龔小鋒

調(diào)控之下，又一輪房企拋售物業(yè)、出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)的大撤退現(xiàn)象開始出現(xiàn)。無論是太古地產(chǎn)、湯臣集團(tuán)等港資房企，還是銀泰集團(tuán)、中航地產(chǎn)等內(nèi)地企業(yè)，都紛紛拋售旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

尤其是長(zhǎng)和系主席李嘉誠(chéng)，他在地產(chǎn)界的每一個(gè)動(dòng)作似乎都會(huì)引發(fā)媒體與坊間的無限遐想。最近他以200億元賣掉上海陸家嘴的“世紀(jì)匯”綜合體，再次驚動(dòng)國(guó)人。

坊間還傳聞其將出售位于香港皇后道的中環(huán)中心，交易總價(jià)高達(dá)357億港元，若屬實(shí)，將創(chuàng)中國(guó)史上最大宗單一物業(yè)交易紀(jì)錄。

李嘉誠(chéng)再“撤資”

每出售一棟物業(yè)，“李嘉誠(chéng)撤資內(nèi)地”之聲就重復(fù)地充斥于各大報(bào)章。

11月初，在宣布出售陸家嘴最后的自留商用物業(yè)后不久，有媒體報(bào)道稱李嘉誠(chéng)又將出售位于香港皇后道的中環(huán)中心。

有市場(chǎng)消息稱，買家為國(guó)內(nèi)一家大型中資金融機(jī)構(gòu)，或?yàn)樗拇筱y行中的一家，這筆交易已臨近拍板。

也有媒體報(bào)道，買家或?yàn)樾侵藁饋嗱v資產(chǎn)管理，準(zhǔn)買家有意收購(gòu)后再將物業(yè)進(jìn)行分拆出售。

種種揣測(cè)與傳聞，不一而足。中環(huán)中心的交易之所以相當(dāng)引人關(guān)注，主要是由于該物業(yè)是香港最核心的商業(yè)項(xiàng)目，如果市場(chǎng)傳聞屬實(shí)，這筆超過300億元的交易，將創(chuàng)下香港及內(nèi)地近幾年以來整棟物業(yè)轉(zhuǎn)讓的新紀(jì)錄。

幾個(gè)月前，就傳出長(zhǎng)實(shí)將出售香港中環(huán)中心的傳聞，長(zhǎng)實(shí)高層此前對(duì)媒體表示，長(zhǎng)實(shí)的確曾與意向買家有過接洽。此后，長(zhǎng)實(shí)方面又表示并沒有出售計(jì)劃。

有趣的是，此前，在被問到長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)會(huì)否出售任何持有物業(yè)，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)副主席兼董事總經(jīng)理、李嘉誠(chéng)之子李澤鉅表示：“除長(zhǎng)江集團(tuán)中心外，沒有任何物業(yè)我們是一定要持有，于考慮交易時(shí)，公司不會(huì)考慮感情因素?！?/p>

執(zhí)行董事葉德銓補(bǔ)充稱：“如果你肯給一個(gè)不錯(cuò)的價(jià)格，他（李澤鉅）可能會(huì)賣中環(huán)中心給你。”

如果說上述交易有待坐實(shí)，那么，近期李嘉誠(chéng)出售上海物業(yè)，則是不折不扣的大新聞。

10月26日，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)宣布，與李嘉誠(chéng)海外基金會(huì)以200億元代價(jià)出售雙方共同持有的上海世紀(jì)匯廣場(chǎng)全部權(quán)益。上海世紀(jì)匯廣場(chǎng)是位于上海陸家嘴的商業(yè)綜合體，僅這項(xiàng)交易，李嘉誠(chéng)便從中獲得54億元的收益。

“賣掉浦東最后一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目后，目前李嘉誠(chéng)在上海持有的商業(yè)物業(yè)僅有位于南京西路的梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)，此外長(zhǎng)實(shí)在上海還擁有位于普陀區(qū)真如的在建項(xiàng)目。”財(cái)經(jīng)評(píng)論人余豐慧說，長(zhǎng)實(shí)的中報(bào)顯示，目前其在中國(guó)內(nèi)地所擁有的投資性物業(yè)僅剩20萬平方米。

余豐慧表示，從2013年以后，李嘉誠(chéng)雖然多次表示看好香港以及內(nèi)地經(jīng)濟(jì)環(huán)境，但是細(xì)細(xì)觀察后發(fā)現(xiàn)其基本上走出一條撤離與“賣賣賣”的路徑。先是將公司注冊(cè)地遷冊(cè)到海外，接著開始以賣掉不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)為主的撤離之路。

