王子浩

摘要： 隨著中國經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房子作為居民的剛需，房價的變化時刻牽動人心，因此，著手對房價與地價進行研究，對改善居民生活水平與協(xié)調(diào)經(jīng)濟健康發(fā)展都具有重要的現(xiàn)實意義。

Abstract： With the steady development of China's economy， the real estate market has rapid development. House is the rigid demand for residents. The change of housing price affects people's heart. Therefore， the study of housing price and land price has important practical significance to improve the living standard of the residents and coordinate the healthy development of the economy.

關鍵詞： 大學城；房價；地價；研究報告

Key words： university city；housing price；land price；research report

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）36-0008-04

0 引言

隨著中國經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，中國房價持續(xù)處在高位，其影響因素也是錯綜復雜。自二十一世紀以來，房地產(chǎn)投資增長迅速，房價也隨之上漲。中國各地商品房房價一漲再漲，地價作為房價的一個重要組成部分，其上漲是推動房價上漲的主要因素。同樣的，房價在受到市場這雙“無形的大手”的推動下，通過一定的傳導機制也影響著地價的變化。而人們對住房的需求屬于生產(chǎn)資料消費需求，是維持生存的必要條件。而引起房價變動因素較多，因此，我們著手對房價與地價進行研究，對改善居民生活水平與協(xié)調(diào)經(jīng)濟健康發(fā)展都具有重要的現(xiàn)實意義。

1 對象與方法

1.1 對象江寧大學城內(nèi)7個小區(qū)一年之內(nèi)的房價走勢（按月平均），見圖1。

1.2 調(diào)查方法

①調(diào)查采用抽樣調(diào)查，隨機選取江寧大學城內(nèi)七個不同的小區(qū)的房價和取得地價，以及江寧大學城房價的均價作為樣本；

②期間為2015年10月至2015年9月；

③輔助調(diào)查中有問卷調(diào)查，為了獲取人們對大學城房價地價變動的看法；

④總計發(fā)放問卷80份，收回問卷80份，其中有效問卷80份，有效回收率為100%；

⑤根據(jù)回收的樣本數(shù)據(jù)，進行統(tǒng)計學處理分析。

2 調(diào)查結果

2.1 江寧大學城近一年房價回歸方程（表1）

根據(jù)（圖1）圖像趨勢，由于統(tǒng)計期間為近一年，是短期變化，可近似視作直線變化來測算，此處采用最小二乘法。

假設t坐標為時間，假定2015年10月為1，每增加一個月t增加1個單位；P坐標為房價，單位是元/m^2

設：Pc=a+bt

a=∑P/n-b∑t/n，b=（∑P∑t-∑tP）/（∑t^2-（∑t）^2）

∴將a、b帶入直線趨勢模型中得出的江寧大學城近一年內(nèi)的房價變化趨勢直線是P=13841.3+393.94t （2015年10月時t=1）

以同種方式測的南京房價的回歸直線方程為：P=13391.23+483.7t

2.2 江寧大學城各個小區(qū)與江寧大學城房價變動的相關系數(shù)（表2）

測算方法：？籽XY=■

公式中Cov（X，Y）為X，Y的協(xié)方差，D（X）、D（Y）分別為X、Y的方差（X為每月江寧房價，Y為每月小區(qū)房價）。

2.3 江寧大學城各個小區(qū)地價及樓面地價（表3）

3 調(diào)查分析

3.1 房價與地價的變動影響

①房價的基本組成是，房價=地價+建筑物價格，它是房地產(chǎn)經(jīng)濟的一個重要指標，也是房地產(chǎn)市場運作和配置資源最為關鍵的調(diào)節(jié)機制。

②地價是指土地所有者向土地需求者讓渡土地使用權所獲得的收入，是買賣土地的價格。在我國，由于土地不允許自由買賣，所以地價也指出讓一定時期內(nèi)的土地使用權的對價。

