李雯雯，劉夕宇

(1合肥學(xué)院管理系，合肥230601；2合肥市包河區(qū)重點(diǎn)工程建設(shè)管理局，合肥230051)

政府視角下安置小區(qū)物業(yè)管理的前期介入

李雯雯1，劉夕宇2

(1合肥學(xué)院管理系，合肥230601；2合肥市包河區(qū)重點(diǎn)工程建設(shè)管理局，合肥230051)

當(dāng)前安置小區(qū)的物業(yè)管理，通常是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后開始招標(biāo)，居民回遷之前才開始進(jìn)駐。物業(yè)公司在與施工單位、建設(shè)單位交接的過(guò)程中，往往出現(xiàn)諸多問(wèn)題。本文在當(dāng)前安置小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)行模式的基礎(chǔ)上，結(jié)合政府物業(yè)管理部門的具體實(shí)踐，進(jìn)行了物業(yè)管理前期介入的必要性分析和階段劃分，并且提出了政府視角下物業(yè)管理前期介入的策略，以期規(guī)范安置小區(qū)的物業(yè)管理工作流程，提高物業(yè)管理質(zhì)量與水平，減少物業(yè)管理中的矛盾和糾紛，保障物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，并引起政府對(duì)物業(yè)介入安置小區(qū)前期建設(shè)的進(jìn)一步關(guān)注。

物業(yè)管理；前期介入；安置小區(qū)

安置小區(qū)主要是政府為了城市的開發(fā)與轉(zhuǎn)型，投資新建的拆遷安置居民的過(guò)渡、安置性住房。其物業(yè)管理模式主要是待小區(qū)竣工后，由所屬街道接收托管，然后街道委托或招標(biāo)物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)。而現(xiàn)代住宅建筑，由于技術(shù)水平高、建設(shè)周期長(zhǎng)、施工難度大等特點(diǎn)，更加需要后期優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理去維護(hù)。一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目管理水平的好壞，與其先天形成的硬件設(shè)施有著重要的聯(lián)系。如果對(duì)于一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理、施工建設(shè)粗糙的住宅小區(qū)，就算是后期物業(yè)管理公司花費(fèi)再多的人力與物力，也很難得到居民的認(rèn)可。

從合肥市的安置小區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀來(lái)看，具有的特點(diǎn)主要有：規(guī)模數(shù)量大、種類多種多樣、投資渠道多樣、隸屬關(guān)系復(fù)雜等。在安置小區(qū)前期的建設(shè)過(guò)程中，建設(shè)者和管理者們?cè)絹?lái)越認(rèn)識(shí)到：如何緊密結(jié)合各專業(yè)工種，凸顯安置項(xiàng)目的特殊性，穩(wěn)步推進(jìn)民生工程建設(shè)，減少日后管理遺留問(wèn)題，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，有著非常重要的現(xiàn)實(shí)意義，值得深入研究。

1 物業(yè)管理前期介入的含義

安置小區(qū)不同于一般的商品住宅小區(qū)，其未來(lái)的居住人群都屬于當(dāng)?shù)鼗剡w的人群，收入一般較低，文化素質(zhì)一般不高。這一特殊性就要求安置所用的小區(qū)在物業(yè)管理方面，對(duì)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、所服務(wù)的對(duì)象、物業(yè)管理費(fèi)用以及管理服務(wù)的重點(diǎn)等方面，與商品小區(qū)有明顯的區(qū)別(見表1)，不能完全以商品房的物業(yè)管理模式來(lái)管理安置小區(qū)住房［1］。

