樂楚+彭如

時(shí)下流傳著不少關(guān)于高房價(jià)的段子，其中最經(jīng)典的當(dāng)屬“2016年敗家行為排行榜：1.賣房創(chuàng)業(yè)，2.賣房炒股，3.賣房出國……2016年興家行為排行榜：1.北京買房，2.上海買房，3.深圳買房……”盡管是些調(diào)侃之詞，但也從一個(gè)側(cè)面反映了節(jié)節(jié)飆升的房價(jià)帶給普通中國人的無奈和焦慮。

房子之于中國人，一直以來都有著不同尋常的意義，房子是安寧、房子是幸福、房子是家……那么，新中國成立以后，黨和政府為解決城鎮(zhèn)居民，尤其是北京、上海等大城市居民的住房問題，住房政策經(jīng)歷了哪些變遷？住房商品化是什么時(shí)候提出來的？為什么要終結(jié)福利分房？從分房到買房，普通中國人的生活到底發(fā)生了怎樣的變化？

私房的社會主義改造

眾所周知，中國幾千年的歷史中，住房大多數(shù)是自己建造或購買，一般為私人所有。后來隨著社會的發(fā)展，城市不斷涌現(xiàn)，城市人口越來越多。特別是新中國成立后，大批黨政軍干部作為各級政權(quán)建設(shè)的骨干力量，不斷從農(nóng)村走進(jìn)城市；同時(shí)隨著第一個(gè)五年計(jì)劃的開展，為加快工業(yè)建設(shè)，城市從農(nóng)村招收了大批工人，這些新招的工人在城市安家落戶。加上隨著社會安定，人民基本生活條件得到保障，我國人口進(jìn)入第一個(gè)生育高峰期。城市人口劇增，城市原有的住房已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足城市人口急劇增長的需要，城市住房壓力倍增。

雖然新中國成立后，因?yàn)闆]收官僚資產(chǎn)階級和國民黨軍政人員的住房歸公有，使新中國誕生了第一批公有住房，解決了部分進(jìn)城的黨政軍干部的住房問題，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒能解決越來越嚴(yán)重的城市住房擁擠問題。

1955年12月16日，中共中央書記處第二辦公室向中共中央提交了一份《關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進(jìn)行社會主義改造的意見》，報(bào)告明確提出，要對城市私有房產(chǎn)進(jìn)行社會主義改造。該文件提出了“經(jīng)租房”的改造思路，“對城市房屋占有者用類似贖買的辦法，即在一定時(shí)期內(nèi)給以固定的租金，來逐步地改變他們的所有制”。推行“經(jīng)租房”政策，動員有房者出租私有住房。1956年1月18日，中共中央批轉(zhuǎn)了這份文件，提出對城市房屋私人占有制的改造是社會主義改造的一個(gè)組成部分，應(yīng)以贖買的形式進(jìn)行，并要求在一兩年內(nèi)完成。

1958年，北京市私房改造領(lǐng)導(dǎo)小組開始制定“私有出租房屋的社會主義改造”，稍后，各省、直轄市紛紛效仿，很快推廣至全國。

按照當(dāng)時(shí)的做法，改造房的面積起點(diǎn)在大城市一般是建筑面積150平方米（合10間房），中等城市一般是100平方米（約合6-7間房），小城市（包括鎮(zhèn)）一般是50到100平方米之間（約合3-6間房）。政府房管部門負(fù)責(zé)“經(jīng)租房”的經(jīng)營，如管理、收租、修繕等，并把租金的百分之二十到四十給“經(jīng)租房”的業(yè)主。

經(jīng)過各種模式的公有化改造，從1956年到1965年，超過1億平方米的私有住房被公有化。私房多的，政府通過贖買，將房子收歸公有，房主留下僅夠自己住的住房。1964年7月，政府正式宣布私人租賃性質(zhì)的住房關(guān)系基本不再存在了。到1978年，我國城鎮(zhèn)住房中74.8%為公有住房。

