張強(qiáng)

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展獲得了突飛猛進(jìn)的進(jìn)步，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展前景，為國內(nèi)生產(chǎn)總值的提升做出了巨大的貢獻(xiàn)。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，但面對競爭非常激烈的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)要想走可持續(xù)發(fā)展之路，獲得更大的市場發(fā)展空間，應(yīng)注重全成本管理工作。筆者結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，剖析了企業(yè)全成本管理過程中存在的問題，并歸納了針對性的應(yīng)對措施，以此來提升房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)全成本分析

企業(yè)的經(jīng)營管理工作比較復(fù)雜，涵蓋多方面的內(nèi)容，無論對任何企業(yè)來說，成本管理都對企業(yè)的發(fā)展有著重要的影響。尤其對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，有效、合理的成本管理工作不僅可以降低企業(yè)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，還能夠提高資金的利用效率，提高企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。同其他類型的企業(yè)存在明顯的不同，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作在企業(yè)發(fā)展中占有極其重要的比重，如果沒有嚴(yán)格的控制和約束企業(yè)成本，很容易導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理問題分析

（一）企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門的成本管理工作不到位

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的過程中，一方面需要做好市場調(diào)研，進(jìn)行有效的項(xiàng)目管理，另

方面還要進(jìn)行日常財(cái)務(wù)管理工作，但這些工作彼此毫不影響，彼此之間具有很強(qiáng)的獨(dú)立性，共同為企業(yè)規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)服務(wù)。在這種工作和經(jīng)營模式下，房地產(chǎn)企業(yè)不同部門之間缺少聯(lián)系和溝通，阻礙了相關(guān)數(shù)據(jù)信息的溝通和共享，使得些有效資源得不到充分的利用，這對企業(yè)未來的發(fā)展相當(dāng)不利。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍只是將工作重點(diǎn)放在成本記錄方面，并沒有開展針對性的成本管理工作，無法把握和控制成本管理工作的發(fā)展動(dòng)向，企業(yè)全成本管理工作的真是效用得不到發(fā)揮。

（二）沒有意識(shí)到直接和隱性成本管理的重要性

從房地產(chǎn)企業(yè)的本質(zhì)來看，大部分都是由從事商業(yè)活動(dòng)的企業(yè)發(fā)展而來的，因此在企業(yè)經(jīng)營的過程中，企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作者均具備良好的費(fèi)用支出管理能力，只是單方面的強(qiáng)調(diào)從源頭上控制消費(fèi)。然而很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理者并不具備良好的隱性成本管理意識(shí)，對直接成本的管控力度也較弱，對成本費(fèi)用的具體支出和利用狀況缺乏了解。再加上企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理部門和其他部門并沒有進(jìn)行聯(lián)系，雖然開展了費(fèi)用管理活動(dòng)，然而沒有起到顯著的作用，使得成本管理工作質(zhì)量不高。

（三）企業(yè)欠缺合理的成本管理體制

綜合房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作整體狀況，可以發(fā)現(xiàn)成本管理項(xiàng)目較多，管理范圍也比較廣泛，但是企業(yè)在制定發(fā)展規(guī)劃的過程中，并沒有將成本管理工作納入到其中，使得企業(yè)缺少必要的成本管理體制。在缺少嚴(yán)格成本管理體制的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員根本不能有條不紊的開展費(fèi)用管理工作，財(cái)務(wù)核算同成本管理工作無法保持致，影響了財(cái)務(wù)管理數(shù)據(jù)信息的共享和反饋，不利于制定有效的成本管理決策，為企業(yè)的經(jīng)營埋下了很大的風(fēng)險(xiǎn)和隱患。

（四）企業(yè)成本管理監(jiān)督體系不完善，成本管理效率不高

房地產(chǎn)企業(yè)除了以上成本管理問題，無法進(jìn)行有效全成本管理工作的關(guān)鍵影響要素就是沒有制定健全、完善的管理監(jiān)督體系，導(dǎo)致不能對企業(yè)費(fèi)用成本進(jìn)行實(shí)時(shí)性、全面化和整體性的管控。企業(yè)雖然依靠構(gòu)建的管理軟件來約束各個(gè)部門的活動(dòng)和工作，但是并沒有制定相配套的監(jiān)督體系，成本費(fèi)用的實(shí)際管控力度并不大，管理執(zhí)行效率很低。受外界多種條件和主觀因素的干擾，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員并不能嚴(yán)格按照管理體系來控制成本的支出方向，使得成本管理體制也只是停留在表面上。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的全成本管理對策研究

房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理方面的問題不容忽視，只有將全成本管理理念和政策制度切實(shí)落實(shí)到企業(yè)中，從內(nèi)部增強(qiáng)成本管理效率，才能夠避免虧損現(xiàn)象的發(fā)生，使企業(yè)成本核算與實(shí)際支出相吻合，使企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的發(fā)展目標(biāo)。在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全成本管理的措施和對策介紹如下：