③房價與地價的變動在無外界干擾的情況下基本趨于一致，地價作為房價的一個重要組成部分起到了極大的推動作用。

3.2 數(shù)據(jù)分析

3.2.1 江寧大學城近一年房價

根據(jù)（表2）數(shù)據(jù)顯示，隨著月份的推移，江寧大學城在近一年房價逐月遞增。我們小組利用最小二乘法數(shù)學建模求出江寧大學城近一年內(nèi)的房價變化趨勢直線是P=13841.3+393.94t （2015年10月時t=1）。也就是說，在我們組最初統(tǒng)計的2015年10月江寧房價就達到了13841.3元/m^2，每個月江寧房價就會上升393.94元/m^2。為了方便數(shù)據(jù)比較分析，我們小組以同種方式測的南京房價的回歸直線方程為：P=13391.23+483.7t。由此可見，江寧房價并沒有南京整體房價長得多。

3.2.2 江寧大學城各個小區(qū)與江寧大學城房價變動的相關系數(shù)

根據(jù)（表3）顯示，江寧大學城各個小區(qū)房價變動幾乎與江寧大學城房價變動趨同。為了更有說服力，我們小組隨機抽樣了江寧大學城7個小區(qū)，利用資本資產(chǎn)定價模型中測算相關系數(shù)的方法計算出這7個小區(qū)和江寧大學城總體房價的變動的變化趨勢。結果顯示，相關系數(shù)最低的方山熙園也達到了0.70，相關系數(shù)最高的東方龍湖灣和文博苑更是達到了0.96，其他小區(qū)的相關系數(shù)情況由表3顯示波動并不大。因此，我們小組得出的結論是，整體房價趨勢可以表現(xiàn)房價變動。

3.2.3 江寧大學城各個小區(qū)地價及樓面地價

①根據(jù)（表4）顯示，江寧大學城各個小區(qū)地價大概占房價的50%。其中，樓面地價房價比最低的保利梧桐語是29.40%，樓面地價房價比最高的方山熙園是60.71%，樓面地價房價比均值是48.40%，而全國平均水平大概是33.3%，由表4的數(shù)據(jù)，我們小組分析出江寧大學城的地價較全國占房價比高出15%左右，集資房樓面地價房比商品房樓面地價房比低。

②我們知道，樓面地價代表著一個項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。商品房的最終售價包含著樓面地價，所以開發(fā)商在拿地的時候支出的土地價格會作為商品房最終售價的參考標準之一?，F(xiàn)在，只需要了解江寧大學城地價的情況，就可以粗略估計出江寧大學城大概的房價情況和變化趨勢。但是，也要注意，房價上漲并不能全部歸于地價上漲，地價的波動也未必會促使房價波動。

綜合分析：由調(diào)查數(shù)據(jù)不難看出，江寧大學城內(nèi)的房價與地價仍處于持續(xù)上漲的趨勢，但增長速度相比于南京市的增長速度基本趨同，但根據(jù)近期拍下來的高價地塊可以推論，若政府不及時出臺相關政策控制過高地價成交或限制房價上限，江寧大學城房價在16年10月之后仍會保持一個持續(xù)高增長的態(tài)勢。

江寧大學城內(nèi)的各個小區(qū)房價的變化也與整體房價的變動有著密切的聯(lián)系，地價上漲推動著房價；外來人口由于難以支付市內(nèi)過高的房價，將眼光放在了房價較低的大學城地區(qū)，從調(diào)查情況來看，房價與地價影響機制總體可表述為：成本與需求同時推動房價上漲。

從地價角度來看，江寧大學城地價在近五年內(nèi)暴漲近五成，房價也在兩年內(nèi)番了近一倍，房屋的基礎設施建設費以及地價作為既定成本，對房價的變化雖不直接，但作為一個必要成本，房價的市場變動時刻影響著房價的變動。

因此，無論土地成本在房價中的比例是高還是低，只要地價在漲，房價就漲得更快。而房價的上漲又推動地價上漲在充分的市場環(huán)境下，地價上漲的原因是因為房價升高導致對土地的需求增加。房價升高增加了土地需求，而導致地價的飛速上漲。

