鄧慧瓊
摘要:保障房房源區(qū)別供應(yīng),安置房居住對(duì)象特定,以及商品房庫存形成等等說明住房供應(yīng)不夠靈活,各類房源未完全統(tǒng)籌有效利用。打通三類住房轉(zhuǎn)換渠道對(duì)解決保障房分類供需矛盾、優(yōu)化棚改安置工作、消化商品房庫存具有積極的意義。去年10月我省在全國較早提出相應(yīng)政策,突破了原有“一對(duì)一”的束縛。針對(duì)該政策的施行,結(jié)合我市實(shí)際,本文從政策目的、本市現(xiàn)狀、存在問題等方面進(jìn)行了分析探討。
關(guān)鍵詞:商品房;安置房;保障房;打通;轉(zhuǎn)換渠道;分析
中圖分類號(hào):C913 文獻(xiàn)識(shí)別碼:A 文章編號(hào):1001-828X(2016)027-000-02
在2014年公廉并軌之前,保障性住房分為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房四類,分別對(duì)應(yīng)四類不同收入和住房情況的保障家庭。在做建設(shè)計(jì)劃時(shí),無法預(yù)計(jì)保障家庭的條件變化情況,房子在建,條件更在變,會(huì)出現(xiàn)單類房源過剩或不足的問題。公廉并軌之后,廉租住房和公共租賃住房的供需矛盾得到“中和”。但其它兩類保障房仍舊存在該問題,加之棚改的不斷推進(jìn)和商品住房庫存的增加,供需矛盾依然存在。保障房“四房合一”,安置房和商品房與其轉(zhuǎn)換,是解決供需矛盾的有效辦法。去年10月底,我省在全國較早提出了“打通商品房、安置房、保障房轉(zhuǎn)換渠道”的意見。
一、政策由來與要解決的問題
我省《關(guān)于健全完善住房保障和供應(yīng)體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》(下稱“《意見》”)提出:統(tǒng)籌使用保障房建設(shè)資金,在滿足公共租賃住房房源籌集需要的情況下,財(cái)政籌集的公共租賃住房建設(shè)資金可統(tǒng)籌用于政府組織實(shí)施的棚戶區(qū)改造;公租房(含廉住房)、經(jīng)適房、限價(jià)商品房和棚改安置房,可統(tǒng)籌用于符合住房保障條件的家庭和棚改安置戶;可通過購買和長期租賃商品房作為公租房房源,也可購買商品房作為安置房房源。該政策的出臺(tái)主要基于以下兩方面:
(一)解決保障性住房供需結(jié)構(gòu)性矛盾的需要
“十二五”以來,隨著城鎮(zhèn)保障性安居工程的大規(guī)模建設(shè),保障性住房分類建設(shè)分類供應(yīng)(我市建設(shè)公租房、廉租房、經(jīng)適房、棚戶區(qū)改造四類住房)的供需矛盾日益凸顯,由于保障條件的動(dòng)態(tài)性(每年隨人均收入和人均居住面積的變化而調(diào)整)和住房建設(shè)的周期性(住房建設(shè)周期在三年以上),造成了分類房源部分過剩、部分不足的現(xiàn)象,一方面是一些保障家庭得不到及時(shí)保障,另一方面是一些房源空置得不到有效利用。
(二)商品房去庫存的需要
房地產(chǎn)的開發(fā)投資以及消費(fèi)直接影響到原材料、鋼鐵、建筑材料、裝修等多個(gè)關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展,對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯。近年來,黨中央、國務(wù)院高度關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,要求各地把保持房地產(chǎn)平穩(wěn)、健康發(fā)展作為當(dāng)前的重要任務(wù)。習(xí)總書記在2015年12月18日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中明確要求“化解房地產(chǎn)庫存”,“去庫存”成為今年抓好經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一(抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù))。至2015年底,全市庫存商品房約有478.57萬平方米、38493套,市城區(qū)庫存商品房約有169.52萬平方米、15567套,“去庫存”已成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的首要任務(wù)。
二、我市相關(guān)工作進(jìn)展情況
(一)結(jié)構(gòu)性供需矛盾仍然存在
2013年下半我市相關(guān)部門對(duì)保障性住房的建設(shè)分配情況進(jìn)行了專題調(diào)研,發(fā)現(xiàn)由于建設(shè)任務(wù)與實(shí)際需求有差距、規(guī)定戶型面積偏小、分類建設(shè)供應(yīng)等原因?qū)е陆Y(jié)構(gòu)性供需矛盾較為突出。但當(dāng)時(shí)省級(jí)層面無相關(guān)的統(tǒng)籌并軌政策,且每年的保障性安居工程跟蹤審計(jì)又要求嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)定,因此,供需矛盾暫時(shí)無法解決。
