于集軒

摘要：改革開放后，我國對房地產(chǎn)業(yè)進行了市場化改革，各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度非常快，已成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，能顯著地促進社會發(fā)展和經(jīng)濟提速。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)不景氣時，我國經(jīng)濟的發(fā)展會隨之產(chǎn)生負面連鎖效應(yīng)，因此，研究房地產(chǎn)業(yè)與我國經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展意義重大。為此，運用相關(guān)的統(tǒng)計學(xué)和國民經(jīng)濟核算方法，對房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟和社會中的貢獻進行定量分析，進而分析房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟和社會的影響程度，為政府在房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策提供理論依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；經(jīng)濟與社會；影響

中圖分類號：F2

文獻標(biāo)識碼：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.25.008

房地產(chǎn)是我國極為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，也是改革開放之后崛起的新興產(chǎn)業(yè)之一。進入二十一世紀(jì)后，房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了許多財富奇跡，創(chuàng)造了數(shù)不清的巨額財富。在很多地方，房地產(chǎn)經(jīng)濟早已成為了當(dāng)?shù)氐闹攸c產(chǎn)業(yè)，甚至是經(jīng)濟發(fā)展的主要動力。于是，許多人跟隨潮流涌向房地產(chǎn)市場，而盲目的投資存在巨大風(fēng)險，加上近些年來的一些不成功的開發(fā)案例導(dǎo)致了“爛尾樓”、“鬼城”現(xiàn)象，更讓原本就被抹黑的房地產(chǎn)業(yè)激起了民怨，成為了千夫所指的反面教材。房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟陸續(xù)破碎，政府終于開始明白，相繼出臺了很多對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施。大量措施的實施，也使得房地產(chǎn)市場逐漸回歸正軌，開始理性和冷靜的思考。

1文獻綜述

上世紀(jì)80年代末期，深圳等城市率先建立起房地產(chǎn)市場，1992年至1993年間全國各地區(qū)都出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱潮，在隨即出現(xiàn)的緊縮性宏觀經(jīng)濟政策的作用下，房地產(chǎn)行業(yè)進入了收縮階段。1996年我國將住宅建設(shè)作為經(jīng)濟增長點，1998年取消了福利分房等政策，1999年中國住房制度改革，房地產(chǎn)行業(yè)的增長態(tài)勢持續(xù)到了2004年。2007年美國爆發(fā)了次貸危機，房地產(chǎn)業(yè)在美國遭受了極端寒流，在2008年演變成了經(jīng)濟學(xué)意義上的全球金融危機。從2005年到2008年的3年間中國出臺了近50多項政策調(diào)控，在2009年至2013年的5年間相繼采取了各種積極的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展政策，于是2009年中國房地產(chǎn)在美國房地產(chǎn)價格大跌的同時卻出現(xiàn)了逆市上揚，一線城市北京、上海的房地產(chǎn)市場交易量大幅度的增加，全國部分城市的月均交易量創(chuàng)造出了歷史性的峰值，到2010年全國房地產(chǎn)業(yè)銷售面積高漲了10%左右，銷售額上漲了將近20%。房地產(chǎn)在快速發(fā)展的住宅市場上，帶動了建筑、冶金、化工、金融等多部門的發(fā)展，每100元的房地產(chǎn)銷售能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元的銷售，其連帶和關(guān)聯(lián)效應(yīng)極其明顯，這些都從理論上說明了房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟的發(fā)展起著非常重要的作用。

房地產(chǎn)業(yè)對我國社會產(chǎn)生了巨大而又深遠的影響。房地產(chǎn)業(yè)改革之前，中國大陸城鎮(zhèn)化率非常低，從1949年的10.64%到1999年的30.89%，50年上升20.25%，而在1999年住房制度改革之后的14年間，城鎮(zhèn)化率在2014年達到54.77%，超過了世界平均水平，越來越多的中國人住進了城市樓房中，享受著現(xiàn)代化帶來的美好生活。城市化率的提高能夠產(chǎn)生城鎮(zhèn)化拉力，即產(chǎn)業(yè)對城鎮(zhèn)發(fā)展的推動作用，從而使得城鎮(zhèn)化進程更加順利。

2房地產(chǎn)業(yè)對社會的影響

2.1房地產(chǎn)業(yè)對社會就業(yè)的影響

通過計算房地產(chǎn)業(yè)的增加值與就業(yè)人數(shù)間的關(guān)系可以發(fā)現(xiàn)，隨著房地產(chǎn)增加值的逐年上升，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人數(shù)也隨之上升（見圖1），因此可以根據(jù)該數(shù)據(jù)求房地產(chǎn)業(yè)增加值與就業(yè)人數(shù)之間的直接彈性系數(shù)。

