摘要： 我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)作為我國先導(dǎo)性基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化過程中重要的物質(zhì)載體，而城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快又進(jìn)一步拉動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增加。房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化息息相關(guān)，為定量得出二者之間互動(dòng)影響程度，通過構(gòu)建聯(lián)立方程模型實(shí)證分析2000-2015年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)需求與城鎮(zhèn)化之間關(guān)系，結(jié)果發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)之間存在正向的互動(dòng)關(guān)系，但城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)的正向影響更為明顯。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)市場(chǎng)需求；方程模型

中圖分類號(hào)：F2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.14.005

1引言

十八大以來，城鎮(zhèn)化越來越受到社會(huì)各界關(guān)注，近幾年的中央工作會(huì)議一直把“加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)速度”列為主要任務(wù)之一，尤其是隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”，積極穩(wěn)妥推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化對(duì)保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)、促進(jìn)社會(huì)全面進(jìn)步等發(fā)揮著不可或缺的作用。事實(shí)上，城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模密切相關(guān)，新型城鎮(zhèn)化一方面為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來巨大機(jī)遇，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)加快轉(zhuǎn)型，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新階段，創(chuàng)造了我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式；另一方面也為房地產(chǎn)業(yè)提出了適應(yīng)宏觀政策環(huán)境、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)游戲規(guī)則、政府需求新變化的要求，因此，新型城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了難得的機(jī)遇，同時(shí)也伴隨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，探討新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)問題極具現(xiàn)實(shí)意義。

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系國計(jì)民生，作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其持續(xù)健康發(fā)展對(duì)國民經(jīng)濟(jì)和人民生活十分關(guān)鍵，改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)成就卓著，不僅為我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)，推動(dòng)了新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，還極大改善了人民生活水平。推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，關(guān)鍵在于解決人民住房問題，房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化的重要載體，其良好發(fā)展為城鎮(zhèn)化提供了良好的外部環(huán)境和物質(zhì)條件；從城市整體功能和形象角度看，房地產(chǎn)業(yè)不僅改善了城鎮(zhèn)的投資環(huán)境，還優(yōu)化了城鎮(zhèn)的空間結(jié)構(gòu)，提高了城鎮(zhèn)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力；房地產(chǎn)與20多個(gè)產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)系，共涉及上下游50多個(gè)行業(yè)，因此，房地產(chǎn)業(yè)能通過較大的乘數(shù)作用，直接或間接引導(dǎo)和影響很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并為新型城鎮(zhèn)化條件下其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性條件。然而，現(xiàn)實(shí)生活中房價(jià)過高一直為人詬病，為保證房地產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展國家開展了一系列舉措，如2016年《政府工作報(bào)告》明確指出：“推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，總體而言，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國新型城鎮(zhèn)化的貢獻(xiàn)不容忽視。

房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)化息息相關(guān)，雖然已有學(xué)者采用實(shí)證研究探討二者的關(guān)系，認(rèn)為城鎮(zhèn)化率的提高將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長、新型城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)價(jià)格之間存在正向的長期均衡關(guān)系。但對(duì)于城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，很少有文獻(xiàn)定量研究二者之間互動(dòng)影響程度，是城鎮(zhèn)化進(jìn)程更能推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，還是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增加更能拉動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其原因又何在？本文從城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)二者互相影響程度不同的視角出發(fā)，構(gòu)建聯(lián)立方程模型，研究分析二者之間相互作用關(guān)系。

2房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化的實(shí)證分析

以往文獻(xiàn)主要基于預(yù)設(shè)的理論采用普通單方程檢驗(yàn)房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化之間的關(guān)系，但這一方法在準(zhǔn)確性方面明顯不足，為了克服固有缺陷，本文采用更為準(zhǔn)確的方程模型來檢驗(yàn)二者的互動(dòng)關(guān)系，事實(shí)上，方程模型從系統(tǒng)論出發(fā)能夠把一個(gè)整個(gè)系統(tǒng)中的多個(gè)變量之間可能存在的雙向的或多向的因果關(guān)系表達(dá)出來。

2.1理論模型

根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化影響因素的歸納總結(jié)，本文聯(lián)立如下方程模型：

其中mj表示商品房銷售面積，cz表示城鎮(zhèn)化率（城鎮(zhèn)人口比例），gz表示居民平均工資，jg表示商品房平均銷售價(jià)格，gdp表示人均國民生產(chǎn)總值，xf表示居民消費(fèi)價(jià)格，cy表示第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率，xs表示每十萬人口高等學(xué)校平均在校生數(shù)，qc表示每百戶家用汽車擁有量α0，β0分別表示兩方程的固定效應(yīng)，α1，α2，α3，α4，α5；β1，β2，β3，β4，β5分別表示兩方程的待估系數(shù)；εf，εt分別是兩方程的擾動(dòng)項(xiàng)。由于各個(gè)變量取值單位不一致，為減少異方差的影響，所有變量均取對(duì)數(shù)值。本文選取中國2000-2015年數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，所使用數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，樣本的基本描述性統(tǒng)計(jì)量如表1所示。