北京的大院和上海的工人新村

隨著私房公有化的全面完成，部分滿足了城市無房居民的住房需求，但是并沒有從根本上解決城市居民住房難的問題，城市居民住房仍然是一房難求。那個(gè)時(shí)候，北京、上海、天津等大城市的普通工人家庭多數(shù)只能住在一間平房里，一家三代六七口人擠住在一間十幾二十平方米的房間里是很常見的現(xiàn)象。“只要有的住，什么都能住”，只要能遮風(fēng)擋雨，什么都能改造成房子住人，成了20世紀(jì)50年代普通城市居民住房緊張的真實(shí)寫照。

在這種情況下，國家陸續(xù)投資建設(shè)了許多居民住房，其中最典型的是20世紀(jì)50年代興建的北京大院和上海工人新村。

1950年，為了保護(hù)古都北京的老建筑，我國著名建筑學(xué)家梁思成和陳占祥吸取巴黎和倫敦的前車之鑒，建議在北京西郊建成新的行政中心。雖然“梁陳方案”最后被否定了，但軍隊(duì)大院卻留在了北京西郊城外。從公主墳一直到北京西山腳下，空軍司令部、海軍司令部、通信兵司令部、總后勤部、總參謀部、炮兵司令部、裝甲兵司令部、工程兵司令部（后來是基建工程兵）、鐵道兵司令部等大院，以及軍事醫(yī)學(xué)科學(xué)院、解放軍總醫(yī)院（即301醫(yī)院）等鱗次櫛比，依次排開，一直延續(xù)到西山腳下的北京軍區(qū)大院。

高校大院則集中在北京的西北面。20世紀(jì)50年代初，北京學(xué)院路上自南向北建成了著名的“八大學(xué)院”（ 1952年院系調(diào)整，中央有關(guān)部門選定在北京西北郊建設(shè)“學(xué)院區(qū)”，統(tǒng)一集中建立了第一批8所高等學(xué)府，“八大學(xué)院”之名就此產(chǎn)生。這八所大學(xué)今天分別是中國地質(zhì)大學(xué)、北京航空航天大學(xué)、中國礦業(yè)大學(xué)、北京林業(yè)大學(xué)、北京大學(xué)醫(yī)學(xué)部、北京科技大學(xué)、中國石油大學(xué)、中國農(nóng)業(yè)大學(xué)）；清華、北大、人大、民族學(xué)院則位于跟學(xué)院路平行的白石橋路和海淀路上，也都是一圈一大塊地，由國家統(tǒng)一撥款興建。而國家和市屬機(jī)關(guān)的宿舍院，則散布在城外各處，其中三河里地區(qū)又是主要的集散地。

和北京相比，上海則主要是解決大批工人的住房問題。上海原本就是中國的工業(yè)中心，新中國成立以后，在蘇聯(lián)模式影響下，將工業(yè)化作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要目標(biāo)，提出“通過增加產(chǎn)業(yè)工人數(shù)量，把畸形的消費(fèi)型城市轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)型城市”，再加上當(dāng)時(shí)國家實(shí)行“低工資高就業(yè)”的經(jīng)濟(jì)政策，上海工人數(shù)量連年增長，使得這里不僅成為新中國最重要的工業(yè)基地，同時(shí)也聚集了大量的產(chǎn)業(yè)工人，其中僅紡織工人就有四五十萬之多，居住環(huán)境普遍很差。

1950年，根據(jù)中央的指示，當(dāng)時(shí)的上海市市長陳毅指出：“目前經(jīng)濟(jì)狀況好轉(zhuǎn)，必須照顧工人的待遇和福利?！痹诖吮尘跋?，曹楊新村“1000戶”工人住宅（實(shí)際建造1002戶，即曹楊一村）和“兩萬戶”住宅先后應(yīng)運(yùn)而生。之后又在滬東、滬西兩個(gè)工業(yè)集中分布區(qū)建設(shè)了多個(gè)工人新村。