表1 安置小區(qū)與商品住宅小區(qū)之間物業(yè)管理的區(qū)別

根據(jù)政府安置小區(qū)建設(shè)中涉及物業(yè)管理的具體內(nèi)容分為兩個(gè)階段：項(xiàng)目立項(xiàng)初始至工程竣工驗(yàn)收合格為止，為第一階段。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言可以稱之為“物業(yè)管理前期介入”，這個(gè)階段的物業(yè)管理活動(dòng)通?？捎砂仓眯^(qū)建設(shè)單位(通常為市級(jí)或區(qū)級(jí)政府)負(fù)責(zé)；工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格開始至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司依法簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效為止是第二階段，這個(gè)階段的物業(yè)管理服務(wù)由后期產(chǎn)權(quán)單位(通常為屬地街道或居委會(huì))按法定程序和要求聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)實(shí)施。本文從政府實(shí)施管理的角度，重點(diǎn)討論第一階段。

2 物業(yè)管理前期介入的必要性分析

當(dāng)前，對(duì)于安置小區(qū)的物業(yè)管理通常是在居民搬遷入住前，由安置小區(qū)的權(quán)屬管理單位(通常為街道辦事處或居委會(huì))與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，之后選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)，正式實(shí)施物業(yè)管理。但是對(duì)于政府而言，安置小區(qū)的建設(shè)在立項(xiàng)開始時(shí)，就涉及到后期的物業(yè)管理問(wèn)題，并且物業(yè)管理企業(yè)將是入住后若干年的直接責(zé)任單位，其對(duì)于施工時(shí)質(zhì)量的把控、后期物業(yè)維修的細(xì)節(jié)處理上有著專業(yè)的建議。任何小區(qū)或房產(chǎn)實(shí)施物業(yè)管理，都是為了以文明的、制度化的方式來(lái)管理搬遷居民未來(lái)新的居住區(qū)域，以此來(lái)改善原有的居住環(huán)境，提高居民的生活品質(zhì)［2］。因此物業(yè)管理的前期介入是非常必要的，其表現(xiàn)在3個(gè)方面。

第一、物業(yè)管理前期介入具有歷史必要性。從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，物業(yè)管理工作的提前介入是整個(gè)建設(shè)管理活動(dòng)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，是搞好未來(lái)社區(qū)管理的重要基礎(chǔ)。新頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》共70條，其中涉及到前期物業(yè)管理的就有11條，并就前期物業(yè)管理設(shè)有專章，由此可以窺見前期物業(yè)管理的重要性。

第二、物業(yè)管理前期介入具有微觀必要性。其有利于減少小區(qū)物業(yè)建設(shè)中的隱患，完善物業(yè)的后期管理。物業(yè)公司若能主動(dòng)參與前期工作，不僅能有效避免建設(shè)單位在建設(shè)過(guò)程中隨意變更物業(yè)設(shè)施，保證物業(yè)用房的建設(shè)質(zhì)量，使之達(dá)到物業(yè)管理所要求的功能。物業(yè)公司在這一過(guò)程中應(yīng)當(dāng)發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，為建設(shè)單位出謀劃策，在項(xiàng)目未建之前規(guī)避掉可能影響后期交付的不利因素，從而為自身的管理服務(wù)質(zhì)量奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

第三、物業(yè)管理前期介入具有宏觀必要性。其有利于從整體上提高項(xiàng)目建設(shè)水平和社會(huì)物業(yè)管理質(zhì)量。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，我國(guó)每年建設(shè)的項(xiàng)目在規(guī)模和數(shù)量上均非?？捎^。但真正符合優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理要求的卻并不是很多，實(shí)際往往能做到基本滿足合同要求的就是“優(yōu)秀”企業(yè)了。如果物業(yè)管理能在前期有效介入，對(duì)于提高我國(guó)建設(shè)工程質(zhì)量和人性化物業(yè)管理水平意義重大。

