鄭舉漢 陳久銳

建設(shè)數(shù)字化“房管一張圖”提升房產(chǎn)行政管理水平

鄭舉漢 陳久銳

Jian she shu zi hua ‘‘fang guan yi zhang tu’’ti sheng fang chan xing zheng guan li shui ping

隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速發(fā)展，城市房屋數(shù)量快速增加，房產(chǎn)行政管理工作的壓力也日益增大，傳統(tǒng)的“以檔管房”方式在不斷涌現(xiàn)的矛盾問題面前捉襟見肘。信息化產(chǎn)業(yè)革命以來，計(jì)算機(jī)替代人工、電子資料替代紙質(zhì)檔案、互聯(lián)網(wǎng)替代飛鴿傳書、大數(shù)據(jù)提供智能分析，為解決這些新問題提供了有力工具，基于此打造“數(shù)字房管”“智慧房管”是解決城市快速發(fā)展帶來諸多房產(chǎn)行政管理問題的有效途徑。

“數(shù)字房管”建設(shè)需要從房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和房屋管理系統(tǒng)等多個(gè)方面著力，而房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是“數(shù)字房管”的基石。多年來，房管部門掌握的房屋數(shù)據(jù)以房產(chǎn)分層、分戶數(shù)據(jù)為主，數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出分散、微觀的特征。解決房屋及房屋數(shù)據(jù)定位“落地”問題，是實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)有效、集中利用的關(guān)鍵，是實(shí)現(xiàn)各類數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)和進(jìn)行房屋大數(shù)據(jù)分析，為房產(chǎn)行政管理宏觀決策提供支持的關(guān)鍵。

基于武漢市行政管理部門職能劃分的特征，武漢市住房保障和房屋管理局有必要掌握一套具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)圖件。在此背景下，武漢市1∶2000房管基礎(chǔ)圖建設(shè)工作成為局“十二·五”規(guī)劃重點(diǎn)基礎(chǔ)性工作?！笆の濉逼陂g，房管基礎(chǔ)圖覆蓋面積達(dá)2000平方公里，實(shí)現(xiàn)了從無到有、從覆蓋主城區(qū)到基本實(shí)現(xiàn)國有土地全覆蓋的飛躍發(fā)展。

一、“房管一張圖”在房產(chǎn)行政管理中的應(yīng)用

武漢市1∶2000房管基礎(chǔ)圖涉及的數(shù)據(jù)信息包括房管區(qū)、房管分區(qū)（街道）、房屋及附屬設(shè)施、道路、水系、植被、地名地址專題要素等基礎(chǔ)地理信息，要素分層三十余層，其中專題要素信息包括房屋地址門牌、黨政機(jī)關(guān)、學(xué)校醫(yī)院、企業(yè)、銀行網(wǎng)點(diǎn)、公園等近二十類數(shù)據(jù)。其蘊(yùn)含的豐富數(shù)據(jù)信息在房屋產(chǎn)權(quán)管理、市場(chǎng)管理、房屋安全管理、物業(yè)管理、住房保障等多個(gè)房地產(chǎn)管理領(lǐng)域得到了廣泛應(yīng)用，在全市房產(chǎn)管理中發(fā)揮了重要作用。

1.在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中的應(yīng)用

為了進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序、提高行政效能、簡化辦事流程、創(chuàng)新稅收征管機(jī)制，為我國房地產(chǎn)稅制改革打基礎(chǔ)，武漢市開展了應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)和信息技術(shù)評(píng)估存量房交易申報(bào)計(jì)稅價(jià)格工作。

武漢市房管基礎(chǔ)圖在該工作中作為基礎(chǔ)圖件平臺(tái)，串聯(lián)了武漢市房屋交易權(quán)屬登記系統(tǒng)、武漢市商品房合同備案系統(tǒng)、武漢市存量房交易合同備案系統(tǒng)。按照住建部《房屋登記編碼》的規(guī)定，利用房屋空間坐標(biāo)建立了房屋身份證編碼體系，實(shí)現(xiàn)了房屋唯一性管理。結(jié)合采集影響評(píng)估價(jià)格的22類50萬個(gè)特征因素點(diǎn)、12萬個(gè)樣本點(diǎn)和5000個(gè)小區(qū)信息，形成了武漢市存量房交易評(píng)稅專題圖。利用專題圖，可為房屋評(píng)估系統(tǒng)提供各類要素基礎(chǔ)信息，實(shí)現(xiàn)存量房交易環(huán)節(jié)計(jì)算機(jī)自動(dòng)評(píng)估，并且還能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的空間分析統(tǒng)計(jì)。此外，還建立了動(dòng)態(tài)維護(hù)機(jī)制，確保各類信息數(shù)據(jù)定期更新。

