李 端 端

(北京市建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司，北京 100048)

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居住區(qū)商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)研究

李 端 端

(北京市建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司，北京 100048)

簡(jiǎn)述了居住區(qū)配套商業(yè)的類型，以北京市朝陽(yáng)區(qū)紅松園項(xiàng)目為例，從結(jié)構(gòu)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等方面，探討了居住區(qū)商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)方法，為其他工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)提供了新思路。

居住區(qū)，商業(yè)綜合體，建筑設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì)

0 引言

商業(yè)配套是居住區(qū)不可缺少的部分，商業(yè)服務(wù)的存在方便了人們的日常生活。商業(yè)服務(wù)主要包含以下幾種類型：生活服務(wù)類，餐飲類，主力店(品牌超市，品牌餐飲)。生活服務(wù)類包含內(nèi)容最多，包含干洗店、寵物店、花店、雜貨店、美容店、文具店、藥店、服裝店、銀行、浴足保健店、飲用水店、菜市場(chǎng)等。

商業(yè)配套規(guī)模影響因素。首先滿足千人指標(biāo)配比要求，另外還要看用地地理位置，附近商業(yè)設(shè)施現(xiàn)狀與商業(yè)需求情況。

1)如果位于市中心繁華地段，商業(yè)價(jià)值極高，可以多開(kāi)發(fā)一些商業(yè)。

2)如果地處非繁華地段，有兩種情況，一種是滿足本小區(qū)基本需求即可。另外一種情況就是非繁華地段，附近無(wú)商業(yè)服務(wù)可利用，可以做大量或集中的商業(yè)，形成居住區(qū)商業(yè)綜合體，自己成為這個(gè)片區(qū)新的商業(yè)中心，來(lái)帶動(dòng)這個(gè)片區(qū)的商業(yè)活動(dòng)，當(dāng)然，這需要很好的商業(yè)策劃作為支撐。如東壩紅松園項(xiàng)目。

居住區(qū)配套商業(yè)根據(jù)規(guī)模與形式的不同可以分為三類：住宅底商，商業(yè)街，居住區(qū)商業(yè)綜合體。具體分析如下：

1)底商。

規(guī)模較小，開(kāi)間較小，墻體較多，只能布置一些零散的小商業(yè)，供居民日常生活服務(wù)。這種底商的設(shè)計(jì)，原則是商業(yè)出入口與住宅居民出入口分開(kāi)在不同方向，互不干擾。

2)商業(yè)街。

規(guī)模相對(duì)大于住宅底商，這種商業(yè)的規(guī)模可根據(jù)用地現(xiàn)狀及商業(yè)需求調(diào)整。開(kāi)間也較為靈活，可以適應(yīng)較多的類型及規(guī)模的商業(yè)服務(wù)，獨(dú)立性較強(qiáng)。商業(yè)服務(wù)與住宅出入口流線也較容易分開(kāi)。

3)居住區(qū)商業(yè)綜合體。

規(guī)模較大，功能相對(duì)較復(fù)雜。居住區(qū)商業(yè)綜合體包含了居住、辦公、商業(yè)、休閑娛樂(lè)交通等多項(xiàng)功能，與其他綜合體相比，最大的不同點(diǎn)是為居住者提供一種在家門口就可以享受到的能夠滿足多種生活需求的全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，而不是一個(gè)商場(chǎng)或MALL,大家需要開(kāi)車或乘坐交通工具前往的某個(gè)集中的商業(yè)區(qū)。它更加人性化，更加接近老百姓的日常生活，其實(shí)就是原來(lái)居住區(qū)商業(yè)配套服務(wù)的升華版，從功能到設(shè)計(jì)，到服務(wù)，更加系統(tǒng)化、專業(yè)化。隨著人們對(duì)居住環(huán)境生活品質(zhì)要求的日益提高，這種更加專業(yè)化的居住區(qū)商業(yè)綜合體的優(yōu)勢(shì)會(huì)更加明顯，人們會(huì)逐漸習(xí)慣這種生活方式，使其成為一種居住區(qū)的基本形態(tài)模式。東壩紅松園項(xiàng)目就是一個(gè)居住區(qū)商業(yè)綜合體。這里分析一下該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，與大家共同探討。

東壩項(xiàng)目位于北京市東北五環(huán)外，用地北鄰壩河，西臨北京奧林匹克花園等諸多居住小區(qū)，南側(cè)和西側(cè)為辦公學(xué)校類建筑，規(guī)劃地鐵3號(hào)線，東壩中街站C出口位于用地西南角，在這個(gè)人口密集又沒(méi)有大型商業(yè)的地方，東壩居住區(qū)商業(yè)綜合體的出現(xiàn)成為必然。

1 項(xiàng)目概況

紅松園項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：北京市朝陽(yáng)區(qū)東壩中路紅松園18號(hào)。項(xiàng)目四至：東至規(guī)劃東壩東一路，南至東壩中街，西至東壩中路，北至規(guī)劃居住用地。本工程總用地面積為4.54萬(wàn)m2(含代征道路面積1.08萬(wàn)m2)，總建筑面積17萬(wàn)m2，其中地上9.67萬(wàn)m2，地下7.31萬(wàn)m2，容積率2.8。規(guī)模與性質(zhì)：本項(xiàng)目為居住公建混合項(xiàng)目，其中居住建筑6.77萬(wàn)m2，569戶,配套公建540 m2；公建地上2.90萬(wàn)m2，其中商業(yè)辦公1.76萬(wàn)m2，酒店9 302 m2(如圖1所示)。

