張 寧 肖 慧

(廣西大學公共管理學院,廣西 南寧530006)

1 房地產(chǎn)行業(yè)庫存過剩的背景及現(xiàn)狀

為了應對20世紀90年代末期的亞洲金融危機,中國政府以財政、貨幣政策為工具,加大了對城鎮(zhèn)住房改革力度,逐步終止住房實物分配,最終建立多層次城鎮(zhèn)住房供應體系,以便通過房地產(chǎn)行業(yè)的市場化發(fā)展增加國內(nèi)有需求,我國房地產(chǎn)行業(yè)也由此進入了快速發(fā)展期,在此后的10多年中,由于經(jīng)濟的迅速發(fā)展、國民收入的迅速提高、住房供給體制改革的深入推進以及房地產(chǎn)“剛需”的迅猛增加,使得市場對房地產(chǎn)市場的有效總需求不斷提升,另外由于房地產(chǎn)對經(jīng)濟的直接拉動效應較強以及本身高額的投資回報率,其更是被地方看作是短時期內(nèi)提高GDP的“利器”,被民間投資者看作是短時期增加個人財富的“印鈔機”其發(fā)展前景被普遍看好,因此大量資本涌入房地產(chǎn)行業(yè),全國各地掀起了一股房地產(chǎn)熱潮,不管是一二線大城市還是三四線中小城市,一座座樓盤拔地而起,房屋的在建面積、竣工面積、銷售面積等迅速攀升。官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,2000年以來,我國房地產(chǎn)行業(yè)投資呈現(xiàn)出“井噴式”增長趨勢,例如:2000-2014十三年間房地產(chǎn)行業(yè)投資總額的年均增長率均達到了23%以上,房地產(chǎn)行業(yè)投資額在2004年首次突破1萬億元,2007、2008連續(xù)突破2萬億元和3萬億元,2010年突破4萬億元,2014年更是突破9.5萬億元大關。這大大超過了同期全社會固定資產(chǎn)投資的平均增長速度,海量投資引發(fā)的直接后果就是房地產(chǎn)行業(yè)庫存的迅猛增加,我國房地產(chǎn)行業(yè)商品房待售面積從2012年的3.65億平方米,逐漸增加到2013年的4.93億平方米,2014年的6.22億平方米,2015年的7.19億平方米。事實上如果算上全國各地的小產(chǎn)權房以及一些沒有納入統(tǒng)計口徑的待售房屋,中國住房過剩的情況可能會更加嚴重,按照我國人均住房面積35平方米計算,目前“待售”的住房可供2億人居住。在我國房地產(chǎn)無可爭辯的已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè);但是由于對房地產(chǎn)“剛需”的逐漸減弱以及投機需求受到抑制使得市場對房地產(chǎn)產(chǎn)品的有效需求大幅降低,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展開始進入下降階段,根據(jù)公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)2007年之后的幾年里中國房地產(chǎn)的年均毛利率達到30%左右,到了2013年房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤率仍高達11.97%,2014年開始下降但也有10%的利潤率,到了2015年房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤率僅為8%,與此同時截至2015年末我國商品房待售面積卻達到了7.19億平方米,這表明房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入利潤一路走低而庫存卻嚴重過剩時期,怎樣化解這些過剩的庫存,引導房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展已經(jīng)成為擺在各級政府面前不得不解決的課題。

2 傳統(tǒng)的借助需求側管理化解房地產(chǎn)過剩庫存的方法遇到困境

經(jīng)濟學理論認為供給與需求是特有的一對矛盾體,它們共生共存。在經(jīng)濟學理想狀態(tài)下分析,在經(jīng)濟發(fā)展的整個周期內(nèi),都要實現(xiàn)供給側與需求側的平衡,但是在由特定環(huán)境、特定時間背景影響的特定階段,由于要素稟賦、外部環(huán)境、發(fā)展目標的差異,宏觀經(jīng)濟管理往往需要面臨一個艱難抉擇,到底是以供給側管理為重點,還是以需求側管理為重點。我國宏觀經(jīng)濟管理總體而言是以需求側管理為重點的,這種方法主要通過消費、投資、凈出口來解決經(jīng)濟發(fā)展中遇到的問題,但隨著時間的推移,由于國內(nèi)、國外經(jīng)濟環(huán)境的變化,這種方法的有效性逐漸降低。