3 物業(yè)管理前期介入的階段劃分

3.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的介入在安置小區(qū)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，物業(yè)的相關(guān)設(shè)施，例如物業(yè)管理用房、配電房、道路、綠化、垃圾收集設(shè)施、智能監(jiān)控等硬件基本就已經(jīng)確定了，但往往后期發(fā)生故障的正是這些非“主體結(jié)構(gòu)”的項(xiàng)目。因?yàn)榻ㄖ鶎俚某兄亟Y(jié)構(gòu)、電氣設(shè)備、煙道走向、排污管道等一旦開始施工，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題再進(jìn)行改造，需要花費(fèi)很大的人力、物力和財(cái)力，甚至引起矛盾。所以，這些原本不該是“問(wèn)題”的項(xiàng)目，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就應(yīng)充分考慮，努力協(xié)調(diào)解決，將矛盾化解在源頭，這勢(shì)必有利于日后的物業(yè)管理，并為政府和物業(yè)管理企業(yè)節(jié)省大量的社會(huì)成本。

3.2 施工建設(shè)階段的介入物業(yè)管理企業(yè)在與安置小區(qū)產(chǎn)權(quán)單位(產(chǎn)權(quán)單位可以是屬地街道、居委會(huì)甚至是早期的群眾代表)簽訂物業(yè)委托管理協(xié)議后，就可以參與政府委托的施工代建單位(如城市建設(shè)投資公司或重點(diǎn)工程建設(shè)管理局)、各施工總包、分包單位的工程例會(huì)，這樣既可以讓上述產(chǎn)權(quán)單位了解工程的施工進(jìn)度和工程質(zhì)量，也可以根據(jù)施工的進(jìn)展，超前提出合理化的建議。這是因?yàn)?，物業(yè)管理公司往往在物業(yè)設(shè)施的細(xì)節(jié)和居民實(shí)際生活需求的細(xì)節(jié)上有著豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。例如，物業(yè)公司可以根據(jù)平時(shí)管理時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)的防水問(wèn)題、管線合理化布局問(wèn)題，在施工階段重點(diǎn)提出，提醒施工單位注意防范。同時(shí)，還可以監(jiān)督施工單位按圖施工，保障后期物業(yè)管理所涉及到的各項(xiàng)功能設(shè)施不“縮水”、不“打折”。

3.3 竣工驗(yàn)收階段的介入在安置小區(qū)完成全部施工，委托政府質(zhì)量監(jiān)督部門和建設(shè)管理部門竣工驗(yàn)收之時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以成為項(xiàng)目預(yù)驗(yàn)收成員之一，再次查找和發(fā)現(xiàn)隱患，當(dāng)場(chǎng)記錄，會(huì)后交由施工單位進(jìn)行整改。這樣，在物業(yè)設(shè)施交到自己手中之前，可以把好最后一關(guān)，將問(wèn)題提前解決。其實(shí)，這也是為了在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，把存在的問(wèn)題盡可能在物業(yè)移交前處理完畢，劃分好責(zé)任。從實(shí)踐來(lái)看，對(duì)套內(nèi)的功能結(jié)構(gòu)、水電管網(wǎng)進(jìn)行提前介入驗(yàn)收，可令物業(yè)公司在安排居民分房、驗(yàn)房的時(shí)候，減少互相推諉現(xiàn)象。對(duì)于公共配套及設(shè)備等項(xiàng)目這些居民容易忽視的部位，要以自我負(fù)責(zé)的態(tài)度加大檢查力度，必要時(shí)進(jìn)行試運(yùn)行，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題盡快要求施工單位整改，同時(shí)對(duì)施工單位和產(chǎn)權(quán)單位提交的施工資料、管理檔案等做到專人收集與保管，在后期出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，有據(jù)可查。

