曾慧娟

3.5萬元/平方米——北京至今單價最貴自住型商品房在11月2日誕生。地塊位于海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地中，由中鐵競得。此前，單價最貴自住房為2.9萬元/平方米。

2013年11月，恒大御景灣開啟網(wǎng)申，自住房作為一種特殊的商品房首次入市。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至目前，北京已入市66個自住房項目，其中48個項目售罄，9個項目在售，8個項目待售。

在當前房價飆漲的情況下，自住房可謂剛需最后之選。但隨著自住房價格不斷上升，數(shù)量減少，自住變出租等現(xiàn)象發(fā)生，自住房在銷售、搖號方式上，已出現(xiàn)了一些改變。

價格仍有吸引力

據(jù)掛牌公告顯示，海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊全部用于建設(shè)公租房和自住房：包括3.6萬平方米公租房，將由海淀區(qū)政府指定機構(gòu)回購，回購價格2萬元/平方米；剩下約5.5萬平方米土地全部用于建設(shè)自住房，最大套型面積90平方米，銷售限價3.5萬元/平方米（含全裝修成本），合計回款約26.45億元。

據(jù)測算，扣去土地成本，房企的整體建安、資金、管理等成本要控制在5億元以內(nèi)，通過車位和地下等收益，房企未來營收幾乎只能覆蓋成本，沒有盈利空間。

這一價格也創(chuàng)下北京自住房銷售單價新高。此前，北京單價最貴的自住房項目是位于豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村的華潤首開花香四季，項目限價2.9萬元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士分析，該地塊位于北五環(huán)到六環(huán)之間，屬于永豐產(chǎn)業(yè)基地北擴范圍，整體配套不錯，亦可享受海淀的教育資源，但交通位置不佳。預(yù)計今年年底開通的地鐵16號線將彌補這一不足，該區(qū)域未來具有一定的想象空間。

目前，西北旺鎮(zhèn)以二手房成交為主，根據(jù)安居客11月房價走勢圖，該區(qū)二手房成交均價在8.5萬元/平方米。區(qū)域內(nèi)在售新盤有萬科五礦如園，售價在9萬元/平方米；自住房項目首創(chuàng)悅榕匯均價為2.25萬元/平方米。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，自住房價格的上調(diào)是基于普宅市場整體價格的不斷走高，而按照“低于周邊商品住房30%”的標準來看，該宗地塊35000元的限價仍然優(yōu)勢巨大，并且周邊居住環(huán)境成熟，自然環(huán)境優(yōu)越，因此可以預(yù)見其面市之后也將面臨激烈爭搶。

中簽率越來越低

該價格出來后，在自住房交流群里，很多人發(fā)出了“自住房也會越來越買不起”的聲音。

已經(jīng)連續(xù)兩次申購失敗的裴女士告訴記者，北京市住房建設(shè)管理部門曾經(jīng)表示過，自住型商品房價格不會長期“封頂”，還將遵循最初設(shè)定的“比周邊商品住房低30%左右”的定價機制，銷售價格將隨行就市。這就意味著周邊房價漲得越快，自住型商品房的價格也會水漲船高。

除了價格越來越高外，網(wǎng)申難度加大也是顯而易見的，因為自住房的供地力度和入市進度一直在下滑。

2013-2014年是自住房土地的供應(yīng)高峰期，從數(shù)據(jù)看可以說是天量，分別達到了187.4萬平米、295.4萬平米，2015年52.8萬平米，而到了2016年只有6.65萬平米。

據(jù)一位李姓房地產(chǎn)營銷總監(jiān)介紹，從銷售上說，基本每個地段好的自住房項目都引起大規(guī)模搶購，中簽率達到100：1，甚至288：1的超高比例。而位置不好的自住房銷售極慢，甚至有的自住房最后轉(zhuǎn)為商品房進行銷售，不再對購房人群進行限制。

自住房政策出臺兩年多以來，對北京樓市的沖擊和影響是顯而易見的。

未來首次置業(yè)的剛需族，基本上只能在自住房和商住產(chǎn)品中做選擇。盡管住建委明確表示不會讓自住房出現(xiàn)斷頓的情況，但自住房越來越少、優(yōu)質(zhì)自住房越來越難買到也是不爭的事實。

目前，不少還未入市的自住房項目讓等待者心急如焚，網(wǎng)申時間變得遙遙無期。還有的自住房，從拿地之初到現(xiàn)在不要說上市，甚至具體消息都杳無音訊。

目前允許上市的自住房中，保利首開常營鄉(xiāng)自住房至今沒有上市的聲音，該地塊普通住宅樓面價約6.7萬元/平方米，配建3.6萬平米自住房，限價2.2萬元/平方米。