地上部分：共有9座建筑單體，其中住宅6棟，包括5棟高層住宅(2號(hào)、3號(hào)、5號(hào)、6號(hào)、7號(hào))和1棟多層住宅(9號(hào))；公建3棟，包括1棟高層酒店建筑(1號(hào))，1棟高層商業(yè)辦公建筑(10號(hào))，1棟多層商業(yè)建筑(8號(hào))，2號(hào)，3號(hào)樓，10號(hào)首層和地下1層為商業(yè)。

地下部分：地下1層為汽車庫(kù)、泳池等酒店服務(wù)用房、商業(yè)及設(shè)備機(jī)房，其中地下商業(yè)位于地下室西側(cè)，地下商業(yè)西側(cè)及南側(cè)為下沉廣場(chǎng)，泳池北側(cè)為下沉庭院。地下2層為汽車庫(kù)及設(shè)備機(jī)房。地下3層為人防汽車庫(kù)。住宅地下設(shè)置夾層，2號(hào)、3號(hào)樓夾層為自行車庫(kù)，其余各樓夾層為儲(chǔ)藏室。

2 設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)

1)功能組織，多種功能如何互相聯(lián)系又不互相干擾。2)交通組織，居住以及商業(yè)的人流車流如何區(qū)分。3)建筑功能，如何合理布局建筑的平面立體功能。

3 規(guī)劃結(jié)構(gòu)

3.1 規(guī)劃結(jié)構(gòu)：邊、角、心

在較小的用地上，總平面像一顆印章，緊湊小巧而精致，9棟建筑緊湊有序的排列著。6棟住宅位于用地中心，稱之為“靜心”，3棟公建及住宅底商位于用地邊角，稱之為“金角，銀邊”。同時(shí)地鐵出口位于用地西南角，一個(gè)南北向貫通的長(zhǎng)條形的下沉廣場(chǎng)，將大量的交通人流方便的引入地下1層的商業(yè)。

3.2 交通流線

強(qiáng)化步行系統(tǒng)設(shè)計(jì)，人行優(yōu)先，完全的人車分流。整體、安全的步行路網(wǎng)聯(lián)系整個(gè)小區(qū)住宅與商業(yè)。強(qiáng)化行走體驗(yàn)。住宅主要人行出入口位于場(chǎng)地東側(cè)、次要人行出入口位于南側(cè)及北側(cè)，辦公及商業(yè)人行沿街開(kāi)放，酒店人行出入口位于場(chǎng)地東南角。小區(qū)機(jī)動(dòng)車出入口3個(gè)，分別位于場(chǎng)地東、南、北側(cè)小區(qū)主次出入口，直接進(jìn)入地下車庫(kù)，小區(qū)內(nèi)部為步行道路系統(tǒng)，設(shè)鋪裝道路通達(dá)各樓入口，特殊情況下(如消防、急救、搬家等)可作為機(jī)動(dòng)車道。

商業(yè)的出入口主要沿場(chǎng)地周邊，主要在南側(cè)和西側(cè)沿邊。地下商業(yè)則由垂直交通將人流引入。下沉廣場(chǎng)中優(yōu)美的環(huán)境方便將人流快捷的引入地下商業(yè)及休閑娛樂(lè)區(qū)域。庫(kù)房主要位于6號(hào)，7號(hào)樓主體樓座下，緊鄰商業(yè)與車庫(kù)，方便使用。

3.3 建筑高度與景觀控制

主體建筑高度根據(jù)日照計(jì)算確定，充分利用裙房，沿街商業(yè)，建筑主體造型，色彩、材質(zhì)的不同，以及大門景觀圍墻等每一個(gè)可利用的元素來(lái)豐富外立面和沿街效果。

4 建筑設(shè)計(jì)

4.1 商業(yè)建筑設(shè)計(jì)

將每個(gè)單體建筑獨(dú)立設(shè)計(jì)，在統(tǒng)一的格調(diào)內(nèi)各有特色。

4.1.1 平面功能

商業(yè)主要在首層和地下1層，大量寬大的自動(dòng)扶梯方便地將人流在首層與地下1層之間傳輸。首層和地下1層商業(yè)互相連通，獨(dú)立又整體。地下1層功能集中的商業(yè)及大排檔餐飲，配以1號(hào)樓酒店地下休閑娛樂(lè)。首層集中商業(yè)，加1號(hào)酒店的精品餐飲。酒店3層以上為客房，10號(hào)樓3層以上為大開(kāi)間辦公。在交通便利的地方，這兩種業(yè)態(tài)是受歡迎的形式。8號(hào)樓是一棟2層的鋼結(jié)構(gòu)小樓，可以作為一個(gè)精品會(huì)所，用作高端消費(fèi)。

