宋 奇（郴州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院，湖南郴州423000）

小城市高密度舊城改造模式探討
——以湖南省臨武縣為例

宋 奇（郴州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院，湖南郴州423000）

小城市中心區(qū)土地勃發(fā)增值優(yōu)勢(shì)不明顯，以高容積率彌補(bǔ)資金缺口的推倒重來(lái)實(shí)施舊城改造的方式難以為繼，這種方式也是抹掉歷史的不智之舉。本文以湖南省臨武縣舊城為例，試圖提出一種既“記得住鄉(xiāng)愁”又“壓不垮財(cái)政”的改造方式。

改造層次；單元地塊；指標(biāo)對(duì)比；環(huán)境上限；經(jīng)濟(jì)下限

1 小城市的舊城困境

多數(shù)小城市舊城區(qū)面臨尷尬處境，環(huán)境不適應(yīng)現(xiàn)代城市生活，世代居住的居民不舍離去卻盼望著能享受現(xiàn)代人居環(huán)境，各種隱患迫著政府醞釀?dòng)行臒o(wú)力的改造計(jì)劃。蘊(yùn)含文化卻達(dá)不到歷史街區(qū)的高度，無(wú)法通過單純的旅游觀光實(shí)現(xiàn)街區(qū)實(shí)質(zhì)改造。中心地價(jià)優(yōu)勢(shì)不明顯，推倒式更新很難施行。

湖南省臨武縣，春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期設(shè)邑，是湘南地區(qū)最早的城市建制。臨武古城坐落于武水北岸，舜帝南巡、韓（愈）張（曙）會(huì)論、米芾揮墨、霞客駐游，積淀了深厚的歷史文化底蘊(yùn)。如今，古城淪落為城市舊城區(qū)，但仍然是最繁華熱鬧的區(qū)域，有些不想改變的習(xí)慣也只有在這里才能找回。每遇佳節(jié)，舊城區(qū)都會(huì)被涌來(lái)采購(gòu)傳統(tǒng)商品的居民堵得水泄不通，半個(gè)縣城交通癱瘓。除了這濃厚的生活氣息，舊城岌岌可危，破敗擁擠。舊城面積60hm2，建筑密度達(dá)50～70%，局部高達(dá)90%，采光、通風(fēng)、綠地等嚴(yán)重匱乏，消防隱患極其突出。近80%區(qū)域容積率在1.0～2.0之間，與縣城能接受的新建容積率上限相當(dāng)，缺乏推到式更新的利潤(rùn)空間。大多數(shù)建筑建設(shè)于80年代以后，沒有突出的地域特色，但區(qū)域內(nèi)山水街巷的整體格局尚存，老縣委、工人俱樂部、基督教會(huì)、宗祠等建筑多少記錄了時(shí)代特色，形成了雞肋式的人文氛圍。

2 客觀確立改造整體思路

舊城改造總被賦予兩種期待。①希望社會(huì)資金強(qiáng)勢(shì)投入，將破敗和隱患一鍋端，建成敞亮公平，最好還能補(bǔ)貼一些財(cái)政收入。②旅游休閑帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)和文化效益不斷拔高，使得舊城似乎都應(yīng)該變成中華文明博物館。基于這樣的期待之下，很多舊城改造停留在重復(fù)計(jì)劃策劃規(guī)劃的循環(huán)。

實(shí)質(zhì)性的推動(dòng)，必須從改造的根本目的出發(fā)，并客觀認(rèn)識(shí)市場(chǎng)。舊城改造根本目的不外三點(diǎn)：①出于提升環(huán)境安全的考慮；②解除對(duì)城市整體功能完善的阻礙；③有價(jià)值的歷史文化城區(qū)保護(hù)。

臨武舊城區(qū)改造根本目的屬于前兩點(diǎn)。通過對(duì)多方面的因子分析，地價(jià)優(yōu)勢(shì)不明顯和高建筑密度，沒有足夠利潤(rùn)空間缺乏推到重建可行性，文化遺存不十分突出沒有全面保護(hù)的意義，唯有部分疏散是可行的方式。

3 劃定時(shí)間分序和空間分序兩層次改造內(nèi)容

合理確定疏散部分是改造模式的核心任務(wù)。一系列的舊城改造問題，可分為兩個(gè)層次特性，將其表述為時(shí)間分序和空間分序。時(shí)間分序：在實(shí)施時(shí)間上可分序的關(guān)系，但在空間上必須一次解決?？臻g分序：這類問題理想的解決應(yīng)是時(shí)間上統(tǒng)一，但是在空間上可以分不同的次序?qū)嵤?/p>