經(jīng)過SPSS計算可得彈性系數(shù)為0.4720，說明我國房地產(chǎn)業(yè)增加值每增加1%，本行業(yè)的就業(yè)人數(shù)就會增加47.2%，雖然其就業(yè)彈性屬于缺乏彈性的范圍，但是其帶動效應(yīng)還是比較明顯的。除了房地產(chǎn)業(yè)增加值之外，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額也是一項很好的表達房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的數(shù)據(jù)，經(jīng)過SPSS的擬合計算可知房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)彈性為0.3927，表明我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資額增加值每變化1%，給社會增加勞動就業(yè)人數(shù)39.3%。由此可知，房地產(chǎn)本身就是一個龐大的產(chǎn)業(yè)，能帶動非常多的相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有許多間接就業(yè)人數(shù)，可通過國民經(jīng)濟核算中的投入—產(chǎn)出表進行關(guān)聯(lián)效應(yīng)分析計算。首先通過投入—產(chǎn)出表運算得到直接消耗系數(shù)、完全消耗系數(shù)和影響力系數(shù)，以此推斷出房地產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)、前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)、環(huán)向關(guān)聯(lián)效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)波及效應(yīng)，進而得到與之關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，再利用計算得到這些產(chǎn)業(yè)的就業(yè)彈性系數(shù)，然后將就業(yè)彈性系數(shù)與完全消耗系數(shù)相乘就得到了后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)間接就業(yè)效應(yīng)，將完全分配系數(shù)與就業(yè)彈性系數(shù)相乘得到了前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)間接就業(yè)效應(yīng)，再將后向與前向就業(yè)效應(yīng)加總得到房地產(chǎn)業(yè)總的間接就業(yè)效應(yīng)。

房地產(chǎn)總間接就業(yè)效應(yīng)超過了27%，也就是說房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值每變化1%，引起的間接就業(yè)人數(shù)的變動都大于27%。由此，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值變化直接影響了47.2%的就業(yè)人數(shù)變動，間接影響了27.3%的其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人數(shù)變動，足以證明房地產(chǎn)業(yè)是對我國社會有極強影響力的支柱型主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對于社會的就業(yè)率的提升有非常大的幫助，國家應(yīng)鼓勵出臺相關(guān)的財政、稅收和勞動法規(guī)制度以規(guī)范和保護房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，在輿論上要正確引導(dǎo)，以免社會上出現(xiàn)過激舉動沖擊房地產(chǎn)市場。

2.2房地產(chǎn)業(yè)對社會產(chǎn)業(yè)鏈的影響

房地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化發(fā)展的基礎(chǔ)，城鎮(zhèn)化發(fā)展的核心是“人的城鎮(zhèn)化”，因此，城鎮(zhèn)化的發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的直接動力和持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。城鎮(zhèn)化應(yīng)遵循“產(chǎn)業(yè)發(fā)展——就業(yè)增加——人口集中——城鎮(zhèn)發(fā)展——產(chǎn)業(yè)發(fā)展……”的循環(huán)道路。這就是說，隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，我國各地區(qū)的城鎮(zhèn)化率都在逐漸提高，使得城市內(nèi)部各個產(chǎn)業(yè)都在轉(zhuǎn)型升級。

房地產(chǎn)可以從投入—產(chǎn)出結(jié)構(gòu)來分析，即房地產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資額占比和產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重（見圖2、圖3）。從圖中可見2000年至2007年間，我國的房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重呈現(xiàn)出平穩(wěn)上升的態(tài)勢，其中2004年略有回落，而2005年至2007年間顯示出較快上升的階段趨勢；通過觀察2009年至2014年間的變化趨勢基本能夠發(fā)現(xiàn)其承接了2007年的較高增長率，然后在2010年至2014年間趨于平緩。2000年至2014年間房地產(chǎn)行業(yè)增加值占GDP的比重平均值為5.07%，而其2014年固定資產(chǎn)投資比例達到了26.62%，期間制造業(yè)占比最大、逐漸上升。從產(chǎn)出結(jié)構(gòu)上分析，第二產(chǎn)業(yè)以制造業(yè)增加值占GDP的比重占絕對優(yōu)勢；第三產(chǎn)業(yè)中批發(fā)零售業(yè)和交通運輸倉儲郵政業(yè)為主要行業(yè)，與房地產(chǎn)的前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)不顯著，因此房地產(chǎn)業(yè)投資的快速增長并不是GDP快速增長的中心因素，隨著房地產(chǎn)業(yè)的投資的快速增長，其他行業(yè)的資本進入了房地產(chǎn)市場和開發(fā)領(lǐng)域，使其成為2008年金融危機中我國第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的避風(fēng)港，保護了我國工商業(yè)。