不管是北京的大院，還是上海的工人新村，或者全國各地其他各類“家屬院”、居民點(diǎn)，采用的都是由政府出資建造，然后通過單位或房管局把房子租給單位職工或城鎮(zhèn)居民的福利分房制度。簡而言之就是，由政府蓋房子，讓老百姓住。

這種由政府出資蓋的房子，也就是老百姓常說的“公房”，由國家定面積、定標(biāo)準(zhǔn)，不能轉(zhuǎn)租，更不能買賣。

當(dāng)然，這些以福利形式分配給干部、知識分子、工人以及其他城市居民居住的公房，國家會收取一定金額的租金，但是租金很低。1951年，國家把房屋租金支出比重確定為職工家庭全部工資的7.48%，1955年定為收入的4.2%。1952年，內(nèi)務(wù)部地政司還印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)城市公有房地產(chǎn)管理的意見》（草稿），明確提出這一時(shí)期的公房管理方針是“統(tǒng)一管理，以租養(yǎng)房”。意見規(guī)定，合理的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括折舊金、維修費(fèi)、管理費(fèi)、房地產(chǎn)稅和一定的利潤。但實(shí)際征收則要考慮群眾的負(fù)擔(dān)能力。

按照這個(gè)方針，20世紀(jì)50年代初住公房的人，住兩間30平方米的房，每個(gè)月所交的租金僅為幾毛錢，住樓房的略高一點(diǎn)，但也不到一元錢。

此后，我國大部分城市開始實(shí)行“以租養(yǎng)房”，只收取極低廉的租金。而房屋壞了，則由政府房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)維修。只是這些象征性收取的租金在用于住房維護(hù)之后就所剩無幾了，根本不可能有多余的資金去投資建設(shè)新的住房。

由于“公房”制度長期實(shí)行無償分配和低租金的福利體制，住房的投融資機(jī)制被嚴(yán)重扭曲。1952年-1978年，中國包括農(nóng)村住房在內(nèi)的住房總投資僅占同期基本建設(shè)投資的十分之一不到，在國民生產(chǎn)總值中可以說是微不足道。這種住房投資嚴(yán)重不足所導(dǎo)致的直接后果就是，20世紀(jì)70年代末，全國主要城市均面臨著住房嚴(yán)重短缺的問題。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，1978年，城市人均居住面積從1950年的4.5平方米下降至3.6平方米，缺房戶869萬戶，占當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)總戶數(shù)的47.5%。那個(gè)時(shí)候的中國，擁擠是每一個(gè)城鎮(zhèn)居民最真實(shí)的居住體驗(yàn)。前國務(wù)院總理溫家寶也曾有過這種“蝸居”的真實(shí)體驗(yàn)：“我也知道所謂‘蝸居的滋味。因?yàn)槲覐男W(xué)到離開家的時(shí)候，全家5口人只有9平方米的住房?！?/p>

筒子樓：一代人的城市記憶

一提起“筒子樓”，恐怕現(xiàn)在的年輕人并不知道是何物——這種建筑一般建于20個(gè)世紀(jì)六七十年代，又稱兵營式建筑，主要是由一些工廠和學(xué)校為解決職工住房緊張而修建?！巴沧訕恰敝虚g有一條長長的走廊，南北兩側(cè)的房間一間間依次排開，每個(gè)房間有十幾個(gè)平方米的面積，衛(wèi)生間和廚房公用。因?yàn)殚L長的走廊兩端通風(fēng)，狀如筒子，故名“筒子樓”。

某種程度上，“筒子樓”可以說是一代人的記憶，他們在這里結(jié)婚生子，上班是面對面的同事，下班是門對門的鄰居，一到吃飯時(shí)間樓道里油鹽飛濺，人聲鼎沸，每天都會奏響一曲鍋碗瓢盆的動人樂章。有人撰文回憶——

……筒子樓，就是每層樓上去有一條長長的走道，走道一側(cè)或者兩側(cè)像學(xué)校宿舍那樣，排著一號房二號房一直到十幾、幾十號房，每戶沒有獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房，每層有一處或者兩處廚衛(wèi)，整個(gè)樓層少則七八戶、多則幾十戶公用。

