韋舒妍　張爽　劉文平　瑪爾哈巴·依沙克

摘要：近年來(lái)，北京加快城市轉(zhuǎn)型，其中一個(gè)重要的方面就是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，而作為北京支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，近年來(lái)由于遇到普通商品房的增長(zhǎng)瓶頸，急需尋找下一個(gè)收入增長(zhǎng)點(diǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)則成為房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的目標(biāo)。為此，本文進(jìn)行了養(yǎng)老地產(chǎn)的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)定位不清晰、產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面不夠細(xì)致、運(yùn)營(yíng)模式、盈利模式等方面存在問(wèn)題，并提出應(yīng)該加大政策扶持力度、完善運(yùn)營(yíng)機(jī)制、優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)、構(gòu)建完善的融資環(huán)境等建議。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)北京城市轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)模式盈利模式

一、引言

北京已步入老齡化社會(huì)，且老年人所占比例不斷增大，老齡化現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重這種老齡化趨勢(shì)也會(huì)影響到北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)保障等方面，如何使“老有所居，居有所依”成為北京城市轉(zhuǎn)型的重要內(nèi)容。其中，首要的是解決日益增長(zhǎng)的老年人的住房問(wèn)題。為此，我們以北京市養(yǎng)老地產(chǎn)為例進(jìn)行深入的調(diào)研分析。

二、實(shí)地調(diào)研

1.發(fā)放問(wèn)卷。本次問(wèn)卷調(diào)查于2015年5月9日在北海公園及中山公園進(jìn)行。最終共發(fā)放78份，有效回收57份。2.實(shí)地考察。2015年5月16日，我們實(shí)踐先后來(lái)到了位于北京市內(nèi)的兩處養(yǎng)老地產(chǎn)…北京太陽(yáng)城銀齡公寓、北京太申祥和山莊…進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的實(shí)地考察以及工作人員的采訪。

三、實(shí)踐總結(jié)

1.問(wèn)卷調(diào)查主要結(jié)論。（1）隨著老人年齡的增長(zhǎng)，其單獨(dú)居住的比例增加。（2）較為年輕的老人很多選擇投資實(shí)業(yè)為積累養(yǎng)老金的方式，但隨著年齡的增長(zhǎng)，老人們的觀念趨于保守，銀行儲(chǔ)蓄和子女承擔(dān)的比重越來(lái)越大。（3）大齡老人所愿意接受的房?jī)r(jià)較低，這很大部分決定于老人們的傳統(tǒng)思想，也體現(xiàn)了老人們不偏好消費(fèi)的特點(diǎn)。

2.采訪總結(jié)。（1）模式多樣化。養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式有很多種，包括家居式、租住式、護(hù)理式以及度假式。其中“家居式”是近些年興起的新興養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，符合現(xiàn)在很多年輕老人對(duì)于“家”的情感依戀；“度假式”則適合觀念開(kāi)放的新型老人，他們?cè)敢庖浴岸燃佟贝妗办o養(yǎng)”。但是在現(xiàn)實(shí)中，“租住式”、“護(hù)理式”仍然是現(xiàn)存最為普遍的模式。（2）養(yǎng)老體化。10多年前北京市的養(yǎng)老地產(chǎn)就已陸續(xù)有了發(fā)展趨勢(shì)，且從當(dāng)時(shí)的環(huán)境來(lái)看，這些養(yǎng)老公寓的配套設(shè)施設(shè)置都很有遠(yuǎn)見(jiàn)，包括社區(qū)醫(yī)院、活動(dòng)中心、養(yǎng)生花園、購(gòu)物中心等場(chǎng)所的設(shè)置都使“一體化”理念得到貫徹。近觀近些年開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)，在配套設(shè)施方面的關(guān)注度更高了。（3）發(fā)展多元化。養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)在正處在供不應(yīng)求的狀態(tài)，而業(yè)內(nèi)人士對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的前景也非?？春谩Ｔ蛑饕莾煞矫?，一是老齡化現(xiàn)象的普遍以及獨(dú)生子女政策造成的“老年困境”；二是整個(gè)城市的轉(zhuǎn)型弱化了經(jīng)濟(jì)職能，讓首都的發(fā)展重點(diǎn)傾向了文化與政治中心，而在中國(guó)文化中“敬老”“愛(ài)老”與“孝道”都是及其重要的文化因子。

