隨著我國經(jīng)濟社會較快發(fā)展，城市化進程逐漸加快，城鎮(zhèn)居民的住房租賃需求快速增長。為適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢，以滿足新市民需求為主要出發(fā)點，建立購租并舉的住房制度，健全住房租賃體系，中央及地方各級政府出臺了相關(guān)政策，大力培育和發(fā)展住房租賃企業(yè)。在這種背景下，長租公寓市場快速發(fā)展起來，正在成為政府、資本、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)等各方關(guān)注的市場熱點。

一、我國長租公寓市場的現(xiàn)狀

長租公寓，顧名思義即為可以長期向承租人出租的公寓式住宅。它不是一個新概念，在1998年我國實施城鎮(zhèn)住房制度改革之前，許多人住在“公房”里，其本質(zhì)就是政府提供的長租公寓。目前，由政府提供的公租房等保障性租賃住房也是長租公寓的一種形式。本文討論的長租公寓主要是指近幾年市場上涌現(xiàn)的，由住房租賃機構(gòu)對從市場上收集來的或者自持的房源進行改造和裝修，并提供多樣化公共空間配置和標準化物業(yè)服務(wù)的出租型公寓。

（一）行業(yè)基本情況

我國長租公寓經(jīng)營機構(gòu)主要包括房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、酒店以及互聯(lián)網(wǎng)或金融背景的機構(gòu)等，經(jīng)營模式可以分為集中式、分散式和綜合式。集中式經(jīng)營模式是由租賃經(jīng)營機構(gòu)通過收購或租賃取得整棟或多棟物業(yè)的管理權(quán)，統(tǒng)一改造后進行出租的模式，代表機構(gòu)有鏈家自如寓、YOU+青年社區(qū)、魔方公寓等；分散式經(jīng)營模式是由租賃經(jīng)營機構(gòu)從分散的房屋所有權(quán)人處取得閑散房源，經(jīng)過標準化改造或裝修后，統(tǒng)一出租管理的模式，青客、寓見等機構(gòu)以這種經(jīng)營模式為主；綜合式經(jīng)營模式是由集中式和分散式相結(jié)合的經(jīng)營模式，我愛我家相寓、優(yōu)客逸家等是這類機構(gòu)的代表。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前我國市場上有近百家規(guī)模住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，擁有公寓150萬間，占整個住房租賃市場份額的2%，行業(yè)發(fā)展空間很大。

（二）行業(yè)快速發(fā)展原因

長租公寓市場迅速發(fā)展的主要原因包括：一是，住房租賃需求巨大。隨著城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，人口流動性增強，目前我國有超過2億的流動人口，其中相當一部分由于工作流動且支付能力有限，住房需求主要通過租賃市場來實現(xiàn)。此外，由于不斷上漲的房價導(dǎo)致部分家庭支付能力下降，在一些大中城市，部分常住居民也需要通過租房滿足住房需求。

二是，住房租賃市場資金規(guī)模巨大，吸引各類投資資本的關(guān)注。據(jù)鏈家研究院發(fā)布的報告，目前我國房屋租賃市場規(guī)模為1.1萬億元，預(yù)計到2020年、2025年，規(guī)模將分別達到1.6萬億元、2.9萬億元，2030年將會超過4萬億元。巨大的市場潛力使各路資本通過風(fēng)投、基金或者股市增發(fā)等形式進入長租公寓市場。

三是，消費需求和能力的拉動。消費能力的提升使得消費者，特別是年輕消費者對租賃服務(wù)品質(zhì)有了更高的要求，希望獲得更優(yōu)質(zhì)的生活空間和服務(wù)、更體貼的居住感受，在服務(wù)和管理上有質(zhì)量優(yōu)勢的一些長租公寓可以滿足消費者的上述需求。同時，良好的管理和服務(wù)能力也能帶動整個住房租賃市場的經(jīng)營水平的提升。

四是，國家政策的大力扶持。2015年以來，國家層面支持住房租賃市場發(fā)展，特別是培育和發(fā)展機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)、鼓勵住房租賃消費、支持租賃住房建設(shè)、加強住房租賃監(jiān)管等相關(guān)政策陸續(xù)出臺，給予了住房租賃企業(yè)發(fā)展良好的政策支持。

二、我國長租公寓市場存在的問題

我國的長租公寓市場由于發(fā)展時間不長，存在的問題也比較突出，主要有以下幾點：

（一）服務(wù)水平差異較大，行業(yè)標準有待建立

相比傳統(tǒng)住房租賃市場，長租公寓本應(yīng)在規(guī)范化管理和標準化服務(wù)方面有更明顯的優(yōu)勢。但由于長租公寓擴張迅速，在房屋質(zhì)量、設(shè)施、配套和服務(wù)等方面尚未形成標準的運營模式，加之大量中小型機構(gòu)涌入，使得租賃機構(gòu)之間的管理和服務(wù)水平參差不齊。管理水平不高的長租公寓可能會給承租人造成不良的租住感受，這不僅會影響人們對長租公寓租賃模式的選擇，也不利于樹立良好的行業(yè)形象。

