齊婧

【事件】

11月16-17日，北京市首批“限房價(jià)、競地價(jià)”試點(diǎn)地塊現(xiàn)場競價(jià)。按照規(guī)則，最終投報(bào)自持商品住房面積比例達(dá)到100%，有三塊地轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

12月1日，北京市國土局官網(wǎng)顯示，最終萬科以50億元奪得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號(hào)地，萬科住總聯(lián)合體以59億元競得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號(hào)地，中鐵以36.75億元競得大興黃村地塊。這批100%自持商品房帶給房地產(chǎn)業(yè)界極大困惑，不少專業(yè)人士以現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)無法測算出房企依靠自持模式如何盈利。

【述評(píng)】

此前，業(yè)界對(duì)北京推出“限房價(jià)、競地價(jià)”地塊一直持觀望態(tài)度，原因在于長達(dá)70年的100%自持要求，對(duì)于開發(fā)商而言是一道幾乎算不清的“奧數(shù)題”，就連求助REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）都幾乎難以盈利。而在此次競拍中中標(biāo)的萬科卻如獲至寶，對(duì)該地塊的開發(fā)充滿信心。

萬科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官兼北京萬科總經(jīng)理劉肖一語道破天機(jī)，“破題的題眼在于眾籌”。據(jù)了解，萬科為這兩個(gè)地塊建立了相應(yīng)的眾籌平臺(tái)，把項(xiàng)目分成眾籌伙伴企業(yè)能夠接受的份額，例如將一個(gè)住房單元（20-30戶）或是一整棟樓作為最小眾籌份額。北京萬科將會(huì)作為主要業(yè)主方負(fù)責(zé)房屋建設(shè)和配套引進(jìn)；參與眾籌的企業(yè)則在早期進(jìn)行眾籌投資，同時(shí)向北京萬科提交相應(yīng)的眾籌項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)用，在項(xiàng)目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，租金再由眾籌平臺(tái)直接返回相應(yīng)企業(yè)，北京萬科則負(fù)責(zé)為社區(qū)提供高效便捷的物業(yè)管理和配套經(jīng)營服務(wù)。

在北京萬科選擇眾籌伙伴時(shí)也提出了三點(diǎn)要求：一是，行業(yè)符合海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展方向的要求，以信息服務(wù)、科技金融、智能硬件、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)業(yè)等為代表的高精尖產(chǎn)業(yè)；二是，企業(yè)符合京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要中對(duì)北京市的功能定位布署；三是認(rèn)同綠色和工業(yè)化理念?？梢姡本┤f科在選擇眾籌伙伴時(shí)也將京津一體化發(fā)展戰(zhàn)略和海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃作為根本出發(fā)點(diǎn)。

超乎所有人的預(yù)料，在接觸的企業(yè)中有70%都表示樂意參與這個(gè)項(xiàng)目。究其原因，筆者以為，作為北京的創(chuàng)新高地，海淀區(qū)集聚了大量高學(xué)歷、高收入的人群；而與此相對(duì)應(yīng)的則是土地資源稀缺所帶來的職住嚴(yán)重失衡。企業(yè)自持商品住房在海淀區(qū)其實(shí)是一個(gè)市場空白點(diǎn)，而這種新的供地模式，也是北京房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革的一次創(chuàng)新探索。但與此同時(shí)，這種開發(fā)建設(shè)模式也是對(duì)傳統(tǒng)資金籌集和運(yùn)營模式的顛覆與挑戰(zhàn)，對(duì)北京市有關(guān)商品房市場的管理也提出了新的要求。