陶玉亮

本文運(yùn)用成本控制相關(guān)理論，客觀分析房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀及存在的問題，并剖析問題的原因，提出相應(yīng)的解決措施。

隨著改革開放30年的發(fā)展及城市化進(jìn)程的不斷加快，住房由傳統(tǒng)的供給分配制轉(zhuǎn)向市場貨幣化，由單一的基本住宅功能轉(zhuǎn)向不斷升級的大額商品消費(fèi)。隨著消費(fèi)者的消費(fèi)觀念及政府管理手段的成熟，房地產(chǎn)企業(yè)要想在變幻莫測的市場環(huán)境中更好地生存和發(fā)展，做好成本控制尤為重要。

1 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

1.1 全過程成本控制脫節(jié)，忽視動態(tài)管理

房地產(chǎn)企業(yè)雖然在施工過程中能根據(jù)施工設(shè)計圖進(jìn)行嚴(yán)格的預(yù)算審核，但在設(shè)計階段不重視成本控制，會造成成本控制的全過程都無法達(dá)到理想的狀態(tài)。多數(shù)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)束后，雖然能認(rèn)真結(jié)算但很少會對成本控制情況進(jìn)行總結(jié)分析，不能為下一個項(xiàng)目提供成本控制方面的經(jīng)驗(yàn)。造成動態(tài)管理缺失，致使全過程成本控制脫節(jié)。

1.2 招標(biāo)工作抓大放小，缺乏監(jiān)管

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，施工所需要的主要材料由房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一招標(biāo)，與供貨商簽訂長期的供貨協(xié)定，從而降低材料的成本費(fèi)用。但在復(fù)雜施工中，使用的材料類型繁多，不可能每一種材料都由中標(biāo)供貨商提供，企業(yè)對其他材料的采購比較倉促，這就造成了在采購過程中時間緊張，采購部門不能合理、全面地完成詢價、比價，招標(biāo)倉促，缺乏監(jiān)管。為了能夠確保施工進(jìn)度，不能做到“貨比三家”，匆忙招標(biāo)采購造成了成本的增加。

1.3 施工階段缺乏協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理力度

在項(xiàng)目的施工過程中，對于在設(shè)計階段出現(xiàn)的工程變更，負(fù)責(zé)施工的單位是否完全按照變更進(jìn)行施工，對此缺乏相應(yīng)的監(jiān)督管理。監(jiān)理工程師和工程部門人員作為現(xiàn)場施工監(jiān)督管理人員，對施工現(xiàn)場的變化情況沒有及時掌握和監(jiān)督，對其中發(fā)生影響造價的現(xiàn)象不能及時地進(jìn)行記錄和匯報，導(dǎo)致成本控制工作不能順暢銜接，增加了材料成本。例如，在施工過程中，供貨商的供貨時間與施工現(xiàn)場的進(jìn)度沒有步調(diào)一致，材料提前進(jìn)入施工現(xiàn)場這就產(chǎn)生了二次搬運(yùn)費(fèi)用，并且在搬運(yùn)的過程中材料會發(fā)生損耗，導(dǎo)致成本控制工作不能順暢銜接，增加了材料成本費(fèi)用。

1.4 審計不夠全面和深入

在竣工結(jié)算階段，由于缺乏對施工現(xiàn)場資料的保存，在與施工方有爭議時，只能處于被動的地位，無法做到據(jù)理力爭。審計過程中只注重項(xiàng)目完成后的結(jié)算審計，缺乏對施工過程的監(jiān)管，這就忽略了事前控制。并且在結(jié)算審計的過程中，不能徹底地對成本進(jìn)行分析。對成本控制問題沒有及時做出總結(jié)，使得類似問題再次出現(xiàn)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制問題的原因

2.1 管理主體不明確

房地產(chǎn)企業(yè)的每個部門在職能范圍分工上非常精細(xì)，但看似分工明確，很多部門卻難以做到有效合作，只能在其職責(zé)范圍內(nèi)做到成本有效控制。例如，工程部門認(rèn)為負(fù)責(zé)預(yù)算和決算的部門管理成本控制工作，現(xiàn)場人員只負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的施工質(zhì)量和施工進(jìn)度。因此，要想加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制，首要的問題是明確成本控制的主體對象。

2.2 成本控制讓步于工程施工

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主體不明確，團(tuán)隊成本控制意識薄弱。在施工的過程中為了確保工程進(jìn)度和工程質(zhì)量，往往忽略了成本的控制，即使想控制好成本費(fèi)用，也只是注重全局而忽略了局部，只注重竣工后的成本分析而忽略了施工前的預(yù)算協(xié)調(diào)。

2.3 成本控制流程和機(jī)制不完善

在成本控制過程中，人們關(guān)注的只是靜態(tài)資金需求計劃，并沒有形成“前、中、后”動態(tài)成本控制機(jī)制。首先，在項(xiàng)目開始時，缺乏目標(biāo)成本控制；其次，在工程項(xiàng)目的實(shí)施中，沒有進(jìn)行全過程和整體的成本控制；最后，在項(xiàng)目施工的每個階段的成本控制存在脫節(jié)現(xiàn)象，控制機(jī)制缺乏管理，責(zé)任和義務(wù)范圍界定模糊，權(quán)責(zé)不明確。