4 大學生房價和地價的影響因素

一個地區(qū)的房價首先決定于它本身的地理位置，所處地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平，交通等。南京的江寧地區(qū)，原本位于江北，交通相對于南京其他地區(qū)而言相對落后，產(chǎn)業(yè)結構簡單，經(jīng)濟相對不發(fā)達，房價也自然比南京市房價均價底許多。而隨著政策，以及地鐵1號線的通車，對其房價與地價產(chǎn)生了巨大的影響，近期在2016年9月22日的土拍會上，江寧方山區(qū)域緊鄰老小區(qū)印湖山莊的G61地塊地價超2.2萬元/平米，成為區(qū)域新高價地，根據(jù)分析推測，未來江寧大學城方山地區(qū)的房價可能達到近4萬元/平米。

4.1 政策因素

在這個市場經(jīng)濟社會，價格由市場這只看不見的手操控，但房地產(chǎn)這一特殊的產(chǎn)業(yè)，由于關乎國民的根本生活，關乎著國家經(jīng)濟的基礎，以及近年來出現(xiàn)的不正?？焖俚姆績r上漲情況，相關政策也就隨之而出臺，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。

“去庫存”是今年樓市政策的主基調(diào)。各地一季度紛紛出臺鼓勵去庫存的系列措施。雖然政策的落地需要時間，但各地紛紛跟進“去庫存”，至少說明在供給一側，樓市有部分供大于求的現(xiàn)象。作為樓市“四小龍”之一，南京房價自今年上半年開始開啟了一波快速上漲，截至2016年9月份，南京二手房掛牌均價達到24108元/m2，同比上漲32.31%。房價的快速上漲，使得購房者加快入市步伐，市面上的優(yōu)質(zhì)房源顯得格外搶手。

飛速上漲的房價引發(fā)了消費者與市場的高度關注，人們對于樓過度火熱的擔憂以及調(diào)控政策的期盼也不斷加深。

不可否認的是，調(diào)控政策對于房地產(chǎn)市場有著直接的影響。成交量受政策影響巨大，可謂是立竿見影。

①2011年年初的限購令直接把樓市成交量推進谷底。

②2013年年底“寧八條”二套房首付提至7成，再加2014年3月出臺“寧七條”控制房價，讓2014年整年成交低迷。

③從2014年年底到2015年整年，從取消限購令到營業(yè)稅改革、二手房首付降至4.5成，外加不停的降準降息，一系列政策導致南京樓市的十八連漲。

2016年下半年，南京更是出臺了最嚴厲的限購措施，規(guī)定本市二套房家庭不得購房，一度引發(fā)了離婚潮。

目前看來，南京市場的拐點已經(jīng)出現(xiàn)，成交量開始下降，庫存量呈現(xiàn)逐漸上升的趨勢，政策調(diào)控已經(jīng)顯示了效果。

4.2 “炒房熱”帶動“地價熱”

“炒房熱”帶動“地價熱”，這個在現(xiàn)今房價與低價問題上，已經(jīng)是一個非常明顯的現(xiàn)象。以江寧大學城為例，方山大學城作為風頭最勁的版塊當仁不讓。近期的金洽會上，江寧高新園區(qū)更是吸金200億投資，引入了11個重大項目。方山大學城本次共有3幅地塊出讓，其中G66地塊為龍眠大道以西、格致路以南的商辦混合用地，G57、G61皆為住宅用地。G56地塊則相對較遠，沿著G53地塊最南端的云臺山河路，一路向西，大約需要走1、2公里后。G56地塊最高限價僅有15965元/平米，是本次出讓的九龍湖4塊地中唯一沒有突破1萬9的，是4塊地中最"便宜"的一幅地。

從版塊現(xiàn)狀（九龍湖為例），方山大學城板塊整體均價在2萬/平米+左右。中糧祥云、中航樾廣場，分別以23520元/平米和24450元/平米的售罄價讓南京人看見了方山的潛力。九龍湖板塊整體均價在2萬8/平米+左右，且整個九龍湖板塊在售樓盤并不多，且多處于“房慌”狀態(tài)。有多個樓盤已經(jīng)斷供好幾個月了，板塊內(nèi)一房難求。

