崔斌 王曉強(qiáng) 田青超

中國建筑第七工程局有限公司（450000）

淺析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理

崔斌 王曉強(qiáng) 田青超

中國建筑第七工程局有限公司（450000）

隨著我國商品房開發(fā)的不斷市場化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸意識到設(shè)計(jì)階段成本管理的重要性，文章從設(shè)計(jì)階段成本管理現(xiàn)狀及原因出發(fā)，通過影響因素分析，來闡述設(shè)計(jì)階段成本管理的一些措施。

房地產(chǎn)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)階段；成本管理

0 引言

隨著我國城市化速度的提升，房屋居住剛性需求及改善性需求人數(shù)不斷增多，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期，大量資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)以及國外市場的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈導(dǎo)致利潤日趨平均化，尤其是近年來國家宏觀政策調(diào)控力度的加大給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來空前壓力，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)艿絿?yán)重影響。按照公式“利潤=銷售收入-成本費(fèi)用”，除利用營銷方式來提高銷售收入外，降低成本費(fèi)用也是提高利潤的重要方式，當(dāng)前有效控制成本是每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商面臨的問題。按時(shí)間順序，房地產(chǎn)開發(fā)可分為決策階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段和市場營銷階段。設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制最有效、可塑性最大的階段。

1 前期設(shè)計(jì)階段現(xiàn)狀及原因分析

長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)的形成了注重施工階段甚至是工程結(jié)算階段的成本管理的慣性思維，而忽略了對建安成本影響較大的設(shè)計(jì)階段的成本管理，突出表現(xiàn)在以下方面。

1.1 為追求建設(shè)周期，壓縮設(shè)計(jì)時(shí)間而忽略設(shè)計(jì)質(zhì)量

房地產(chǎn)開發(fā)具有資金投入大、資金占用費(fèi)高、銷售壓力大的特點(diǎn)，開發(fā)商會(huì)盡量壓縮開發(fā)時(shí)間來降低資本成本，設(shè)計(jì)階段會(huì)因?yàn)殚_發(fā)商不夠重視更容易成為壓縮對象,這樣做會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)周期不足,設(shè)計(jì)質(zhì)量得不到保障，出現(xiàn)設(shè)計(jì)質(zhì)量問題。比如：各專業(yè)設(shè)計(jì)相互抵觸，造成現(xiàn)場施工混亂，施工過程中變更設(shè)計(jì)，影響工程進(jìn)度；規(guī)劃布局不合理，造成施工后拆除某些設(shè)施，影響工程成本。

1.2 為營銷考慮，看中設(shè)計(jì)效果而忽視成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)庫存過大，會(huì)占用大量資金，因此，公司經(jīng)營管理方針會(huì)更偏向營銷以減少庫存。反映到設(shè)計(jì)上就是追求設(shè)計(jì)效果，而不考慮建安成本因素。比如：為達(dá)到整體視覺效果，增加坡屋檐的設(shè)計(jì)會(huì)增加施工成本。

1.3 設(shè)計(jì)保守，經(jīng)濟(jì)性差

專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì),需要設(shè)計(jì)合理并注重成本控制。有些設(shè)計(jì)師過于注重設(shè)計(jì)安全性，而忽視經(jīng)濟(jì)性。例如不恰當(dāng)?shù)奶岣咴O(shè)計(jì)系數(shù)和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)增加設(shè)計(jì)安全性，但是會(huì)加大投入，增加建安成本，加大購買者負(fù)擔(dān)。

2 前期設(shè)計(jì)階段影響因素分析

前期設(shè)計(jì)階段影響因素分別為設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)水平、設(shè)計(jì)人員成本控制意識和素質(zhì)、方案設(shè)計(jì)階段的結(jié)構(gòu)形式、方案設(shè)計(jì)階段的平面布置、施工圖設(shè)計(jì)階段的材料設(shè)備選用及施工圖設(shè)計(jì)階段的圖紙質(zhì)量。

2.1 設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)水平

設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)人員的技術(shù)水平、單位本身的資質(zhì)對設(shè)計(jì)方案有較大的影響，設(shè)計(jì)單位與房地產(chǎn)企業(yè)的配合度對設(shè)計(jì)方案的成本也有影響，整體來看，設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)水平對成本的影響非常大。