那個(gè)條件才叫差，絕對比廣州深圳的城中村、北京的唐家?guī)X還差。樓道里堆滿了蜂窩煤，廚房小啊，又得公用，家家戶戶都在門口擺一蜂窩煤爐子，還有人撿的柴火，把樓道堆滿了。一到飯點(diǎn)，家家戶戶生火做飯，煤煙就充滿了整個(gè)樓道……公用廚房、衛(wèi)生間，是寶貴的“資源”，為了搶占資源，吵架、打架，都是經(jīng)常發(fā)生的事情，一家人在一起都有個(gè)磕磕碰碰呢，何況這么多戶人家公用廚衛(wèi)，生活習(xí)慣不同、人的性格不同呢？……

當(dāng)然，關(guān)于“筒子樓”的記憶不僅僅是擁擠、嘈雜，更多的是人與人之間的溫情。曾在河南鄭州王莊煤礦工作過的李慶偉回憶起住過的“筒子樓”時(shí)都是滿滿的溫馨——

……筒子樓的三樓一共住了20家，大部分是拖家?guī)Э诘穆毠ぁＣ刻熘形缁蛲砩?，大人下班，孩子放學(xué)，筒子樓里就熱鬧起來了。各家門前的火爐冒著火苗，各家的主婦忙活開了，洗菜、切菜、剁肉，砰砰啪啪，奏出鍋碗瓢盆交響曲。不知誰家男人和誰家女人說了句什么笑話，樓道里頓時(shí)發(fā)出一陣笑聲。孩子們則在樓道里奔跑、嬉鬧。那時(shí)，電視還不太普及，有電視的人家屋里便聚集了一堆孩子，捧著臉，歪著頭，津津有味地看著電視節(jié)目…… 誰家夫妻吵架、拌嘴，鄰居們常常不請自到，數(shù)叨數(shù)叨男人，勸勸女人?！昴赀^節(jié)，誰家要是炸個(gè)馓子或是從老家?guī)Щ攸c(diǎn)土特產(chǎn)，常常是要給各家送上一些。平時(shí)誰家要是遇到了急事、難事，只要說一聲，鄰居們你30元、他50元送過來，很快就解了燃眉之急。筒子樓里的鄰居們就像一個(gè)大家庭，大家相處得是那樣的融洽、和諧。

“筒子樓”是極具中國特色的一種中國住房模式，也是20世紀(jì)六七八十年代中國企事業(yè)單位住房分配緊張的產(chǎn)物。

那個(gè)時(shí)候，城鎮(zhèn)居民解決住房停留在“等、靠、要”三個(gè)字上，“等國家建房，靠組織分房，要單位給房”。而公房分配的原則又主要是論資排輩，按結(jié)婚與否、工作時(shí)間的長短，級別、職務(wù)、職稱的高低，居住人口數(shù)量的多少等一系列條件排隊(duì)。所有人都希望單位分房能盡快輪到自己。能分到房子的，都會忍不住“在朋友和同事面前好好夸耀一下”，沒分到的，則依然是在天天盼，月月想，年年等。

當(dāng)然，在分房的過程中，由于僧多粥少，再加上分房過程中難免滋生腐敗，一些與權(quán)力核心比較近的人通過種種非常手段，哪怕排隊(duì)名次靠后，也能分到房子，而一些“混不開”的人，則分不到房子，分到了也可能是地段、樓層不好的差房子、破房子，為此，經(jīng)常會出現(xiàn)扯皮打架的事，有的單位甚至還會上演以自殺相威脅的鬧劇?！爸灰幸稽c(diǎn)風(fēng)吹草動，送禮的、遞條子的，甚至拿菜刀威脅的……房管科的門檻都被踩破了”。

還有就是一些強(qiáng)勢部門利用手中的職權(quán)，占有很多優(yōu)質(zhì)的資源，比如土地、蓋房的資金、房屋產(chǎn)權(quán)等等，這些單位通過強(qiáng)勢地位取得巨大的壟斷利潤，而一些清水衙門卻由于職權(quán)弱勢，很難分到一杯羹。