在《意見》印發(fā)前,解決此問題有兩項(xiàng)措施:一是2014年4月省級(jí)有關(guān)部門印發(fā)公租房和廉租房并軌實(shí)施意見,這兩類保障性住房開始統(tǒng)籌,供需矛盾得到一定化解;二是2015年5月省保障辦同意將閑置經(jīng)適房變更為公租房和棚改安置房,經(jīng)適房閑置及公租房、棚改安置房房源不足的問題得到緩解。由于以上措施,并未實(shí)現(xiàn)公租房、廉租房、經(jīng)適房、棚改安置房的全面統(tǒng)籌并軌,各項(xiàng)補(bǔ)助資金如何轉(zhuǎn)換使用、不同戶型面積房源如何處理等均未明確,雖然我市及時(shí)執(zhí)行上述規(guī)定,但仍未完全化解結(jié)構(gòu)性供需矛盾。經(jīng)初步統(tǒng)計(jì),全市還有3400余套可售經(jīng)適房、940余套建成棚改安置房需對(duì)相應(yīng)保障對(duì)象進(jìn)行分配或進(jìn)行房源轉(zhuǎn)換統(tǒng)籌使用。
(二)公租房廉租房建設(shè)資金已統(tǒng)籌使用。
《意見》出臺(tái)前,保障性安居工程資金使用必須按下?lián)芮烙糜谙鄳?yīng)類別的保障性安居工程項(xiàng)目,不得挪作他用,我市除按公廉并軌規(guī)定將公租房廉租房建設(shè)資金合并使用外,未用于棚戶區(qū)改造。2015年底,全市公租房(含廉租房)上級(jí)補(bǔ)助資金結(jié)余21544萬元(市本級(jí)9100萬元),棚改上級(jí)補(bǔ)助資金結(jié)余14454萬元(市本級(jí)212萬元),兩塊資金均是按建設(shè)計(jì)劃下達(dá),因項(xiàng)目手續(xù)不完善及進(jìn)度緩慢暫未撥到具體項(xiàng)目。
(三)大部分縣市已開始探索統(tǒng)籌使用各類保障房。
大多數(shù)縣市根據(jù)當(dāng)?shù)乇U闲宰》抗┬枨闆r及項(xiàng)目推進(jìn)的需要,在《意見》出臺(tái)前已進(jìn)行了適量的房源轉(zhuǎn)換。全市共統(tǒng)籌轉(zhuǎn)換房源5113套,其中:經(jīng)適房轉(zhuǎn)換為公租房1164套,經(jīng)適房轉(zhuǎn)換為棚改安置房3722套,公租房轉(zhuǎn)換為棚改安置房227套。隨著《意見》的貫徹落實(shí),保障房房源閑置及供需矛盾等問題將會(huì)得到有效解決。
(四)購買或租賃商品住房作為公租房、棚改安置房房源已經(jīng)啟動(dòng)。
目前,我市購買商品住房作為公租房房源有兩種情況。一是要求商品房項(xiàng)目按建筑面積的5%配建公租房,建成后政府進(jìn)行回購,現(xiàn)回購配建公租房約650余套;二是純購買市場(chǎng)商品住房,現(xiàn)已購買近300套。市城區(qū)在2015年注重了棚改貨幣化安置工作,共安置2107戶,安置資金約16億元,這些棚戶區(qū)居民可自由支配安置資金,包括到市場(chǎng)上購買商品住房。關(guān)于長期租賃商品房作為公租房房源,難度還較大,經(jīng)對(duì)市城區(qū)的12個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目(涉及房源1096套)進(jìn)行摸底,開發(fā)企業(yè)均不愿長期租賃,且?guī)齑鎽粜推螅^公共租賃住房60平方米的戶型要求。
三、存在主要問題
一是資金壓力加大。目前我市已有部分配建的公租房建成,按照配建協(xié)議政府以成本價(jià)回購,籌措回購資金并不容易,再以高于成本價(jià)購買庫存商品房并按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修,資金壓力會(huì)進(jìn)一步加大。二是戶型面積超標(biāo)準(zhǔn)。目前市場(chǎng)上的中小戶型商品房都在80-120平方米左右,超出公租房60平方米的戶型限制。如購買,可否使用中央專項(xiàng)資金,向保障家庭收取租金是按60平方米計(jì)還是以實(shí)際面積計(jì)等問題還沒有明確的政策依據(jù)。三是購買價(jià)格難把握。如低于市場(chǎng)價(jià)格開發(fā)企業(yè)不愿意出售,積極性不高,高于或等于市場(chǎng)價(jià)格倒不如給予貨幣化保障,特別是安置棚戶區(qū)居民,定價(jià)是難點(diǎn)。
以上問題,《意見》并未明確,結(jié)合近年來保障性安居工程跟蹤審計(jì)工作要求,需有省級(jí)層面的制度支撐,因此,需探索或試點(diǎn)。
四、下一步工作措施
一是針對(duì)《意見》,盡快出臺(tái)包括控制供地規(guī)模、取消限制性措施、改善政務(wù)環(huán)境以及落實(shí)信貸政策等具體措施,力求促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展;二是在國家、省有關(guān)保障性住房政策的框架下,適時(shí)修改我市的有關(guān)辦法細(xì)則,使工作開展有據(jù)可依;三是進(jìn)一步提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例,在近幾年?duì)幦∵_(dá)到50%以上,鼓勵(lì)棚戶區(qū)居民購買庫存商品房,控制新建安置房規(guī)模;四是加快配建公租房回購和配租工作,有效利用在建房源,商品房庫存較大的縣市,原則上不再組織新建公租房和棚改安置房。
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