對(duì)2000-2015年樣本數(shù)據(jù)的實(shí)證結(jié)果如表3，房地產(chǎn)商品房銷售面積與城鎮(zhèn)化進(jìn)程之間存在雙向因果關(guān)系，R2=0.99，也說明方程的擬合效果很好。城鎮(zhèn)化進(jìn)程每完成1%，房地產(chǎn)銷售增加近1.19%，可見在不斷推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生巨大的促進(jìn)作用。因?yàn)樵诔擎?zhèn)化規(guī)模不斷擴(kuò)大中，產(chǎn)業(yè)內(nèi)容越來越豐富，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從低層次向高層次發(fā)展，第一、第二產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中所占比重會(huì)逐漸下降，而第三產(chǎn)業(yè)比重明顯上升，房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)，城鎮(zhèn)化從不同層面都會(huì)對(duì)其產(chǎn)生影響：第一，消費(fèi)性需求。推進(jìn)城鎮(zhèn)化意味著數(shù)以千萬的農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，意味著對(duì)舊城進(jìn)行改造，意味著旅游、娛樂、休閑等流動(dòng)性消費(fèi)的增加，而這些無疑會(huì)刺激剛性住房需求、改善型住房需求、非住宅類房地產(chǎn)需求的增加；第二，生產(chǎn)性需求。為吸納城鎮(zhèn)化過程中過剩的農(nóng)村勞動(dòng)力和新增城鎮(zhèn)勞動(dòng)力，社會(huì)勢(shì)必要擴(kuò)增就業(yè)崗位，建造更多的工廠廠房、辦公用房、服務(wù)業(yè)用房及其他生產(chǎn)經(jīng)營性用房，由此可見，城鎮(zhèn)化進(jìn)程拉動(dòng)房地產(chǎn)的生產(chǎn)性需求；第三，投資性需求。房地產(chǎn)本身就具有耐用消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，且房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)小，收益穩(wěn)定加上前述消費(fèi)性和生產(chǎn)性房地產(chǎn)需求的增加，不少開發(fā)商和市民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持樂觀態(tài)度，增加對(duì)房地產(chǎn)的投資。

反觀房地產(chǎn)對(duì)城鎮(zhèn)化的影響程度發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)銷售每增加1%，促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程0.022%。有研究表明，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，第二第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)人口城鎮(zhèn)化有正向推動(dòng)作用，其中第三產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)作用最為明顯。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中城鎮(zhèn)會(huì)新增大量勞動(dòng)力，而房地產(chǎn)作為發(fā)展迅速的第三產(chǎn)業(yè)同時(shí)又是龐大的吸納勞動(dòng)力產(chǎn)業(yè)，快速發(fā)展使之自身不僅能吸納大量人員就業(yè)，還通過拉動(dòng)建筑業(yè)為大量農(nóng)民工和城市低技能居民提供就業(yè)崗位，加快了人口城鎮(zhèn)化。根據(jù)二者之間的互動(dòng)系數(shù)大小可知，城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用更大，而房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程雖然有一定的影響，效果并不顯著。從表2中也可發(fā)現(xiàn)人均gdp對(duì)城鎮(zhèn)化的推動(dòng)作用最為明顯，因?yàn)槌擎?zhèn)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，沒有經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高就不可能發(fā)生城鎮(zhèn)化過程，由此可見，雖然影響城鎮(zhèn)化進(jìn)程的因素是復(fù)雜多樣的，但從總體上講，經(jīng)濟(jì)發(fā)展是促進(jìn)城鎮(zhèn)化的根本因素。

3結(jié)論與建議

通過實(shí)證研究表明，城市化與房地產(chǎn)之間存在明顯的互動(dòng)關(guān)系，且房地產(chǎn)對(duì)城鎮(zhèn)化的推動(dòng)作用要大于城鎮(zhèn)化對(duì)其的推動(dòng)。我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，特別是中國進(jìn)入經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”時(shí)期，城鎮(zhèn)化進(jìn)程必將長期從不同層面推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的快速增長，首先就直接帶動(dòng)了房地產(chǎn)的消費(fèi)性需求和生產(chǎn)性需求，同時(shí)城鎮(zhèn)化通過影響人們對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期間接增加投資性需求。而房地產(chǎn)作為一種城市形態(tài)的產(chǎn)業(yè)，其興起和發(fā)展都離不開城市，城市化進(jìn)程中其不僅是重要的物質(zhì)載體，更是起著城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中鏈接生活與生產(chǎn)的作用，改善城市生活、生產(chǎn)和就業(yè)，促進(jìn)城市發(fā)展。但因?yàn)槌擎?zhèn)化是一個(gè)歷史性問題，需要從不同角度考慮其影響因素，房地產(chǎn)對(duì)其有促進(jìn)作用，但并不如其對(duì)房地產(chǎn)更為明顯的推動(dòng)作用。

綜上所述，如今在“新常態(tài)”大背景下，中國摒棄傳統(tǒng)的城市化模式，將城鎮(zhèn)化進(jìn)程控制在中高速發(fā)展，轉(zhuǎn)變“人口城鎮(zhèn)化”為“質(zhì)量城鎮(zhèn)化”，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，相信隨著一些中小城鎮(zhèn)的崛起，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)容量將進(jìn)一步提升。而同時(shí)，為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)對(duì)城鎮(zhèn)化的促進(jìn)作用，推動(dòng)城鎮(zhèn)化更好更快發(fā)展，房地產(chǎn)需要順應(yīng)新常態(tài)，進(jìn)行轉(zhuǎn)型創(chuàng)新發(fā)展，為市場(chǎng)提供有效供給，完善市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合，滿足人民群眾最基本的住房需求，支持改善型需求，合理進(jìn)行投機(jī)性購房，要特別關(guān)注農(nóng)民工住房問題，使得每一個(gè)進(jìn)城的農(nóng)民工都能更好的融入城市生活。加大加強(qiáng)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的合作發(fā)展，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)群，延長產(chǎn)品線。城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中并不是孤立地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，買地建房即可，產(chǎn)城融合要求房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)特別是服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提高城市質(zhì)量。

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