由于在福利分房中存在的行業(yè)、單位、個(gè)人分配中的不公平問題日益凸顯，加上隨著人口的急劇增長，城市住房緊張的問題日益突出。如何讓普通中國人真正實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，成了擺在當(dāng)時(shí)中國領(lǐng)導(dǎo)人面前亟須解決的民生大問題。

1978，鄧小平想給兒子買房

據(jù)時(shí)任國家建委副主任的張百發(fā)（歷任北京市第三建筑公司一工區(qū)青年突擊隊(duì)隊(duì)長，公司黨委副書記、副經(jīng)理，北京市建工局副局長，國家建委副主任，北京市常務(wù)副市長）回憶，1978年10月20日，鄧小平在北京視察新建的幾十棟公寓住宅樓時(shí)，曾問隨行的工作人員“居民住房可否成為商品”，但當(dāng)時(shí)在場的同志沒有一個(gè)人敢回答，鄧小平于是又“自言自語說，如果房子算商品，我這幾年也還有點(diǎn)積蓄，想買套房子給樸方，我的其他孩子不需要照顧，只有這個(gè)樸方，是因?yàn)槲抑職埖?，我需要照顧他”?/p>

當(dāng)時(shí)不像現(xiàn)在，房子尚未成為商品，中國的老百姓還沒有聽說過“房地產(chǎn)”這個(gè)詞，中國的大多數(shù)父親也沒有替兒子買房的打算。但是，就在這一年卻發(fā)生了幾件事，似乎預(yù)示著中國人的住房生活可能要發(fā)生一些難以預(yù)料的變化。

這年秋天，鄧小平訪問新加坡。他特地聽取了當(dāng)?shù)毓賳T關(guān)于公共住房計(jì)劃的介紹，并登上高樓，鳥瞰當(dāng)?shù)氐淖≌^(qū)。訪問結(jié)束后，他又突然走進(jìn)當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)普通民房，認(rèn)真看了看每個(gè)空間，特別是洗澡間，并不住稱贊。

9月，在北京召開的全國城市住宅建設(shè)會議上，時(shí)任國務(wù)院副總理谷牧（1914-2009）傳達(dá)了鄧小平關(guān)于解決住房問題的指示：解決住房問題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款；把個(gè)人手中的錢動員出來，國家解決材料。

之后，1979年第18期《基建調(diào)研》雜志發(fā)表了哈爾濱住宅建設(shè)總公司《關(guān)于住宅商品化的設(shè)想》，公開提出了“住宅也是商品”的觀點(diǎn)。1980年1月第二期《紅旗》雜志發(fā)表《怎樣使住宅問題解決得快些？》一文，論證住宅不僅是個(gè)人消費(fèi)品，而且是商品，私人購房與社會主義制度并不矛盾。一石激起千層浪。住宅到底是不是商品這個(gè)話題一時(shí)成為當(dāng)時(shí)社會討論的熱點(diǎn)。

然而住房問題畢竟涉及的范圍廣，中國房改需要更大的推動力量。

1980年4月2日，鄧小平在北京一片灰舊低矮的建筑物旁，同胡耀邦、萬里等談到建筑業(yè)和住宅問題時(shí)說：

“城鎮(zhèn)居民個(gè)人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售?？梢砸淮胃犊?，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售以后，房租恐怕要調(diào)整。要聯(lián)系房價(jià)調(diào)整房租，使人們考慮到買房合算，因此要研究逐步提高房租。房租太低，人們就不買房子了……將來房租提高了，對低工資的職工要給予補(bǔ)貼。這些政策要聯(lián)系起來考慮。建房還可以鼓勵公私合營或民建公助，也可以私人自己想辦法?！?/p>