2.1 房地產(chǎn)“有效”需求下降,使得通過擴大有效需求消除過剩庫存的方法失效

2008年金融危機以后,我國經(jīng)濟發(fā)展的周期變化開始變得日趨復雜,經(jīng)濟經(jīng)歷了低迷——復蘇——高漲——下行,壓力日趨增加,在這個過程中實體經(jīng)濟尤其是吸納大量就業(yè)人口的制造業(yè)發(fā)展面臨嚴峻的挑戰(zhàn),使得人們對經(jīng)濟的悲觀預期日漸增加,另外,股市經(jīng)歷多次震蕩也導致相當大一部分投資者損失慘重,再上國家為了抑制房地產(chǎn)泡沫所采取的緊縮“銀根”、加收契稅等措施,最終導致對房地產(chǎn)消費需求大大減少,例如:2010年中國制造業(yè)規(guī)模以上企業(yè)的數(shù)量是45.3萬家,到了2013年只剩35.3萬家,三年內(nèi)消亡了10萬家制造業(yè)企業(yè)。2008年中國股市經(jīng)歷了6100點到1600點過山車式的跳躍,平均每個股民損失13萬元,無獨有偶2015年中國股市再次經(jīng)歷了嚴峻的考驗,兩市流通市值減少了22萬億元,根據(jù)央行公布的個人投資者持股數(shù)據(jù)計算,個人投資者的人均損失約為6萬元;為了進一步抑制房價不合理的上漲,促使房價合理回歸,加強住宅保障建設,2009年國務院出臺:增加普通商品住房的有效供給、要繼續(xù)支持居民自住和改善性住房消費,抑制投資投機性購房,加大差別化信貸政策執(zhí)行力度、要加強市場監(jiān)管、要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設等四項政策,2010年為了嚴格管理二手房貸款,國務院出臺了被稱為“國十一條”的調控政策,2011為了進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作,國務院出臺了被稱為“新國八條”調控政策,并且為了形成政策體系國務院在2012、2013、2014又分別出臺了立足點不同的調控政策。因此在市場潛在消費者悲觀經(jīng)濟預期增加、資金擁有量減少以及購買成本增加等多重因的素疊加影響下市場對房地產(chǎn)有效需求不斷下降,又由于受到全球經(jīng)濟增長緩慢、自身經(jīng)濟發(fā)展方式進入轉型期等因素的影響,這些需求在短時期無法得到有效增加,因此試圖通過增加對房地產(chǎn)有效需求來消除過剩庫存的方法逐漸失效。

2.2 房地產(chǎn)投機需求受到抑制

投機性需求是指人們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的目的不是為了直接消費,而是把其當作一種價值形式儲存起來,在價格達到心里預期的時候再出售或出租,已達到保值或增值的目的,這在本質上屬于獲利性的投資行為,然而如果對其發(fā)展不加任何引導則會影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,首先,這種投機性的需求穩(wěn)定性都比較差,而房地產(chǎn)行業(yè)恰恰需要一個比較穩(wěn)定的市場需求環(huán)境作為支撐才能維持穩(wěn)定發(fā)展;其次,投機性購房需求會加劇金融風險,房價過快上漲時會驅動金融機構發(fā)放大量風險較高的貸款、加速金融杠桿率的提升速度,房價快速下降時,使得金融機構的不良金融資產(chǎn)迅速增加,另外這種投機性需求會使房價波動較大,過度投機會使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)需求旺盛的假象,引發(fā)了房地產(chǎn)市場供給與需求之間的關系失衡,進而導致房價出現(xiàn)大起大落的情形。因此我國政府歷來重視房地產(chǎn)行業(yè)投機需求的管控,并根據(jù)不同時期的不同特點采取管控力度不同的政策。例如:2010年為了抑制部分地區(qū)投機性購房再度活躍,房價、地價過快上漲的局面,國務院出臺了“新國十條”,為了進一步鞏固對房地產(chǎn)行業(yè)的調控成果,強化差別化住房信貸政策,2011年國務院又出臺了“新國八條”,在此以后的幾年中根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實際情況國務院又相繼出臺了其它配套政策以強化對房地產(chǎn)市場的調控,這些政策的效應疊加增加了那些從事房地產(chǎn)投機的機構和個人的成本和風險,在很大程度上抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的投機需求,另外隨著人們可以利用的投資渠道的不斷增多,也使得相當部分資金從房地產(chǎn)投機中分流出來,這在一定程度上也減少了房地產(chǎn)行業(yè)的投機性需求。

