律星光

預計未來兩年內(nèi)，商房所的地產(chǎn)收購交易將覆蓋全部一線城市，年交易規(guī)模將達到20個億，平臺用戶將達到50萬人，計劃第三年在新三板完成上市

中國經(jīng)濟經(jīng)過十年快速增長和積累，以房地產(chǎn)開發(fā)驅(qū)動的經(jīng)濟增長模式已經(jīng)開始面臨轉(zhuǎn)型。盈石集團研究中心統(tǒng)計顯示，目前全國開發(fā)商旗下無法產(chǎn)生租金或銷售收入的商業(yè)項目體量已達到2.5億平方米，為歷史最高水平。中信證券報告顯示，過去10年，中國商服用地出讓量占房地產(chǎn)總出讓量的30%，但商辦物業(yè)銷售占比只在10%左右，商業(yè)中心供給過剩。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，預計2016年全年還有1800萬平方米左右零售物業(yè)開業(yè)，同比增長38.5%。有業(yè)內(nèi)專家指出：“中國商業(yè)地產(chǎn)已從增量開發(fā)步入存量激活期，價值萬億規(guī)模的存量市場時代已經(jīng)來臨，存量盤活是大趨勢和方向?！比绾闻浜现袊?jīng)濟轉(zhuǎn)型期的供給側(cè)改革，尋找有效模式去商業(yè)存量，已經(jīng)成為當前宏觀政策推動下，急需企業(yè)和機構(gòu)深入思考解決的問題。

輕資產(chǎn)、重運營管理 地產(chǎn)模式金融化蝶變

而近期由工信部中國電子商務協(xié)會互聯(lián)網(wǎng)金融研究院商業(yè)房產(chǎn)研究中心發(fā)起設立的商房所，正是聚焦商業(yè)地產(chǎn)去存量，資產(chǎn)金融化配置相關(guān)調(diào)查研究，致力于以互聯(lián)網(wǎng)金融整體解決方案來處置不良資產(chǎn)中的商業(yè)房產(chǎn)，為推動互聯(lián)網(wǎng)金融服務激活具有前景的商業(yè)地產(chǎn)市場提供了可供參考探索的新路。為此，記者采訪了商房所董事長兼中國電子商務協(xié)會互聯(lián)網(wǎng)金融研究院商業(yè)房產(chǎn)研究中心主任何風飛。

商房所董事長兼中國電子商務協(xié)會互聯(lián)網(wǎng)金融研究院商業(yè)房產(chǎn)研究中心主任何風飛

隨著中國經(jīng)濟進入轉(zhuǎn)型期，供給側(cè)改革落地，提高市場效率，去產(chǎn)能，去房產(chǎn)存量成為當前聚焦的熱點。前十年中國經(jīng)濟高速發(fā)展，帶動了人口向北上廣等特大型城市遷徙，同時也帶動了房地產(chǎn)黃金發(fā)展的十年，也導致了大量商業(yè)地產(chǎn)急劇過剩閑置，造成了大量不良資產(chǎn)沉積。而文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)孵化的興起，使這些位于核心地段的商業(yè)地產(chǎn)迎來了盤活的絕佳機遇。此外，由于北上廣等特大型城市人口密集度大，交通成本高，商業(yè)地產(chǎn)就可以通過商改住，重新進入市場流通。除了文化創(chuàng)意、創(chuàng)業(yè)孵化和商改住，銀行也持有大量優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)資源。這些嚴重被低估的閑置資產(chǎn)，在經(jīng)濟下行的新常態(tài)下，資產(chǎn)溢出，將有賴銀行通過與資產(chǎn)公司，投資機構(gòu)等大型機構(gòu)的合作，進行資產(chǎn)的重新配置，發(fā)揮其資產(chǎn)價值。

而由于商業(yè)地產(chǎn)本身具有金融屬性，在美國等金融產(chǎn)品豐富的國家，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商往往與富有商業(yè)物業(yè)投資經(jīng)驗的投資者合作，成立基金公司，將資產(chǎn)打包成面向機構(gòu)和公眾的金融產(chǎn)品。通過對商業(yè)地產(chǎn)市場多年的深入研究，何風飛認為，“中國商業(yè)地產(chǎn)去存量的變革，將驅(qū)動地產(chǎn)公司與金融機構(gòu)的融合，逐步變?yōu)檩p資產(chǎn)、重運營管理的模式，中國商業(yè)地產(chǎn)正在走向資產(chǎn)金融化?！?/p>