自住型商品房存疑

2013年，北京市住建委在《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》中提出了“自住型商品房”這一概念。意見中指出，推出自住房的目的是重點解決自住型、改善型購房需求。其中，此類住房價格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的家庭；購買此類住房后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財政。

在自住房市場供應(yīng)持續(xù)下降的情況下，自住型商品房屢屢爆出不和諧的聲音。

首先，申購程序、選房程序存在不公的情況?！侗本┦凶宰⌒蜕唐纷》夸N售管理暫行規(guī)定》第八條要求，開發(fā)企業(yè)按照搖號確定的選房順序，組織購房家庭選房，并在選房之日5個工作日以前，在銷售現(xiàn)場和市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委官方網(wǎng)站發(fā)布選房公告，明確選房時間、地點、批次安排等。但是規(guī)定中并沒有明確區(qū)分如遞補選房是否也得遵循如上規(guī)則。今年5月份，南四環(huán)的首開華潤·花香四季就出現(xiàn)了當初申購的優(yōu)先家庭質(zhì)疑遞補選房程序不公，呼吁開發(fā)商公開選房結(jié)果。此事一度鬧得沸沸揚揚，人們對選房公開性提出質(zhì)疑。

其次，自住房變出租房。距離北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》已過去幾年。按照意見，自住房的初衷是支持剛需，平抑房價，但在首批自住房交房后“自住”的屬性卻出現(xiàn)了分化。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已經(jīng)交房的自住房中，不同地段的項目表現(xiàn)出來的居住屬性并不一樣，其中地段好、位置好的自住房出現(xiàn)大范圍出租以及翻倍售賣的現(xiàn)象，而在偏遠位置的自住房業(yè)主基本是以“自住”為主。

據(jù)了解，已交房的自住房中，金隅匯星苑一套58平米一居室，整套租金在5000-5500元/月左右。如此算下來，按照當初22000元/平方米價格購買一套58平方米一居室，總價在130萬元左右，每個月出租5500元，每年為66000元，相當于每年5%的回報率，已經(jīng)遠遠大于目前北京商品房的回報率。

“如果這樣的話，自住房入市的房價雖然低于市場價30%，但出租的租金卻跟市場價一樣，尤其是地段好的自住房租金高、收益大，在巨大的利益輸出下，自住型人群也可能會選擇出租，而且還會出現(xiàn)，投資客千方百計也要殺入自住型商品房市場，如此一來，政府有關(guān)部門的初衷就會大打折扣?！币晃环康禺a(chǎn)專業(yè)人士提出警告。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志接受記者采訪時表示，關(guān)于自住房交房后表現(xiàn)的種種市場反應(yīng)，行業(yè)協(xié)會正在跟政府反映溝通，等調(diào)研意見統(tǒng)計出來后，預(yù)計自住房會有更加規(guī)范的管理。

定向銷售成趨勢

今年以來，在自住房銷售和搖號方式上，定向銷售，調(diào)整銷售次序的方式已開始試點出現(xiàn)。

6月中鐵西城作為當時京西最大體量自住房項目入市，共1548套房源只針對門頭溝戶籍居民和門頭溝入駐企業(yè)的員工兩類家庭優(yōu)先購買。9月門頭溝四季怡園和上悅居兩項目1961套房源，再次嘗試只針對門頭溝區(qū)居民申購，約有近2萬人申報。

這一定向銷售方式最早出現(xiàn)在2014年下半年，海淀環(huán)保嘉苑項目明確“自住型商品住房中面向保障房輪候家庭銷售的房源不低于50%，其中海淀區(qū)經(jīng)適房、限價房輪候家庭可優(yōu)先購買”。

今年9月，住總?cè)f科·TBD萬科天地，海淀首創(chuàng)悅?cè)輩R網(wǎng)申完畢，兩個項目都納入全市自住房銷售次序調(diào)整試點。

如昌平朱辛莊地鐵附近的住總?cè)f科TBD萬科天地項目搖號及銷售次序為：第一組北京市取得經(jīng)適房、限價房備案資格尚未配售家庭；第二組昌平區(qū)戶籍無房家庭；第三組北京市其他區(qū)戶籍無房家庭（包括持有有效《北京市工作居住證》的家庭及駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭）；第四組其他符合限購條件的家庭。項目共有約700套房源。

首創(chuàng)悅?cè)輩R的搖號及銷售次序為：第一組海淀區(qū)已經(jīng)取得經(jīng)濟適用房、限價商品住房備案資格尚未配售家庭；第二組在海淀區(qū)北部地區(qū)園區(qū)企業(yè)工作的海淀區(qū)戶籍無房家庭（以家庭申請核驗人的資格判定）；第三組海淀區(qū)戶籍無房家庭；第四組本市其他戶籍無房家庭（包括持有有效《北京市工作居住證》的家庭及駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭）。

郭毅表示，為了平衡職住功能，可以預(yù)見未來將有更多自住房項目定向銷售。