凌興高+凌聰

無(wú)證房買賣，一般指出賣人將自建或以轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承等方式獲取的房屋，在取得房屋所有權(quán)證之前，與買受人簽訂房屋買賣合同，將房屋轉(zhuǎn)讓與買受人，由買受人支付房屋價(jià)款。此類房屋買賣糾紛案件，法院判決買賣合同無(wú)效者居多，法律依據(jù)即《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定和《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)的規(guī)定。理由是，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“未取得權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！痹摋l規(guī)定為強(qiáng)制性規(guī)范，無(wú)證房買賣即違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效，房屋買賣合同亦屬無(wú)效。

盡管合同法規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效，但一般認(rèn)為，對(duì)“強(qiáng)制性規(guī)定”應(yīng)作區(qū)分，不應(yīng)一概而論。我國(guó)法律、行政法規(guī)中存在大量強(qiáng)制性規(guī)范，此類規(guī)范帶有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的色彩，很大程度上壓縮了私法自治空間。傳統(tǒng)民法學(xué)者也有此主張。如史尚寬先生即認(rèn)為：“法律行為違反強(qiáng)制或禁止之規(guī)定者無(wú)效，但其規(guī)定并不以之為無(wú)效者，不在此限?！薄白苑梢?guī)定之目的言之，惟對(duì)于違反者加以制裁，以防止其行為，非以之為無(wú)效者，此種規(guī)定，稱為取締的規(guī)定”。國(guó)內(nèi)民法界通常將強(qiáng)制性規(guī)范區(qū)分為管理性規(guī)范和效力性規(guī)范，區(qū)分的依據(jù)是此類被強(qiáng)制行為是否違反社會(huì)公共利益。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定應(yīng)屬于管理性的強(qiáng)制性規(guī)范。理由有四：一，從立法目的看，該法名為“房地產(chǎn)管理法”，即重在規(guī)范管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、登記等行為，所規(guī)定的房地產(chǎn)權(quán)屬登記既有物權(quán)登記的效力，同時(shí)也是一種行政管理行為，主要目的在于維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序和交易安全。二，從被強(qiáng)制行為的性質(zhì)看，未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，主要是造成房地產(chǎn)交易的不安全，可能損害特定的受讓人的權(quán)益，尚不足以損害社會(huì)公共利益。三，從有關(guān)司法解釋規(guī)定看，也并未將其作為效力性規(guī)范認(rèn)定。最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！狈课菖c土地同屬房地產(chǎn)，且土地使用權(quán)取得的條件與程序遠(yuǎn)比房屋所有權(quán)復(fù)雜。四、從上位法的規(guī)定看，該條規(guī)定亦不應(yīng)作為效力性規(guī)范認(rèn)定。即將生效的《物權(quán)法》是《城市房地產(chǎn)管理法》的上位法，亦是規(guī)范物的歸屬、使用的基本法律?！段餀?quán)法》中并無(wú)未經(jīng)公示的物不得轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制性規(guī)定，相反，卻規(guī)定了物的善意取得制度。

因此，實(shí)踐中無(wú)證房屋買賣糾紛，應(yīng)具體問(wèn)題具體分析。一般情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)定按效力待定處理為宜?！逗贤ā返谖迨粭l規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！奔次慈〉梅课菟袡?quán)證的出賣人，對(duì)其已取得或擬取得的房屋，未取得合法的處分權(quán)，其與買受人所簽訂的房屋買賣合同，尚不具備發(fā)生效力的條件，為效力待定合同。出賣人在取得房屋所有權(quán)證之前，買賣合同不發(fā)生效力，為無(wú)效合同。出賣人一經(jīng)取得房屋所有權(quán)證，該買賣合同自動(dòng)生效。當(dāng)然，前提是，此前該買賣合同未被司法機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)關(guān)確認(rèn)為無(wú)效。無(wú)證房屋買賣合同按效力待定合同處理，既符合法律規(guī)定，又能有效促進(jìn)交易，更好地維護(hù)誠(chéng)實(shí)信用原則。

無(wú)證房屋買賣合同糾紛的司法處理，應(yīng)把握好效力待定的期限的認(rèn)定。參考最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，一般應(yīng)以起訴前作為效力待定的截止期限，即出賣人在起訴前取得出賣房屋的所有權(quán)證書(shū)，該房屋買賣合同即為有效合同。若出賣人未能在起訴前獲得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定為買賣合同無(wú)效。由于缺乏具體規(guī)定，法院可行使自由裁量權(quán)予以認(rèn)定，但最遲不應(yīng)晚于二審法庭辯論終結(jié)前。

關(guān)于無(wú)證房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效后的處理問(wèn)題。合同無(wú)效，違約責(zé)任條款當(dāng)然無(wú)效，任何一方也不得主張依據(jù)合同應(yīng)取得的預(yù)期收益。對(duì)于因合同無(wú)效而造成的損失，一般認(rèn)為，應(yīng)按締約過(guò)失責(zé)任進(jìn)行處理。實(shí)踐中，在房屋價(jià)格大幅漲跌的情況下，不考慮一方損失，必將導(dǎo)致處理結(jié)果顯失公正。對(duì)于出賣人而言，由于房屋不具體買賣條件，不存在錯(cuò)失交易機(jī)會(huì)問(wèn)題。而對(duì)于買受人而言，其合同無(wú)效而錯(cuò)失交易機(jī)會(huì)的情況應(yīng)予以考慮。尤其是在房?jī)r(jià)大幅上漲后，以出賣人主張確認(rèn)合同無(wú)效者居多。此種情況下，出賣人具有明顯惡意，違背誠(chéng)信原則，買受人可能因此而利益受損。故法院處理此類糾紛時(shí)，如果買受人主張賠償因錯(cuò)失購(gòu)房機(jī)會(huì)、房?jī)r(jià)上漲而造成損失的，應(yīng)按簽訂合同時(shí)和出賣人起訴時(shí)的房屋市場(chǎng)差價(jià)，按雙方過(guò)錯(cuò)大小，劃分責(zé)任，判決出賣人給買受人以合理補(bǔ)償。出賣人無(wú)證出賣房屋，對(duì)造成合同無(wú)效應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。買受人明知或應(yīng)知房屋無(wú)證而購(gòu)買，亦應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。

當(dāng)然，對(duì)于部分特定無(wú)證房屋的買賣合同，可以直接按有效合同對(duì)待，不應(yīng)適用效力待定合同處理。如自建房屋、繼續(xù)或受遺贈(zèng)房屋、法院判決確權(quán)房屋的買賣等。自建房屋產(chǎn)權(quán)系原始取得，在辦理房屋所有權(quán)證之前能否轉(zhuǎn)讓，應(yīng)區(qū)分不同情況。商品房預(yù)售制度的建立，即表明法律允許特定房屋在辦理產(chǎn)權(quán)登記之前轉(zhuǎn)讓。以繼承或受遺贈(zèng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)，由法律明確規(guī)定，即使出賣人未持有房屋所有權(quán)證，亦不應(yīng)影響買賣合同的效力。經(jīng)法院判決確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬的房屋，也不要求必須取得房屋所有權(quán)證才能轉(zhuǎn)讓。