具體來看，其中主力熱盤8盤僅有3盤有少量房源在售，且面積、樓層可選的較小，"房慌"之言所言非虛。其中，最值得一提的要數(shù)新城玖瓏湖和萬科翡翠公園，目前都無房在售且下批房源放風都要賣3萬+/平米。最有意思的要屬駿景華庭，不僅是九龍湖唯一的在售毛坯住宅，也是板塊的價格洼地，但最后一棟房源加推時間一推再推，大半年了還是沒有動靜。目前，項目最后一棟確定毛坯改精裝上市，加之即將到來的土拍大戰(zhàn)，房價"大躍進"成為必然。在如此熱銷且明顯還有很多剩余需求量的版塊，土拍結果達到地塊最高限價（直逼2萬）也并非不可能。此次九龍湖4幅地塊的出讓，很有可能就將板塊推上新的高度！

綜上，房價與地價始終始終是相輔相成的。

4.3 周邊設施條件

在調(diào)查問卷中，江寧地區(qū)購房的人們更傾向于選擇在高校學區(qū)內(nèi)或地鐵附近購房。地鐵交通、學區(qū)等因素成為人們購房首要考慮的對象。

①教育設施：教育資源質(zhì)量作用大于學校數(shù)量。

教育的地位越來重要，學區(qū)已經(jīng)成為居民選擇房屋時重點考慮的因素。教育資源對周邊住宅價格存在正向影響。教育資源存在數(shù)量越多，品質(zhì)越好，其周邊房價相應較高。從整體來看，小學與初中教育對于房價的影響更多側重于學區(qū)房的劃分。以江寧百家湖為例，其轄區(qū)內(nèi)的百家湖小學，翠屏山小學的學區(qū)房房價都逼近兩萬。而其他教育資源則表現(xiàn)為交通便捷度以及人文環(huán)境的影響。比如江寧大學城帶動了地鐵周邊市場的發(fā)展。

②交通通達度：大學城地區(qū)由于新校區(qū)的建設和整個城市規(guī)劃的需要，往往位于城市的外圍郊區(qū)等房價較低的地區(qū)，廣大大學生和居民通往市中心主要依賴的就是地鐵，地鐵是他們出行最便利、快捷、廉價的方式。

在沒有地鐵前，到達江寧、仙林要花上一個多小時的時間，地鐵一號線南沿線及二號線的開通，使南京真正構成了老城新城“半小時便捷圈”。地鐵的開通讓人們住的更遠，當然，也刺激到這些地方樓市的發(fā)展，“地鐵樓盤”成為人們關注的焦點。

根據(jù)一號線剛剛開通時江寧地區(qū)二手房價的走勢圖，08年1月09年8月江寧房價較為平穩(wěn)，并有一段短暫的下跌。自09年9月開始，房價呈現(xiàn)波動式快速增長趨勢。10年的5月是江寧房價的頂峰，而此時也是南延線通車的時候。在一號南延線建設的3年中，江寧房價翻了整整三倍。江寧地區(qū)的房價不僅持續(xù)上漲，并且和南京市的平均房價差距越來越小，南京市的均價上漲了大約2000元，而江北地區(qū)的房價均價上漲了4000元左右，是南京市均價上漲價格的兩倍。

江寧的房價快速上漲正說明了地鐵對房價有著巨大的影響。交通通達度往往決定了一個地區(qū)的發(fā)展前景，對房地產(chǎn)市場而言是一種巨大的推力，大大提高了買房需求，由于投資人和買房者的集中大量購買，房產(chǎn)市場頓時變得火熱，市場上有錢買不到房的現(xiàn)象出現(xiàn)，房價在供求關系的影響下，一路快速上漲，也就不難理解了。

4.4 房價和地價的相互影響

從初期調(diào)查情況來看，房價與地價影響機制總體可表述為：成本與需求同時推動房價上漲。

房價與地價上漲趨勢基本一致，地價作為房價的一個重要組成部分起到了極大的推動作用，此結論與立項初期設想一致。

另外，房價與地價的變化是相互影響、相互作用的，而不是簡單的單方向影響。

簡單來說，地價的上升會提高房地產(chǎn)開發(fā)的成本從而提高房價，這是顯而易見的；地價提高后，政府為了考慮到房地產(chǎn)開發(fā)商的利益，將會大幅提高容積率，使得分攤到每平方的地價減少，減輕房地產(chǎn)開發(fā)商負擔，因此高層住宅房增多，剛需提高，導致房價的進一步上漲；而這一輪上漲趨勢會被消費者誤以為是房價又將上漲的信號，導致人們更加急需要買房，需求進一步被刺激。