是商人便要逐利，對(duì)于素有“超人”之稱的李嘉誠(chéng)而言，出售旗下內(nèi)地和香港的業(yè)務(wù)，自有一套商業(yè)運(yùn)作的內(nèi)在邏輯。多年來，通過適時(shí)“買賣”物業(yè)持續(xù)鞏固自己的財(cái)富，李嘉誠(chéng)的商業(yè)王國(guó)早就從塑料制造擴(kuò)展到零售、能源、地產(chǎn)、電信、媒體和生物技術(shù)領(lǐng)域。

知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀撰文指出，對(duì)于李氏家族如此巨大的企業(yè)體量，在乎的不是一城一地的得失，而是資產(chǎn)配置的均衡、安全與長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Α?/p>

“一手減持中國(guó)資產(chǎn)，一手豪購(gòu)海外資產(chǎn)”是李嘉誠(chéng)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移路徑。

近幾年，李嘉誠(chéng)像“跑馬圈地”般連續(xù)豪購(gòu)英國(guó)、澳大利亞等地資產(chǎn)。即使“脫歐”后，李嘉誠(chéng)“抄底英國(guó)”的腳步也并未停歇，9月份豪擲110億英鎊收購(gòu)英國(guó)國(guó)家電網(wǎng)（National Grid）天然氣管線業(yè)務(wù)51%的股權(quán)。

港資地產(chǎn)頻拋物業(yè)

在最近的拋售物業(yè)潮流中，港資房企十分扎眼，除了長(zhǎng)和系之外，最近，太古地產(chǎn)和湯臣集團(tuán)等老牌港資房企都有拋售物業(yè)的舉動(dòng)。

太古地產(chǎn)公告稱，公司于10月28日向獨(dú)立第三方Lucky Melody，出售位于九龍灣之土地連發(fā)展中物業(yè)，即樓高25層的甲級(jí)商業(yè)大廈以及三層地庫停車場(chǎng)。這一交易額為65.28億元，估計(jì)出售溢利約11.7億元。

無獨(dú)有偶，10月24日，湯臣集團(tuán)公告，擬作價(jià)11.73億元，將天津湯臣津?yàn)骋黄分?0層高的商辦大樓——湯臣京津中心51%股權(quán)出售。令業(yè)界遺憾的是，天津湯臣津?yàn)骋黄?，這個(gè)被湯臣寄予厚望的項(xiàng)目，并沒有延續(xù)上海湯臣一品的光芒。

對(duì)于此次交易，湯臣集團(tuán)表示，由于環(huán)球物業(yè)和金融市場(chǎng) 一直起伏不定并面對(duì)重重挑戰(zhàn)，此時(shí)進(jìn)行出售事項(xiàng)將有助集團(tuán)實(shí)現(xiàn)津?yàn)持脴I(yè)相關(guān)資產(chǎn)的投資潛力，出售事項(xiàng)將進(jìn)一步加強(qiáng)集團(tuán)現(xiàn)金流及財(cái)務(wù)狀況。

頻繁出現(xiàn)港資拋售物業(yè)，是否意味著港資房企看空內(nèi)地樓市？其實(shí)未必，如果說李嘉誠(chéng)拋售物業(yè)，更多是一種主動(dòng)撤退，多數(shù)港資地產(chǎn)在內(nèi)地的拋售顯得“逃兵”意味更加濃厚。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，以湯臣一品為首的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶給湯臣的輝煌已漸漸暗淡，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模上一直難以實(shí)現(xiàn)突破、其余業(yè)務(wù)盈利困難的情況下，未來如何實(shí)現(xiàn)公司業(yè)績(jī)及利潤(rùn)的增長(zhǎng)，是湯臣集團(tuán)不得不面對(duì)的一個(gè)問題。

“我們不是撤離，我們是被市場(chǎng)擠走的?！本琵垈}(cāng)第一副主席周安橋此前曾如是評(píng)論一些港資企業(yè)撤離內(nèi)地的現(xiàn)象。今年下半年以來，包括新鴻基、瑞安以及華人置業(yè)等港資房企紛紛出售旗下物業(yè)。較受關(guān)注的，是合景泰富收購(gòu)新鴻基持有的廣東佛山最大舊改項(xiàng)目30%股份，涉及金額約18.6億港元。

從上世紀(jì)80年代中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步以來，以長(zhǎng)實(shí)等為代表的一批港資、外資企業(yè)大量進(jìn)入內(nèi)地。這些企業(yè)憑借強(qiáng)大的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和能力，加上雄厚的資金實(shí)力，成為內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)和借鑒的對(duì)象。

