龔小鋒

在國(guó)慶期間，20多個(gè)城市密集出臺(tái)了調(diào)控措施。而僅僅一個(gè)月后，深圳、武漢等地再度出臺(tái)新規(guī)。第二輪調(diào)控大幕正式開(kāi)啟。

即使沒(méi)有加碼政策的城市，也在中央三令五申之下，對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行了更加嚴(yán)格的執(zhí)行。包括在金融層面上限制土地資金違規(guī)使用、收窄房企資金渠道、治理場(chǎng)外杠桿，還包括在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)層面上治理虛假?gòu)V告、違規(guī)銷(xiāo)售，禁止市場(chǎng)炒作。

多地再出新政

11月14日，深圳、武漢新政先后出臺(tái)，其中，深圳提高了公積金貸款的首付比例，武漢則進(jìn)一步收緊了本地和非本地戶(hù)籍的購(gòu)房數(shù)量上限。同一日，南京提出4項(xiàng)措施以落實(shí)調(diào)控新規(guī)，西安也提出嚴(yán)查開(kāi)發(fā)商9種行為。

深圳公積金貸款比例提高。根據(jù)11月15日深圳住房公積金管理委員會(huì)下發(fā)的通知，住房公積金繳存職工家庭名下在深無(wú)房、購(gòu)買(mǎi)首套住房的，公積金貸款首付款比例最低為30%；使用公積金購(gòu)買(mǎi)第二套房的，首付款比例不低于70%。

而按照2015年4月開(kāi)始執(zhí)行的政策，對(duì)購(gòu)買(mǎi)深圳首套住房的家庭，以套型建筑面積是否低于90平方米為界，分別執(zhí)行公積金貸款首付款20%和30%的比例；對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付比例不低于60%。

武漢則在10月的政策基礎(chǔ)上繼續(xù)加大了限購(gòu)力度，武漢本地和非本地戶(hù)籍的購(gòu)房數(shù)量上限，分別降至了兩套和一套，并相應(yīng)提高了首付比例。其中，武漢戶(hù)籍居民家庭，在主城區(qū)首套房申請(qǐng)商業(yè)房貸最低首付由25%上調(diào)至30%；二套普通商品房的首付比例仍為50%，但二套非普通商品房的首付比例提至70%；擁有二套房及以上的在主城區(qū)暫停向其出售。

非武漢戶(hù)籍居民在主城區(qū)購(gòu)房，要求提供購(gòu)房之日前2年連續(xù)繳納社?；騻€(gè)人所得稅的證明，補(bǔ)繳的不予認(rèn)定，首付比例為30%；對(duì)于已有一套住房及以上的，暫停出售。

除了深圳、武漢，杭州從11月10日起也已開(kāi)始實(shí)施進(jìn)一步的住房限購(gòu)、上調(diào)住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款首付比例、暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款等措施。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，目前雖然市場(chǎng)成交量有明顯收縮，但價(jià)格松動(dòng)不明顯。在這樣的市場(chǎng)反應(yīng)下，此輪調(diào)控可以看作是預(yù)防樓市反彈的一招，防止樓市的“冷卻”只是短暫的反應(yīng)，所以加碼調(diào)控力度讓樓市能有更徹底的調(diào)整。

違規(guī)銷(xiāo)售遭“嚴(yán)打”

在多地加碼調(diào)控政策之外，由中央和地方層面配合的各項(xiàng)政策也在逐步深入。讓新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷頗為感慨的是，這次樓市瘋狂的肇事主角不再專(zhuān)指房企，也對(duì)中介的弄虛作假、擾亂市場(chǎng)展開(kāi)整頓風(fēng)暴，對(duì)自媒體傳播謠言、炒作市場(chǎng)封號(hào)、關(guān)停，房企的違規(guī)操作和不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)也同樣受到治理。

除了在限購(gòu)限貸方面出臺(tái)新政外，規(guī)范樓市秩序也是近一段時(shí)間的政策著力點(diǎn)。此前，不少炒作現(xiàn)象彌漫在樓市中，尤其是一段關(guān)于“杭州一樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)搶房擠破門(mén)”的視頻在互聯(lián)網(wǎng)上傳播，后經(jīng)查證，是樓盤(pán)銷(xiāo)售通過(guò)認(rèn)籌，故意制造緊張氣氛，被責(zé)令限期整改。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉直言，此輪房?jī)r(jià)暴漲，有“去庫(kù)存”異化、信貸寬松、供地不足等因素，但實(shí)地調(diào)研顯示，開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)人為制造供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上漲信號(hào)是罪魁禍?zhǔn)住?/p>

早在國(guó)慶期間，住建部公布了45家違規(guī)失信房企和中介機(jī)構(gòu)名單，后又發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的9種不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為作了明確界定。同時(shí)，北京、南京、深圳等多地開(kāi)展樓盤(pán)突擊檢查。

此后，不少房企在全國(guó)媒體中開(kāi)啟大規(guī)模刪軟文的模式，個(gè)別項(xiàng)目在京取證、銷(xiāo)售后，也一改此前高調(diào)宣傳的套路。其中，北京國(guó)銳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、北京天旭運(yùn)河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等上榜。其開(kāi)發(fā)的國(guó)銳·金頂、京貿(mào)國(guó)際城等項(xiàng)目均因捂盤(pán)惜售而涉嫌違規(guī)，并被暫停網(wǎng)簽。

