仲 林

(宿遷市住房公積金管理中心沭陽管理部 江蘇 宿遷 223600)

住房公積金市場運行探索

仲 林

(宿遷市住房公積金管理中心沭陽管理部 江蘇 宿遷 223600)

住房公積金制度使得我國的住房保障體制得到進一步完善，有效推進了我國住房制度改革。隨著住房公積金的出現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟困難的現(xiàn)狀有所好轉(zhuǎn)，住房資金的積累和周轉(zhuǎn)狀況有所改善。但是，屬地管理等風險仍然存在，為此必須采取進一步措施。

住房公積金；奉獻；探索；對策

房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，同時也是一項綜合性很強的產(chǎn)業(yè)，對推動我國的經(jīng)濟增長有極其重要的作用。住房公積金制度誕生于城鎮(zhèn)住房制度改革期間，這一制度的建立，為我國的住房消費群體提供了眾多的經(jīng)濟便利，也使得我國住房大市場得以開辟，促進市場經(jīng)濟的增長。我國住房公積金制度實行的資金運作模式是：低存低貸、封閉互助。

我國的住房公積金制度自1991年在上海正式建立以來,已經(jīng)有二十多年的歷史。在二十多年的發(fā)展歷程中,住房公積金制度已經(jīng)成為住房貨幣化分配的一種重要形式,建立起了適合我國國情的社會互助機制,創(chuàng)立了具有中國特色的政策性住房金融制度。住房公積金制度建立運行以來,匯聚起龐大的住房專項資金,為促進我國住房消費,培育和推動住房商品化、市場化奠定了堅實的基礎(chǔ)。

近年來，社會對住房公積金制度的關(guān)注度日益增強，聚焦之下，點點滴滴逐漸被掃描、放大，制度的優(yōu)劣日顯。特別是住房公積金的資金規(guī)模不斷增大，管理復雜程度越來越高，導致其中的流動性風險問題也越來越突出。面對這一問題，如何更好地識別和防范風險成為了住房公積金管理部門需要重視和關(guān)心的問題。

1 公積金的市場風險

第一，屬地化管理模式帶來的風險。目前，我國主要以市區(qū)為單位設(shè)立公積金管理中心。這種設(shè)立模式在我國特定時期的發(fā)展階段中，對于公積金的管理具有一定的現(xiàn)實意義。通過住房公積金管理中心在房地產(chǎn)市場內(nèi)部的封閉式管理，可以有效地防止其他行業(yè)和地方的風險傳遞，但同時這種制度也帶了一定的問題,包括：市區(qū)的公積金規(guī)模相對較?。挥捎趯嶋H情況的不同，各個地區(qū)的公積金發(fā)展規(guī)模和管理模式差別較大；對于資金的供求沒有平衡機制，具有一定的不對稱性；公積金的投資渠道比較單一，具有一定的財務(wù)風險。

第二，委托代理制度對公積金管理帶來一定風險。目前，我國對于購房貸款的發(fā)放，主要通過公積金管理中心委托的商業(yè)銀行進行辦理。在委托商業(yè)銀行進行貸款業(yè)務(wù)的辦理過程中，受托銀行只負責發(fā)放貸款，而貸款回收過程中產(chǎn)生的信貸風險則要求公積金管理中心來承擔。在進行還貸的過程中，如果發(fā)生了還貸逾期或者其他一些意外情況，很可能造成貸款資金無法及時收取，從而造成流動性的風險。

第三，行政干預可能帶來流動性風險。在現(xiàn)在的公積金管理制度中，公積金管理中心會受到地方政府的管轄。在實際的工作中，公積金管理中心有時會收到一些公積金貸款的任務(wù)。這些任務(wù)的目的是為了更好地刺激房地產(chǎn)市場，管理中心為了完成任務(wù)，在進行積極放貸的同時，忽視了對貸款質(zhì)量的審查。這就造成了貸款有時無法及時收回，提高了不良貸款率，從而產(chǎn)生了流動性風險。

