張思穎++牛帥

摘要：本文以廈門市2006年至2014年的數(shù)據(jù)為樣本，構(gòu)建需求和供給的多元線性回歸模型，得出廈門市住宅的有效需求量和有效供給量，在此基礎(chǔ)上對廈門市房地產(chǎn)市場近幾年供求平衡的偏離程度進行分析，并結(jié)合實際，對廈門房地產(chǎn)市場存在的問題及非均衡情況提供相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞：廈門房地產(chǎn)市場;供求;多元線性回歸模型;非均衡度

中圖分類號：F127;F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）027-000-02

一、引言

經(jīng)濟學(xué)中的非均衡理論認為，非均衡是一種常態(tài)，降低非均衡程度可以提高經(jīng)濟效率，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，而國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展離不開房地產(chǎn)開發(fā)投資的平穩(wěn)增長[1]?；貧w分析法應(yīng)用于各種數(shù)據(jù)分析中，將變量間的定量關(guān)系進行確定，分析多個自變量時，稱為多元回歸分析，而得出的自變量與因變量的函數(shù)關(guān)系是非線性時，叫做非線性回歸分析。

國外對房地產(chǎn)市場非均衡度的研究起步較早，Bums和Grebler（1977）在分析住房問題時運用了非均衡理論。相比國外，我國學(xué)者對我國房地產(chǎn)市場非均衡性也進行過卓有意義的研究。季朗超在《非均衡的房地產(chǎn)市場》中，通過非均衡度衡量房地產(chǎn)市場的非均衡程度[2]。在使用非均衡進行實證分析對中國的房地產(chǎn)價格時，童光毅等（2008）通過半?yún)?shù)回歸模型和拓展的半?yún)?shù)回歸模型得出相應(yīng)的結(jié)論。

二、廈門市房地產(chǎn)市場供求分析

1.廈門市房地產(chǎn)市場的需求實證分析

據(jù)指標的可量化性和數(shù)據(jù)的可得性，并結(jié)合廈門市的實際狀況，選取GDP、竣工房屋面積、城市居民人均可支配收入作為影響廈門市房地產(chǎn)市場需求的因素[3] 。用廈門市商品房銷售面積代表需求量，GDP、竣工房屋面積、城市居民人均可支配收入為影響因素， 采用廈門市統(tǒng)計年鑒中2006年至2014年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，見表1。

表1 廈門市房地產(chǎn)市場需求影響因素指標值

年份 商品房銷售面積（萬m2） GDP（億元） 竣工房屋面積（m2/人） 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元/年）

2006 433.27 1173.80 287.49 18513.00

2007 497.70 1402.58 378.59 21503.00

2008 389.47 1610.71 625.04 23948.00

2009 529.29 1737.23 711.08 26131.00

2010 426.77 2060.07 706.64 29253.00

2011 445.39 2539.31 602.93 33565.00

2012 615.34 2815.17 422.41 37576.00

2013 786.72 3006.41 343.78 41360.40

2014 790.21 3273.58 585.48 39625.09

構(gòu)建多元線性回歸模型Y1=α0+α1x1+α2x2+α3x3

多元線性回歸模型中，Y1為商品房銷售面積，x1為GDP，x2為竣工房屋面積，x3為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。通過SPSS軟件的分析，相關(guān)系數(shù)R值為0.948、判定系數(shù)R2值為0.898、調(diào)整值為0.865，因此因變量與自變量之間有較強的線性關(guān)系。

通過回歸方差分析，回歸平方和等于159762.031，殘差平方和等于18061.786，F(xiàn)檢驗值等于26.536。Sig概率值小于0.05，因此認為各回歸系數(shù)不同時為0，被解釋變量與解釋變量的線性關(guān)系顯著，回歸方程有意義。

表2回歸系數(shù)a

模型 非標準化系數(shù) 標準系數(shù) t Sig.

B 標準誤差 試用版

1 （常量） -224.947 118.695 -1.895 .049

GDP -1.041 .317 -6.452 -3.279 .010

竣工房屋面積 -.277 .123 -.393 -2.259 .050

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 .104 .028 7.598 3.743 .005

表2為各自變量回歸系數(shù)。GDP、竣工房屋面積、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的顯著性概率都小于5%，都能通過T檢驗，回歸系數(shù)有意義。

因此需求模型為：Y1=-224.947-1.041x1-0.277x2-0.104x3

2.廈門市房地產(chǎn)市場的供給分析

用商品房竣工面積代表供給量，房地產(chǎn)開發(fā)投資額和平均建設(shè)周期為影響因素，采用廈門市統(tǒng)計年鑒中2006年至2014年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，見表3。

表3 廈門市房地產(chǎn)市場供給影響因素所選統(tǒng)計指標的指標值

年份 竣工房屋面積

（萬m2） 房地產(chǎn)開發(fā)投資額

（億元） 平均建設(shè)周期

2006 287.49 213.93 6.95

2007 378.59 345.75 7.50

2008 625.04 323.96 5.52

2009 711.08 294.59 4.35

2010 706.64 396.13 4.52

2011 602.93 436.31 5.83

2012 422.41 518.88 8.47

2013 343.78 531.80 11.01

2014 585.48 704.06 7.21

構(gòu)建多元線性回歸模型Y2=β0+β1x4+β2x5

多元線性回歸模型中，Y2為商品房竣工面積，x4為房地產(chǎn)開發(fā)投資額，x5為平均建設(shè)周期。

同2.1通過SPSS軟件的分析，結(jié)果為：Y2=631.678+1.399x4-100.882x5

三、廈門市房地產(chǎn)市場非均衡實證分析

非均衡度Z=（D-S）/Q，公式中， D表示有效需求、S表示有效供給、Q表示交易量[4]。

（1）如果|Z|<0.10，則市場處于適度非均衡狀態(tài)，可以自行調(diào)節(jié)。

（2）如果0.10≤|Z|<0.20，則市場處于輕度非均衡狀態(tài)，需要政府采用經(jīng)濟杠桿進行間接調(diào)控。

（3）如果0.20≤|Z|<0.30，則需要政府加大調(diào)控力度，經(jīng)濟手段與行政手段并用。

（4）如果|Z|≥0.30需要政府主要采用強制手段進行調(diào)控[5]。

根據(jù)上述理論及并結(jié)合上文得出的廈門市房地產(chǎn)有效需求和有效供給模型，建立下列模型：

Y1=-224.947-1.041x1-0.277x2+0.104x3 ? ? ? ? ? ?（1）

Y2=631.678+1.399x4-100.882x5 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（2）

