宋慧芳

隨著2016的過(guò)去，房地產(chǎn)也從“狂躁”逐漸“回穩(wěn)”。2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)該何去何從，成了新的謎題。

2016年12月21日中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議第十四次會(huì)議在北京召開(kāi)，其中抑制房地產(chǎn)泡沫被列為“解決好人民群眾普遍關(guān)心的突出問(wèn)題”之一再次被提及。會(huì)議提出：“規(guī)范住房租賃市場(chǎng)和抑制房地產(chǎn)泡沫，是實(shí)現(xiàn)住有所居的重大民生工程?！?/p>

需要提及的是，在2015年中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上，提到房地產(chǎn)，主題是“去庫(kù)存”，而現(xiàn)在將房地產(chǎn)視為“重大民生工程”。就在2016年12月14日至16日在北京召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，針對(duì)房地產(chǎn)著重強(qiáng)調(diào)了“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一定位。

不管是中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議第十四次會(huì)議還是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，其重大意義均不在簡(jiǎn)單的“抑制房地產(chǎn)泡沫”，而在于讓房地產(chǎn)告別經(jīng)濟(jì)政策，回歸民生和社會(huì)政策的基本屬性，這無(wú)疑是中國(guó)房地產(chǎn)政策的巨大變化。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，如此定位清晰的意圖，旨在嚴(yán)格反對(duì)投機(jī)所產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫行為，使得后續(xù)各類(lèi)政策圍繞這樣的導(dǎo)向進(jìn)行。而對(duì)于2017年的房地產(chǎn)發(fā)展，嚴(yán)躍進(jìn)表示，會(huì)加大抑制投機(jī)等房地產(chǎn)泡沫行為的做法，同時(shí)刺激普通的購(gòu)房需求和租房需求出現(xiàn)。另外長(zhǎng)效機(jī)制實(shí)際上和供給側(cè)改革的思路是非常吻合的，房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的補(bǔ)庫(kù)存就體現(xiàn)了這樣一個(gè)思路。

房屋回歸居住屬性為核心

“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的?！弊罱欢螘r(shí)間，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的這個(gè)最新定位迅速成為了海內(nèi)外各界廣泛討論的話題。會(huì)議中還明確表示要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，抑制房地產(chǎn)泡沫的同時(shí)，防止出現(xiàn)大起大落。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者表示，政策明確了房子的屬性和定位，認(rèn)為房子是用來(lái)住的，此類(lèi)表述比較通俗易懂，但政策含義非常明確，即居住的住房需求要繼續(xù)得到保護(hù)，而炒房的需求要進(jìn)行管制和遏制。

在此類(lèi)定位下，嚴(yán)躍進(jìn)還表示，政策明確了五個(gè)管控手段，即金融、土地、財(cái)稅、投資、立法。目前這幾個(gè)政策層面上，金融方面主要是信貸政策、土地則是土地供應(yīng)和結(jié)構(gòu)調(diào)整、財(cái)稅主要是房產(chǎn)稅等相關(guān)政策、投資則主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資刺激等政策、立法主要是對(duì)目前70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期等問(wèn)題都有積極的探索，后續(xù)應(yīng)該會(huì)繼續(xù)完善此類(lèi)政策內(nèi)容和注重調(diào)控效果。

而對(duì)于政策再次提及長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制，嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者，這將是接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要基礎(chǔ)。此次政策明確基礎(chǔ)性制度的建立需求，其制度應(yīng)該包括土地、產(chǎn)權(quán)、價(jià)格等方面的政策內(nèi)容。對(duì)此，政策明確了2017年房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)大思路，主要包括兩點(diǎn)：第一是抑制房地產(chǎn)泡沫，主要是地價(jià)和房?jī)r(jià)的泡沫；第二是防范市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落，也就是說(shuō)讓市場(chǎng)更加穩(wěn)定，這樣預(yù)期才會(huì)更加穩(wěn)定。

要抑制房地產(chǎn)泡沫，讓房子真正成為“住的”而不是“炒的”的關(guān)鍵，在于中國(guó)房地產(chǎn)制度的重構(gòu)和長(zhǎng)效機(jī)制的建立。然而在中國(guó)房地產(chǎn)被賦予太多的經(jīng)濟(jì)元素，那就需要一定的時(shí)間對(duì)其進(jìn)行改革。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，此段時(shí)間就是最好的機(jī)會(huì)，國(guó)家在此時(shí)進(jìn)行調(diào)控，其目的就是為了通過(guò)政策的管控，暫且使房地產(chǎn)處于回穩(wěn)狀態(tài)，有時(shí)間進(jìn)行政策或者體制重構(gòu)和完善。由此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中指出“要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房?！?/p>