2.2 設(shè)計(jì)人員成本控制意識和職業(yè)素養(yǎng)

成本意識是指設(shè)計(jì)過程中對成本控制、節(jié)約的觀念。成本控制意識要求設(shè)計(jì)者在設(shè)計(jì)過程中注意控制成本，了解成本管理執(zhí)行的結(jié)果，使成本保持最低水平。設(shè)計(jì)者的成本意識會(huì)無形中反應(yīng)在設(shè)計(jì)成果中。

職業(yè)素質(zhì)是勞動(dòng)者對本職行業(yè)的了解程度及適應(yīng)程度的綜合體現(xiàn)。設(shè)計(jì)人員的職業(yè)素養(yǎng)是設(shè)計(jì)過程中的無形意識形態(tài)，對設(shè)計(jì)質(zhì)量是一種無形的約束力，是設(shè)計(jì)人員敬業(yè)精神的保障。因此，從源頭抓起，設(shè)計(jì)人員需在成本控制意識的基礎(chǔ)上提高職業(yè)素養(yǎng)，以設(shè)計(jì)出使業(yè)主滿意的作品。

2.3 結(jié)構(gòu)形式

房屋的結(jié)構(gòu)形式好壞，是消費(fèi)者購買時(shí)看中的因素之一。因此，房屋設(shè)計(jì)方案應(yīng)該在滿足建筑基本功能和要求的條件下,考慮消費(fèi)者對房屋功能、性質(zhì)及活動(dòng)習(xí)慣的要求，合理安排建筑結(jié)構(gòu)形式。好的結(jié)構(gòu)形式是既滿足市場需求，又盡量減少結(jié)構(gòu)面積系數(shù)，來節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)成本。

2.4 平面布置

目前房地產(chǎn)市場要求功能布局合理且面積利用率高的設(shè)計(jì)，因此，房屋設(shè)計(jì)階段要注意總體布局住宅建筑、管線、道路、公共部分及綠地等，同時(shí)注意建筑物的平面布置，周長系數(shù)（外墻周長與建筑面積之比）越小，成本越低。根據(jù)現(xiàn)有的研究表明，滿足日常居住的基本功能下，加大住宅進(jìn)深，也可以降低房屋成本。

2.5 材料設(shè)備的選用

材料設(shè)備成本在工程成本中所占比重大約在50%～60%。如果材料成本控制不好，必然影響整個(gè)項(xiàng)目的成本控制效率。而材料成本涉及的因素很多，包括人的因素、地域的因素、市場行情的因素、國家政策的因素、施工方案的因素以及天氣的因素等。但不少設(shè)計(jì)單位普遍“經(jīng)濟(jì)觀念”淡薄，對于材料設(shè)備選型設(shè)計(jì)單位只考慮“技術(shù)上可行，質(zhì)量上可靠”，而很少考慮建造成本，使施工圖設(shè)計(jì)過于保守，從而造成項(xiàng)目成本的增加。

2.6 圖紙質(zhì)量

施工圖紙的優(yōu)劣對項(xiàng)目實(shí)施階段成本的投入影響非常明顯，在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，如果圖紙的設(shè)計(jì)比較粗，考慮不周全，造成后期實(shí)施階段的設(shè)計(jì)變更較多，就會(huì)加大成本控制的難度。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制的措施

3.1 技術(shù)措施

3.1.1 限額設(shè)計(jì)

項(xiàng)目在設(shè)計(jì)單位招標(biāo)過程中應(yīng)在招標(biāo)文件中明確設(shè)計(jì)限額標(biāo)準(zhǔn)，要求設(shè)計(jì)單位以此為依據(jù)完成設(shè)計(jì)任務(wù)，限額設(shè)計(jì)指標(biāo)也是考核設(shè)計(jì)單位成果是否滿足要求的重要依據(jù)。