在臨武舊城改造中，提升環(huán)境安全主要是指應(yīng)當(dāng)解決消防隱患、改善通風(fēng)采光條件以減少流行性疾病的產(chǎn)生、增加一定的公共綠化空間和機(jī)動(dòng)車進(jìn)入可能性、完善供電排水等基礎(chǔ)設(shè)施；阻礙城市整體功能主要是指舊城在空間上割裂了路網(wǎng)，大量交通流在舊城區(qū)域匯集無(wú)法及時(shí)疏散，造成全城的擁堵。按照上述兩層次問題分類方式，道路聯(lián)通、供電、排水等劃入時(shí)間分序問題，消防、通風(fēng)、采光、公共空間、機(jī)動(dòng)車可進(jìn)入性屬于空間分序問題。

4 應(yīng)對(duì)兩個(gè)層次問題的對(duì)策

4.1 應(yīng)對(duì)時(shí)間分序問題

時(shí)間分序問題多數(shù)屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)以政府為實(shí)施主體，按影響嚴(yán)重性、可實(shí)施性和問題之間相互關(guān)系對(duì)這類問題進(jìn)行排序，確定這類問題的改造時(shí)序。

就臨武舊城區(qū)來(lái)說，阻斷城市交通和排水不善污染河水，是當(dāng)前最緊迫需要解決的問題。首先對(duì)城市道路網(wǎng)實(shí)施改造同時(shí)完善的道路市政管網(wǎng)后，再改造舊城區(qū)內(nèi)部排水系統(tǒng)將更有成效。通過交通出行分析得出，貫通北面的東云路相比貫通南面的臨武大道又更為迫切。因此，將臨武舊城時(shí)間分序問題按緊迫性依次排列為：向西貫通東云路、向西貫通臨武大道、內(nèi)部排水系統(tǒng)完善、電力電信線路治理。

4.2 應(yīng)對(duì)空間分序問題

臨武舊城面對(duì)的消防、采光、通風(fēng)、缺乏公共空間等系列問題，究其原因都是建筑密度過大造成的，合理的拆除部分建筑，就能起到解決這些問題關(guān)鍵性的效果。這些問題局部改造就能在被改造區(qū)體現(xiàn)出價(jià)值。正因如此，可以將舊城區(qū)這個(gè)層次的改造內(nèi)容劃分成若干個(gè)獨(dú)立的地塊單元。

單元地塊應(yīng)建立適宜的改造目標(biāo)指數(shù)體系，如人均城市建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)、人均綠化面積、人均交通面積、建筑密度、綠地率等，通過這些目標(biāo)指數(shù)計(jì)算出合適的土地建設(shè)容量上限（在此稱為“環(huán)境上限”）。通過土地經(jīng)濟(jì)投入產(chǎn)出理論來(lái)確定單元建設(shè)容量下限（在此稱為“經(jīng)濟(jì)下限”）。通過經(jīng)濟(jì)下限和環(huán)境上限的比較，可以分別對(duì)單元地塊實(shí)施不同改造方式。經(jīng)濟(jì)下限如小于環(huán)境上限的地塊，可以將經(jīng)濟(jì)下限作為最終的開發(fā)容量，通過引入市場(chǎng)資金來(lái)實(shí)現(xiàn)這些地塊的全面改造。而經(jīng)濟(jì)下限高于環(huán)境上限的地塊，不具備重新開發(fā)的價(jià)值，需要對(duì)舊城進(jìn)行疏散，政府需以政策性引導(dǎo)。進(jìn)行疏散的地塊，根據(jù)現(xiàn)狀情況和期望改造的目標(biāo)，建立對(duì)應(yīng)的指數(shù)體系，從而推算出改造成本，通過改造成本來(lái)確定劃分地塊單元的面積大小（如圖1～2）。

在臨武舊城改造中，通過上述方式分析，將容積率1.0以下的土地劃為全面改造型，容積率1.0以上的土地劃定為疏散型。疏散型地塊單元確定人均城市建設(shè)用地30m2、人均綠化面積4.5m2、人均交通面積6.5m2、建筑密度50%、綠地率15%等系列控制指數(shù)。按照指數(shù)要求，單元地塊內(nèi)按比例遷移13～42%的居民，按10～32%的占地比例拆除部分建筑，綠化、公共設(shè)施配套、建筑美化、停車泊位、消防通道建設(shè)等相關(guān)工程要求必須一同完成。在疏散的選擇上，除空間上必須清退的建筑外，盡量選擇質(zhì)量差、占地大層數(shù)低、戶主配合度高的建筑，降低實(shí)施難度和成本，提高疏散效率。

