房價(jià)與匯率的關(guān)系

李慧勇申萬宏源證券研究所董事總經(jīng)理

由于流動性寬松和一二線城市庫存少供給偏緊的基本面沒有明顯改變，盡管房價(jià)漲幅可能放緩，但房價(jià)總體上漲的格局可能不會改變

房價(jià)和匯率的關(guān)系并非一成不變，有時(shí)正相關(guān)，有時(shí)負(fù)相關(guān)，主要是因?yàn)閮烧叨家艿狡渌蛩氐墓餐绊?。其中最核心的是?jīng)濟(jì)增長，強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長會帶動房價(jià)和匯率同升，而經(jīng)濟(jì)增長低迷會帶動房價(jià)和匯率同降。

其次是貨幣政策。貨幣政策會導(dǎo)致房價(jià)和匯率反向變動。寬松的貨幣政策會推動房價(jià)上漲，導(dǎo)致貨幣貶值，而貨幣收緊則會導(dǎo)致房價(jià)下跌，貨幣升值。在全球經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系、資本自由流動的情形下，美聯(lián)儲的貨幣政策和美元的走勢也會通過引導(dǎo)全球資本流動對新興市場房價(jià)和匯率產(chǎn)生影響，使得二者呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。美元升值導(dǎo)致資本流出，貨幣貶值、房價(jià)下跌，美元貶值則會導(dǎo)致資本流入，貨幣升值，房價(jià)上升。正是由于房價(jià)和匯率的關(guān)系還涉及許多其他的變量，而各變量的作用方向可能并非一致，這也導(dǎo)致房價(jià)和匯率的關(guān)系并非一成不變，而是取決于各項(xiàng)因素相互抵消后的凈的影響。

新興經(jīng)濟(jì)體房價(jià)和匯率的關(guān)系，除了受自身經(jīng)濟(jì)和政策的影響，還較大程度上受美聯(lián)儲貨幣政策和美元走勢的影響。作為一個小型開放經(jīng)濟(jì)體，新加坡的匯率和房價(jià)走勢顯著正相關(guān)，走勢高度一致。這其中最核心的因素就是國際資本的流動，而流動的方向則取決于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和美元的走勢。泰國也不例外，其房價(jià)與匯率的關(guān)系也同樣表現(xiàn)出了比較明顯的正相關(guān)性。俄羅斯的例子比較特殊，主要是其在2014年匯率大幅貶值時(shí)，采取了寬松的貨幣政策，保持了房價(jià)的上漲。

從中國的情況來看，房價(jià)和匯率大部分時(shí)間呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，最近開始呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)?；诳傻玫臄?shù)據(jù)，房價(jià)下跌僅出現(xiàn)在1998年、2008年底－2009年上半年、2012年、2014年底－2015年，基本上對應(yīng)于我國經(jīng)濟(jì)下滑比較明顯的幾個時(shí)期。2008年之前，強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長吸引了大量資本流入，2005年的匯率改革，開啟了人民幣升值之路，匯率大幅度升值，受益于居民消費(fèi)升級以及資產(chǎn)配置的拉動，房價(jià)也大幅度上漲，房價(jià)和匯率呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

美國次貸危機(jī)之后，房價(jià)在經(jīng)歷了2008年底到2009年的短暫下跌后，隨著國家寬松政策的設(shè)施以及經(jīng)濟(jì)增速的回升，再一次步入上升通道；同期匯率也隨著經(jīng)濟(jì)的回升繼續(xù)升值，二者繼續(xù)呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。到2014年底和2015年，由于人口紅利拐點(diǎn)出現(xiàn)，房地產(chǎn)銷售放慢，同時(shí)股市火爆也吸收了大量的流動性，房價(jià)開始下跌；811匯改使得人民幣積累的貶值壓力顯性化，人民幣開始貶值，二者繼續(xù)呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。但情況自2015年底開始發(fā)生變化。

受益于國家降準(zhǔn)降息以及一系列房地產(chǎn)新政的實(shí)施，房價(jià)尤其是庫存少供給比較短缺的一二線地產(chǎn)價(jià)格開始大幅度上漲，而受寬松的貨幣政策、相對低迷的經(jīng)濟(jì)增長、以及強(qiáng)勢美元的影響，人民幣匯率繼續(xù)貶值，二者呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。盡管2016年國慶期間國家出臺了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對20個房價(jià)漲幅偏高的城市進(jìn)行調(diào)控，但由于流動性寬松和一二線城市庫存少供給偏緊的基本面并沒有明顯改變，盡管房價(jià)漲幅可能放緩，但房價(jià)總體上漲的格局可能不會改變。在這種情況下，未來一段時(shí)間房價(jià)和匯率仍有望保持房價(jià)漲匯率貶的負(fù)相關(guān)關(guān)系。