國(guó)銳·金頂一名銷(xiāo)售人員介紹，國(guó)銳·金頂共有4棟高層商住公寓、3棟復(fù)式商住公寓、2棟住宅樓、2棟寫(xiě)字樓，目前除1棟住宅樓和2棟寫(xiě)字樓尚未取得預(yù)售證外，其他都已取得，目前住宅樓和復(fù)式商住公寓均有可售房源。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，過(guò)去部分房企的商品房銷(xiāo)售報(bào)價(jià)比較隨意，尤其是行情較好的情況下，會(huì)隨意漲價(jià)，這使得此類(lèi)住房交易市場(chǎng)比較混亂，進(jìn)而造成購(gòu)房者的購(gòu)房成本加大。

中介市場(chǎng)也受到了大力整頓?！白罱枚嘧龇慨a(chǎn)中介的朋友都在拼命刪除自己發(fā)布在微信朋友圈、微博、論壇、網(wǎng)站的房源信息?！睆B門(mén)一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳先生說(shuō)，因?yàn)檫@些房源信息可能存在失實(shí)或未經(jīng)業(yè)主委托等問(wèn)題。

北京在10月初對(duì)中介行業(yè)進(jìn)行更大力度的整頓?？陬^通知要求“沒(méi)有業(yè)主手寫(xiě)委托書(shū)、房產(chǎn)證和身份證復(fù)印件的房源必須下架、中介行業(yè)不允許渲染學(xué)區(qū)房”。

這些下架的房源包括假房源和一些缺少證件需要補(bǔ)齊資源的房源。由于中介公司內(nèi)網(wǎng)會(huì)有百萬(wàn)套房源，有真有假，以往中介公司對(duì)此并不進(jìn)行管理，經(jīng)紀(jì)人在對(duì)外發(fā)布時(shí)會(huì)依據(jù)個(gè)人需求轉(zhuǎn)發(fā)。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)指出，近期監(jiān)管層針對(duì)房產(chǎn)中介的整頓很有必要，因很多違規(guī)的業(yè)務(wù)都是部分中介盲目創(chuàng)新導(dǎo)致的。尤其是一些互聯(lián)網(wǎng)中介平臺(tái)，此前很大程度上游離于監(jiān)管之外，導(dǎo)致不少資金違規(guī)流入了樓市，造成了樓市資產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大。

房貸政策層層收緊

早在10月份，金融政策對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了密集的窗口調(diào)控。央行已劍拔出鞘。10月12日下午，央行召集5家國(guó)有大行及12家股份制銀行高管及個(gè)貸、資產(chǎn)負(fù)債部門(mén)總經(jīng)理，召開(kāi)商業(yè)銀行住房信貸會(huì)議，央行要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

最近，濟(jì)南、南京等多地發(fā)布互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專(zhuān)項(xiàng)整治工作方案，“首付貸”“眾籌買(mǎi)房”等違規(guī)互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)成為重點(diǎn)整治對(duì)象。

深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)發(fā)出通知，要求相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)金融會(huì)員企業(yè)，停止“首付貸”、“眾籌炒房”等各類(lèi)違規(guī)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，違規(guī)企業(yè)須在一個(gè)月內(nèi)完成清理整頓。

此外，各地還紛紛傳出銀行對(duì)于個(gè)人房貸的審核收緊的消息。近日，上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)文，全面叫停接力貸、合力貸，并嚴(yán)禁前妻、前夫參與還貸。

深圳也傳出各家銀行開(kāi)始要求更加嚴(yán)格地審查房貸資料，審查的重點(diǎn)包括客戶(hù)收入、流水的真實(shí)性與額度、離婚證真實(shí)性、首付款來(lái)源等。

廣州也有消息稱(chēng)中國(guó)銀行在廣州地區(qū)嚴(yán)查假離婚申請(qǐng)房產(chǎn)貸款消息，要求離婚不滿(mǎn)月不能辦房產(chǎn)貸款，復(fù)婚或被要求提前還款。雖然隨后中國(guó)銀行廣東省分行澄清表示房貸政策暫無(wú)變化，但對(duì)貸款審查力度的確在加強(qiáng)。

興業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行上海分行已落實(shí)差別化住房信貸政策；要求受理接力貸等按揭業(yè)務(wù)時(shí)審慎貸前調(diào)查。加強(qiáng)借款人第一還款來(lái)源審核，確保還款能力充足。

有媒體報(bào)道，民生銀行上海分行叫停部分非標(biāo)準(zhǔn)個(gè)人按揭貸款審批。叫停的非標(biāo)準(zhǔn)個(gè)人按揭貸款包括：離婚時(shí)間在6個(gè)月以下的個(gè)人按揭貸款申請(qǐng)，以及接力貸、合力貸等。

