◎?qū)O成申

房地產(chǎn)項目管理風險分析及規(guī)避措施

◎?qū)O成申

房地產(chǎn)行業(yè)被視為獲利空間很大的行業(yè)，近年來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的速度確實非常快，但是往往事情的本質(zhì)和表面現(xiàn)象會有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)項目的管理也存在很大的風險，假如不能將風險處理好，很可能“牽一發(fā)而動全身”，某個地方出現(xiàn)問題可能會使整個項目崩潰。因此，首先闡述房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，以及風險的具體表現(xiàn)，再分析房地產(chǎn)項目管理風險的成因，以探討規(guī)避和控制風險的更好的辦法，以期對提高房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)濟效益有所幫助。

房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

雖然房地產(chǎn)行業(yè)仍然被認為是最容易賺錢的行業(yè)之一，有這種想法的人往往是因為忽略了房地產(chǎn)項目管理所存在的風險。近年來，由于國家政策、土地資源、消費者需求以及心理等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的勢頭比較猛，升至國家的支柱行業(yè)地位。尤其是商品房，有些地方，房地產(chǎn)開發(fā)甚至成為了當?shù)卣斦闹匾獊碓?。由于房地產(chǎn)行業(yè)獲利大，所以其中的投機行為多。目前房地產(chǎn)項目的管理人才缺乏，很多房地產(chǎn)項目的設計缺乏科學性。繁榮的背后隱藏著房地產(chǎn)項目管理一定的風險，房地產(chǎn)這塊香餑餑并不是那么容易吃的。

房地產(chǎn)項目管理風險的具體表現(xiàn)及其成因

房地產(chǎn)項目目標計劃不夠科學。我國經(jīng)濟不斷崛起，不斷進入國際化，所以市場的變動速度加快。房地產(chǎn)行業(yè)在近年來也迅速升至國家的支柱產(chǎn)業(yè)。我國對市場的宏觀調(diào)控明顯，國家會對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的變動出臺調(diào)控政策?？茖W技術不斷進步，其更新周期也不斷縮短。由于消費者的收入日益增加，其消費偏好也會產(chǎn)生變化。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)依然火爆，投機行為過多。很多房地產(chǎn)項目管理者沒有對市場環(huán)境、國家政策等進行充分的調(diào)研，便盲目地進行決策，使房地產(chǎn)項目計劃目標不夠科學，容易導致整個項目的指導方針出現(xiàn)偏差。

房地產(chǎn)項目項目設計不合理。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快，被視為獲利最大的行業(yè)。所以很多人都試圖涉足房地產(chǎn)行業(yè)，有些決策者可能比較缺乏房地產(chǎn)項目管理方面的知識，設計項目時缺乏科學性。某些開發(fā)商可能更多的關注利潤，忽視了項目的科學性，忽視了技術性與經(jīng)濟性相結合等原則，導致項目的設計不合理。項目在實施過程中易產(chǎn)生問題，也難保證工程的質(zhì)量。這不但增加了工程的建設成本，也會對樓盤的銷售產(chǎn)生巨大的影響，無法實現(xiàn)利益最大化。如果過于注重追求利潤，預期的工期便會縮短，便會影響項目的功能，增加建設成本。

項目管理隊伍的專業(yè)素質(zhì)不夠高。房地產(chǎn)項目管理是一門新興學科，雖然具有很大的生產(chǎn)潛力，但是目前的發(fā)展依然有限，房地產(chǎn)項目管理人才缺乏。當前的房地產(chǎn)項目管理者很多不是專業(yè)人才，多是跨行業(yè)跳槽。項目管理隊伍專業(yè)素質(zhì)不夠高，便提不出最科學的建議，在設計項目時不能綜合考慮各方面的因素，導致設計的項目不夠合理。房地產(chǎn)項目綜合性很強，可能會出現(xiàn)很多突發(fā)狀況，項目管理者不能事前評估好風險，便不利于控制和防范風險，這樣會增加建設成本，還可能不能實現(xiàn)項目的預期目標。房地產(chǎn)業(yè)對項目管理人員的崗位考核制度不完善，也容易導致項目管理人員的工作效率低，項目設計的質(zhì)量也不夠高。

