邵萍

貌似股市和樓市就是一對“冤家”，有一方處于弱勢了，另一方就開始“興風(fēng)作浪”了。這不，在股市跌跌不休的同時，樓市又開始步步高升了。但是，不管如何，關(guān)于投資這件事，還是要小心謹慎為好，千萬不要被市場嚇著，盲目為之！

新年一過，一線城市的房地產(chǎn)市場猶如被打了興奮劑一般，進入高燒模式。裹被子徹夜排號，開發(fā)商及房主坐地漲價，日光盤、地王等現(xiàn)象屢見不鮮。看來沉寂了一段時間的樓市又開始“摩拳擦掌”，意欲殺回“硝煙彌漫”的市場。

漲勢襲人

滿打滿算也就兩個月的時間，中間也就隔了一個新年假期，相中的樓盤就已經(jīng)漲勢逼人了！這下，在深圳工作的小吳真的坐不住了。

春節(jié)前看了多個項目，但還是中意位于深圳市羅湖區(qū)的“錦緣里”項目，當時還簽訂了合同，預(yù)付了訂金10萬元。然而短短的春節(jié)假期過后，當小吳去補交首付款時，卻被項目人員告知，總購房款需在原來493萬元的基礎(chǔ)上增加30萬元。

30萬元？這可不是一個小數(shù)目了。本來攢夠房錢就已經(jīng)很拮據(jù)了，現(xiàn)在開發(fā)商卻突然坐地起價，小吳確實有點氣惱了！于是，小吳也不得不選擇退房，然而卻被告知不退訂金。雖然非常惱怒，但是又能怎樣呢？誰讓你年前沒有瞅準時機買下呢？

在深圳樓市瘋狂上漲的同時，上海這個城市也不甘示弱，頻頻出擊。就在2月28日，上海市寶山區(qū)房地產(chǎn)交易中心由于人流量過大，不得不實施非常時期交易限流措施，所有人員要在中心一樓大門外等候，逐批放行人員進入大樓辦理業(yè)務(wù)。

另外，縱觀過去，在上海這個繁華的都市里，千萬級豪宅，幾百套住宅一日售罄的情況實難發(fā)生，非常鮮見。然而，2月22日瑞安房地產(chǎn)有限公司宣布21日推出的位于虹橋的瑞虹新城第六期開盤當日便售罄，認購物業(yè)銷售總額達到約人民幣36億元，合計352套住宅單元，平均售價約為每平方米80000元。同時，還有一套初期掛牌430萬元的老公房，在一天內(nèi)，連續(xù)三次跳價，450萬、490萬、500萬，這是有多瘋狂??！

深圳和上海都已進入瘋癲模式，那么“大帝都”北京又怎么會波瀾不驚、坐視不亂呢？據(jù)悉，北京有一套二手房，兩天便漲了20萬？相當于一天漲10萬？一位普通的民眾，一年能夠攢夠10萬就已經(jīng)非常不錯了，一天10萬？這不是開玩笑嗎？暫且不論市場情況了，北京一些不動產(chǎn)登記中心，也已經(jīng)火爆到不行。2月26日，通州不動產(chǎn)登記中心和朝陽區(qū)不動產(chǎn)登記中心大廳里，比肩繼踵地擠滿了人。

據(jù)悉，朝陽區(qū)不動產(chǎn)登記中心從每天8點40分開始現(xiàn)場放號，但是每到6點的時候，他們門口就排起了長隊，這種情況從春節(jié)前后就已經(jīng)開始了。目前朝陽區(qū)過戶全部采用網(wǎng)上預(yù)約、現(xiàn)場辦理的方式。

由于現(xiàn)在成交量很大，過戶的人比較多，因此預(yù)約號還是比較困難。目前在交易中心辦理過戶的市民，九成以上是年前，甚至是去年底就簽訂了買賣合同的。經(jīng)過定金、首付款支付、上家核稅、下家查限購以及銀行貸款審批等環(huán)節(jié)，走完這些程序往往需要近一個月的時間。

為什么北京的不動產(chǎn)登記中心如此火爆呢？據(jù)了解，主要有這幾個方面的原因：首先就是新政刺激下二手房交易市場的火爆，而其中學(xué)區(qū)房的交易又占了很大一部分。另外，由于去年供暖補貼新政的出臺，很多夫妻選擇變更登記不動產(chǎn)證書以符合新的報銷條件。

此外，二手房交易往往涉及抵押貸款等業(yè)務(wù)，一般市民家庭難以一下拿出上百萬元的現(xiàn)金，相關(guān)的抵押貸款業(yè)務(wù)就不可避免。如果家庭需要以舊換新，一買一賣，涉及兩個家庭，光辦理相關(guān)的登記手續(xù)就需要4次。目前，抵押相關(guān)的不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)已經(jīng)超過了30%。