3.1.2 運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)選方案

設(shè)計(jì)分為三個(gè)階段，即方案設(shè)計(jì)階段、初步設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段，方案設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)方案是否優(yōu)選對項(xiàng)目的綜合投資效果有直接影響。而對同一個(gè)項(xiàng)目而言，不同的設(shè)計(jì)單位、不同的設(shè)計(jì)人員能夠提供很多滿足功能要求的方案，不同的方案，其成本差異也會(huì)很大。

優(yōu)選設(shè)計(jì)方案可以通過設(shè)計(jì)單位招標(biāo)競選設(shè)計(jì)方案的方式來實(shí)現(xiàn)。要想取得效果好成本優(yōu)的方案,可以利用價(jià)值工程優(yōu)選法對設(shè)計(jì)方案的功能、成本、工期等進(jìn)行定量和定性分析，從中選出技術(shù)先進(jìn)且經(jīng)濟(jì)合理的方案,這樣不僅能滿足功能要求，還能降低項(xiàng)目成本。

3.1.3 推行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化

標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)是指在工程設(shè)計(jì)過程中，對設(shè)計(jì)中出現(xiàn)頻率較高的重復(fù)性部位、構(gòu)造節(jié)點(diǎn)、使用的材料等進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)，使之標(biāo)準(zhǔn)化。標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)對企業(yè)的要求比較高,除了可以利用已經(jīng)較為成熟的、列為國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的圖集外，還要結(jié)合企業(yè)對項(xiàng)目的定位并保證技術(shù)安全的前提下，要求建立起其自身的標(biāo)準(zhǔn)圖庫、標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)材料等，對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說,由于很多建筑的使用功能類似，所以可以通過推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，不僅可以加快工程設(shè)計(jì)和項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度，還能達(dá)到降低工程成本的目的。

3.1.4 加強(qiáng)對施工圖的審查工作

在施工圖設(shè)計(jì)完成以后，開發(fā)商應(yīng)通過對圖紙的各種審核，目前比較常用的有專業(yè)的第三方審圖機(jī)構(gòu)、外聘監(jiān)理、咨詢顧問等，對施工圖進(jìn)項(xiàng)審查，通過審查，可以盡早發(fā)現(xiàn)施工圖中存在的可能對成本和質(zhì)量有較大影響的問題。通過對這些問題的及時(shí)修改和優(yōu)化，降低不必要的支出，以節(jié)約成本。施工圖的審查工作，其重點(diǎn)是審查占整個(gè)工程成本比重較大及使用量較大的主要材料及設(shè)備等的使用情況。

3.1.5 變更管理

每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)受到工程地質(zhì)條件、市場價(jià)格波動(dòng)以及人們主觀認(rèn)識的局限性等外部條件的限制，所以，在施工過程中，設(shè)計(jì)變更的管理顯得尤為重要。在設(shè)計(jì)階段往往會(huì)有很多因素考慮不周，導(dǎo)致在項(xiàng)目實(shí)施過程中不得不通過變更原設(shè)計(jì)來完成項(xiàng)目。尤其是管道線路的設(shè)計(jì)，各專業(yè)之間的銜接比較復(fù)雜，為此，設(shè)計(jì)上已經(jīng)引入了技術(shù)，它具有可視化、協(xié)調(diào)性、模擬性、優(yōu)化性和可出圖性五大特點(diǎn)。這可以大大減少實(shí)施過程中的變更，將項(xiàng)目的不可預(yù)見性降到最低，變更管理同時(shí)也是一種風(fēng)險(xiǎn)管理。

3.2 組織措施

3.2.1 建立項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)

一個(gè)完整項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)包括企業(yè)設(shè)計(jì)管理人員、外聘設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)監(jiān)理、成本管理人員等，負(fù)責(zé)對項(xiàng)目設(shè)計(jì)全過程進(jìn)行監(jiān)督、管理與協(xié)調(diào)，對設(shè)計(jì)質(zhì)量、設(shè)計(jì)進(jìn)度和成本進(jìn)行全面管理與控制。

3.2.2 采用設(shè)計(jì)招投標(biāo)制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位，開展設(shè)計(jì)招投標(biāo)制，將競爭機(jī)制引入設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)以提高工程設(shè)計(jì)質(zhì)量，降低工程成本，提高投資效益。設(shè)計(jì)招投標(biāo)體制可以增強(qiáng)設(shè)計(jì)單位直接的競爭力，激發(fā)設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)過程中全面策劃、用心設(shè)計(jì)，提供技術(shù)先進(jìn)且經(jīng)濟(jì)合理的優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案。