周安橋稱：“以前中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛發(fā)展的時(shí)候，香港開發(fā)商有很多優(yōu)勢(shì)，不管是資金還是產(chǎn)品打造的能力。但經(jīng)過國(guó)內(nèi)開發(fā)商不斷學(xué)習(xí)和進(jìn)步，香港開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不再明顯，有的方面甚至已經(jīng)轉(zhuǎn)化成了劣勢(shì)。”

在90年代初，湯臣曾經(jīng)連續(xù)5年是投資浦東最大的外商。時(shí)至今日，黃浦江邊的湯臣一品，仍舊是上海頂級(jí)豪宅的代表作，但湯臣集團(tuán)創(chuàng)始人湯君年去世之后十多年，卻是湯臣集團(tuán)坎坷的一段歷程。

“很長(zhǎng)時(shí)間我們真的是相對(duì)比較保守?！睖曛訙熹呍貞浀溃赣H湯君年離開的時(shí)候，湯臣集團(tuán)并不是最好最輝煌的時(shí)候，而是艱難的時(shí)候，“父親離世的前兩年我們也無心打理生意，所以也延誤了三五年的時(shí)機(jī)。”

不過，嚴(yán)躍進(jìn)指出，近期港資房企拋售物業(yè)更多是企業(yè)個(gè)體行為，屬于企業(yè)合理物業(yè)資產(chǎn)配置范疇，符合企業(yè)正常投資策略的調(diào)整。客觀地分析，當(dāng)前這些拋售案例對(duì)于中國(guó)樓市影響微乎其微，未來內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資前景依然可期。

與港資房企在內(nèi)地拋售物業(yè)相對(duì)的是，內(nèi)地大型房企的攻勢(shì)迅猛。萬科10月28日發(fā)布公告稱，收購(gòu)一座位于上海黃陂北路中區(qū)廣場(chǎng)的100%權(quán)益，一進(jìn)一出之間，顯得上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)交投呈現(xiàn)一片火熱。

非專業(yè)者撤退

不只是港資房企在拋售物業(yè)，非專業(yè)型的房企也在紛紛撤退。套現(xiàn)的理由各不相同，有的企業(yè)獲利離場(chǎng)、有的企業(yè)或許資金緊缺、有的或許集中資金做主業(yè)。

11月2日，云南城投發(fā)布十余則公告，宣布該公司擬收購(gòu)銀泰集團(tuán)的8個(gè)項(xiàng)目。盡管具體交易金額沒有在公告中透露，但從表面信息來看，此次剝離8個(gè)項(xiàng)目，等于是把銀泰置業(yè)之外的地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部賣掉了。

對(duì)此次收購(gòu)目的及影響，云南城投稱，這些項(xiàng)目主要位于成都、杭州、寧波和溫州等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，符合公司區(qū)域戰(zhàn)略定位和主營(yíng)業(yè)務(wù)需求，優(yōu)化了公司項(xiàng)目地域布局。同時(shí)，公司依托“銀泰”商業(yè)品牌及商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，可完善公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。

另外，除杭州理想銀泰購(gòu)物中心外，天津銀潤(rùn)、蒼南銀泰、杭州海威房地產(chǎn)、平陽銀泰、奉化銀泰、成都銀城、寧波經(jīng)開區(qū)泰悅置業(yè)均納入公司合并報(bào)表范圍。

由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)向來不是銀泰集團(tuán)的主業(yè)，選擇此時(shí)剝離，頗有規(guī)避市場(chǎng)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)的意味。在一名知情人士看來，銀泰集團(tuán)創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)沈國(guó)軍此次出清地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并非基于上述三種理由，而是要轉(zhuǎn)型做投資。

一些匆忙進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)撈金的企業(yè)，也開始撤退。房產(chǎn)類子公司僅成立4年，重慶糧食集團(tuán)就決定全身而退。11月9日，重慶糧食集團(tuán)將旗下益欣地產(chǎn)100%股權(quán)及14.44億元的債權(quán)正掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌總價(jià)為14.61億元。

聯(lián)想出售融科地產(chǎn)業(yè)務(wù)也是如此。類似的企業(yè)包括海爾地產(chǎn)、海信地產(chǎn)、北大方正集團(tuán)旗下的北大資源集團(tuán)，在房地產(chǎn)行業(yè)洗牌階段，廝殺能力不足的短板讓這類房企遭遇了發(fā)展瓶頸，積極退出成為部分企業(yè)明智而又無奈的選擇。

在面臨央企整合潮之際，一些“弱勢(shì)群體”也紛紛被強(qiáng)大的央企母公司拋棄。10月份，中航地產(chǎn)計(jì)劃以23.23億元的價(jià)格，將旗下10家房地產(chǎn)子公司的控股權(quán)以及一宗物業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給保利地產(chǎn)，交易對(duì)方將以人民幣現(xiàn)金支付對(duì)價(jià)。

