高姍姍，廖信林

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，安徽 蚌埠 233030）

三線城市商品房過剩的原因與對(duì)策研究——以蚌埠市為例

高姍姍，廖信林

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，安徽 蚌埠 233030）

我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為關(guān)系國計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)。目前，我國房地產(chǎn)庫存較多，其中三線城市商品房過剩問題極為明顯，去庫存問題亟待解決。以蚌埠市為例，分析三線城市商品房過剩的現(xiàn)狀與影響，探討三線城市商品房過剩的原因與對(duì)策。

三線城市；商品房；過剩；去庫存

引言

2015年11月10日，在中央領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上，習(xí)近平總書記提出：“在適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大總需求的時(shí)候，要加強(qiáng)對(duì)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性的改革，提高工作效率和供給關(guān)系，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長動(dòng)力?！?015年11月11日，李克強(qiáng)指出：“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)?！狈康禺a(chǎn)問題是中國結(jié)構(gòu)性改革的重要一環(huán)，三四線城市的商品房過剩問題成為一項(xiàng)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，如不加以解決將會(huì)阻礙中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，需要采取措施解決三線城市商品房問題，緩解我國經(jīng)濟(jì)下行壓力。

一、三線城市商品房過剩的現(xiàn)狀與影響

（一）三線城市商品房過剩的現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)交易時(shí)間短，目前還不夠成熟，在很大程度上具有一定的盲目性，一些房地產(chǎn)企業(yè)不認(rèn)真分析住房需求盲目建設(shè)投資，資金無法回籠，庫存量逐步增大。據(jù)公開資料顯示，2015年末，中國商品房待售面積達(dá)71 853萬平方米，較2014年末的62 169萬平方米增加9 484平方米。在蚌埠市，2015年商品房待售面積2 458.2萬平方米，較2014年的2 161.2平方米增加297萬平方米（數(shù)據(jù)來源于安徽統(tǒng)計(jì)局APP的“數(shù)據(jù)安徽”）。2016年開始，各個(gè)地區(qū)開始了去商品房庫存的保衛(wèi)戰(zhàn)。蚌埠市推出了降稅、補(bǔ)貼、公積金，甚至鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房的一系列政策，但收效甚微。三四線城市相比一二線北上廣而言，房地產(chǎn)行業(yè)疲軟，需求量不見上升，房地產(chǎn)形勢(shì)依舊嚴(yán)峻。

（二）三線城市商品房過剩的影響

1.房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，影響產(chǎn)業(yè)升級(jí)。由于住房結(jié)構(gòu)失衡、供需矛盾突出、稅費(fèi)過高等問題，房價(jià)并沒有回到居民能接受的范圍，一方面商品房盲目建設(shè)，另一方面居民消費(fèi)意愿不高，造成商品房庫存日趨嚴(yán)重，房地產(chǎn)企業(yè)資金無法流動(dòng)。蚌埠東方房地產(chǎn)、城鄉(xiāng)房地產(chǎn)、綠城房地產(chǎn)等企業(yè)受到相應(yīng)影響，容易造成企業(yè)資金鏈斷裂，融資受阻。小型房地產(chǎn)企業(yè)更加面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。

2.不利周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，就業(yè)率降低。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長，周邊產(chǎn)業(yè)較多，如建材、餐飲、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)，從而帶動(dòng)就業(yè)崗位的增加，由于房地產(chǎn)資金投入建設(shè)大，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，蚌埠市政府相對(duì)來說也比較重視，但蚌埠商品房過剩，使建材、餐飲等行業(yè)受到相應(yīng)不利影響，房地產(chǎn)無法帶動(dòng)相關(guān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，周邊產(chǎn)業(yè)就業(yè)率降低。

3.出現(xiàn)爛尾樓問題，容易造成社會(huì)不穩(wěn)定。當(dāng)前商品房庫存量逐漸增加，房地產(chǎn)開放商資金投入量巨大，一時(shí)無法回籠，特別是蚌埠中小型房地產(chǎn)商，融資成本高，無法從銀行取得貸款，導(dǎo)致資金鏈斷裂，甚至破產(chǎn)，這使得開發(fā)商停工，出現(xiàn)大量爛尾樓。蚌埠金偉小區(qū)、華夏尚都小區(qū)都出現(xiàn)過爛尾樓現(xiàn)象，大量購房者面對(duì)耗費(fèi)一生積蓄買的房卻無法入住，維權(quán)上訪頻頻，使得社會(huì)不穩(wěn)定因素增加。如果政府不作為更加使得雙方關(guān)系膠著，造成社會(huì)動(dòng)亂與不穩(wěn)定。