“杠桿樓市”

最新數(shù)據(jù)顯示，在眾多飛漲的一線城市中，漲幅最高的是深圳，達到52.7%，成為歷史上第一個出現(xiàn)指數(shù)同比上漲超過50%的城市。另外，從同比看，城市間分化現(xiàn)象更為明顯。一線城市的房價同比平均漲幅遠高于二、三線城市，三線城市房價同比平均仍在下降。

在“330新政”為代表的樓市刺激新政下，一線城市是如何走出與二、三線城市截然相反的行情，同時同為一線城市，深圳為何能夠“獨領(lǐng)風(fēng)騷”，領(lǐng)先北、上、廣呢？對此，有調(diào)查稱，深圳樓市迅猛發(fā)展得益于深圳放開信貸，其在2015年的住房貸款突破6000億元。以全國百分之一的人口，占據(jù)了約5%的住房貸款額度，可謂是名副其實的“杠桿樓市”。

正常市場投資客的比例應(yīng)介于10%至15%之間，而深圳樓市投資客比例已超過25%，。另外，去年深圳買房者中換房或改善置業(yè)占了近三分之二，他們大都用已有住房進行二次抵押貸款，從銀行套錢出來再投資，許多家庭不惜多方借貸投資買房。

在此背景下，越來越多的深圳人加入眾籌買房、聯(lián)合炒房的隊伍。眾籌買房即幾個朋友湊首付，備好兩年月供，房價上漲到某個點時拋出，獲利分成。聯(lián)合炒房的極端是“包樓”，即與開發(fā)商協(xié)商承包整棟樓，自己慢慢賣。

目前，“杠桿樓市”正在向上海蔓延。本身公積金貸款、商業(yè)貸款首付的下降，已經(jīng)拉高了買房的杠桿。一些原本用于股市的名詞，現(xiàn)在也開始迅速向房地產(chǎn)領(lǐng)域蔓延。從去年下半年開始，上海不少中介公司和開發(fā)商便與有牌照的金融機構(gòu)推出金融衍生品，向購房者推出首付短期墊付等金融產(chǎn)品，而上海鏈家近日的“金融危機”也與這些金融產(chǎn)品有關(guān)。

多重因素的推動

到底是什么原因，讓開始“風(fēng)平浪靜”的一線城市的房價，又開始 “肆無忌憚”了呢？

易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示，房價暴漲的原因一方面是受持續(xù)寬松的購房政策影響，各類購房者能以更低的門檻進入購房市場，市場交易活躍容易推動房價上漲。另一方面，一線城市供求關(guān)系仍然緊張，在庫存規(guī)模不足的背景下，一、二手房價格都呈現(xiàn)了快速飆升的態(tài)勢。

除此之外，契稅、營業(yè)稅減免等新政，也不可避免地在心理層面影響了供需結(jié)構(gòu)最緊張的一線樓市；同時，中介、開發(fā)商、輿論的配合，也再次成為房價上漲的推手，使購房者再次陷入恐慌性購房的狀態(tài)中。

其實，從目前最瘋狂的深圳房地產(chǎn)市場看，其開發(fā)商們坐地起價的情況，并不鮮見。例如，在2015年6月，備案價每平方米僅為17萬元的深圳市中洲華府第三期項目公寓，開盤價漲至37.6萬元。對此，深圳市土規(guī)委隨即對該項目開發(fā)商進行約談。隨后，該項目備案單價再次變更為176531元，單價直降20萬元。

有些中介為了一己私利，也在不斷造勢，期望從中得到幾多好處。一位中介朋友介紹道：“在一線城市把一套房炒高20%到30%很正常。今天一套房提價20%，你覺得價格偏高不正常，但明天10套提價，短時間內(nèi)所有房子都提價后價格就正常了?！币驗?，作為一名中介，他們能夠得到的中介費并不多，為了提升自己的工資，就只能通過炒高房價后，提高傭金收入。這樣一來二去，購房者看到房價在不斷上漲，心里便開始恐慌，于是購房便變得更為積極，市場也就火爆了。

此外，輿論的影響也不可小覷。有一些媒體在報道個別房地產(chǎn)市場事件時，也許沒有過多用意，但同樣造成了推波助瀾的作用。一般情況下，大多數(shù)購房者的心態(tài)都是買漲不買跌。他們一旦陷入恐慌狀態(tài)，市場也就難以把控了。

因此，還是那句老話：樓市也有風(fēng)險，購房也需謹慎。雖然它不會像股市那樣讓你一夜成為窮光蛋，但是懷著一顆不安之心，盲目地購置一座房，也會造成許多不必要的麻煩吧！