打造安全合規(guī)專業(yè)平臺 提升資產(chǎn)利用效率

而商業(yè)去存量，資產(chǎn)金融化的過程正好為投資者提供了前所未有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和投資機遇。商房所打造的“互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)房產(chǎn)”為特色的互聯(lián)網(wǎng)金融服務平臺，正是通過整合商業(yè)地產(chǎn)去存量的優(yōu)質(zhì)資源，為投資者提供多元化的投資渠道和資產(chǎn)配置，幫助其實現(xiàn)財富增值的新興金融業(yè)態(tài)。何風飛介紹，“目前商房所進行收購的商業(yè)地產(chǎn)主要包括三個部分，一是資產(chǎn)變現(xiàn)能力強的臨街物業(yè);二是資金回籠快的優(yōu)良地段的商改住地產(chǎn);三是與國內(nèi)知名餐飲文化品牌《舌尖上的中國》合作，產(chǎn)融結(jié)合、利用率高、增值空間大，可盤活的商業(yè)地產(chǎn)。”

和以金融借貸為特色的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品相比，商房所以低于市場20%-30%價格獲取的優(yōu)質(zhì)地段商業(yè)去存量地產(chǎn)，既有固定資產(chǎn)實物保障，又具有持續(xù)溢價空間的穩(wěn)健安全投資特性。而商房所平臺上的所有項目都是通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓或競拍等方式取得，然后通過整體收購拆分投資、單體投資、持有、租賃或經(jīng)營、改造翻新、資產(chǎn)溢價售出等方式實現(xiàn)資產(chǎn)運作增值。從投資的模式來說，產(chǎn)品來自商業(yè)不動產(chǎn)，相關(guān)標的物權(quán)已事實上歸屬客戶，由此產(chǎn)生的租金及售出溢價都是投資者可真實獲得的。此外，商房所平臺還公開透明地披露房產(chǎn)的物業(yè)信息，投資者可全方位地了解所投房產(chǎn)的市場買賣及出租價格，保障了投資者的知情權(quán)及收益安全。為了保證資產(chǎn)的優(yōu)良性和溢價空間，商房所目前選擇的都是國內(nèi)GDP增速排名前十的一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)，以保證投資人穩(wěn)健可持續(xù)的投資回報。

除了穩(wěn)健的資產(chǎn)背景外，為了規(guī)避金融風險，商房所從資產(chǎn)獲取、遴選、評估、管理、合作、平臺打造等方面都選擇了行業(yè)一流的專業(yè)合作伙伴，強強聯(lián)手，將安全合規(guī)作為業(yè)務發(fā)展的核心與基石。通過天津金融資產(chǎn)交易所，中國四大國有資產(chǎn)管理公司（AMC）獲取優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)包后，由商房所的合作伙伴戴德梁行對資產(chǎn)進行專業(yè)評估、定價，后續(xù)資產(chǎn)管理運營也由是其專業(yè)負責;同時，商房所用戶資金流轉(zhuǎn)全部在第三方資金托管平臺——新浪支付實現(xiàn)，做到交易與資金分離，確保投資者的資金安全;產(chǎn)權(quán)合法清晰以及相關(guān)文件審核起草則由盈科律師所調(diào)查保障;而商房所投資人所購買的資產(chǎn)在交易完成后全部在中國太平洋保險股份有限公司辦理財產(chǎn)保險。在安全專業(yè)合規(guī)的流程之外，商房所平臺信息系統(tǒng)全部采用國際標準加密技術(shù)，由頂尖團隊自主開發(fā)維護，保障了投資人交易平臺注冊用戶和服務器之間所有數(shù)據(jù)交互安全性。

近期，商房所正在與《舌尖上的中國》開展合作，為其餐飲云服務平臺孵化、引入更多優(yōu)質(zhì)餐飲項目，推動特色餐飲美食文化走向全國，走向世界，提供專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)選址、運營服務。中央新影《舌尖上的中國》執(zhí)行董事王釗透露，“目前商房所與《舌尖上的中國》已有持股合作，并已進入實質(zhì)合作階段。隨著餐飲云服務平臺孵化功能的全面展開，集采購、選址、支付、會員辦卡、下單消費、金融、眾籌為一體的綜合餐飲云新業(yè)態(tài)啟動，即將帶動商業(yè)地產(chǎn)良性轉(zhuǎn)化的規(guī)模效應，同時為產(chǎn)融結(jié)合、助力中國餐飲品牌升級帶來一個全新的生態(tài)模式?！碧岬缴谭克膽?zhàn)略布局和未來發(fā)展，何風飛這樣規(guī)劃：“預計未來兩年內(nèi)，商房所的地產(chǎn)收購交易將覆蓋全部一線城市，年交易規(guī)模將達到20個億，平臺用戶將達到50萬人，計劃第三年在新三板完成上市。”