二、三線城市商品房過剩的原因

（一）三線城市商品房供給快速增加

1.房地產(chǎn)行業(yè)政策的變化。改革開放至2011年之前，我國商品房總量少，人民需求量高，導(dǎo)致商品房供不應(yīng)求的情況，房價(jià)在這一期間飛速上漲。2010年房地產(chǎn)行業(yè)政策發(fā)生了變化，房地產(chǎn)由過度寬松慢慢轉(zhuǎn)化成了過度緊縮，而且一二線城市限購，政府發(fā)行相關(guān)政策打壓購房熱潮之后，許多一二線城市的房地產(chǎn)開放商向三四線城市轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致三四線城市的商品房攀升。2011年之后全國房產(chǎn)逐漸降溫，三四線城市房地產(chǎn)增長速度減緩，但是之前動(dòng)工和馬上竣工的房地產(chǎn)不能不繼續(xù)建造。蚌埠商品房建設(shè)面積由2010年的692.4平方米逐年增加到2015年的2 942平方米，增速2010年最高，達(dá)到60.1%，后來增速逐年減少，但是2015年依舊達(dá)到12.7%（數(shù)據(jù)來源于安徽統(tǒng)計(jì)局APP的“數(shù)據(jù)安徽”）。商品房絕對(duì)量快速增加，我國商品房供給快速增加。

2.盲目開發(fā)新城區(qū)的市場(chǎng)環(huán)境。在城鎮(zhèn)化的市場(chǎng)背景下，各地新區(qū)與城市副中心規(guī)劃出臺(tái)，熱衷于新區(qū)、新城的建造，樓市供應(yīng)快速增加，三四線城市中缺乏產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入支撐與缺乏對(duì)市場(chǎng)供需研究，政府出臺(tái)政策之后，房地產(chǎn)商名義是建產(chǎn)業(yè)新城，實(shí)際是造城，加速所謂的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。這種盲目開發(fā)的商品房沒有充分考慮到居民的深度消費(fèi)需求，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)，配套設(shè)施上面不夠有吸引力，但商品房供給快速增加。

（二）三線城市商品房需求增加緩慢

1.農(nóng)民市民化問題。從目前狀況來看，我國屬于社會(huì)主義初級(jí)階段，城市建設(shè)也處于初級(jí)階段，農(nóng)民人數(shù)很多。例如蚌埠市，雖然進(jìn)城工作的農(nóng)民很多，但是由于戶口、教育、社保等原因，不能享受與城市居民同等的待遇，無法安居樂業(yè)，農(nóng)民不愿在蚌埠市買房，導(dǎo)致無法依靠農(nóng)民解決一部分商品房庫存問題。當(dāng)然在另一個(gè)方面，新農(nóng)村建設(shè)加快，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，農(nóng)民生活水平提高，部分農(nóng)民也沒有意愿進(jìn)城就業(yè)或者落戶在城市。2015年蚌埠市的農(nóng)村人口達(dá)到2 903 379人，占總?cè)丝诘?8%（數(shù)據(jù)來源于安徽統(tǒng)計(jì)局APP的“數(shù)據(jù)安徽”）?？梢?，蚌埠沒有充分利用農(nóng)民市民化解決商品房問題。由于農(nóng)民市民化問題難以真正解決，三線城市商品房需求增加緩慢。

2.以售為主住房供應(yīng)模式。我國商品房出現(xiàn)的是出售型住房供應(yīng)多，租賃型住房供應(yīng)不足的情況，住房租賃的發(fā)展滯后于住房買賣的發(fā)展，形成的是以售為主的住房供應(yīng)模式。但由于商品房成本稅費(fèi)等原因，即使商品房庫存量大，三四線城市房價(jià)也沒有出現(xiàn)大幅度下降的情況。而三四線城市每年有大量的城鎮(zhèn)就業(yè)的年輕人和到城市務(wù)工的農(nóng)村人口，他們的購房能力不足，過渡性的租賃型住房更適合他們，而當(dāng)前的住房供應(yīng)模式明顯不適應(yīng)他們的需求，這使得三線城市商品房需求增加緩慢。

