李謙

摘 要：目前，常見的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，主要表現(xiàn)為在建工程項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓和受讓項(xiàng)目公司股權(quán)間接轉(zhuǎn)讓兩種方式。已取得土地但無力開發(fā)的房地產(chǎn)商將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是非常必要的，這樣可以盤活土地資源，以發(fā)揮其最大效用。房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，主要有兩種方式：一是在建工程項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓；二是受讓項(xiàng)目公司股權(quán)間接轉(zhuǎn)讓。文章將對兩種形式的要求、程序、優(yōu)勢等進(jìn)行淺述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；直接轉(zhuǎn)讓；間接轉(zhuǎn)讓

一、在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓

在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是指權(quán)利人將已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)，取得了完備的土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的“三通一平”和設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，取得了施工許可證，具備開工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目出賣給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項(xiàng)目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。這是一種直接的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式。

1.在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的實(shí)體要件

（1）主體要求。轉(zhuǎn)讓方必須是項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)人。受讓方?jīng)]有資格要求，境內(nèi)外單位及個(gè)人均可，但受讓方受讓目的若是為了從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，則應(yīng)是企業(yè)法人，且應(yīng)事先或事后取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，否則不能銷售、出租商品房或再行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目。

（2）轉(zhuǎn)讓條件。按照《城市房地產(chǎn)管理法》第38條、第39條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)，如未付清土地出讓金并取得土地使用權(quán)證書的，或未完成開發(fā)投資總額的25%以上（適用于房屋建設(shè)工程），或未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件（適用于成片開發(fā)土地項(xiàng)目），不得轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓合同無效，但是依筆者前述，未取得土地使用權(quán)證書簽訂的轉(zhuǎn)讓合同系效力待定合同，而不符合法定投資條件簽訂的轉(zhuǎn)讓合同本身是有效合同，只是履行中不能辦理權(quán)屬變更登記而已。因此，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。另據(jù)最高法院《國有土地使用權(quán)合同解釋》第11條的規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

2.在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的程序要件

（1）轉(zhuǎn)讓方式。根據(jù)國家及地方現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，出讓土地使用權(quán)的首次轉(zhuǎn)讓應(yīng)在土地交易有形市場通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式轉(zhuǎn)讓，不允許私下協(xié)議轉(zhuǎn)讓，否則無法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無法履行。

（2）變更登記?！秶型恋厥褂脵?quán)合同解釋》第8條規(guī)定：“土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持?！惫十?dāng)事人未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力，當(dāng)事人可要求對方履行合同，辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

3.在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的優(yōu)勢

（1）易達(dá)成協(xié)議。只要轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目符合房地產(chǎn)法關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，即可著手進(jìn)行轉(zhuǎn)讓程序，而不用另行成立項(xiàng)目公司。

（2）安全性較高。由于轉(zhuǎn)讓的只是項(xiàng)目本身，涉及的債權(quán)債務(wù)只限于擬轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目，受讓人易于明了所應(yīng)承受的權(quán)利和義務(wù)，并采取相應(yīng)措施，使轉(zhuǎn)讓行為安全性提高。

（3）法律關(guān)系比較簡單。相對于項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓，開發(fā)項(xiàng)目涉及當(dāng)事人較少，法律關(guān)系比較簡單。然而，開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，其基本程序除轉(zhuǎn)讓方和受讓方合意外，還必須按項(xiàng)目的立項(xiàng)、用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)，適用的法律、法規(guī)主要是房地產(chǎn)法、規(guī)劃法和建筑法，其政府所收的各種規(guī)費(fèi)，原則上按交易一次的規(guī)定收取。因此，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的成本高、手續(xù)繁瑣。

二、受讓項(xiàng)目公司股權(quán)

受讓項(xiàng)目公司股權(quán)則是一種間接的項(xiàng)目轉(zhuǎn)入方式，具體是指在專為開發(fā)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目而成立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司中，房地產(chǎn)商作為公司股東，通過公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的重組方式（收購或兼并），實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。這種轉(zhuǎn)讓是以轉(zhuǎn)讓公司或公司股份的方法進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資人變更，其基本程序是變更公司投資結(jié)構(gòu)或股東。

1.受讓項(xiàng)目公司股權(quán)的實(shí)體要件

（1）主體要求。轉(zhuǎn)讓方應(yīng)是擁有房地產(chǎn)開發(fā)用地的企業(yè)的股東，受讓方既可以是該企業(yè)的現(xiàn)有股東，也可是境內(nèi)外其他單位、個(gè)人。

（2）股權(quán)轉(zhuǎn)讓條件。股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合法律、法規(guī)及公司章程規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。內(nèi)資有限責(zé)任公司股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓股權(quán)，股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)時(shí)，必須經(jīng)全體股東過半數(shù)同意；不同意轉(zhuǎn)讓的股東應(yīng)當(dāng)購買該股權(quán)，如果不購買，視為同意轉(zhuǎn)讓，經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，其他股東在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。

（3）外資收購。目前，外國房地產(chǎn)基金進(jìn)入我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的方式，從而使內(nèi)資房地產(chǎn)公司變成中外合資或純外資的房地產(chǎn)公司。如果外資收購股權(quán)在25%以下，則企業(yè)的性質(zhì)不用改變；凡收購股權(quán)超過25%，則必須改變內(nèi)資企業(yè)的性質(zhì)。

2.受讓項(xiàng)目公司股權(quán)的程序要件

（1）公司內(nèi)部股東變更登記。出資轉(zhuǎn)讓應(yīng)由出讓方和受讓方簽訂出資轉(zhuǎn)讓合同。轉(zhuǎn)讓股權(quán)后，公司應(yīng)當(dāng)注銷原股東的出資證明書，向新股東簽發(fā)出資證明書，并相應(yīng)修改公司章程和股東名冊中有關(guān)股東及其出資額的記載，對公司章程的該項(xiàng)修改不需再由股東會表決。

（2）公司應(yīng)當(dāng)自股東發(fā)生變動(dòng)之日起30日內(nèi)申請變更登記并應(yīng)當(dāng)提交新股東的法人資格證明或者自然人的身份證明。股份有限公司的股東所持有的股份可以依法自由轉(zhuǎn)讓，但法律對股份轉(zhuǎn)讓場所，對發(fā)起人所持股份的轉(zhuǎn)讓，對公司董事、監(jiān)事、經(jīng)理所持股份的轉(zhuǎn)讓，對公司收購自身股份以及特定時(shí)間（如法定的停止過戶期）有具體的限制。在程序的要求上，因記名股票和無記名股票也有所不同。

3.項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓的優(yōu)勢在于

（1）手續(xù)簡便。對房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并按規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù)）即可控制、管理整個(gè)項(xiàng)目。

（2）費(fèi)用節(jié)省。開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓與房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購相比，前者需多交相當(dāng)于成交金額3%的契稅和一筆交易手續(xù)費(fèi)，顯然通過收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司方式可以降低開發(fā)成本。

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