地產(chǎn)不再是一個(gè)隨便就能挖到金礦的行業(yè)。余豐慧認(rèn)為，中國(guó)作為全球最大的新興市場(chǎng)國(guó)家與地區(qū)，在經(jīng)過本世紀(jì)前十幾年的大發(fā)展后，經(jīng)濟(jì)周期或已經(jīng)慢慢走來。去年以來的中國(guó)內(nèi)地一線城市的房地產(chǎn)繁榮或是最后的“瘋狂”。

“蠶食鯨吞”剛剛開始

在地產(chǎn)調(diào)控之下，企業(yè)之間“鯨吞蠶食”的游戲可能只是剛剛開始。近日，中央指出，要注重抑制資產(chǎn)泡沫，防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。這是繼7月26日年中會(huì)議后，政治局會(huì)議第二次公開表態(tài)“抑制資產(chǎn)泡沫”。

另外，融資渠道進(jìn)一步收緊。上海證券交易所向債券承銷機(jī)構(gòu)發(fā)布《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，明確房地產(chǎn)公司債不得購(gòu)置土地，并提出調(diào)控期間，重點(diǎn)調(diào)控的熱點(diǎn)城市存在競(jìng)拍高價(jià)地、哄抬地價(jià)等行為的房企將被禁止發(fā)行公司債。

來自同策咨詢研究報(bào)告顯示，今年10月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)240.16億元，環(huán)比9月的1060.94億元縮減77.36%，整體已經(jīng)呈現(xiàn)大幅收縮態(tài)勢(shì)。

與此同時(shí)，在132家上市房企全部公布2016年三季報(bào)，總營(yíng)收8780.5億元，凈利潤(rùn)率首次跌下8%。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，132家上市房企合計(jì)營(yíng)業(yè)收入為8780.5億元，而凈利潤(rùn)只有687.8億元，平均利潤(rùn)率跌至7.8%。三季度營(yíng)收收入相比2季度環(huán)比下調(diào)了34.5%，而凈利潤(rùn)下調(diào)幅度則達(dá)到了63%。

無論如何，行業(yè)內(nèi)“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的現(xiàn)象愈加明顯，對(duì)于那些風(fēng)險(xiǎn)承受能力弱的企業(yè)，很可能將成為標(biāo)的。2016年以來，發(fā)生在典型房企之間的整合并購(gòu)較多，既有以中海、中信等國(guó)企代表紛紛進(jìn)行整合，也有恒大、融創(chuàng)等擴(kuò)張欲望較強(qiáng)的房企通過收并購(gòu)開項(xiàng)目公司，拓展市場(chǎng)規(guī)模。

這些強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張的房企，通過并購(gòu)手段快速達(dá)到規(guī)模的擴(kuò)大。不僅提高了其前三季度銷售額，還為后續(xù)銷售奠定了基礎(chǔ)。中海、恒大、保利、融創(chuàng)便是其中典型。

前三季度，中海以310億元的總價(jià)收購(gòu)了中信股份旗下中信公司及中信泰富持有的絕大部分住宅業(yè)務(wù)，總建筑面積約2400萬平方米。

為了盡早將業(yè)績(jī)計(jì)入自身報(bào)表，中海選擇了提前交割。按照原來的并購(gòu)協(xié)議，該樁收購(gòu)的最后交易日為2016年12月31日。但自5月1日開始，原中信旗下所有項(xiàng)目就由中海正式管理，按這樣計(jì)算，自5月1日之后，中信的業(yè)績(jī)就計(jì)入中海了。

前三季度，恒大的銷售額超越萬科，一定程度與其一系列的資本運(yùn)作不無關(guān)系，而資本運(yùn)作為其帶來的收益也不容小覷。

恒大今年以每股3.79元、總價(jià)36億元的價(jià)格，收購(gòu)了嘉凱城約9.52億股股份，占總股本52.78%，成為嘉凱城的控股股東。 收購(gòu)?fù)瓿珊螅Ч⒏鸵娪?。若以?dāng)時(shí)的收購(gòu)價(jià)計(jì)算，目前恒大持有上述股份的賬戶賬面盈利超70億元，超過上半年恒大賣房所賺凈利潤(rùn)兩倍有余。

克而瑞一份報(bào)告顯示，未來隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)容量見頂，圍繞房地產(chǎn)上下游或基于房企自身資源情況的多元化業(yè)務(wù)收并購(gòu)交易或?qū)⒃俣忍嵘?。但?duì)于企業(yè)而言，加大了收并購(gòu)的資金門檻，收并購(gòu)難度將不斷增加。