4.1.2 立面風(fēng)格

立面風(fēng)格簡(jiǎn)潔明快，重點(diǎn)突出東南角的1號(hào)酒店的高品味小資情調(diào)。小區(qū)主體強(qiáng)調(diào)豎向構(gòu)圖，盡量通過(guò)構(gòu)圖拉高體量，裙房商業(yè)平面水平疊退，舒展靈動(dòng)，又精致細(xì)膩。干掛米紅褐色石材外墻為建筑平添幾分高貴典雅(見(jiàn)圖2)。

4.2 住宅建筑設(shè)計(jì)

2號(hào)，3號(hào)樓為限價(jià)商品房，以2居為主，1居和3居為輔，建筑面積由75 m2至87 m2，戶型小巧緊湊，房間方正好用。5號(hào)，6號(hào)，7號(hào)，9號(hào)樓以90 m2以上的大戶型為主。5號(hào)樓一梯三戶，中戶2居室為上躍或下躍戶型，面積100 m2～120 m2，6號(hào)樓一梯兩戶，戶型面積100 m2～130 m2，主力戶型2居，3居。7號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層250 m2～280 m2，首2層250 m2～390 m2，4室2廳3衛(wèi)。9號(hào)為450 m2的大平層豪宅，4室4衛(wèi)加書(shū)房及大廳。

戶型設(shè)計(jì)充分迎合市場(chǎng)需求，選擇最受歡迎的戶型及面積要求，同時(shí)又滿足甲方對(duì)高端豪宅的需求，戶型面積跨越幅度大，戶型品質(zhì)跨越幅度大，從限價(jià)房到大豪宅，戶型種類豐富多樣。立面造型，純現(xiàn)代風(fēng)格，主體構(gòu)圖以簡(jiǎn)潔的豎向線條為主，大的落地玻璃窗，賞心悅目(見(jiàn)圖3，圖4)。

5 景觀設(shè)計(jì)

景觀設(shè)計(jì)可謂是特別用心，住宅區(qū)體現(xiàn)一種回家的體驗(yàn)，主入口面對(duì)一個(gè)鏤空的影壁墻。一道影壁墻將塵世的喧囂隔絕到身后，轉(zhuǎn)彎到墻后，是一潭靜靜的池水，可以在池邊小憩，也可以沿著潺潺的溪水漫步回家，沿途經(jīng)過(guò)小小的花臺(tái)座椅，或是茂密的叢林，聽(tīng)著鳥(niǎo)鳴與泉水叮咚聲回家，很是溫馨。商業(yè)部分以硬化鋪裝為主，下沉廣場(chǎng)結(jié)合各種花臺(tái)，花池，小品，創(chuàng)造一個(gè)宜人的商業(yè)休閑空間。中心綠地的集中綠化，花園景觀，酒店地下1層泳池窗外的下沉內(nèi)庭院，下沉廣場(chǎng)及廣場(chǎng)上的景觀，還有廣場(chǎng)上空的架空平臺(tái)及連廊等形成豐富的平面立體景觀效果(見(jiàn)圖5，圖6)。

6 結(jié)語(yǔ)

項(xiàng)目歷經(jīng)3年的建設(shè)，目前結(jié)構(gòu)已全部封頂。除2號(hào)，3號(hào)樓外，其余住宅均為精裝修銷售，目前售價(jià)5.9萬(wàn)/m2起，凡是能開(kāi)的，開(kāi)盤即售完。地下室施工完畢，施工細(xì)致到位，管線整齊有序，地下2層、3層層高3.7 m，由于使用了無(wú)梁樓蓋，最后車庫(kù)凈高做到2.5 m以上，高于普通車庫(kù)的2.2 m凈高。從項(xiàng)目銷售情況來(lái)看非常好，說(shuō)明整個(gè)項(xiàng)目從定位到設(shè)計(jì)都很符合市場(chǎng)需求，加上優(yōu)良的品質(zhì)設(shè)計(jì)，使項(xiàng)目很受市場(chǎng)歡迎，預(yù)計(jì)2017年項(xiàng)目能全部完工。這種復(fù)雜功能的居住區(qū)商業(yè)綜合體將會(huì)越來(lái)越多，成為未來(lái)居住小區(qū)的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。

[1] 楊樹(shù)敏，何 力.住宅小區(qū)中的商業(yè)配套設(shè)計(jì)探析[J].現(xiàn)代商業(yè),2010(17):19-21.

[2] 張沈生,劉曉晰.淺論住宅小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)[J].沈陽(yáng)建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2003(20):116-117.

On design for commercial complexes in residential areas

Li Duanduan

(BeijingArchitecturalDesignResearchInstituteCo.,Ltd,Beijing100048,China)

The paper indicates the types for the composite business of the residential areas, and explores the design methods for the commercial complexes of the residential areas from the structural planning, architectural design, and landscape design by taking Hongsongyuan in Chaoyang District of Beijing, so as to provide some new ideas for the design of other projects.

residential area, commercial complex, architectural design, landscape design

1009-6825(2016)13-0014-03

2016-02-24

李端端(1977- )，女，工程師，建筑師

TU247

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