劉永蘭

只有提高了財務管理水平，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的持續(xù)性。

隨著我國社會經(jīng)濟和人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)迎來新機遇。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，只有提高了財務管理水平，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的持續(xù)性。

1房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)財務管理的特點

1.1 資金籌集任務重

從目前我國社會經(jīng)濟的發(fā)展來看，各地方的地價都在上漲，從而導致了房地產(chǎn)企業(yè)要想開發(fā)一個項目就必須投入大量的資金。眾所周知，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，通常情況項目開發(fā)周期都在兩年以上，從征地、開發(fā)到竣工都需要大量的資金投入，因此，要想保證項目開發(fā)的順利進行，就必須要有充足的資金。在項目開發(fā)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)周期比較長，企業(yè)只有通過多種融資手段才能籌集到足夠的資金。

1.2財務管理風險高

房地產(chǎn)開發(fā)需要投入大量的人力、財力，同時，也是一個周期較長的工程，這給財務管理提出了更高的要求。此外，房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策影響較大，如果政策發(fā)生了變化，那么房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)就必須隨著國家的政策進行調(diào)整，但是，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的自我調(diào)整能力有限。

2 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)財務管理中存在的問題

2.1投資盲目，結(jié)構不合理

從目前我國房地產(chǎn)項目開發(fā)的現(xiàn)狀來看，所有的房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)都是為了追求高利潤，這使得房地產(chǎn)企業(yè)在選擇項目進行投資時比較盲目。目前，我國各地經(jīng)濟發(fā)展速度不同，尤其偏遠地區(qū)與沿海地區(qū)的發(fā)展速度相差很大，但是在投資的過程中，都存在盲目性的問題，缺乏對項目投資風險的決策。與此同時，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只看到了項目未來的發(fā)展前景，忽視了對整個項目進行風險評估，很大程度上增大了企業(yè)投資的財務風險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)問題上還存在結(jié)構不合理的問題，許多小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)由于自身條件的限制，不能夠去開發(fā)自身不熟悉的項目，從而造成了投資結(jié)構的單一性，使整個房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)面臨巨大的投資風險，嚴重的甚至會給企業(yè)帶來無法彌補的損失。

2.2周期長，收入不確定

房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)周期很長，與其他行業(yè)具有很大的不同之處在于項目開發(fā)的過程中會浪費很多資金。由于項目開發(fā)的周期長，使得不確定性因素將影響資金的收集和回籠。與此同時，在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)過程中，很難判斷收入問題，項目開發(fā)收入存在不確定性，只有當辦理完成產(chǎn)權證書之后，才能確定投資的收入。另外，資金的回籠周期很長，在資金回籠的過程中會涉及很多財務方面的內(nèi)容，其中包括成本的核算、控制等，這也在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)財務管理的水平。

2.3負債率高，流動性差

房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)時，需要大量的資金投入，只依靠房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部籌集遠遠不夠，因此，肯定會涉及與銀行進行借貸。但是目前我國銀行借貸的利息偏高，使房地產(chǎn)還未進行項目開發(fā)，就已經(jīng)背負巨額債務。同時，當房屋建成后，一旦銷售情況不理想，房地產(chǎn)企業(yè)就會出現(xiàn)債務風險，負債率高。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)完成之后，存貨會涉及多方面的內(nèi)容。

2.4管理不當，缺乏考核

一家企業(yè)要想能夠長久穩(wěn)定地發(fā)展下去，就必須重視財務管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。據(jù)相關調(diào)查顯示，目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)都沒有充分認識到財務管理的重要性，也沒有統(tǒng)一的財務管理機構，使得財務管理工作存在諸多問題。與此同時，很多房地產(chǎn)企業(yè)也沒有制定完善的考核計劃，財務主管實行委派制在很大程度上降低了員工的工作熱情。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員素質(zhì)參差不齊，有的財務人員缺乏財務管理專業(yè)知識，沒有熟練掌握財務工作流程，更有甚者還經(jīng)常做一些貪污腐敗的事情，同時，財務人員也缺乏財務風險防范意識，從而給項目開發(fā)的資金投入帶來了一定的風險。