3.4 分房入住階段的介入在安置小區(qū)交房、入住的時(shí)候，物業(yè)管理一般已經(jīng)介入。政府管理部門或?qū)俚亟值赖奈飿I(yè)管理部門，由于人員和精力十分有限，很難迅速完成檢查房屋質(zhì)量、分配入住等一系列繁雜的事務(wù)。這時(shí)候就需要物業(yè)管理公司擔(dān)當(dāng)起產(chǎn)權(quán)單位的輔助功能，既要幫助解釋分配、入住的各種疑問(wèn)，又要幫回遷的居民解決驗(yàn)房或生活中的困難，做好協(xié)調(diào)工作。在實(shí)際生活中，“交鑰匙的時(shí)候”是物業(yè)公司第一次與居民“面對(duì)面”的接觸，物業(yè)公司在此之前一定要做好充分的準(zhǔn)備，收費(fèi)依據(jù)和管理規(guī)定都要符合相關(guān)法律規(guī)定。對(duì)于驗(yàn)房時(shí)居民提出的各種問(wèn)題，物業(yè)公司要高度重視，安排專人記錄并跟蹤調(diào)查，協(xié)調(diào)政府和施工單位盡快解決，做好群眾的安撫和善后工作。

4 政府視角下物業(yè)管理前期介入的策略

隨著住房制度的改革和政府投資建設(shè)項(xiàng)目管理的發(fā)展，單一的政府導(dǎo)向型物業(yè)管理模式(政府是主體，事無(wú)巨細(xì)皆由政府決策)已不能很好適應(yīng)現(xiàn)代城市社區(qū)管理的要求［3］。因此，城市安置小區(qū)物業(yè)管理模式需要與時(shí)俱進(jìn)，改革勢(shì)在必行。

4.1 夯實(shí)物業(yè)管理部門物質(zhì)基礎(chǔ)，減輕政府協(xié)調(diào)壓力(1)物業(yè)前期介入模式是整個(gè)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)性工作。“物業(yè)管理從圖紙開始”，這句話的內(nèi)涵就是把物業(yè)管理的思想灌輸?shù)轿飿I(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工的全過(guò)程中，使物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施滿足產(chǎn)權(quán)單位和入住居民的雙重要求。物業(yè)公司通過(guò)前期介入，可以對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施建設(shè)、管線走向、設(shè)備安裝等進(jìn)行調(diào)查摸底，便于在交接管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和維修工作。對(duì)所托管的物業(yè)進(jìn)行全面了解并反作用于對(duì)方后，項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收、接管就有了良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí)，前期介入的物業(yè)專業(yè)人士可以提出許多后期工作容易忽視的問(wèn)題，提出相應(yīng)的解決辦法。這些全面、詳細(xì)的記錄也可以作為證據(jù)，確保了當(dāng)隱患出現(xiàn)時(shí)，能夠清晰劃分物業(yè)公司與產(chǎn)權(quán)單位、施工安裝單位的責(zé)任，從而有效保障物業(yè)設(shè)施的工程質(zhì)量和物業(yè)管理的服務(wù)水平。

(2)物業(yè)的管理本質(zhì)實(shí)際上是居住在其中的業(yè)主共同形式管理權(quán)利的體現(xiàn)［4］。作為其中切實(shí)的管理者，物業(yè)公司從最開始就要設(shè)計(jì)合理人事、組織架構(gòu)，制定自身各部門之間的配合協(xié)調(diào)程序，提前采購(gòu)管理所需的各種設(shè)備，對(duì)主要管理、服務(wù)人員進(jìn)行符合現(xiàn)代物業(yè)管理制度與操作手法的培訓(xùn)，就所要托管項(xiàng)目的各種細(xì)節(jié)和主要設(shè)備的設(shè)計(jì)和安裝，向產(chǎn)權(quán)單位，即政府建設(shè)主管部門，提出合理化的建議，這也是為了降低以后的維修與運(yùn)營(yíng)成本。同時(shí)，為該項(xiàng)目的物業(yè)管理擬定符合自身需求的文件與表格，其中包括員工管理守則、裝修管理規(guī)定、業(yè)主手冊(cè)、自行車管理規(guī)定、停車場(chǎng)管理規(guī)定、公共區(qū)域行為規(guī)范等，這些基礎(chǔ)性工作將為規(guī)范后期物業(yè)正常管理奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