顯然，此項(xiàng)政策明確了“關(guān)注貨幣”的思路，嚴(yán)躍進(jìn)表示，這也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“資金水分”過(guò)大特點(diǎn)的一個(gè)自我糾正。沿著此條思路進(jìn)行，后續(xù)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金監(jiān)管會(huì)強(qiáng)化。所以中央提出此條政策也是希望在宏觀層面上有較為積極的管控。在微觀層面上，政策明確信貸政策的差異化做法。比如說(shuō)對(duì)于合理的自住房需求，依然要采取支持的態(tài)度，而對(duì)于投資投機(jī)的炒房需求，則會(huì)采取資金限制的做法。

對(duì)于2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)認(rèn)為，其金融管制政策會(huì)比較嚴(yán)厲，尤其是上半年預(yù)計(jì)信貸市場(chǎng)的政策會(huì)因城市和購(gòu)房需求而有較大的差異。

據(jù)中泰證券預(yù)計(jì)，2017年個(gè)人住房貸款將進(jìn)一步下滑。2016年11月份，累計(jì)個(gè)人住房貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的比重從年初的13%上升到了17%，就在2016年的1月-11月份個(gè)人貸款的累計(jì)同比高達(dá)49.3%，中泰證券預(yù)計(jì)在2017年個(gè)貸降低、銷(xiāo)售額下降（定金及預(yù)收款下降），房企融資窗口收緊（自籌資金下降）的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源將同比明顯下滑，這也將帶動(dòng)房地產(chǎn)投資在2017年有所下滑。

“雖然有所下滑，但不代表房地產(chǎn)進(jìn)入拐點(diǎn)、持續(xù)下滑，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在較大的發(fā)展空間?！标愱杀硎?。中央也明確強(qiáng)調(diào)，特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。嚴(yán)躍進(jìn)表示，針對(duì)特大城市實(shí)際上就體現(xiàn)了部分資源往外導(dǎo)出的思路，此類(lèi)特大城市應(yīng)該是包括三大城市群的相關(guān)城市以及部分中西部城市，對(duì)于此類(lèi)資源的導(dǎo)出，能夠降低此類(lèi)城市的控制房?jī)r(jià)的壓力，并且能夠促進(jìn)周邊城市的快速健康發(fā)展。此前對(duì)于京冀邊界區(qū)域的規(guī)劃就較好地符合了這個(gè)特點(diǎn)。通過(guò)帶動(dòng)周邊中小城市的發(fā)展，能夠更好地引導(dǎo)人口資源和住房資源的合理分布，由此也會(huì)帶來(lái)部分房地產(chǎn)的發(fā)展。

民建中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任馬光遠(yuǎn)表示，不管是特大城市還是中小城市，房地產(chǎn)首要的是民生政策，人應(yīng)該有房子住，這是最基本的要求，可惜在過(guò)去10多年，房子成了創(chuàng)收和穩(wěn)增長(zhǎng)的工具，房?jī)r(jià)泡沫傷害了社會(huì)公平，也影響了老百姓的士氣。回歸到“民生”，這是一次重大的制度糾偏。

增加土地供給防“地王”

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，在穩(wěn)增長(zhǎng)和地方政府創(chuàng)收方面發(fā)揮了獨(dú)特的作用，以致于形成了對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴。每一次經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)都首當(dāng)其沖，成為對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)的首要工具。同時(shí)，土地出讓金也逐漸成為地方政府收入的主要來(lái)源，馬光遠(yuǎn)表示，很多地方，土地出讓收入占財(cái)政收入的比重超過(guò)了50%。對(duì)土地財(cái)政和房地產(chǎn)的過(guò)度依賴，一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的種種亂象，另一方面，隨著房?jī)r(jià)的上漲，房子也逐漸脫離了居住的基本功能，成為資產(chǎn)配置的主要工具。追根溯源，土地價(jià)格已經(jīng)成了房地產(chǎn)價(jià)格瘋漲的根本原因。要想解決房子的屬性問(wèn)題，土地問(wèn)題首先得到一定的解決。