3 通過供給側結構性改革優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)供給結構進而消化其過剩庫存

供給側結構性改革核心思想就是千方百計釋放或創(chuàng)造新的需求,并提供新的供給;而積極穩(wěn)妥的化解各行業(yè)的過剩產(chǎn)能,將稀缺的資源要素從那些產(chǎn)能嚴重過剩、增長空間有限的產(chǎn)業(yè)或行業(yè)中釋放出來,正是為了優(yōu)化供給端,以提供新的供給,并創(chuàng)造新的需求。

3.1 穩(wěn)步提升戶籍人口的城鎮(zhèn)化率水平

經(jīng)過幾十年的發(fā)展,我國人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近55%,我國目前已經(jīng)處于城鎮(zhèn)化中期,根據(jù)國家有關發(fā)展規(guī)劃,到2020年我國城鎮(zhèn)化水平將達到60%左右,這必將會使更多農(nóng)村人口進入城市。在相當長的時期內(nèi),我們要同步推進戶籍、就業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療等方面的體制機制的改革,以不斷提升人口市民化的水平。另一方面,要全面推進城鄉(xiāng)一體化建設,不僅要建設、管理好城市,吸引更多農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)遷移,還要有計劃、有針對性的把廣大農(nóng)村地區(qū)建設成功能完備的小城鎮(zhèn),以實現(xiàn)就地人口的就地小城鎮(zhèn)化,最終逐步縮小城鄉(xiāng)差距。

3.2 完善租購并舉的住房制度

目前我國現(xiàn)有的住房制度還很不完善,住房供給體系存在結構性問題,無法滿足人民群眾多層次的住房需求,這導致一方面很多房源閑置、庫存嚴重,而另一方面相當一部分人沒有房子居住的怪象出現(xiàn)。因此優(yōu)化住房租賃市場是完善我國住房供給體系的重要抓手,成熟的住房租賃市場既可以有效增加住房市場供應,滿足市場需求,也可以在很大程度上緩解房地產(chǎn)行業(yè)庫存嚴重的問題?？刹扇∫韵戮唧w措施來發(fā)展住房租賃市場:(1)建立高效、權威的住房租賃市場信息平臺,為房屋租賃市場的供求方提供準確、便捷的信息服務,讓擁有可利用住房的租賃供給方隨時發(fā)布住房供給信息,同時為有住房需求的需求方提供匹配度高的需求信息。這樣不僅可以消除供求雙方之間的信息不對稱,還可以降低住房租賃市場的交易成本、明確供求雙方的權利和義務,規(guī)范住房租賃市場供求雙方的行為。(2)培育一批以住房租賃業(yè)務為主要經(jīng)營內(nèi)容的專業(yè)化企業(yè),專業(yè)化的出租機構能夠為有租賃房屋需求的一方提供專業(yè)化的服務,為此要穩(wěn)步推進住房租賃向專業(yè)化、規(guī)?；较虬l(fā)展,以便實現(xiàn)房源統(tǒng)一管理、承租信息統(tǒng)一發(fā)布,最終形成規(guī)范化的房屋租賃程序模式,降低政體運作成本,促進房屋租賃市場的良性發(fā)展。(3)擴大公租房的覆蓋范圍,合理設計公租房制度,以覆蓋更廣的人群,政府在公租房發(fā)展過程中要合理定位積極引導。