3.三線城市對(duì)其他地區(qū)居民的吸引力不足。三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平通常比較落后，就業(yè)機(jī)會(huì)不足，收入水平低。其他地區(qū)的人們很少愿意在三線城市定居，買房、生活與工作。而一二線城市卻有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、優(yōu)異的教育醫(yī)療環(huán)境，吸引移居人口向一二線城市轉(zhuǎn)移，三線城市與一二線城市的差異，可以看出三線城市對(duì)其他地區(qū)的吸引力不足，僅僅靠本地消費(fèi)者對(duì)商品房消費(fèi)，使得三線城市商品房需求增長緩慢。

三、三線城市商品房過剩的對(duì)策

（一）增加三線城市商品房的需求

1.農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大住房需求。政府要通過加強(qiáng)戶籍人口城市化率，深化住房制度改革，加快農(nóng)民工市民化，可以通過出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)民工購房的相關(guān)政策，如給予農(nóng)民工相關(guān)補(bǔ)貼，降低首付，在稅費(fèi)上實(shí)行一部分減免，降準(zhǔn)降息，讓農(nóng)民工形成進(jìn)城就業(yè)落戶買房的需求，促進(jìn)商品房的消費(fèi)，穩(wěn)定三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。農(nóng)民也可以將空置房改造成旅游觀賞區(qū)或者旅游住房，提升自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力，然后用來買商品房，擴(kuò)大住房需求。

2.發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)，吸引人口流入。三線城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)陳舊，老產(chǎn)業(yè)萎縮，新產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，人口凈流出嚴(yán)重，導(dǎo)致嚴(yán)重的商品房庫存。這就要求三線城市調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，淘汰落后產(chǎn)業(yè)，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)，提高本地的收入水平與生活水平，吸引外來人口不斷流入。同時(shí)，三線城市可以根據(jù)當(dāng)?shù)鬲?dú)特的人文、地理與歷史文化等特色資源，優(yōu)化改造滯銷樓盤和爛尾樓，做出特色商品房，并做好相關(guān)配套服務(wù)，從經(jīng)商、旅游與養(yǎng)老等方面，吸引外來人口，增加對(duì)三線城市商品房的需求。

（二）減少對(duì)三線城市商品房的供給

1.房地產(chǎn)企業(yè)并購兼并，提高住房質(zhì)量。三四線城市的政府可以直接并購兼并那些受資金困擾，無法追加投資，瀕臨破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，將其轉(zhuǎn)讓給優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)行重新開發(fā)。優(yōu)質(zhì)企業(yè)可以進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，提高住房質(zhì)量。通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的清理、重組，可以減少房地產(chǎn)商的不適當(dāng)開發(fā)，減少對(duì)三線城市商品房的供給。

2.嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)，解決爛尾樓問題?？刂粕唐贩坑玫氐墓?yīng)，減少土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)用地，緩解商品房壓力。目前三線城市的商品房已經(jīng)飽和，接下來要根據(jù)實(shí)際開發(fā)用地。房地產(chǎn)爛尾樓問題都是由于房地產(chǎn)商資金鏈斷裂造成，政府可以建立融資平臺(tái)或者讓銀行與房地產(chǎn)商合作，為房地產(chǎn)商提供資金，解決爛尾樓問題，保障動(dòng)遷戶能夠入住，有效解決商品房庫存量問題。解決爛尾樓問題，限制房地產(chǎn)開發(fā)，減少對(duì)三線城市商品房供應(yīng)，解決商品房庫存問題。

小結(jié)

總之，三線城市商品房過剩是不容忽視的嚴(yán)峻問題，而在三線城市商品房去庫存的道路上，需要政府制定相關(guān)政策引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)科學(xué)發(fā)展，市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。同時(shí)，也需要房地產(chǎn)商主動(dòng)參與其中，遵循市場(chǎng)規(guī)律，合理開發(fā)用地。各個(gè)主體從供需兩方面共同發(fā)力，促進(jìn)商品房供需平衡，切實(shí)解決商品房過剩問題，促進(jìn)商品房市場(chǎng)健康發(fā)展。

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［責(zé)任編輯吳迪］

F293.3

A

1673-291X（2016）27-0110-02

2016-07-08

安徽省社會(huì)科學(xué)創(chuàng)新發(fā)展研究課題重大研究項(xiàng)目“安徽省推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革研究”的資助（2016ZD007）

高姍姍（1995-），女，安徽安慶人，本科生，從事經(jīng)濟(jì)學(xué)研究；廖信林（1979-），男，江西贛州人，副教授，碩士生導(dǎo)師，博士，從事宏觀經(jīng)濟(jì)理論與政策研究。