2.4 成本控制缺乏系統(tǒng)的信息化管理

房地產(chǎn)企業(yè)在迅速發(fā)展膨脹的過程中，隨著組織結(jié)構(gòu)的發(fā)展龐大，管理流程也變得紛繁復(fù)雜，成本控制人員在采集、傳輸信息時要使用更多的精力，而且需要進(jìn)行處理的各種信息以及相關(guān)的數(shù)據(jù)量十分龐大，只能人為地進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，效率非常低，從而導(dǎo)致信息傳遞滯后，無法提前預(yù)測和控制。

3 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對策

3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的成本控制

可行性研究不僅是一個項(xiàng)目立項(xiàng)的重要資料，也是投資者做出投資決策和籌集資金的重要依據(jù)，好的可行性研究能為投資者提供最優(yōu)的方案。因此，可行性研究報告在編制時要細(xì)致，考慮到方方面面，使其具有可操作性與可借鑒性，不能只流于形式。要對項(xiàng)目進(jìn)行全面的市場調(diào)研，合理分析需求預(yù)測，對規(guī)劃方案力求完美，對項(xiàng)目施工過程中的成本控制進(jìn)行財務(wù)分析與評價，制定出完整客觀的可行性研究報告。

實(shí)行全員成本控制，激發(fā)全體員工控制成本的積極性，獎罰分明，以便進(jìn)行有效的成本控制。成本控制人人有責(zé)，但應(yīng)避免出現(xiàn)每個人都不管的情況。建立合理的成本控制組織架構(gòu)，明確參與主體，做到職責(zé)明確。

3.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計階段的成本控制

設(shè)計階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目的初始階段，這個階段的成本控制屬于事前控制，所以，做好設(shè)計階段的優(yōu)化和布局能較好地理順并控制成本費(fèi)用。要嚴(yán)格實(shí)行限額設(shè)計，優(yōu)選設(shè)計單位。開展限額設(shè)計的主要控制依據(jù)是項(xiàng)目的投資和估算，設(shè)計者根據(jù)工程的預(yù)算定額以及建筑材料的價格將最高投資限額分配到各階段的施工過程中，制定出設(shè)計限額和施工圖設(shè)計限額，依此作為設(shè)計和施工階段的成本控制指標(biāo)。

3.3 招標(biāo)采購過程中的成本控制

招標(biāo)采購的傳統(tǒng)方式是單批量、低價格采購，這種采購模式雖然能保證施工的連續(xù)性，降低成本，但惡性的價格競爭帶來的往往是材料質(zhì)量的下降。運(yùn)用戰(zhàn)略合作采購，長期合作的供貨方能與房地產(chǎn)企業(yè)本身達(dá)成默契，擁有同等的價值觀和深度的合作經(jīng)驗(yàn)，使房地產(chǎn)企業(yè)在材料成本控制中獲得別人無法復(fù)制的市場競爭力。

嚴(yán)格審查投標(biāo)人的資質(zhì)資格，合理準(zhǔn)確的編制標(biāo)底及采購計劃。按照項(xiàng)目的總體規(guī)劃和施工進(jìn)度，堅持“降低成本，保證工期”的原則，對項(xiàng)目的采購計劃進(jìn)行審核，依據(jù)材料及設(shè)備的進(jìn)場需求及施工的進(jìn)度，編制月度、季度、年度招標(biāo)采購計劃，達(dá)到科學(xué)合理、客觀可行、經(jīng)濟(jì)適用。

3.4 施工過程中的成本控制

成本控制在施工期是一種動態(tài)過程，根據(jù)具體的項(xiàng)目日程，應(yīng)適時制定合理的資金計劃。在實(shí)施的過程中要不斷調(diào)整項(xiàng)目的資金需求，做到經(jīng)費(fèi)的動態(tài)平衡。按照施工方法、工藝、工序等措施，確定合理、便捷的施工方案。組織專門的成本核算人員，對各階段的成本進(jìn)行嚴(yán)格把控。

施工設(shè)計階段的更改對成本控制帶來了很大的影響，做好設(shè)計修改的審核對成本控制具有十分重要的意義。技術(shù)部門要仔細(xì)審核建設(shè)規(guī)劃，并對其進(jìn)行優(yōu)化，盡可能少做更改，對于不可避免的變更，要主動監(jiān)控，嚴(yán)格審核，避免投資失控。

3.5 結(jié)算階段成本控制

在驗(yàn)收工作中，一旦發(fā)現(xiàn)與合同要求不同或者不符合工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)書面告知施工單位，責(zé)令其按照合同的要求及標(biāo)準(zhǔn)整改。在整改的過程中一旦涉及費(fèi)用問題，必須向承包方做好索賠工作。同時還要保證相關(guān)資料的完整性。

房地產(chǎn)項(xiàng)目有其自身的特殊性，在竣工后會不可避免出現(xiàn)維修，所以在這一階段要按合同約定留足維修費(fèi)，還要委托造價審計部門對項(xiàng)目成本及時做出審計報告，根據(jù)報告反映的成本問題，組織相關(guān)人員對全過程成本控制做出具體總結(jié)分析，找出問題并加以解決，提高今后的成本控制能力。

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作貫穿項(xiàng)目的全過程。這就要求各部門聯(lián)動協(xié)作，并嚴(yán)格把握各個階段，做好統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、合理銜接、嚴(yán)格劃分職責(zé)并形成具體的實(shí)施方案。企業(yè)與員工要建立全員成本控制意識，對成本控制的全過程要做到全員、全時段、全方位的無縫隙管理。

收稿日期：2016-09-23