這就是著名的《鄧小平關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的講話》。最初是1980年4月13日全國基本建設(shè)會議期間，由時(shí)任國務(wù)院副總理姚依林（1917-1994）向大會口頭傳達(dá)。不久，1980年6月中共中央和國務(wù)院批轉(zhuǎn)《全國基本建設(shè)工作會議匯報(bào)提綱》，正式提出實(shí)行住房商品化政策，允許“準(zhǔn)許私人建房、私人買房、準(zhǔn)許私人擁有自己的住房”。

這是對新中國成立后把住房看作福利品的傳統(tǒng)觀念的一次重大顛覆。從此，住房制度改革在各地逐步展開。恰如1991年6月7日《國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》所說，“我國城鎮(zhèn)住房制度改革，自從鄧小平同志1980年提出出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買房的改革總體設(shè)想以來，逐步在各地展開”。

雖然，這一講話當(dāng)時(shí)在一定范圍內(nèi)傳達(dá)后，有很多人不理解，心存疑慮，非議之聲不斷。但是不得不說，正是鄧小平的這次談話，開啟了終結(jié)中國福利住房制度的破冰之旅。到1980年10月，全國開始有128個(gè)城市和部分縣鎮(zhèn)開展了私人購買、建造住宅的工作。

1980，中國第一家房地產(chǎn)公司橫空出世

1980年，注定是中國房地產(chǎn)不平凡的一年。

進(jìn)入1980年才8天，即1980年1月8日，中國第一家房地產(chǎn)公司──深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司成立了，當(dāng)時(shí)的深圳房地產(chǎn)管理局副局長駱錦星兼任公司總經(jīng)理。

說是公司，其實(shí)只有5個(gè)人，除了總經(jīng)理，還有財(cái)務(wù)、出納、兩個(gè)技術(shù)員，他們的資產(chǎn)是4部舊單車，一間平房和幾張桌子，4萬元港幣的開辦費(fèi)是從香港商人那里借來的。

成立公司的目的只有一個(gè)：和香港商人合作建房子。此前，因?yàn)槿鄙儋Y金，46歲的駱錦星正為解決兩萬平方米干部住房發(fā)愁，偶然聽一個(gè)香港朋友說，你這個(gè)局長是在端著金飯碗要飯，為什么不可以你們出地，港商出錢，合作建房，利潤分成？

這話把駱錦星嚇了一跳。要知道在當(dāng)時(shí)，出讓土地是要犯法的。但他也不得不承認(rèn)，香港朋友的這個(gè)提議還是挺讓他心動的。為了找一個(gè)合理合法的理由，經(jīng)歷過“文革”洗禮的駱錦星，與深圳市委政策研究室的一幫人經(jīng)過冥思苦想，終于在馬恩列斯著作中找到了理論根據(jù)。

他們在《列寧選集》的“住宅問題”一節(jié)中，查到列寧引用過恩格斯一段話：“……住宅、工廠等，至少是在過渡時(shí)期未必會毫無代價(jià)地交給個(gè)人或協(xié)作社使用。”

駱錦星連夜向時(shí)任深圳市市委書記的張勛甫報(bào)告，后者也引經(jīng)據(jù)典地表態(tài)：“《共產(chǎn)黨宣言》中還說‘剝奪地產(chǎn)，把地租用于國家支出，你們就先干著試試看吧?！?img src="https://cimg.fx361.com/images/2016/11/30/wsbl201611wsbl20161102-6-l.jpg" style="">

有了這一表態(tài)，找投資并沒有費(fèi)多大事兒，一位香港老板騎著自行車到深圳來，坐在一個(gè)破凳子上談成了這次合作。沒過多久，中國第一份合作建房合同誕生了。

同時(shí)，繼北京《紅旗》雜志發(fā)表文章，論證住宅屬于商品，私人購房與社會主義公有制并不矛盾后不久，《人民日報(bào)》也報(bào)道了吉林推廣四平市建房出售經(jīng)驗(yàn)的消息。這批住宅同時(shí)面向集體單位和個(gè)人出售。

