田玲

摘 要：為了適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，規(guī)范企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量和披露，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，我國(guó)財(cái)政部制定了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》，并于2014年7月1日起在所有執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)范圍內(nèi)施行。至此，公允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)的應(yīng)用進(jìn)入了一個(gè)全新的發(fā)展階段。本文以房地產(chǎn)行業(yè)為例，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況進(jìn)行研究分析?，F(xiàn)階段公允價(jià)值在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)用中存在諸多問(wèn)題，基于這些問(wèn)題，剖析了引發(fā)問(wèn)題的原因。提出了相應(yīng)的解決策略。為推進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用，順應(yīng)國(guó)際會(huì)計(jì)協(xié)同發(fā)展的趨勢(shì)營(yíng)造有利的條件。

關(guān)鍵詞：會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；公允價(jià)值計(jì)量；房地產(chǎn)行業(yè)；投資性房

一、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用現(xiàn)狀

（一）采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司數(shù)量統(tǒng)計(jì)。截至2014年4月30日，滬深兩市房地產(chǎn)行業(yè)（CSRC行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)）A股共有131家上市公司披露了年報(bào)，其中滬市有68家，深市63家。對(duì)投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的共有15家，其中滬市7家，深市8家占房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司總數(shù)的1145%，而采用成本模式后續(xù)計(jì)量的有116家，占比8855%。

（二）公允價(jià)值確定方法統(tǒng)計(jì)分析。統(tǒng)計(jì)顯示，這15家上市公司主要采用相同或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估價(jià)格這兩種方法確定自身?yè)碛械耐顿Y性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。其中有5家上市公司采用相同或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，有5家采用資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估價(jià)格，還有3家上市公司公允價(jià)值的確定方法沒(méi)有明確披露，2家未披露。

（三）計(jì)量模式轉(zhuǎn)換引起報(bào)表數(shù)據(jù)的變化。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式到公允價(jià)值模式的轉(zhuǎn)換應(yīng)作為會(huì)計(jì)政策的變更進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)該項(xiàng)會(huì)計(jì)政策變更要求采用追溯調(diào)整法，并相應(yīng)對(duì)變更前一年的比較財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行追溯調(diào)整。

由以上數(shù)據(jù)分析可知，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式所做的追溯調(diào)整會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)、遞延所得稅負(fù)債、所有者權(quán)益、公允價(jià)值變動(dòng)收益、所得稅費(fèi)用、凈利潤(rùn)等項(xiàng)目的巨大變動(dòng)。

二、公允價(jià)值計(jì)量在房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)用中存在的問(wèn)題

通過(guò)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用狀況分析，并對(duì)比公允價(jià)值準(zhǔn)則的規(guī)定，發(fā)現(xiàn)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式過(guò)程中存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題：。

（一）公允價(jià)值的應(yīng)用導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績(jī)不穩(wěn)定。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司而言，采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊和減值，資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，投資性房地產(chǎn)也以公允價(jià)值重新入賬，對(duì)于企業(yè)的資產(chǎn)、利潤(rùn)、所有者權(quán)益均有較大影響。以金融街為例，實(shí)現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)3.88億元，較上年同期下降55.53%。顯然，公司一季度業(yè)績(jī)是符合預(yù)期的，導(dǎo)致凈利潤(rùn)大幅下滑的主要原因是2012年同期美晟國(guó)際廣場(chǎng)竣工帶來(lái)公允價(jià)值變動(dòng)收益7.7億元，而2013年一季度公允價(jià)值變動(dòng)損益為0?？梢姡蕛r(jià)值變動(dòng)損益的大幅下滑是公司凈利潤(rùn)下降的關(guān)鍵所在。

（二）公允價(jià)值計(jì)量易成為操縱利潤(rùn)的工具。公允價(jià)值再度啟用，說(shuō)明我國(guó)市場(chǎng)環(huán)境得到明顯改善，但對(duì)于投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的確定而言，無(wú)論以相同或類似條件的市場(chǎng)價(jià)格還是評(píng)估價(jià)格為依據(jù)，在客觀價(jià)值的基礎(chǔ)上都存在人的主觀判斷，使得企業(yè)操控利潤(rùn)的行為有了可乘之機(jī)。

三、公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用中存在問(wèn)題的原因分析

（一）市場(chǎng)環(huán)境的限制。近些年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈上升趨勢(shì)，采用公允價(jià)值計(jì)量更有利于反映企業(yè)的實(shí)際價(jià)值，但相比于發(fā)達(dá)國(guó)家而言，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境仍不完善，缺少穩(wěn)定性，一些企業(yè)不愿轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，以避免潛在的不利影響。同時(shí)，公允價(jià)值的應(yīng)用條件還不是十分完善，在我國(guó)只有核心地區(qū)才存在活躍的市場(chǎng)價(jià)格，大部分企業(yè)受市場(chǎng)條件的限制依舊延續(xù)使用成本模式。

（二）企業(yè)對(duì)自身成本效益的權(quán)衡。成本效益的配比是上市公司在選擇公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)需要考慮的又一因素。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的條件不是很完善，許多企業(yè)不能從市場(chǎng)上直接獲取房地產(chǎn)的活躍市場(chǎng)價(jià)格，要確定公允價(jià)值就需要聘請(qǐng)獨(dú)立的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估值。企業(yè)需要投入大量的人力、財(cái)力等，是一項(xiàng)重大的成本支出。然而公允價(jià)值計(jì)量模式的效用并不能在短時(shí)間內(nèi)顯現(xiàn)出來(lái)，并且需要穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

四、公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用的改進(jìn)對(duì)策與建議

為促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量的規(guī)范應(yīng)用和發(fā)展，本文提出以下幾點(diǎn)對(duì)策與建議。

（一）加強(qiáng)公允價(jià)值計(jì)量和信息披露的監(jiān)管力度?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量和披露都有嚴(yán)格的規(guī)定。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》對(duì)此進(jìn)一步加以強(qiáng)調(diào)和細(xì)化。對(duì)比上市公司在年報(bào)中披露的內(nèi)容，可以發(fā)現(xiàn)，一些采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)并沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)則的規(guī)定，許多相關(guān)信息未披露或沒(méi)有明確說(shuō)明。要進(jìn)一步推進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用，就必須加大對(duì)上市公司準(zhǔn)則執(zhí)行情況的監(jiān)督與控制力度。

（二）加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審查和獨(dú)立性監(jiān)管。由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估價(jià)格是上市公司確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的重要依據(jù)之一。因此資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在公允價(jià)值的運(yùn)用中擔(dān)任著重要角色。然而，目前我國(guó)評(píng)估機(jī)構(gòu)的質(zhì)量參差不齊，在為企業(yè)服務(wù)過(guò)程中也常?！安华?dú)立”，從而使公允價(jià)值失去了真實(shí)性、客觀性。故建議相關(guān)部門提高資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入門檻，并定期進(jìn)行資質(zhì)審查和獨(dú)立性監(jiān)管，加大懲處力度，以加強(qiáng)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)執(zhí)行過(guò)程中的規(guī)范性、獨(dú)立性，為公允價(jià)值的運(yùn)用提供良好條件。（作者單位：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院）

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