金融貸款機(jī)構(gòu)偉嘉安捷房貸專(zhuān)家吳昊認(rèn)為，對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，合力貸、接力貸這類(lèi)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)大，房屋產(chǎn)權(quán)不夠明晰，建委只認(rèn)房產(chǎn)證上的名字，一旦出現(xiàn)壞賬在處置時(shí)會(huì)很麻煩，所以北京地區(qū)的商業(yè)銀行早已停止此類(lèi)業(yè)務(wù)，即使在外地這類(lèi)業(yè)務(wù)的占比和體量也不大。

在吳昊看來(lái)，臨近年底，商業(yè)銀行貸款收緊是普遍趨勢(shì)，放款速度也比較慢，對(duì)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)較大的業(yè)務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格審查也是比較正常的，預(yù)計(jì)對(duì)市場(chǎng)不會(huì)造成太大影響。

在房貸收緊之下，對(duì)樓市的影響不言而喻，尤其是重點(diǎn)城市。世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松近日表示，中產(chǎn)階層加杠桿確實(shí)階段性已經(jīng)到了極限，所謂“極限”就是中產(chǎn)階層的房貸和日常生活及工資收入的比例已經(jīng)接近極限，所以本輪提高首付門(mén)檻，會(huì)對(duì)改善、剛需和投資都產(chǎn)生非常大的影響。

世聯(lián)行預(yù)計(jì)今年很可能是中國(guó)房地產(chǎn)階段性成交總額的最高點(diǎn)，明年成交總額會(huì)下滑。陳勁松表示：“比如像深圳這種首付比例提到這么高的城市，成交量會(huì)有嚴(yán)重的萎縮，萎縮的程度可能超出想象?！?/p>

房企融資受限

目前房地產(chǎn)調(diào)控除了限購(gòu)、調(diào)整供需之外，利用金融手段降低杠桿也十分重要，收緊房貸和房企融資，都是其中重要手段。從目前情況來(lái)看，以金融手段降杠桿、抑制樓市投資投機(jī)性需求的措施正在不斷加碼，未來(lái)一段時(shí)間調(diào)控趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)。

房企配資受到嚴(yán)格限制。一名房企人士介紹，一個(gè)月以前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還可以在開(kāi)發(fā)初期進(jìn)行配資，即交付的土地款中有30%使用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金，剩余70%來(lái)自金融機(jī)構(gòu)放貸，辦證開(kāi)工后再將其轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)貸款。

現(xiàn)在，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只能以100%自有資金拿地后再申請(qǐng)正常的開(kāi)發(fā)貸款，融資金額大概是抵押物（土地和建筑）的60%左右。如此一來(lái)，對(duì)于一些資金緊張的房企來(lái)說(shuō)，拿地壓力就大了。

11月15日，南京市國(guó)土部門(mén)公布了本次土地網(wǎng)拍的新政——開(kāi)發(fā)商拿地必須完全使用自有資金，包括銀行貸款、信托資金、保險(xiǎn)資金等全部被拒之門(mén)外，換句話(huà)說(shuō)，房企必須全款拿地。加上一個(gè)月前推出的“一家房企只能拿一幅地塊”的新規(guī)，今后開(kāi)發(fā)商在南京拿地既要“限購(gòu)”，又要“限貸”。

近期，中央政治局在部署今年四季度及2017年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)指出，“要堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策，在保持流動(dòng)性合理充裕的同時(shí)，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”。這是2014年以來(lái)決策層首次在貨幣政策基調(diào)的表述上提出抑制資產(chǎn)泡沫。

為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，銀監(jiān)會(huì)在10月召開(kāi)的三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)上提出，嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并強(qiáng)調(diào)“規(guī)范各類(lèi)貸款業(yè)務(wù)管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)理財(cái)資金投資管理，嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域”。

上交所、深交所又于10月底下發(fā)《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類(lèi)監(jiān)管的函》，明確房地產(chǎn)企業(yè)債募集資金不得用于購(gòu)置土地。

最新的地方性房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)在上海。11月3日，央行上?？偛堪l(fā)布文件稱(chēng)，進(jìn)一步要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格落實(shí)上海市房地產(chǎn)調(diào)控政策，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序。該決議同時(shí)要求各商業(yè)銀行“切實(shí)防止信貸等各類(lèi)資金，尤其是理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入土地市場(chǎng)”。

有房企人士表示，10月全國(guó)范圍內(nèi)的開(kāi)發(fā)商土地交易配資都開(kāi)始受到了限制，有的房地產(chǎn)公司甚至接到當(dāng)?shù)卣蟆暗貎r(jià)別拍太高”。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，目前參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的除了開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金外，還有銀行、債券、證券、理財(cái)產(chǎn)品、信托計(jì)劃、資管計(jì)劃、保險(xiǎn)等資金通過(guò)參與競(jìng)拍土地、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等多種渠道流入。

他還指出，甚至一些購(gòu)買(mǎi)端的個(gè)人住房貸款、各種消費(fèi)貸款以及其他融資變相為購(gòu)房資金等，以及一些投資機(jī)構(gòu)包括一些新三板上市公司融來(lái)的資金，也有直接或間接進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。金融部門(mén)應(yīng)當(dāng)加大這方面的監(jiān)管，引導(dǎo)更多的資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。