中投證券數(shù)據(jù)顯示，2016年，一線城市7月份住宅類(lèi)土地成交均價(jià)已超3萬(wàn)元/平米，溢價(jià)率由5月份突破100%并連續(xù)數(shù)月，二線城市溢價(jià)率自3月份起就在50%-80%間波動(dòng)，部分熱點(diǎn)三線城市土地溢價(jià)率也出現(xiàn)抬升。為了遏制地王誕生進(jìn)一步推升房?jī)r(jià)，各地陸續(xù)出臺(tái)土地市場(chǎng)調(diào)控政策：增加土地新房供應(yīng)，打擊捂盤(pán)惜售行為，嚴(yán)查資金來(lái)源，提高土拍門(mén)檻，限制購(gòu)地資格，提高土地招拍掛保證金門(mén)檻，縮短出讓金繳納時(shí)間并提高比例，規(guī)定土拍價(jià)格上限，改變競(jìng)價(jià)模式。限價(jià)、限自持、配建保障房等手段，一方面穩(wěn)定居住保障預(yù)期，另一方面使得土地出讓的價(jià)格見(jiàn)頂，并實(shí)質(zhì)降低開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本；第三增加了準(zhǔn)入門(mén)檻，使得資源向?qū)嵙﹂_(kāi)發(fā)商集聚，加快行業(yè)優(yōu)勝劣汰。

與此同時(shí)，在針對(duì)此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中指出“要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤(pán)活城市閑置和低效用地?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于明確提出的人地掛鉤政策，其實(shí)也是考慮到目前各大城市人口分布的差異化特點(diǎn)。通過(guò)根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)的政策的提出，預(yù)計(jì)2017年繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)的城市將有新的機(jī)會(huì)，比如說(shuō)會(huì)由此獲得更多的用地開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，甚至在土地轉(zhuǎn)性等方面會(huì)有更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。相應(yīng)的，也會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)的價(jià)格管控更加有效，預(yù)計(jì)此類(lèi)新增用地的出讓到開(kāi)發(fā)將持續(xù)半年，這樣到了2017年的下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)緊張狀態(tài)有望得到改變。

然而對(duì)于一線城市、熱點(diǎn)二線城市等土地缺乏的城市來(lái)說(shuō)，中央明確提出的要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤(pán)活城市閑置和低效用地。

對(duì)于此項(xiàng)政策，嚴(yán)躍進(jìn)表示，其完全明確了地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的主體責(zé)任，這樣的責(zé)任，預(yù)計(jì)會(huì)通過(guò)房?jī)r(jià)的漲幅控制、土地出讓的同比增幅、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定等方面進(jìn)行考核。也完全明確了房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要增加土地供應(yīng)，在這里提及“壓力”兩個(gè)字其實(shí)有兩個(gè)含義。嚴(yán)躍進(jìn)解釋道，一是當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)快速上漲的現(xiàn)象，二是潛在上漲的可能依然比較大。通過(guò)對(duì)此類(lèi)市場(chǎng)住宅用地的供應(yīng)，同時(shí)通過(guò)盤(pán)活存量、閑置和低效的土地資源，能夠更好地促進(jìn)此類(lèi)城市潛在供應(yīng)的增加，最后使得此類(lèi)城市房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)得到真正的抑制。

據(jù)中泰證券分析，預(yù)計(jì)2017年政府將繼續(xù)通過(guò)增加有效土地供給、改變土地出讓方式、加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管等手段來(lái)防止地王出現(xiàn)。另外從需求的角度來(lái)講，2017年成交下滑疊加融資窗口收緊，地產(chǎn)公司拿地意愿低迷，因此增加住宅用地供給會(huì)有效的為土地市場(chǎng)降溫，預(yù)計(jì)2017年土地購(gòu)置金額下滑增速將進(jìn)一步擴(kuò)大。

然而陳晟認(rèn)為，在此背景下，房企開(kāi)辟非招拍掛之外的第二條戰(zhàn)線是必然，一線城市的城市更新將由此孕育出價(jià)值萬(wàn)億元的巨大市場(chǎng)。2016年以來(lái)，深圳市城市更新暫行措施已完成第十九稿，《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》也已發(fā)布，上海、北京城市更新進(jìn)程也在加快步伐，新政頻出。為順應(yīng)這一時(shí)代趨勢(shì)，進(jìn)而確立了七圖疊加路徑，明確了上海、北京的城市更新方向，繪制了城市更新的非招拍掛拿地的戰(zhàn)略地圖。

加快租賃市場(chǎng)發(fā)展

目前我國(guó)的租賃市場(chǎng)并不健全，住房租賃市場(chǎng)仍以個(gè)體房東為主體，機(jī)構(gòu)參與者缺少，導(dǎo)致專(zhuān)業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展相對(duì)滯后。同時(shí)房企重售輕租，個(gè)人房東賣(mài)房套利，經(jīng)紀(jì)公司淡化或放棄租賃業(yè)務(wù)是市場(chǎng)普遍現(xiàn)象。但租賃市場(chǎng)是一個(gè)持久的剛需市場(chǎng)，因此開(kāi)發(fā)商和傳統(tǒng)物業(yè)都向“存量資產(chǎn)管理和服務(wù)增值”轉(zhuǎn)型。