這年9月，北京成立了全國第二家房地產(chǎn)公司──北京城市開發(fā)總公司，拉開了開發(fā)北京房地產(chǎn)的序幕。

這一年還有一個(gè)文件應(yīng)該被記住，那就是《全國城市規(guī)劃工作會議紀(jì)要》。這個(gè)紀(jì)要明確表示，對新建小城市、衛(wèi)星城、現(xiàn)有的城市新建區(qū)、舊城成片改造區(qū)，都應(yīng)該考慮“組織開發(fā)公司，實(shí)行綜合開發(fā)”。

之后，中國的房地產(chǎn)業(yè)開始了一定程度的發(fā)展，中國的房地產(chǎn)公司也逐步發(fā)展起來。作為一個(gè)行業(yè)，“房地產(chǎn)”于1984年有了自己的正式名字。國家計(jì)委、經(jīng)委、統(tǒng)計(jì)局、標(biāo)準(zhǔn)局等于這年批準(zhǔn)頒布了《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)和代碼》，首次正式將房地產(chǎn)列為獨(dú)立的行業(yè)。

但在20世紀(jì)八九十年代的中國，全國范圍的住房改革依然任重而道遠(yuǎn)。

住房改革的破冰之旅

中國最初的住房改革是嘗試以成本價(jià)對住房進(jìn)行銷售，結(jié)果效果并不理想，1979-1981年整個(gè)試點(diǎn)改革期間，全國僅售出3000套住房，出售的新建住房只占同期新建住房的兩千分之一。1982-1985年又開始試行“三三制”售房，即個(gè)人購房只需支付三分之一的房價(jià)款，其余三分之二由地方政府及職工所在單位分擔(dān)補(bǔ)貼。由于個(gè)人只需付出三分之一，住房銷售有所改善，但仍不理想。

可是，這種補(bǔ)貼售房改革卻讓地方政府和單位背上了沉重的財(cái)政負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重制約了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)公房的低租金制度，租買比價(jià)不合理，也使得公房體制內(nèi)的人們對自購住房興趣不高。

在各方的不滿聲中，補(bǔ)貼售房試驗(yàn)于1986年3月被叫停。

此后，中國房改的重心從單純推動售房轉(zhuǎn)移到推動租金改革，希望“以租促售”。1986年，國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組提出了“提高工資、變暗補(bǔ)為明補(bǔ)、變實(shí)物分配為貨幣分配、以提高租金促進(jìn)售房”的整體房改思路。

縱觀20世紀(jì)80年代不管是公房出售還是提租住房改革措施，不但沒有從根本上解決住房危機(jī)，反而還擴(kuò)大了原來的不公平。此后中央政府連續(xù)發(fā)動了兩輪全國性房改，中國城鎮(zhèn)住房一度進(jìn)入福利分房和商品房并存的雙軌制或“二元制”城鎮(zhèn)住房體系，但福利住房制度依然占據(jù)主體。

由于住房分配體制未發(fā)生根本變革，住房實(shí)物福利分配方式仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，大多數(shù)職工能夠繼續(xù)從福利住房中獲益，對商品住房的需求并不迫切。同時(shí)長期的低工資制度也使得多數(shù)人根本買不起商品住房，再加上沒有貸款買房、按揭等住房金融工具的配合，商品住房的發(fā)展在1994年至1997年遇到瓶頸，房地產(chǎn)市場如一潭死水，商品住房銷售面積年增長率停滯不前。其中個(gè)人購買的比重雖然自1986年的14%到1994年首次突破50%，但之后也停留在50%～60%，沒有更大的突破。

1997年爆發(fā)的亞洲金融危機(jī)，給中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了轉(zhuǎn)機(jī)。為應(yīng)對危機(jī)，擴(kuò)大國內(nèi)需求，把房地產(chǎn)業(yè)盡快培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，成了當(dāng)時(shí)中央政府的共識。而發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，勢必要求城鎮(zhèn)住房制度完全變革，徹底取消與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的福利分房制度，才能讓房地產(chǎn)業(yè)找到足夠的發(fā)展空間。

福利分房的終結(jié)