2 住房公積金貸款風險預警效果的保障措施

第一，針對貸款人，要著重考察貸款人的實際情況“購房需求是否與申報的情況一致”是否存在假按揭行為，同時還要確認貸款人的住房公積金繳存情況及對借貸款所在單位及從事的職業(yè)等信息，判斷貸款人申報收入的合理性。加強對開發(fā)商的考察，防止欺詐行為。首先要了解開發(fā)商的信用情況；其次要了解開發(fā)商的經(jīng)營情況；第三要了解開發(fā)商的開發(fā)項目的情況，看開發(fā)商是否取得了土地使用權(quán)證書“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證等，是不是存在一房多售的情況。住房公積金貸款應該遵循，貸前調(diào)查“貸時審查”“貸后檢查”的原則。中心建立審貸委員會，參考風險預警系統(tǒng)報告的結(jié)果，完善項目貸款的審批機制，建立并完善風險預警機制與應急應變機制，及時反饋貸款者的資產(chǎn)質(zhì)量以及可能發(fā)生的各類事件，制定出切實可行的應急應變步驟與措施及不良貸款清償和核銷管理制度。

第二，對附屬住房公積金貸款風險預警系統(tǒng)的貸款信息系統(tǒng)進行升級改造，使其功能更加完善，效率更加高效，終端操作更加簡便。加強各環(huán)節(jié)的風險控制措施，進一步提高住房公積金業(yè)務(wù)的安全性和效率性。建立可靠完備的災難備份計劃和應急處理機制，對業(yè)務(wù)信息數(shù)據(jù)采取多介質(zhì)備份與異地備份相結(jié)合，確保業(yè)務(wù)信息數(shù)據(jù)的安全完整。完善檔案管理和交接制度，對各類紙質(zhì)檔案包括名種會議記錄與決議“住房公積金繳存人資料‘貸款合同’‘抵押權(quán)證’憑證帳冊以及各類法規(guī)”文件等進行分類管理。

第三，隨著住房公積金制度的發(fā)展，住房公積金管理隊伍素質(zhì)建設(shè)也日益重要，迅速提高住房公積金管理中心工作人員綜合素質(zhì)，是確保貸款信息準確的有效手段。住房公積金管理中心要制定隊伍培訓規(guī)劃，定期開展業(yè)務(wù)知識和計算機培訓，尤其是金融知識“國債知識的培訓，組織職工學習業(yè)務(wù)政策和相關(guān)法規(guī)，提高職工理論水平和操作技能，對于新錄用人員，進行上崗培訓”持證上崗。應該要求貸款工作人員不斷提高服務(wù)意識，強化學習意識“規(guī)范意識，使貸款調(diào)查”“審查”“審批”“催收”內(nèi)部稽查等工作流程化，制度化；強化風險意識。嚴格貸款申請人的資格關(guān)，抵押擔保關(guān)，審批發(fā)放關(guān)和還款催收關(guān)。強化責任意識，嚴格落實責任追究制，使中心職工增強責任明確目標，提高認識，把各項工作落實到實處。

3 未來發(fā)展趨向

第一、規(guī)范繳存基數(shù)與比例,逐步縮小公積金繳存差距。要嚴格規(guī)范公積金繳存基數(shù)及比例,根據(jù)現(xiàn)實情況規(guī)范繳存基數(shù)和繳存比例。出于對國家目前財政承受能力以及防止部分納稅人通過住房公積金的扣除,逃避納稅義務(wù)等因素的考慮,國家只對在規(guī)定范圍和標準內(nèi)的基本社會保險費和住房公積金支出予以稅前扣除,而超過法定最高繳存比例和基數(shù)的部分必須按照國家的規(guī)定納稅,避免繳存公積金成為繳存單位工資外發(fā)放薪金補貼及避稅的渠道,努力減少社會收入不均衡的現(xiàn)象。

第二、擴大住房公積金制度覆蓋范圍,提高住房公積金制度覆蓋率。當前國家應根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展、職工需求和住房情況,逐步擴大住房公積金制度的覆蓋范圍。積極推動為進城務(wù)工人員等各類人群建立住房公積金的工作,使進城務(wù)工人員等人群也能享受公積金制度帶來的福利和實惠,推進首都基本公共服務(wù)均等化。基本公共服務(wù)均等化是政府按照“基本、平等、普遍、均衡”的原則,為全體公民提供與經(jīng)濟社會發(fā)展階段相適應的,水平大致相等的基本公共服務(wù)。

仲林(1975.11-)，女，漢，宿遷市住房公積金管理中心沭陽管理部。

F293.3

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1672-5832(2016)02-0103-01