叢蘇莉

(煙臺大學(xué)文經(jīng)學(xué)院,山東 煙臺 264005 )

房地產(chǎn)項目前期策劃研究

叢蘇莉

(煙臺大學(xué)文經(jīng)學(xué)院,山東 煙臺 264005 )

我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性和支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項目投資大、開發(fā)周期長、不確定因素多，受經(jīng)濟、政策的影響非常大，極具風(fēng)險性，一個房地產(chǎn)項目的運營成敗往往會影響房地產(chǎn)企業(yè)的運行和發(fā)展。因此，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始重視前期策劃，做出合適的決策以便控制和減少項目開發(fā)風(fēng)險。

房地產(chǎn);前期策劃;流程

0　引言

房地產(chǎn)項目前期策劃屬于一種輔助決策的綜合性活動，根據(jù)房地產(chǎn)前期策劃的預(yù)期目標，通過對市場進行深入的研究與分析，并對項目進行詳細的經(jīng)濟論證，其目的是輔助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高決策的準確性，規(guī)避風(fēng)險[1]。房地產(chǎn)前期策劃是項目開發(fā)的基本原則，不僅對整個房地產(chǎn)項目的實施和管理起決定性和作用，直接影響項目的經(jīng)濟效果[2]。

1　房地產(chǎn)前期策劃的重要性

1.1 科學(xué)前期策劃能夠防治失誤、保證利潤

在房地產(chǎn)市場競爭如此激烈的情況下，為了能夠保證項目的順利完成并獲得利潤，前期項目的目標與決策非常重要。前期決策決定了項目建設(shè)的順利進行與科學(xué)管理能否順利實現(xiàn)。如果前期決策錯誤，工程項目可能就會存在預(yù)定工程無法實現(xiàn)、沒有達到預(yù)期的效果、缺乏市場競爭力和效益低下的情況，因此科學(xué)前期策劃才能防止決策失誤[3]項目效益。

1.2 規(guī)避房地產(chǎn)市場風(fēng)險

房地產(chǎn)市場風(fēng)云多變，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該了解在開發(fā)過程中可能遇到的政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、金融風(fēng)險及財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)項目前期策劃有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)前期對風(fēng)險和收益做出評估分析，指定正確的開發(fā)策略。

1.3 有利于項目部內(nèi)各專業(yè)部門協(xié)同合作

房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計到工程、技術(shù)、設(shè)計、營銷、財務(wù)、物業(yè)管理等不同專業(yè)部分，屬于多專業(yè)協(xié)同系統(tǒng)，房地產(chǎn)項目前期策劃為各專業(yè)部分協(xié)同合作提供專業(yè)平臺，提前溝通，相互協(xié)商，進行合理的經(jīng)濟技術(shù)論證，確定科學(xué)的項目產(chǎn)品定位、合理規(guī)劃，保證項目開發(fā)順利符合市場需求。

1.4 整合各種資源，達到節(jié)約成本提高效率的目的

房地產(chǎn)項目前期策劃可以借鑒成功的房地產(chǎn)公司的成功開發(fā)案例和經(jīng)驗，尤其是萬科地產(chǎn)等大公司，借鑒他們的成熟的房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)模式，通過分析對比，努力尋找適合自己項目的開發(fā)案例和經(jīng)驗進行模仿，減少開發(fā)風(fēng)險，嘗試在不同城市復(fù)制相類似的項目，提高成功率。房地產(chǎn)項目前期策劃工作要通過市場調(diào)研，可以有效挖掘客戶資源，根據(jù)客戶的需求來定義產(chǎn)品，在保證后期產(chǎn)品能夠滿足客戶和市場需求。

做好前期策劃工作，在各部門集思廣益，共同努力下，通過理性策劃、定位后既可以為項目降低風(fēng)險也可以挖掘和塑造一些新的元素，體現(xiàn)項目的獨特性，找到市場空白點，合適的切入點，吸引潛在顧客，爭取在眾多的房地產(chǎn)項目中脫穎而出。

2　房地產(chǎn)前期策劃的原理

房地產(chǎn)項目具有不可移動性、建設(shè)周期長、單一性等特點，與普通商品有著截然不同的性質(zhì)，因此房地產(chǎn)前期策劃要遵循一定的原理。

2.1 所屬地段

房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，位置是固定的，具有不可移動性，地段是房地產(chǎn)投資的成敗關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)所屬地段決定了房地產(chǎn)的開發(fā)策略和市場定位，直接決定了土地的價格，對房地產(chǎn)的價格、租金等至關(guān)重要。房地產(chǎn)企業(yè)選擇地段良好的土地進行房地產(chǎn)開發(fā)是成功的保證。

2.2 開發(fā)時機

房地產(chǎn)市場環(huán)境不斷發(fā)生變化，房地產(chǎn)項目的開發(fā)時間、推盤之間至關(guān)重要，選擇合適的時機進入市場能大大增加項目的成功幾率。經(jīng)濟走勢良好，國家相關(guān)政策比較寬松，貸款利率合適的情況下進行投資或者考慮消費者住房需求、消費心理等因素，選擇合適的投資和出售時機。

2.3 市場定位

房地產(chǎn)項目投資巨大，前期市場定位決策直接決定房地產(chǎn)項目的投資，一旦確定項目開發(fā)建設(shè)的檔次，將來的目標群體都基本確定。因此房地產(chǎn)開發(fā)引起首先要根據(jù)自身情況和項目所屬地段情況進行分析，做好市場調(diào)查，掌握項目所處地段的人口、經(jīng)濟、收入、消費者需求和房產(chǎn)市場供應(yīng)等情況，選擇最佳的投資方案和客戶群體，正確進行市場定位，建造滿足消費者需求的產(chǎn)品