4.2 減少建設(shè)中的“扯皮”現(xiàn)象，使國(guó)有資產(chǎn)保值、增值安置小區(qū)作為政府投資建設(shè)的百姓家園，需要一個(gè)合格稱心的“大管家”。物業(yè)公司就承擔(dān)了這一角色。從項(xiàng)目的最開始，為了維護(hù)政府的投資成果和回遷居民的切身利益，物業(yè)公司要明確與政府及回遷居民之間的權(quán)利、義務(wù)，建立完善的物業(yè)管理信息系統(tǒng)，制定各項(xiàng)安全管理制度和各種突發(fā)情況處理的應(yīng)急機(jī)制。物業(yè)公司在進(jìn)駐安置小區(qū)前，要從確保物業(yè)的正常使用和管理出發(fā)，代表政府和入住居民，對(duì)即將交付使用的小區(qū)所配套的物業(yè)用房、設(shè)施、設(shè)備、工程建設(shè)資料等進(jìn)行全面的把關(guān)和摸底，使政府主管部門由被動(dòng)變主動(dòng)地考慮物業(yè)公司前期介入的重要性和必要性，也規(guī)范了設(shè)計(jì)單位、施工單位的行為。我們有理由相信，良好的物業(yè)公司有利于促進(jìn)社區(qū)乃至社會(huì)管理水平的提高，提升群眾居住環(huán)境的品質(zhì)，增強(qiáng)人們對(duì)政府行為的質(zhì)量和價(jià)值的歸屬感和認(rèn)同感，也為其中物業(yè)、商業(yè)等國(guó)有資產(chǎn)的保值、增值提供有力的制度和服務(wù)保障。

4.3 保障安置小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的可持續(xù)發(fā)展

(1)對(duì)安置小區(qū)實(shí)行專業(yè)化、社會(huì)化和一體化的管理之后，物業(yè)管理企業(yè)就成了多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人的總體管理者，也是政府的一個(gè)綜合管理職能機(jī)構(gòu)，水、電、氣等事務(wù)如同找到了一個(gè)社會(huì)化的管理代表。物業(yè)管理在我國(guó)還是新興產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)化程度還比較低，相關(guān)法律法規(guī)還不健全，同時(shí)還缺乏相關(guān)專業(yè)管理人才［5］。社會(huì)在發(fā)展，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，物業(yè)公司要不斷提高自身的管理服務(wù)水平和質(zhì)量，不斷滿足居民用戶日益增長(zhǎng)的生活需求。物業(yè)管理要努力把以人為本、鄰里相親作為服務(wù)宗旨，營(yíng)造文明和諧的社區(qū)氛圍，積極促進(jìn)各項(xiàng)社會(huì)生活服務(wù)的開展，打造一個(gè)美好家園。

(2)整個(gè)城市的居住環(huán)境要切實(shí)符合城市建設(shè)的三大方向：環(huán)保、衛(wèi)生、文明。物業(yè)管理工作的重點(diǎn)之一就是通過(guò)環(huán)保、節(jié)能的管理減少現(xiàn)代生產(chǎn)、生活帶來(lái)的水污染、空氣污染、噪聲污染和資源浪費(fèi)，從而改善整個(gè)居住生活區(qū)的居住環(huán)境和生態(tài)環(huán)境。對(duì)居民和委托的產(chǎn)權(quán)單位來(lái)說(shuō)，這一點(diǎn)直接體現(xiàn)了物業(yè)公司管理的效果。