Q=min（Y1，Y2） ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （3）

通過SPSS軟件估計出廈門市房產(chǎn)市場2006到2014年的有效需求量和有效供給量。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)公式（3）可以計算得出交易量Q，見表6。

表4 廈門市2000-2014年非均衡度表

年份 商品房有效需求（Y1）（萬m2） 商品房有效供給（Y2）（萬m2） 交易量

（Q）（萬m2） 非均衡度（Z）

2006 396.54 229.94 229.94 0.72

2007 443.73 358.93 358.93 0.24

2008 412.77 528.18 412.77 -0.28

2009 483.98 605.11 483.98 -0.25

2010 473.47 730.06 473.47 -0.54

2011 451.28 654.14 451.28 -0.45

2012 630.79 503.36 503.36 0.25

2013 851.64 264.96 264.96 2.21

2014 326.09 889.30 326.09 -1.73

根據(jù)表4可以看出，近幾年廈門市房地產(chǎn)市場非均衡度變化較大，非均衡度時正時負，基本圍繞著均衡數(shù)軸呈現(xiàn)上下波動的態(tài)勢，同時，近幾年的非均衡性波動有增大趨勢。

四、實證結(jié)果分析

第一階段：2006年—2007年，非均衡度增至2006年的0.72，2007年仍處于0.24的較大非均衡，表現(xiàn)為市場有效供給小于有效需求。本階段主要影響因素是宏觀經(jīng)濟向上，居民收入增加，上一階段受到壓抑的有效需求在本階段得到有效釋放。

第二階段：2008年—2009年，非均衡度在-0.2與-0.4之間波動，市場又從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供過于求。主要原因是2006年的供不應(yīng)求促使房價大幅上漲，開發(fā)商開工量增長較快，市場呈現(xiàn)出了非理性繁榮現(xiàn)象。2007年出臺了針對結(jié)構(gòu)、金融以及對交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)的調(diào)整的一系列政策，打壓了市場的預(yù)期與需求，致使消費者觀望，開發(fā)商面對政策導(dǎo)向減少開工面積與銷售面積[6]。

第三階段：2012-2013年，非均衡度急速增大，房地產(chǎn)市場再一次進入供不應(yīng)求階段。島內(nèi)豪宅化，大戶型、高房價溢出大量剛需，紛紛置業(yè)島外，創(chuàng)造諸多日光盤，集美新城更是由于地鐵以及未來高端、成熟配套等有利因素，房地產(chǎn)業(yè)一片繁榮。

第四階段：2014年，由于二三線城市房價下降，廈門的購房者在此背景之下處于觀望態(tài)度。除此之外，市場供給結(jié)構(gòu)不合理，同樣是導(dǎo)致樓市低迷的原因之一，銀行信貸的緊縮也使得不少剛需推遲了買房計劃。

五、政策建議

1.調(diào)整房屋供需結(jié)構(gòu)

廈門土地供應(yīng)長年不足，政府推地節(jié)奏慢，許多房企項目儲備不足，而需求日漸旺盛是導(dǎo)致廈門供需失衡狀況日益嚴重的主要原因之一。廈門人口密度較大，與一線城市相比，目前其人口密度僅低于上海與深圳，地少人多的廈門，讓許多購房者買房意愿強烈，剛需與投資存也是廈門供需失衡的主要原因之一。因此，出臺相應(yīng)的政策調(diào)整廈門的供需結(jié)構(gòu)刻不容緩，除了執(zhí)行住房限購政策外，還應(yīng)有效提供建設(shè)用地，同時鼓勵開發(fā)商合理設(shè)置商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，優(yōu)先考慮中低收入家庭的剛需，合理設(shè)計戶型。

2.房地產(chǎn)買賣市場綜合監(jiān)管

工商、房地產(chǎn)管理等部門應(yīng)該認真關(guān)注房地產(chǎn)市場，并加大力度對房地產(chǎn)市場秩序進行整頓，監(jiān)管與預(yù)警工作均需加強，及時收集、整理和公布房地產(chǎn)市場信息，有效抑制炒房現(xiàn)象，控制房價的虛高;有效監(jiān)督房產(chǎn)中介的工作，監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)公布的房產(chǎn)信息，最大限度保障購房者的合法權(quán)利，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

3.島內(nèi)外一體化進程

廈門是個依山傍海的旅游城市，正是這樣的地理特征導(dǎo)致廈門有效的土地供給并不充足，將城市化進程向島外拓展勢在必行，合理利用島外的土地資源，對土地的集約化和生態(tài)的改善進行規(guī)劃，推動島外的建設(shè)，新建住宅區(qū)的同時也關(guān)注配套設(shè)施的構(gòu)建，完善商務(wù)、交通、文教、衛(wèi)生設(shè)施，促進島內(nèi)外的一體化進程。

參考文獻：

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[3]宋喜民，周書敬.基于灰色關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)市場有效需求分析研究[J]唐山學(xué)院學(xué)報，2004，（2），20.

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