1998年，注定是寫入中國房地產(chǎn)史冊并且必須大書特書的一年，因?yàn)閺拇艘院?，單位分房這種事，現(xiàn)在的年輕人恐怕只能聽別人說說，或者是在影視作品中見到了。從這一年起，在中國延續(xù)了近半個(gè)世紀(jì)的福利分房制度徹底變成了回憶。

1998年2月28日，時(shí)任國務(wù)院總理的朱镕基主持召開國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組第三次會議，并亮明了自己的態(tài)度：“要做個(gè)決定，今年下半年停止福利分房?！?/p>

同年7月3日，是中國住房制度改革的一個(gè)分水嶺。這一天，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，這份后來被稱作房改綱領(lǐng)的“23號文件”，正式開啟了以“取消福利分房，實(shí)現(xiàn)居民住房貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革。從此，原先的福利分房制度徹底被廢止，“市場化”成為住房建設(shè)的主題詞，中國真正進(jìn)入了商品房時(shí)代。這不但是中國兩種住房體制的轉(zhuǎn)換期，也是中國人兩種生活方式的分水嶺。中國人開始進(jìn)入幸福與掙扎并存、感恩與無奈共生的房改時(shí)代。

在南京市鼓樓區(qū)某小學(xué)一位教語文的女老師回憶，在聽到今后不再分福利房的消息后，她竟然哭了。她覺得很失落，很迷茫，“我剛到學(xué)校的時(shí)候，校長曾指著學(xué)校后邊的一塊空地說，3年后，這里就是你們的房子。當(dāng)時(shí)我很高興，從來沒有想過自己要買房子?，F(xiàn)在國家不分房了，我自己哪有錢買??？”

為了搭上福利分房的“末班車”，許多城里人連婚姻也開始功利起來，有的人還沒女朋友，立刻到鄉(xiāng)下相親找個(gè)女孩結(jié)婚；有的結(jié)婚沒幾年，已經(jīng)分過一套房子的，聽說30歲以上的大齡單身青年也可以享受房改待遇，立刻與另一半“假離婚”。

福利分房成了閃電結(jié)婚的催化劑。當(dāng)時(shí)，27歲的廣東湛江人鄒小偉與父母住一起，由于單身，單位的福利分房一直輪不上他。他和現(xiàn)在的妻子還剛認(rèn)識100多天，根本沒想著結(jié)婚，但當(dāng)聽說福利分房要取消了，他與女友一商量，決定“為了房子”結(jié)婚。

當(dāng)時(shí)流行著一則笑話，說某單位分房方案中規(guī)定，已婚者加3分。某君心底一算，自己就差一分，情急之下，在一家雜志上刊登如下征婚廣告：現(xiàn)征一有意者共同生活，年齡不限！相貌不限！性格不限！男女不限！

隨著福利分房的終結(jié)，中國的房地產(chǎn)業(yè)在十多年間得到快速發(fā)展，一幢幢高樓拔地而起，城鎮(zhèn)居民的人均居住面積不斷擴(kuò)大，居住環(huán)境得到極大改善，中國人經(jīng)歷了最大規(guī)模的人居變遷，人們紛紛從擁擠不堪的里弄胡同搬到寬敞明亮的現(xiàn)代化居民小區(qū)，不再擔(dān)心“有錢也買不到房子”。

上文提到的那個(gè)對失去福利分房機(jī)會倍感失望的南京鼓樓區(qū)的女老師，省吃儉用存了10多萬元，又向親戚朋友借了一些，于2005年在南京近郊買下屬于自己的一套住房。

只是在告別了擁擠的居住記憶后，普通中國人又迎來了高房價(jià)的痛苦，因此，不時(shí)有人感嘆：“一輩子的打拼就為了一套房。”甚至幾代人的打拼才能夠在北京、上海、深圳、廣州等大城市買上一套房?？梢?，深化住房制度改革，讓普通中國人真正實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，不讓住房與民生漸行漸遠(yuǎn)，仍是當(dāng)前擺在中央和地方政府面前急需解決的重大課題。