3 房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)財務管理有效措施

3.1設置理性的融資決策流程，拓展融資渠道

在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)財務管理中，企業(yè)為了提高財務管理水平，需要設置理性的融資決策流程，不斷拓展融資渠道。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要對項目的資金進行預測，選擇正確的融資組合，在融資的過程中要進行成本對比，從中選擇融資的最佳方案，以保證融資的順利進行。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在融資之前應對市場做一個整體的調(diào)查，保證資金鏈的暢通，端正自身的市場行為，在市場上建立良好的信譽。另外，企業(yè)還應該采用房地產(chǎn)信托投資基金形式，不斷吸納更多的外來資金投資，從而保證項目開發(fā)的正常進行。

3.2做好財務預算，加強資金管理體系建設

房地產(chǎn)企業(yè)要想保證項目開發(fā)的順利完成，就必須重視財務預算管理工作。要做好財務預算，不斷加強資金管理體系建設，從而降低企業(yè)成本費用。企業(yè)在開發(fā)項目時，一定要把責任歸結(jié)到項目負責人身上，項目負責人一定要到現(xiàn)場進行實地勘察，根據(jù)現(xiàn)場的實際情況制定出預算編制表，向上級領導進行匯報，最后再由財務部門做出最恰當?shù)念A算。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要不斷加強資金管理體系建設，全面了解企業(yè)的資金使用情況，避免資金閑置的情況出現(xiàn)。

3.3建立有效的財務人員考核制度，提高其綜合素質(zhì)

針對房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)，財務管理工作顯得非常重要。財務管理主要是對企業(yè)內(nèi)部資金的使用和調(diào)動，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立有效的財務人員考核制度，保證財務人員綜合素質(zhì)的提升。只有建立了完善的考核制度，才能避免工作懶散。同時，企業(yè)還應該建立相關的獎懲制度，對于那些工作表現(xiàn)良好的員工給予適當?shù)莫剟?，針對那些?jīng)常有違規(guī)行為的員工進行嚴格處理，如給企業(yè)造成重大經(jīng)濟損失的應該直接開除。只有這樣，才能從整體上調(diào)動員工工作的積極性。另外，企業(yè)還應該定期對員工進行專業(yè)知識的培訓，讓財務人員能夠及時掌握先進的財務管理知識，提高財務人員的職業(yè)道德素質(zhì)，從而不斷提高整個財務管理的水平。

3.4強化企業(yè)經(jīng)營風險意識

房地產(chǎn)項目投資本身風險系數(shù)很高，而且隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭壓力越來越大，因此，企業(yè)要想減少經(jīng)濟損失，就必須不斷強化經(jīng)營風險意識。房地產(chǎn)企業(yè)應該定期調(diào)查外部環(huán)境的變化，一旦發(fā)現(xiàn)外部環(huán)境有所變化，那么就應該對自身的財務管理工作做出調(diào)整，以適應外部經(jīng)濟環(huán)境的發(fā)展需求。另外，企業(yè)還應該加大經(jīng)營風險的宣傳力度，讓所有員工都樹立正確的風險意識，建立完善的風險防范機制，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

3.5制訂科學合理的投資策略

目前，房地產(chǎn)市場上存在盲目跟風現(xiàn)象，缺乏合理的投資決策，因此，為了保證房地產(chǎn)市場的長久發(fā)展，企業(yè)需要制定科學合理的投資策略，杜絕盲目性，嚴格選擇投資項目，保證投資結(jié)構的多元化發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應該根據(jù)市場的變化，及時調(diào)整投資機構，降低投資風險，從而保證企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)財務管理是一項非常系統(tǒng)且復雜的工作，企業(yè)應該充分認識到項目開發(fā)過程中財務管理的重要性，找到財務管理工作中可能出現(xiàn)的問題并及時解決，制定科學完善的投資政策，降低投資風險，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定堅實的基礎。

收稿日期：2016-09-07