3.3 完善住房金融支持政策

國家統(tǒng)計局有關數(shù)字顯示,2014年末我國農(nóng)民工總數(shù)接近2.7億,但是其中在所在城鎮(zhèn)自購住房的僅有1%,回農(nóng)村居住的占13.3%,租房居住的占36.8%,剩余的選擇住工棚和單位宿舍。根據(jù)有關研究機構測算,按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度,每年民工的購房需求接近4.6億平方米,剩余選擇租房居住的群體將需要5.1億平方米的房屋才能完全滿足自身需求,這樣算來未來幾年內(nèi)會產(chǎn)生將近10億平方米的租房需求,7.19億平方米的房地產(chǎn)庫存完全可以被消化。答案是目前使農(nóng)民工租房需求轉化為實際購房需求的主要難點在于民工購買能力不足,因此要想讓民工的購房意愿轉化為實際購房行為,金融支持政策是不可或缺的,具體可從以下幾個方面入手:一是建立健全我國住房金融支持政策體系,增加住房政策性金融的提供主體。二是調動廣大金融機構的積極性,設立一套以民工進城工作實際年限以及其職業(yè)穩(wěn)定程度為主要評價標準的金融支持方案。三是完善職業(yè)培訓、職業(yè)再教育、失業(yè)保險、特殊人群貸款風險補償?shù)戎贫?。四是著力解決農(nóng)民工養(yǎng)老,醫(yī)療以及子女教育等重大問題。

3.4 鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)靈活調整經(jīng)營策略

根據(jù)發(fā)達國家房價收入比判斷,目前我國住房的總體價格明顯高于居民收入,以全國35個大中城市中,有31個城市的房價收入比高于合理值。因此適當降低房價對于房地產(chǎn)行業(yè)化解過剩庫存有著重要意義,2015年的中央經(jīng)濟工作會議明確提出鼓勵開發(fā)商適當降低房屋銷售價格,這表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該以此為契機及時調整經(jīng)營策略。首先,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該進一步思考經(jīng)濟發(fā)展水平和與房地產(chǎn)之間的關系。隨著中國城鎮(zhèn)化發(fā)展速度以及中國經(jīng)濟發(fā)展形式進入新常態(tài)階段,房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟的貢獻率已經(jīng)基本達到臨界點。其次,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該以降低房屋價格為主要手段調整其自身銷售策略,對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,迅速銷售已經(jīng)完工的房屋,回收投資成本是其進一步發(fā)展壯大的基礎,因此適當降低房價,迅速增加銷售總量,快速回籠資金,以最大限度的降低資金融通成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不二選擇。再次,推動房地產(chǎn)企業(yè)之間的兼并重組,以提升其行業(yè)集中度。據(jù)不完全統(tǒng)計目前我國有8萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),這使得我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度低,產(chǎn)業(yè)鏈條不夠完整,從而不利于房地產(chǎn)行業(yè)形成內(nèi)部規(guī)模優(yōu)勢以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的執(zhí)行。

3.5 全面落實戶籍制度改革方案

中共中央在制定第十三個國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的建議中提出,促進有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉移人口舉家進城落戶,并與城鎮(zhèn)居民有同等的權利和義務,并提出十三五期間一億人口落戶城鎮(zhèn)。從供給視角來看,向城鎮(zhèn)注入的新生力量,為飽受老齡化困擾的城鎮(zhèn)注入了活力,可以在很大程度上緩解城鎮(zhèn)勞動力不足的問題,從需求視角來看,一億人口落戶城鎮(zhèn),會產(chǎn)生巨大的消費需求,尤其是對房屋的需求,據(jù)測算如果70%新增人口在城鎮(zhèn)購買房屋,按每人30平方米計算,新產(chǎn)生的住房需求就高達20多億平方米,這對于化解房地產(chǎn)行業(yè)過剩庫存是有著重要意義的。因此必須大力推進新型城鎮(zhèn)化,進一步深化戶籍制度改革,提升城鎮(zhèn)化率,促進有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉移人口舉家進城落戶,并與城鎮(zhèn)居民有同等的權利和義務,具體做法如下:加速城市政府推進戶籍制度改革激勵機制的完善,以切實調動城市政府吸納農(nóng)村人口落戶城市的積極性,現(xiàn)階段需要構建的部分主要包括:財政轉移支付比例與農(nóng)業(yè)轉移人口城鎮(zhèn)化水平掛鉤、新增城鎮(zhèn)建設用地面積指標與農(nóng)業(yè)轉移人口戶數(shù)掛鉤等;實施居住證制度,確保基本公共服務的均等化。

[1]國家統(tǒng)計局.中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒[M].北京:經(jīng)濟管理出版社,2000-2014.

[2]國家行政學院經(jīng)濟學教研部.中國供給側結構性改革[M].北京:人民出版社,2016.