(3)居住小區(qū)的物業(yè)管理建設(shè)與發(fā)展，是衡量整個(gè)社會(huì)生活環(huán)境質(zhì)量和一個(gè)城市文明程度的重要指標(biāo)之一。我國(guó)傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理包含的房屋維修、環(huán)境保潔、保安等項(xiàng)目都屬于物業(yè)公司管理范疇［6］。而實(shí)際上，物業(yè)管理工作是一項(xiàng)包含各類房屋建筑和公共建筑配套設(shè)施的運(yùn)營(yíng)、使用、維護(hù)的專業(yè)化管理，是緊緊圍繞“以人為本”而實(shí)施的最具體的管理，為生活在其中的人們提供各種便利。物業(yè)公司如果能夠做到積極的前期介入管理，對(duì)社區(qū)文化項(xiàng)目和社區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)提供專業(yè)意見，可以有力地保障以后社區(qū)生活服務(wù)項(xiàng)目的順利開展。物業(yè)公司在以后的管理工作中便贏得了主動(dòng)，為社區(qū)服務(wù)和社會(huì)發(fā)展開辟了更廣闊的空間。

4.4 加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)，提高物業(yè)管理水平

物業(yè)管理工作是由各種生活功能和服務(wù)要求的需要所形成的綜合的整體。對(duì)于安置小區(qū)而言，其物業(yè)管理更具有特殊性。因?yàn)榘仓眯^(qū)建設(shè)主要是政府投資，各部門、工種相互交叉，牽涉到的利益千頭萬(wàn)緒，必須要發(fā)揮各參與方的專業(yè)水平，發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。物業(yè)公司所屬的專業(yè)管理人員若能在前期介入管理過(guò)程中得到充分的鍛煉，將極大地有利于物業(yè)公司人員素質(zhì)的全面發(fā)展，有利于物業(yè)公司實(shí)際工程技術(shù)人才的培養(yǎng)。在此過(guò)程中，物業(yè)公司的前期介入應(yīng)按照上文所提及的的各項(xiàng)管理規(guī)章進(jìn)行嚴(yán)格的內(nèi)部管理，建立一整套符合實(shí)情、行之有效的工作制度，避免后期接管時(shí)由于倉(cāng)促、無(wú)頭緒造成的管理失誤，避免給政府托管部門和回遷居民造成不良印象?？傊@些措施將對(duì)培育良好物業(yè)管理市場(chǎng)，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)走向市場(chǎng)、參與競(jìng)爭(zhēng)，起到積極的促進(jìn)作用。

5 物業(yè)前期介入實(shí)踐成效

從實(shí)踐工作中看，部分積極開展物業(yè)前期介入管理的安置小區(qū)項(xiàng)目，其存在的部分質(zhì)量問(wèn)題和安全隱患，在物業(yè)管理公司參與過(guò)程中都得到了及時(shí)整改和完善。不僅節(jié)省了政府在設(shè)計(jì)圖紙或施工單位完成施工的事后再行調(diào)整改造的人力和物力，符合政府投資項(xiàng)目的初衷和目標(biāo)，也消除了將來(lái)物業(yè)管理和服務(wù)過(guò)程中潛在的各種矛盾，最終是保護(hù)了回遷居民的根本利益。由此可見，物業(yè)管理公司的前期介入，不僅在短期內(nèi)能得到政府和居民的認(rèn)可，同時(shí)也符合政府行政管理和居民生活的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，為順利開展后續(xù)的物業(yè)管理工作打下了堅(jiān)實(shí)的硬件和軟件基礎(chǔ)。

對(duì)于一些管理環(huán)境復(fù)雜、居民眾多的居住區(qū)，政府管理部門不能指望單純通過(guò)居民的內(nèi)部自我調(diào)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)的自我管理，必須設(shè)立相應(yīng)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)明確指導(dǎo)或接管，以保證其居民生活的安全穩(wěn)定和正常運(yùn)行［7］。政府主導(dǎo)的安置小區(qū)建設(shè)對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行的是“硬件”建設(shè)，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行的是“軟件”管理。前者是形成物業(yè)的物質(zhì)基礎(chǔ)，后者是發(fā)揮前者功能的作用主體。一個(gè)科學(xué)、可持續(xù)的物業(yè)實(shí)體，必定是“硬件”和“軟件”完美結(jié)合的有機(jī)整體。通過(guò)征求政府和物業(yè)管理相關(guān)部門的意見，得出的結(jié)論是：物業(yè)前期介入管理有利于規(guī)范物業(yè)管理制度，優(yōu)化物業(yè)服務(wù)流程，有利于城市發(fā)展和居民安置，符合政府簡(jiǎn)政放權(quán)的目標(biāo)，促進(jìn)政府順利打開民生工作局面，使政府管理部門、物業(yè)管理企業(yè)、回遷安置居民三方都能夠滿意。