3.2.3 引進(jìn)設(shè)計(jì)監(jiān)理制度

監(jiān)理制度的引進(jìn)是我國項(xiàng)目管理體制的一項(xiàng)重大改革，但現(xiàn)階段工程建設(shè)監(jiān)理基本上只能覆蓋到施工階段，而對項(xiàng)目造價(jià)影響最大的設(shè)計(jì)階段基本未展開該項(xiàng)工作。將工程監(jiān)理工作延伸到設(shè)計(jì)階段，利用監(jiān)理單位專業(yè)人員對項(xiàng)目進(jìn)行全程的跟蹤檢查，為設(shè)計(jì)單位及業(yè)主提供寶貴的意見和建議，既能提高設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)水平,使設(shè)計(jì)趨于合理，實(shí)現(xiàn)資源的有效配置,又能有效地提高工程設(shè)計(jì)質(zhì)量，盡量減少設(shè)計(jì)過程中可能存在的缺陷與失誤，有效控制工程成本。

3.2.4 提高從業(yè)人員綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制是一項(xiàng)綜合性工作，要求設(shè)計(jì)人員、成本管理人員都具備較高的綜合素質(zhì)。因此，需要加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段相關(guān)人員的素質(zhì)教育，通過加強(qiáng)對從業(yè)人員的專業(yè)培訓(xùn)和教育，不斷更新完善更新其知識結(jié)構(gòu)，使之既懂技術(shù)又懂經(jīng)濟(jì)。

3.3 合同措施

合同在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中具有很重要的地位，項(xiàng)目各參與方都是通過簽訂、履行合同來參與到項(xiàng)目的建設(shè)中。因此，合同管理是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容之一,也是項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)。合同的管理首先需關(guān)注其規(guī)范性，工程項(xiàng)目合同類型較多，業(yè)主應(yīng)綜合考慮項(xiàng)目的規(guī)模、工期、實(shí)施情況、簽訂合同的前置條件等等，針對不同類型的工程，選擇合適的合同形式。其次要加強(qiáng)對合同履行過程的管理，合同一旦簽訂，業(yè)主就應(yīng)有專人對合同的執(zhí)行情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)地跟蹤調(diào)查，如發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)糾偏，保證項(xiàng)目順利完成。

3.4 經(jīng)濟(jì)措施

建立有效的激勵(lì)機(jī)制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制中非常有效的一種手段，合理有效的激勵(lì)機(jī)制度是以項(xiàng)目各參與方的需求和動(dòng)機(jī)為基礎(chǔ)，他可以統(tǒng)一各參與方的利益，使得設(shè)計(jì)方主動(dòng)做出的行為選擇符合或超越業(yè)主的利益目標(biāo)期望值。

建立有效的激勵(lì)機(jī)制可以通過以下幾種方式：①設(shè)立物質(zhì)激勵(lì)。物質(zhì)激勵(lì)是激勵(lì)機(jī)制中最直接也是最有效的方式。②注重員工的培訓(xùn)等。給員工提供合適的平臺(tái)，重視設(shè)計(jì)人員的個(gè)人成長及未來發(fā)展。③聲譽(yù)激勵(lì)。對于優(yōu)秀的設(shè)計(jì)人員，除前兩點(diǎn)外，還可以對其進(jìn)行聲譽(yù)激勵(lì)，讓其對自身價(jià)值的實(shí)現(xiàn)得到精神上的滿足和成就感，調(diào)動(dòng)起積極性，提供更高水平的工作。

4 小結(jié)

文章首先提出前期設(shè)計(jì)階段存在的問題及成因，通過分析影響因素，提出設(shè)計(jì)階段成本控制措施，在實(shí)際成本控制中，每家企業(yè)應(yīng)該選用一種或幾種措施同時(shí)實(shí)施來控制成本，并且結(jié)合實(shí)際情況制定出適合自身企業(yè)特點(diǎn)的前期設(shè)計(jì)階段成本控制措施。

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