圖1 臨武舊城區(qū)現(xiàn)狀容積率分析

圖2 地塊改造方案規(guī)劃圖

圖3 X疏散型單元地塊現(xiàn)狀平面圖

圖4 X疏散型單元地塊規(guī)劃平面圖

表1 X疏散型單元地塊現(xiàn)狀與規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比一覽表

如臨武舊城X地塊，改造后建筑面積減少1/5，但占地密度卻降低了1/3，地塊內(nèi)部滿足消防車輛進(jìn)入，并提供了一部分綠化用地空間。

5 理性印象的文化塑造

中華歷史悠久，文化現(xiàn)象普遍存在，舊城改造中應(yīng)當(dāng)重視但不宜過分解讀。很多舊城試圖通過包裝捆綁文化打造成旅游景區(qū)，這種做法值得商榷。①舊城魅力能吸引多少市場(chǎng)支持，特別是學(xué)術(shù)型的文化價(jià)值和消費(fèi)型的文化魅力存在很大的不同，具有專業(yè)的學(xué)術(shù)價(jià)值并不等于能讓普通大眾感興趣；②應(yīng)當(dāng)重視文化現(xiàn)象的動(dòng)態(tài)過程，文化本身的價(jià)值并不隨著時(shí)間長(zhǎng)短增減并且也不能獨(dú)立存在于沒有社會(huì)基礎(chǔ)的時(shí)期，大費(fèi)周章的恢復(fù)消亡不如把握住當(dāng)下存留的鮮活印跡。

臨武舊城的基本功能是服務(wù)臨武居民，文化塑造的首要任務(wù)應(yīng)當(dāng)是讓居民“記得住鄉(xiāng)愁”，避免妄想客源出現(xiàn)大量“假古董”生產(chǎn)。舊城改造以“文化印象”為總體思路，通過抓住現(xiàn)存的韓張山（韓張會(huì)論之處）、武水河（臨武縣母親河）及兩岸、老縣委（解放后的臨武縣委、古城衙門原址）、河街及柳樹街（當(dāng)下縣城傳統(tǒng)商品的主要購(gòu)物街）、丁字街（湘粵古道的臨武城區(qū)段）、工人俱樂部（80年代重要文化活動(dòng)場(chǎng)所）、基督教會(huì)（遺存的宗教場(chǎng)所）、老祠堂和傳統(tǒng)民居等元素為文化塑造重點(diǎn)，針對(duì)性提出改造和利用措施。韓張山被建設(shè)侵蝕嚴(yán)重，以清退建設(shè)占用恢復(fù)山體植被為主；武水河為淺水河道，居民常年進(jìn)入河道中央洗滌摸螺，初期規(guī)劃在下游筑壩建設(shè)為江南水鄉(xiāng)式的游船河道，后期調(diào)整維持淺水可進(jìn)入式河道，更加符合當(dāng)?shù)貙?duì)河道情感記憶；河街、柳樹街、丁字街三條重要的線性空間，采用樸素的地磚硬化路面，按照保留的傳統(tǒng)建筑風(fēng)貌進(jìn)行簡(jiǎn)單的美化整治，為居民提供一個(gè)干凈、整潔、有序的傳統(tǒng)商品購(gòu)物環(huán)境；老縣委一部分改造成城市展覽館，一部分改造成美食廣場(chǎng)，將平時(shí)沿路擺放的小吃攤販集中進(jìn)院內(nèi)；工人俱樂部改造成社區(qū)活動(dòng)中心并可承辦小型展覽活動(dòng)；在史料記載的已經(jīng)消失古跡處結(jié)合公共空間設(shè)置小型會(huì)意性的景觀小品，作為文化記憶的載體。除此之外的其他區(qū)域，均以環(huán)境的整潔協(xié)調(diào)為原則適當(dāng)整治。

6 關(guān)于實(shí)施的策略思考

疏散型地塊單元與新城的擬出讓地建立對(duì)應(yīng)，將改造內(nèi)容納入新城出讓地用地條件，吸納社會(huì)資本實(shí)現(xiàn)舊區(qū)改造。對(duì)應(yīng)了舊城改造內(nèi)容的新城出讓地，提高容積率補(bǔ)償，使參與掛鉤的土地獲得更高利潤(rùn)空間的可能。預(yù)測(cè)城市財(cái)政每年可以負(fù)擔(dān)的改造單元個(gè)數(shù)，財(cái)政資金也逐步參與改造。兩種方式結(jié)合進(jìn)行，以縮短改造周期。

[1]蘇秉公.城市的復(fù)活——全球范圍內(nèi)舊城區(qū)的更新以再生[M].上海：文匯出版社，2011.

[2]郭湘閩.走向多元平衡：制度視角下我國(guó)舊城更新傳統(tǒng)規(guī)劃?rùn)C(jī)制的變革[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2006.

[3]顏文濤，邢 忠，張 慶.基于GIS的舊城改造開發(fā)容量的研究——以南陽(yáng)市舊城更新改造為例[J].重慶建筑大學(xué)學(xué)報(bào)，2005，27（6）：6～11. [4]臨武縣規(guī)劃局.臨武縣舊城改造規(guī)劃設(shè)計(jì)（報(bào)審稿）[Z].2014.

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X321

A

2095-2066（2016）05-0022-02

2016-1-15

宋 奇，男，工程師，本科，主要從事規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。