綜上所述，物業(yè)管理工作前期介入安置小區(qū)建設(shè)，能較好地推動(dòng)和完善政府建設(shè)單位與施工企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)之間的協(xié)作，提前化解未來(lái)安置小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)中的諸多隱患，實(shí)現(xiàn)安置小區(qū)物業(yè)前期建設(shè)與后期管理的有效銜接，為物業(yè)實(shí)體后期管理的順利開展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。政府部門應(yīng)鼓勵(lì)具有相應(yīng)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)參與政府投資的安置小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，這將有利于提升安置小區(qū)建設(shè)質(zhì)量，有利于提高小區(qū)的整體環(huán)境，進(jìn)一步提升回遷居民的生活水平和家園認(rèn)同感。

［1］李俊杰，張建坤，劉娟.保障性住房物業(yè)管理模式研究——以南京市為例［J］.現(xiàn)代城市研究.2012(5)：32-36.

［2］李曉潔張金娟.農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理模式的推進(jìn)與完善［J］.中國(guó)房地產(chǎn)，2012(7)：75-78.

［3］陸凡，武文杰.城市社區(qū)管理模式創(chuàng)新的理論思考—大連市創(chuàng)立社會(huì)導(dǎo)向型“三位一體”社區(qū)管理模式的啟示［J］.城市發(fā)展研究，2012(6)：22-25.

［4］張農(nóng)科.關(guān)于我國(guó)物業(yè)管理模式的反思與再造［J］.城市問(wèn)題，2012(5)：2-14.

［5］張沈生等.我國(guó)物業(yè)管理模式分析［J］.沈陽(yáng)建筑大學(xué)學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)版，2010(10)：429-432.

［6］蘇守備.物業(yè)管理模式的轉(zhuǎn)變及其發(fā)展思路［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2012(1)：88-89.

［7］張金娟.住宅區(qū)物業(yè)管理模式的優(yōu)化與創(chuàng)新［J］.城市問(wèn)題，2013(7)：2-8.

［責(zé)任編輯：李德才］

On the Early Intervention for Resettlement Residential Property Management in View of Government Intervention

LI Wen-wen1，LIU Xi-yu2
(1.Department of Management，Hefei University，Hefei 230601；2.Key Construction Project of Baohe District，Hefei 230051，China)

The current property management for resettlement residential area，usually starts bidding after project completion inspection and acceptance，but before residents begin to return.There are likely to be many problems in the process of transition between property company and construction units.This article，on the basis of current property management mode and government practice，analyzes the necessity of early intervention and division of phases，and puts forward the early intervention strategy in view of government，so as to standardize and improve the management，reduce the contradiction and disputes in it，protect the lawful rights and interests of property management parties，and cause the government further attention to it.

property management；early intervention；resettlement residential area

C916

A

2096－2371(2016)05－0069－04

2015－10－28

2016－08－22

安徽省高校社科研究重點(diǎn)項(xiàng)目“‘五位一體’布局中生態(tài)文明制度的創(chuàng)新與優(yōu)化”(SK2014A361)階段性成果。

李雯雯(1985—)，女，安徽合肥人，合肥學(xué)院管理系助教，碩士，研究方向：管理科學(xué)與工程、物業(yè)管理；劉夕宇(1987—)，男，安徽蚌埠人，合肥市包河區(qū)重點(diǎn)建設(shè)管理局工程師，碩士，研究方向：工程建設(shè)與管理、物業(yè)管理。