因此，無論土地成本在房價中的比例是高還是低，只要地價在漲，房價就漲得更快。而房價的上漲又推動地價上漲在充分的市場環(huán)境下，地價上漲的原因是因為房價升高導致對土地的需求增加。房價升高增加了土地需求，而導致地價的飛速上漲。

4.5 需求推動

商品房是特殊商品，房價主要由供求關系決定。在中國買房的除了炒樓盤的人和有錢人外，大部分都是普通工薪階層，買房目的不是為了投資生財，而是簡簡單單為了滿足生存需求。多少人買房是因為孩子要上學，是因為有戶籍享受當?shù)馗＠妥》勘Ｕ?。由?shù)據(jù)可知大部分買房人的心里價位維持在一萬左右，然接連上漲的房價已經(jīng)讓許多買房者望而卻步。

在過去10年時間內(nèi)，我國的物價大幅上漲，但是漲速遠遠小于房價上漲的速度。蔬菜大米食品價格大約上漲了4-6倍，也就是說通貨膨脹大約4-6倍。但是房價大約上漲了20倍左右。現(xiàn)如今的高房價已然成為一個惡性循環(huán)。一方面高房價會迫使普通民眾大量貸款來買房，造成一定的經(jīng)濟泡沫。另一方面，在股市萎靡不振的現(xiàn)在，一路高歌的房價使人們仿佛看到了它可觀的穩(wěn)定的盈利能力，促使人們將更多的資金投入房地產(chǎn)，進一步又推動房價上漲。

5 關于大學城未來房價地價走勢分析

5.1 高地價必然推動高房價

隨著近日江寧地區(qū)土拍頻繁爆出高價江寧大學城板塊甚至拍出22241元/平米樓面價的天價地塊（G61），而其余的地塊也大多過萬，目前江寧方山大學城板塊的整體均價已經(jīng)達到了2萬/平米的水平，所以，我們有理由相信，坐擁方山這樣得天獨厚的自然資源，又具備地鐵1號線以及景楓KINGMO、太陽城等新建大型購物廣場，在加上不斷涌入的外來人口和應屆大學畢業(yè)生的住房剛需的江寧大學城，房價快速上漲是必然趨勢。按照統(tǒng)計的趨勢，來年江寧大學城均價破2.5萬幾乎已是板上釘釘之事。

5.2 未來政策將主導江寧大學城房價走勢

在南京，買房人怕買不到房，開發(fā)商卻怕?lián)尣坏降?。這使得本身稀缺的土地資源變得更加緊張。

蘇州在今年年中的時候，出臺土地限價令，設定了地價紅線，按照政府給出的最高限價，最高的一幅地塊溢價率為231%，最低一幅地塊溢價率為89%。此政策比南京和杭州更為嚴厲，若超過最高限價，則競價無效。將熔斷機制作用于管控房地產(chǎn)行業(yè)，其效果也值得期待。

南京市人大常委會第二十七次會議中，京市市長繆瑞林作關于2016年上半年工作情況和下半年工作安排的報告。他在報告中指出，南京房地產(chǎn)市場風險加大。近日來連續(xù)拍出的天價地塊也驗證了這點，未來南京市是否對嚴格落實房地價管控標準，設置價格管控線，嚴控區(qū)域樓王，是控制未來江寧大學城房價的關鍵因素。

6 結語

房價和地價持續(xù)上漲已成必然趨勢，也是眾所周知的現(xiàn)實。對于來自各方面的因素的推動，房價的上漲顯得波動但總體是上升趨勢。房價與地價的變化是相互影響、相互作用的。無論土地成本在房價中的比例是高還是低，只要地價在漲，房價就漲得更快。而房價的上漲又推動地價上漲在充分的市場環(huán)境下，地價上漲的原因是因為房價升高導致對土地的需求增加。房價升高增加了土地需求，而導致地價的飛速上漲。本文認為，如今房地產(chǎn)市場的調(diào)控，政策的導向才是最為關鍵的因素，若一味由市場導向，必定會使得房地產(chǎn)泡沫加劇，重蹈美國次貸危機的覆轍。

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