（一）重視隱性成本，實(shí)施全面預(yù)算管理工作

土地增值稅屬于種關(guān)鍵性的隱性成本，在房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用支出中占有很大的比重，所以要求企業(yè)應(yīng)正確的看待這部分花費(fèi)，能夠科學(xué)、理性的強(qiáng)化對隱性成本的管理和控制力度，進(jìn)行全局性的優(yōu)化設(shè)計(jì)，從而冷靜、客觀的處理稅款支出。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營本身就存在定的風(fēng)險(xiǎn)性，而高質(zhì)量的成本管理工作能夠起到降低風(fēng)險(xiǎn)的作用，要求企業(yè)財(cái)政管理人員要實(shí)施全面預(yù)算管理，保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾響B(tài)度，將成本都控制企業(yè)可掌控的范圍內(nèi)。

（二）使企業(yè)樹立良好的全成本管理理念

全成本管理是當(dāng)前企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的項(xiàng)重要影響要素，房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊性，面對當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，如果不進(jìn)行高效的成本管控，必然無法獲得進(jìn)步的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目普遍存在費(fèi)用管理難度大、效益回收期長等典型的特征，這些特點(diǎn)決定企業(yè)全成本工作極為繁瑣。為了消除因成本管理不善引發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員均要樹立良好的全成本管理理念，將全成本管理準(zhǔn)則應(yīng)用到各項(xiàng)工作中，做好有效的防范工作，營造個(gè)良好的全成本管理氛圍。

（三）構(gòu)建規(guī)范化、系統(tǒng)化的企業(yè)全成本管理體制

在房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)花費(fèi)中，直接成本是最關(guān)鍵和最主要的部分，這也就決定了企業(yè)全成本管理工作效率的改善關(guān)鍵在于加大直接成本的管理效力。處在信息化時(shí)代中，房地產(chǎn)企業(yè)在制定全成本管理體制時(shí)，可以融入當(dāng)前先進(jìn)的管理技術(shù)和方法，細(xì)化成本管理的內(nèi)容，研制出套同企業(yè)發(fā)展情況相適應(yīng)的高校全成本管理軟件系統(tǒng)，實(shí)時(shí)性的監(jiān)督和控制企業(yè)成本，使成本管理工作向著更加規(guī)范。系統(tǒng)和現(xiàn)代化的方向發(fā)展。

（四）強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)成本管理力度

強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)成本管理力度也是提高房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理工作質(zhì)量的拮施之

，企業(yè)不能單方面的強(qiáng)調(diào)減少企業(yè)外部費(fèi)用，更重要的是做好內(nèi)部財(cái)政管理工作。企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格的約束和要求財(cái)務(wù)管理人員，加強(qiáng)財(cái)政管理部門同企業(yè)內(nèi)部的其它機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的凝聚力，使財(cái)務(wù)成本管理工作更加順利、有序的開展。房地產(chǎn)企業(yè)在開展內(nèi)部財(cái)務(wù)成本管理工作的過程中，可以財(cái)務(wù)層次化的分級管理模式，建立專項(xiàng)的成本管理團(tuán)隊(duì)，嚴(yán)格限制財(cái)務(wù)成本管理部門的工作內(nèi)容，細(xì)化財(cái)務(wù)成本管理人員的職責(zé)和義務(wù)，將全成本管理工作提升到企業(yè)管理工作的最高層次，從上到下高效的落實(shí)全過程成本管理制度。

（五）將考核體系同成本管理工作有機(jī)整合起來

作為房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理工作的落實(shí)者，內(nèi)部工作人員均承擔(dān)著不可推卸的責(zé)任，因此發(fā)揮全成本管理效用的關(guān)鍵性保障對策就是調(diào)動(dòng)廣大工作者的主觀能動(dòng)性，使工作人員將全成本管理工作內(nèi)化為自身的責(zé)任，更好的在實(shí)踐工作中進(jìn)行執(zhí)行和落實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對員工考核評價(jià)體制進(jìn)行進(jìn)步的完善，將其緊密的同全成本管理工作結(jié)合起來，根據(jù)員工的全成本管理工作開展?fàn)顩r給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)。在這種良好的引導(dǎo)下，企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理人員可以主動(dòng)的進(jìn)行全成本管理工作，同時(shí)還要針對出現(xiàn)違反全成本管理工作體制的人員進(jìn)行嚴(yán)厲的懲處，在這種綜合性的管理模式下，企業(yè)的全成本管理水平會(huì)大幅度提升。

三、結(jié)束語

綜上所述，成本管理對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是項(xiàng)艱巨的任務(wù)，包括多個(gè)環(huán)節(jié)和流程，要求在企業(yè)內(nèi)部部門和經(jīng)營流程中均滲透成本管理，在進(jìn)行費(fèi)用支出記錄的同時(shí)，還要對成本利用狀況進(jìn)行必要的審計(jì)，確保成本管理工作滿足標(biāo)準(zhǔn)化體系。要想消除和解決房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，在全成本管理工作中存在的系列問題，應(yīng)在今后的發(fā)展過程中，統(tǒng)籌性把握各種要素，提升企業(yè)的全成本管理意識(shí)，并制定有效的全成本管理體制和監(jiān)督管理體系，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，落實(shí)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。