有信心，那么投資英國的房地產(chǎn)市場或?qū)橥顿Y者帶來良好的資產(chǎn)升值潛力。

專家比較看好中長期投資

不過，當(dāng)前由于市場的波動性，來自中國或其他地方的房產(chǎn)投資者大多會傾向于規(guī)避風(fēng)險。部分投資者對英國市場短期內(nèi)不可避免的不確定性以及由此導(dǎo)致的英國和歐洲的經(jīng)濟(jì)放緩表示擔(dān)憂。同時，如果來自全球的大量資本突然涌入英國的房地產(chǎn)市場，所造成的市場波動可能會是巨大的。這樣的市場波動同時也讓潛在的投資者暴露在更高的風(fēng)險之下。盡管英鎊的貶值會產(chǎn)生投資機(jī)會，當(dāng)前的市場環(huán)境仍比以往任何時候都存在更大的不確定性，收購英國房地產(chǎn)的投資者將會面臨更高的風(fēng)險。

戴德梁行亞太區(qū)董事局主席 大中華區(qū)行政總裁張國正認(rèn)為：“盡管英國社會在短期內(nèi)必定會進(jìn)入一段不確定的時期，英國脫歐仍然在全球范圍內(nèi)提升了英國的影響力。在接下來的幾個月，中國的投資者或?qū)⒊掷^續(xù)觀望態(tài)度，以期看到市場回暖。但是在中長期內(nèi)，若房地產(chǎn)價格走低且英鎊持續(xù)下行，中國對英國的興趣仍會增加?！?/p>

富拓外匯（FXTM）業(yè)務(wù)拓展部副總裁兼首席市場分析師Jameel Ahmad表示，英國脫歐公投出乎意料的結(jié)果使得英鎊遭受沉重打擊，這也將會給全球外匯市場帶來長期持續(xù)性的避險情緒。

“投資者將會越來越謹(jǐn)慎，我們已經(jīng)注意到風(fēng)險投資的偏好將減弱。全球股市將會受到重大影響，主要由于股市比外匯市場更沒有為英國將脫歐做準(zhǔn)備，因此股市受到的影響將大于英鎊。我們認(rèn)為整個金融市場將會看到投資者的興趣向日元和黃金等避險資產(chǎn)傾斜，而且這種情況可能會延續(xù)一段時間?！盝ameel Ahmad說。

第一太平戴維斯中國首席執(zhí)行官兼董事長劉德?lián)P先生指出，英國一直以來就是國際投資者的熱門目標(biāo)，尤其是英國倫敦的商業(yè)寫字樓和高端住宅，吸引了無數(shù)來自中東、東歐、亞太區(qū)（中國內(nèi)地、中國香港）投資者的關(guān)注。房地產(chǎn)市場的成熟穩(wěn)定、法律法規(guī)的健全透明、配套金融服務(wù)的先進(jìn)完善使英國擁有著與生俱來的優(yōu)勢和 力。隨著人民幣匯率下調(diào)，國內(nèi)樓價攀高，海外投資仍然是中國人熱衷的投資渠道。而中英關(guān)系黃金期，以及擁有英語語言的優(yōu)勢，使英國投資令中國投資者倍感便利。

“如果脫歐成功，那么觀望期將持續(xù)1-2年。”劉德?lián)P表示，“由于脫歐后，會有1-2年的細(xì)節(jié)談判時期，我們稱之為‘過渡期’，在過渡期內(nèi)，市場并不明朗，更多投資者會選擇按兵不動。”

劉德?lián)P認(rèn)為，脫歐后最明顯的市場變化，可能在于英鎊短期內(nèi)貶值，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格尤其是住宅價格的下調(diào)?！岸鴮τ谏虡I(yè)寫字樓來說，我覺得影響反而較小?！眲⒌?lián)P解釋道，“商業(yè)寫字樓的價值來源于租金回報，而倫敦商業(yè)寫字樓的租約通常在10-15年，較長的租期使其可以免受短期市場波動的影響?！?/p>

“長遠(yuǎn)來看，無論脫歐成功還是留在歐盟，英國未來的發(fā)展主要還是依賴英國自身的經(jīng)濟(jì)能力、經(jīng)濟(jì)周期的表現(xiàn)以及供求關(guān)系。我個人并不感到悲觀?！眲⒌?lián)P表示，“目前，歐盟最強(qiáng)的城市還是英國倫敦和德國法蘭克福。作為世界金融中心之一，英國倫敦的地位也并不是一朝一夕而成的，同時，英鎊仍是世界貨幣中最重要的貨幣之一，獨(dú)立于歐元，而從未被撼動，英國倫敦的地位不會因為脫歐而發(fā)生改變，所以說脫歐成功對英國房地產(chǎn)市場的負(fù)面影響是短期的、有限的?！?/p>

（原載于2016年7月8 日《中國經(jīng)濟(jì)時報》）