（二）經(jīng)營成本較高，盈利模式需要突破

長租公寓的運營特點決定了其前期投入較大，資金回報周期長，導(dǎo)致經(jīng)營成本較高。一些公寓運營機構(gòu)試圖通過創(chuàng)新服務(wù)理念、建立社群消費、組織各種活動等服務(wù)獲得增值收入，但從實際效果來看，其產(chǎn)生收入和利潤較為有限。如何合理控制經(jīng)營成本，突破盈利瓶頸，通過特色服務(wù)來延伸產(chǎn)品價值、增值服務(wù)創(chuàng)造溢價能力，都是長租公寓經(jīng)營機構(gòu)需要面對的問題。

（三）融資渠道有限，行業(yè)發(fā)展受限

近些年，公寓運營機構(gòu)主要通過引入風(fēng)險投資、私募基金、通過股票增發(fā)等融資方式進入長租公寓領(lǐng)域。雖然眾多資本涌入，但這些資金的進入和退出途徑依然存在較大的不確定性，受市場波動影響明顯，不利于長租公寓的規(guī)模經(jīng)營和盈利增長。

三、國外長租公寓市場經(jīng)營借鑒

（一）合理定位市場需求，積極探索融資渠道

美國的長租公寓行業(yè)發(fā)展較早，目前已形成了目標客戶定位清晰、融資渠道穩(wěn)固、具有合理收益預(yù)期的良好市場環(huán)境。在合理定位市場需求方面，各長租公寓運營機構(gòu)基于自身特點有的放矢，例如：EQR是美國最大的出租公寓運營商，擁有300多處物業(yè)，11萬套公寓，致力于紐約、舊金山、華盛頓、波士頓、邁阿密等住房需求旺盛的市場開發(fā)。Greystar則是美國最大的學(xué)生公寓運營商，擁有3萬套學(xué)生公寓，專注于為學(xué)生提供住房租賃服務(wù)。此外，美國的住宅租賃型REITs比較發(fā)達，一方面為長租公寓運營機構(gòu)提供融資支持，另一方面，租賃業(yè)務(wù)的穩(wěn)健經(jīng)營也為REITs投資者帶來了可觀的收益。

（二）形成產(chǎn)業(yè)集群，提供全方位服務(wù)

日本的長租公寓市場也十分發(fā)達，市場細分和專營化程度很高。由住房租賃機構(gòu)提供的規(guī)?；赓U服務(wù)數(shù)量占到整個住房租賃市場份額的80%以上，以大東建托為代表的大型住房租賃機構(gòu)，通過整合住房租賃產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，形成產(chǎn)業(yè)集群，不斷提高租賃管理水平，優(yōu)化租住體驗。大東建托是目前日本最大的租賃住宅資產(chǎn)管理公司，管理住宅數(shù)量92.3萬戶，市場份額約7.36%。其早期從房屋租賃業(yè)務(wù)起家，依靠整合產(chǎn)業(yè)鏈，不斷擴大經(jīng)營范圍，囊括了房地產(chǎn)、財務(wù)貸款、房屋租賃、物業(yè)、液化石油氣、建筑、鋼鐵、新能源、護理、保險、信托等多項業(yè)務(wù)，形成完整的服務(wù)、金融供應(yīng)鏈。這種全方位的服務(wù)模式，在實現(xiàn)了長租公寓規(guī)?；夹园l(fā)展的同時，也優(yōu)化了租賃市場環(huán)境和租客的住房體驗，有利于住房市場的有序發(fā)展。

四、我國長租公寓發(fā)展的政策建議

(一)加強政策引導(dǎo)，制定行業(yè)標準

政府部門應(yīng)加快完善相關(guān)法律法規(guī)，加大市場監(jiān)管力度，維護承租人和出租人雙方的權(quán)益。一方面，應(yīng)加強公寓的規(guī)范化、標準化管理，制訂硬件設(shè)施安全性、宜居性的統(tǒng)一標準，定期公布長租公寓市場參考租金、由公安、房管等部門聯(lián)動實施租賃合同備案制度確保承租人的安全及合法權(quán)益等。同時，應(yīng)給予承租人相應(yīng)的政策支持，使居民居住在出租房屋內(nèi)能依法享受到與產(chǎn)權(quán)住房所有權(quán)人完全平等的公共服務(wù)，如子女公平受教育的權(quán)利等。讓更多的人愿意能夠沒有后顧之憂地通過租賃解決住房問題，營造更為和諧的租賃市場環(huán)境。

（二）合理降低住房租賃機構(gòu)運營成本，解決盈利問題

發(fā)展長租公寓，維持合理的盈利水平是關(guān)鍵。與房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)相比，租賃業(yè)務(wù)存在投資大，資金周轉(zhuǎn)慢，回收期長等問題。為了更好地發(fā)展長租公寓市場，政府應(yīng)通過規(guī)劃、稅收、土地管理等政策調(diào)整，使其能夠通過合理成本取得房屋或土地用于經(jīng)營，實現(xiàn)合理的收益預(yù)期，實現(xiàn)良性循環(huán)的運營模式。

(三)研究制定金融扶持政策，提供更多的融資渠道

有關(guān)部門應(yīng)積極完善金融體系，對長租公寓行業(yè)給予政策扶持。如突破其可能存在的輕資產(chǎn)、無硬抵押的特性，鼓勵金融機構(gòu)對長租公寓機構(gòu)開展銀行信貸的融資模式。此外，還可借鑒國外經(jīng)驗，實施REITs等項目，提供融資便利，降低融資成本。完善的金融體系，可以拓寬融資渠道，有助于長租公寓行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展。