余豐慧

這輪瘋狂加杠桿的樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)比任何時(shí)候都大，而且已經(jīng)徹底綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)、中國(guó)金融、央行、商業(yè)銀行以及政府。

全社會(huì)瘋狂加杠桿風(fēng)起云涌，加杠桿產(chǎn)品五花八門、層出不窮。一個(gè)叫作“房抵貸”的產(chǎn)品出現(xiàn)在媒體的報(bào)道中。所謂房抵貸，即二次抵押貸款，貸款用途為消費(fèi)或經(jīng)營(yíng)，包括買車、裝修、教育、醫(yī)療、旅游等用途，不能用于買房。但是，由于銀行與中介等在受托支付上發(fā)明了多種規(guī)避之道，銀行難以對(duì)貸款去向進(jìn)行監(jiān)管。

把本來就是貸款買來的住房再次抵押貸款，無論投資什么都是加杠桿行為。如果再投資買房，其風(fēng)險(xiǎn)可想而知。如果第3次、第4次……循環(huán)往復(fù)抵押買房，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)將無窮放大，一旦其中一個(gè)環(huán)節(jié)資金鏈條斷裂，必將引爆金融風(fēng)險(xiǎn)。

本輪房地產(chǎn)爆發(fā)、房?jī)r(jià)暴漲的根源，從宏觀上看，首先是在沒有摸清中國(guó)城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀的情況下，草率取締大部分城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括稅收政策、房貸利率政策等所致；其次是不懂自由市場(chǎng)機(jī)理，實(shí)施所謂的分類調(diào)控、因城施策政策；最后，就是利用加杠桿方式去庫(kù)存，何況本身對(duì)庫(kù)存情況就沒有摸清楚。

宏觀上最大的問題是，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎靡不振的情況下，采取了非常寬松的貨幣政策。央行多次降準(zhǔn)降息，空前放水貨幣。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)難以吸收的情況下，這些過剩的流動(dòng)性全部進(jìn)入樓市。這種情況下房?jī)r(jià)不想漲都難。

從微觀層面看，本輪房?jī)r(jià)暴漲，資金瘋狂、肆無忌憚地加杠桿是直接兇手。在流動(dòng)性極度寬松的情況下，中國(guó)各行業(yè)加杠桿現(xiàn)象呈現(xiàn)出普遍性。由于存在賺錢效應(yīng)，樓市加杠桿猖獗到空前地步。在供給端，開發(fā)商買地、建房的資金都是加杠桿而來；需求端加杠桿更加嚴(yán)重，完全類似于美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)買房者不出一分錢都能獲得住房的情況。

這里面商業(yè)銀行是始作俑者。商業(yè)銀行對(duì)首付貸視若枉聞，還自己做起“房抵貸”的加杠桿產(chǎn)品。今年以來，商業(yè)銀行貸款大多都投向個(gè)人住房按揭貸款及開發(fā)貸。7月個(gè)人住房貸款增加額度竟然超過各項(xiàng)貸款增加總量，前7個(gè)月各項(xiàng)貸款增加了8萬億元，其中個(gè)人住房貸款與開發(fā)貸增加3.5萬億元。

銀行貸款絕對(duì)額大增情況下，加上瘋狂加杠桿，整個(gè)樓市里的流動(dòng)性極度膨脹，泡沫風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)全面性被無限吹大。而且已經(jīng)徹底綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)、中國(guó)金融、央行、商業(yè)銀行以及政府。目前，宏觀政策已經(jīng)處在騎虎難下的地步，出臺(tái)樓市調(diào)控政策的可能性非常小，出臺(tái)像加拿大溫哥華地區(qū)征收15%的房產(chǎn)稅、違令者罰款20萬加元、坐牢兩年的殺手锏概率為零。

因此，中國(guó)房地產(chǎn)還會(huì)瘋狂下去，房?jī)r(jià)還會(huì)瘋漲下去。