2.4 品牌效應(yīng)

房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長，使用周期更長，房地產(chǎn)項目質(zhì)量、居住質(zhì)量、未來價格發(fā)展趨勢及物業(yè)管理等都非常重要。類似項目可能由于開發(fā)商的不同，價格可能不同，銷售情況也大不相同，消費者在購買的時候一般都是將同一地段內(nèi)相類似的房地產(chǎn)項目進行比較，知名房地產(chǎn)商開發(fā)的項目更容易得到消費者的青睞。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要非常重視自己的品牌效應(yīng)，應(yīng)該從戰(zhàn)略出發(fā)，有意識的培育、樹立房地產(chǎn)的品牌，對房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展及應(yīng)對目前市場情況極為重要。

3　地產(chǎn)前期策劃的流程及內(nèi)容

3.1 房地產(chǎn)前期策劃流程

房地產(chǎn)項目前期策劃流程如圖1所示，主要分為包括經(jīng)濟趨勢、市場情況、行業(yè)政策、銀行利率等國家宏觀環(huán)境分析，然后是項目所在區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟、市場和地方政策等等的地區(qū)區(qū)域環(huán)境分析，在對項目所在地的消費者需求和周圍房地產(chǎn)產(chǎn)品進行分析并進行預(yù)測，了解消費者的需求，從而進行項目市場定位，項目周邊其他項目的競爭情況，最終確定房地產(chǎn)項目的前期策劃方案。

圖1　房地產(chǎn)前期策劃流程

3.2 房地產(chǎn)前期策劃的內(nèi)容

3.2.1 取得建設(shè)用地

在對房地產(chǎn)宏觀、區(qū)域環(huán)境市場進行分析的情況下，根據(jù)自身的條件、城市發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域市場經(jīng)濟政治等情況，選擇合適的土地位置，取得建設(shè)用地，進行房地產(chǎn)項目開發(fā)。

3.2.2 市場調(diào)研

房地產(chǎn)市場調(diào)研主要是調(diào)研消費者需求、房地產(chǎn)產(chǎn)品分析，并根據(jù)調(diào)研結(jié)果進行市場預(yù)測。成功的市場調(diào)研，可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的決策更加科學(xué)，建造的產(chǎn)品滿足消費者的需求。市場調(diào)研主要是了解項目所在地的經(jīng)濟發(fā)展水平、房產(chǎn)供應(yīng)情況、消費者收入水平水

圖1

以某熱電廠輸送蒸汽過熱管線的加工鋪設(shè)施工來看，該項目采用了DN500橫向波紋補償器后，管道布置效果不良，后采用了旋轉(zhuǎn)補償器，在管段兩端和中間假設(shè)固定支架后，總管道外伸長縮短，中間部位固定支架減少了數(shù)量，彌補了橫向波紋補償器無推力的缺陷，增加了管道摩擦力，得到了更大的補償量。而且旋轉(zhuǎn)補償器外伸臂的縮短使得空間得到了增加。對平行路徑、轉(zhuǎn)角路徑等的架設(shè)和布置，具有更大的適應(yīng)性。

5　旋轉(zhuǎn)補償器的應(yīng)用效益

（1）旋轉(zhuǎn)補償器的補償距離具有長距離的特點，因此，相對于傳統(tǒng)補償、波紋補償?shù)葋碚f，使用旋轉(zhuǎn)補償器的倍數(shù)達到了數(shù)倍。在熱網(wǎng)工程中進行推廣應(yīng)用后，旋轉(zhuǎn)補償器給熱電企業(yè)節(jié)省了大量的資金、補償材料以及相關(guān)管道以及附件的采買比起使用其他補償器來說節(jié)省投資百分之二十到百分之二十二。（2）采用旋轉(zhuǎn)補償器的壓力使得管道損失得到有效控制。在蒸汽抽汽端通過降低蒸汽，提高了輸出壓力，將多余的蒸汽輸送到汽輪機進行發(fā)電，提高了企業(yè)的經(jīng)濟效益[3]。（3）通過旋轉(zhuǎn)補償器的設(shè)計和材料工藝上上的優(yōu)化，其原有的結(jié)構(gòu)和抗腐蝕破壞性得到了很好的利用。安全運行得到充分的保障。同時其良好的密封性也使得熱網(wǎng)管道維護的頻率大大降低，提高了管道工程的整體運行質(zhì)量。（4）在旋轉(zhuǎn)補償器的長距離輸送蒸汽的過程中，通過提高熱網(wǎng)管道的輸送樹立，使得供熱半徑得到了很大的提高。在集中供熱的節(jié)能環(huán)保上達到了很好的效果。

6　結(jié)語

旋轉(zhuǎn)式補償器的密封性只要保持良好，在使用中就會長時間地保持安全性和可靠性。通過其長距離補償能力等優(yōu)勢，我們相信，在未來的熱網(wǎng)管道工程施工、改造、升級等建設(shè)中，旋轉(zhuǎn)式補償器必然會得到更為廣泛的使用。

[1]張華玲.關(guān)于蒸汽熱網(wǎng)管道中旋轉(zhuǎn)式補償器的應(yīng)用分析[J].化工管理,2016(10):197.

[2]徐衛(wèi)平,秦文敏.分析蒸汽管道中的推力旋轉(zhuǎn)式補償器運用[J].中華民居,2013(36):173-173.

[3]張杰,王藝瑋.淺析熱力管網(wǎng)設(shè)計中旋轉(zhuǎn)式補償器[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計,2015(19):377-377.

10.16640/j.cnki.37-1222/t.2016.21.205

郭娟 (1978-)，女，本科，主要從事：熱力管網(wǎng)運行管理及其優(yōu)化。