四、總結(jié)與思考

（一）存在的問(wèn)題

1.市場(chǎng)定位不清晰，老年客戶群體細(xì)分不夠。健康低齡老人需要中醫(yī)養(yǎng)生、醫(yī)生保健、社交、度假、健康管理等服務(wù)，而高齡老年人則需要導(dǎo)醫(yī)導(dǎo)診、慢病護(hù)理、術(shù)后護(hù)理、生活照料、康復(fù)訓(xùn)練、臨終關(guān)懷等服務(wù)?，F(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)多屬于全齡型養(yǎng)老地產(chǎn)，沒(méi)有考慮對(duì)不同年齡階段老人提供不同的服務(wù)。

2.產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面不夠細(xì)致，產(chǎn)品的形態(tài)過(guò)于單一。由于缺乏完備的配套設(shè)施，現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)很難全面的滿足持續(xù)照顧老年人的要求。老年心理咨詢、教育休閑、臨終關(guān)懷等服務(wù)尚沒(méi)有得到足夠重視或有效落實(shí)。

3.運(yùn)營(yíng)模式。我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)沒(méi)能貼合老年人的消費(fèi)特點(diǎn)，而是依賴傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)老年人的吸引力不足，在運(yùn)行過(guò)程中運(yùn)營(yíng)效率過(guò)低，資源不能充分利用。

4.盈利模式。產(chǎn)品鏈不完整也是養(yǎng)老地產(chǎn)的個(gè)短板，導(dǎo)致產(chǎn)品的附加值低，利潤(rùn)率也不能提高。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)必須認(rèn)清自身在整個(gè)養(yǎng)老行業(yè)的準(zhǔn)確定位，將養(yǎng)老行業(yè)的資源進(jìn)行整合。

（二）問(wèn)題的解決方案

1.加大政策扶持力度。實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)存在供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，因此應(yīng)該將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)推進(jìn)納入政府考核指標(biāo)，防止政府因盲目追求GDP而忽視養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。此外應(yīng)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)融資、用地等提供優(yōu)惠政策，加快出臺(tái)先關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。

2.完善運(yùn)營(yíng)機(jī)制。在不同的階段實(shí)施不同的運(yùn)營(yíng)模式，初創(chuàng)期應(yīng)快速提高入住率，通過(guò)商業(yè)宣傳，社區(qū)服務(wù)等手段快速擴(kuò)大影響。發(fā)展期的應(yīng)保證入住率的穩(wěn)健提高的基礎(chǔ)上，控制老人流失率，營(yíng)造良好的口碑。穩(wěn)定期經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)應(yīng)由提高入住率轉(zhuǎn)向進(jìn)步完善服務(wù)。

3.優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)。養(yǎng)老地產(chǎn)配套設(shè)施的完備程度是地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵。首先要規(guī)劃好老年人的居住的住宅，還要保證住宅與營(yíng)養(yǎng)餐廳、保健中心醫(yī)保定點(diǎn)單位、老年活動(dòng)中心、超市、圖書(shū)閱覽室、家政服務(wù)機(jī)構(gòu)在數(shù)量和功能上的相互匹配。

4.構(gòu)建完善的融資環(huán)境。我們小組借鑒了美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)根據(jù)北京市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，認(rèn)為融資改革需要從證券化和住房金融體系入手。首先，我國(guó)有必要建立個(gè)類似聯(lián)邦住房管理局的具有全國(guó)性質(zhì)、由政府主導(dǎo)的權(quán)威性擔(dān)保機(jī)構(gòu)，規(guī)范級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行，促進(jìn)住房金融級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。其次，健全住房金融市場(chǎng)法律法規(guī)，提供良好的政策環(huán)境。需要完善相應(yīng)的會(huì)計(jì)、稅收、信息披露方面的法規(guī)政策，才能規(guī)范市場(chǎng)參與者行為，促進(jìn)住房抵押貸款市場(chǎng)健康有序發(fā)展。在住房金融發(fā)展初期，也可以由政府出資通過(guò)引入國(guó)際權(quán)威的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)來(lái)拉動(dòng)證券化的進(jìn)程。