據(jù)華泰證券對(duì)歐美各國(guó)歷年住房自有率的平均值進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)住房自有率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，也就是租房比例與其呈正相關(guān)關(guān)系。租房比例高的國(guó)家，幾乎都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家，而租房比例低的國(guó)家，則大多為經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展比較低的轉(zhuǎn)軌國(guó)家。英美等較發(fā)達(dá)國(guó)家自有住宅率普遍在60%-70%，而保加利亞、立陶宛等國(guó)都在90%以上，甚至一度高達(dá)97%。在德國(guó)，過(guò)半的居民選擇租房，房屋自有率只有42%，而在中國(guó)，住房自有率達(dá)到74%，只有26%的租房比例。足以說(shuō)明我國(guó)租賃市場(chǎng)不健全。究其原因主要是租房家庭與房屋產(chǎn)權(quán)人無(wú)法享受相同的權(quán)益，被排除在當(dāng)?shù)亟逃?、養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障和住房保障體系之外。但未來(lái)隨著國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策扶持和健全租賃市場(chǎng)和其體系，租房比例將會(huì)不斷攀升。自此國(guó)家也在不斷的對(duì)其進(jìn)行紅利政策的刺激。

2016年5月4日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)，提出允許商業(yè)用房改變?yōu)樽赓U用房，這是目前去庫(kù)存導(dǎo)向下的一個(gè)重要?jiǎng)?chuàng)新，對(duì)于盤(pán)活存量資產(chǎn)等有積極意義。

然而租房的痛點(diǎn)很多，最讓承租人頭痛的是高昂的中介費(fèi)，因?yàn)橹薪樵谡麄€(gè)高頻租賃交易中只提供了最簡(jiǎn)單的撮合交易，實(shí)在難以匹配其傭金。其次是職業(yè)二房東的出現(xiàn)，在一定程度上抬高了租房?jī)r(jià)格。還有就是找房難，網(wǎng)絡(luò)虛假信息泛濫，租客無(wú)法有效辨別真實(shí)房源信息。以及較差的租房體驗(yàn)，不規(guī)范的群租房、隔板房、房間臟亂差、租后房東不管不問(wèn)等問(wèn)題，頻頻困擾著租房一族。

隨后，2016年6月3日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，最大的亮點(diǎn)在于提及了頂層設(shè)計(jì)問(wèn)題。目標(biāo)提出：到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本建立住房租賃法規(guī)制度體系，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居。頂層設(shè)計(jì)問(wèn)題是最主要問(wèn)題，市場(chǎng)缺乏保障機(jī)制，和國(guó)外有明確的租戶保護(hù)法律不同，目前國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)對(duì)租戶的保護(hù)不足，不定期調(diào)價(jià)、解約的現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生，即便是在中介撮合交易的前提下，類(lèi)似的事情仍然無(wú)法得到解決。該文件帶來(lái)了頂層設(shè)計(jì)，至少對(duì)于核心問(wèn)題——租賃關(guān)系，提出了明確的指示。

針對(duì)發(fā)展租賃市場(chǎng)，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確提出，要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)就表示，發(fā)展租賃市場(chǎng)成為目前構(gòu)建第四級(jí)市場(chǎng)的關(guān)鍵，近期北京、上海、成都等城市都在積極打造值得推廣的租賃型公寓項(xiàng)目，相應(yīng)投資行為也需要獲取更多的財(cái)政等方面的支持。此類(lèi)項(xiàng)目后續(xù)還需要通過(guò)機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)的發(fā)展來(lái)支撐，這樣能夠加快其租賃、運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目品牌打造等內(nèi)容。像此種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展被頻頻在政策文件上提及，自然有較大的投資價(jià)值。

對(duì)于2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，政策明確了住房監(jiān)管的需求。在規(guī)范方面明確了三類(lèi)行為需要受管制，即開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和中介行為。此類(lèi)行為實(shí)際上也是對(duì)房企、代理商、中介機(jī)構(gòu)等行為的監(jiān)管。對(duì)于此類(lèi)監(jiān)管的做法，包括近期也在積極進(jìn)行，體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定市場(chǎng)秩序的調(diào)控思路。這其中的一系列的政策法規(guī)，都是在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行改革，使得房屋真正回歸居住屬性。這也就與此次會(huì)議所提高的關(guān)鍵詞“長(zhǎng)效機(jī)制”不謀而合。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革層面上，會(huì)議明確房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市積極供地、存量土地盤(pán)活、住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，這都有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，且發(fā)展機(jī)制更加穩(wěn)固。其中支持租賃市場(chǎng)發(fā)展，有利于補(bǔ)充和完善多層次的住房供應(yīng)體系，同時(shí)也有利于疏導(dǎo)和分流需求端，有利于行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展。