規(guī)避房地產(chǎn)項目管理風險的措施

科學地制定房地產(chǎn)項目的目標計劃。房地產(chǎn)項目管理者要對具體項目進行充分的戰(zhàn)略研究，制定正確的、科學的、符合實際的、可執(zhí)行的項目目標計劃。開發(fā)商可以聘請專家對項目進行評估，做好全面科學的預測，增加項目的科學性。避免項目的指導方針出現(xiàn)偏差，以致工程建設過程中出現(xiàn)重大損失，增加工程的建設成本，降低被動性。還應提高風險防范意識，事前對項目做好相應的風險評估，判斷其風險類型及其嚴重程度，提出相應的應急方案，不應盲目地實施項目，缺乏科學性的項目所面臨的風險更大。發(fā)生突發(fā)事件以后，要善于進行總結，提高應對風險的能力，避免再犯。

進行充分的調(diào)研，戰(zhàn)略決策要科學。要對項目技術方案進行科學、經(jīng)濟的設計。在設計的過程中，要堅持技術先進與經(jīng)濟合理相結合的原則，堅持資源可持續(xù)利用的原則，堅持經(jīng)濟發(fā)展與人類生存發(fā)展相結合的原則，加強人居環(huán)境的改善，保證項目實施的安全性和使用的高效性。設計項目之前要對市場環(huán)境、國家政策、消費者偏好等做好充分的調(diào)研，不應盲目地決策，避免與市場的需求實際相脫節(jié)，影響樓盤的銷售。為了使一個項目的可持續(xù)發(fā)展，項目管理者還應考慮經(jīng)濟與資源、環(huán)境、人文的關系。不能為了項目的進行而不擇手段，現(xiàn)實生活中得到“釘子戶”就是很好的例子，項目管理者必須綜合考慮各方面的因素。脫離市場實際的項目，只會使項目不斷地進行改造，損害項目的功能性，增加建設成本。

提高項目管理者的素質(zhì)。要建立一支有力的高素質(zhì)的項目管理隊伍。只有具備高素質(zhì)的項目管理隊伍，才能將上層系統(tǒng)的戰(zhàn)略目標計劃和復雜的工程技術方案同具體項目的實際情況結合起來，一個足夠團結的項目管理隊伍才能把所有的項目參與者調(diào)動起來，融為一個統(tǒng)一的整體，才能把項目所有的活動聯(lián)系起來，形成一個有序的整體。因此，高素質(zhì)隊伍的建立是項目成功的關鍵。但由于房地產(chǎn)項目管理是一個新興的學科，這方面的專業(yè)人才還很缺乏。可以建立完善的崗位考核制度，定期對項目管理者進行考核，提高其工作效率和質(zhì)量。也要對項目管理者進行培訓，使其專業(yè)知識體系得到不斷的完善和更新，以適應市場的變化。

收益越高的行業(yè)所面臨的風險往往就越大，風險是不可能杜絕的，只能規(guī)避和控制。雖然放棄項目是最好避免風險的方法，但這時收益為零。所以開發(fā)商應積極應對風險，這樣才能實現(xiàn)利潤最大化。開發(fā)商應提高風險防范意識，建立一個高效率高質(zhì)量的項目管理隊伍。一個具有良好合作能力和過硬專業(yè)素質(zhì)的項目管理隊伍才能更好地防范和控制項目管理的風險。項目管理者要有敏銳的洞察力，及時感知市場的變化，及時調(diào)整項目，以適應市場。項目管理者只有綜合考慮各方面的因素，才能科學地設計項目，降低工程建設成本，提高效益。

（工作單位： 山東華新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）