通過存量房交易自動(dòng)評(píng)稅系統(tǒng)，使交易辦證更加便民利民，為交易雙方節(jié)約了評(píng)估費(fèi)用，商品房無抵押轉(zhuǎn)移登記等5項(xiàng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了“立等可取”，縮短了辦證時(shí)限，贏得了群眾口碑。

2.在房屋產(chǎn)權(quán)管理中的應(yīng)用

房屋產(chǎn)權(quán)管理是房產(chǎn)行政管理中的重要內(nèi)容，房管基礎(chǔ)圖系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫的數(shù)字化、系統(tǒng)化、信息化管理模式極大提升了房屋產(chǎn)權(quán)管理的工作效率，實(shí)現(xiàn)了各類專題信息的集成，是建成房屋產(chǎn)權(quán)管理的大數(shù)據(jù)平臺(tái)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

“十二·五”期間，為產(chǎn)權(quán)管理部門提供40多棟房屋數(shù)據(jù)，用于樓盤表建設(shè)?；诜抗芑A(chǔ)圖開展的武漢市房屋全生命周期調(diào)查工作，完成了35萬棟房屋的屬性信息采集。

3.在房屋安全管理中的應(yīng)用

房屋安全作為公共安全的重要組成部分，也是最重要的民生問題之一，房管基礎(chǔ)圖建設(shè)工作著眼于房屋安全對(duì)房屋空間動(dòng)態(tài)管理的需要，結(jié)合危房普查，建設(shè)房屋安全管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房屋安全全過程、動(dòng)態(tài)、精細(xì)化管理。

“十二·五”期間，共完成7個(gè)中心城區(qū)89個(gè)街道925個(gè)社區(qū)內(nèi)的私有房屋、公有房屋、單位自管產(chǎn)房等危房的空間定位、屬性和圖片信息采集、房屋身份編碼及危房信息數(shù)據(jù)錄入平臺(tái)的建設(shè)工作，有效地提升了房屋安全管理水平和應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的快速反應(yīng)能力，是全市房屋全生命周期管理信息系統(tǒng)的重要組成部分。

4.在物業(yè)管理中的應(yīng)用

為加強(qiáng)城市綜合管理，改善居民生活環(huán)境，武漢市政府于2012年至2014年將老舊社區(qū)物業(yè)服務(wù)納入“城管革命”，決定對(duì)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行考評(píng)，使全市老舊住宅區(qū)基本實(shí)現(xiàn)“環(huán)境美好、管理有序、服務(wù)周到、群眾滿意”的總體目標(biāo)。以房管基礎(chǔ)圖為基礎(chǔ)開展的中心城區(qū)425個(gè)老舊住宅區(qū)考評(píng)區(qū)域圖測(cè)繪項(xiàng)目為考評(píng)工作的順利進(jìn)行提供了數(shù)據(jù)，提高了考評(píng)工作的效率和工作精準(zhǔn)度，取得了業(yè)界專家的一致好評(píng)。

5.在住房保障和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)等工作中的應(yīng)用

住房保障和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)是市局房屋管理的重要工作之一，以武漢市1∶2000房管基礎(chǔ)圖為底圖完成的保障性住房、歷史保護(hù)建筑等項(xiàng)目的房屋“落地”工作，制作的各年度保障性住房、優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑專題圖為局相關(guān)工作提供了重要資料?！笆の濉逼陂g，完成了各年度保障房專題圖，并完成了優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑“落地”183項(xiàng)。

6.服務(wù)房屋全生命周期管理和藍(lán)皮書的編撰

武漢市1∶2000房管基礎(chǔ)圖是武漢市房屋全生命周期管理工作的底圖，為房屋的全生命周期管理提供了基本圖件。

同時(shí)，房管基礎(chǔ)圖也是《武漢市住房保障和房屋管理藍(lán)皮書》的數(shù)據(jù)來源，該書為社會(huì)綜合治理提供了重要數(shù)據(jù)。

二、全市全覆蓋的重要意義

“十二·五”期間，房管基礎(chǔ)圖建設(shè)工作的成效充分證明房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的重要性?！笆の濉逼陂g，武漢市1∶2000房管基礎(chǔ)圖測(cè)繪與建庫工作是必要的基礎(chǔ)性工作，實(shí)現(xiàn)全市國有、集體房屋全部“落地”和全市全覆蓋，對(duì)于房產(chǎn)行政管理具有重要意義，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.房管基礎(chǔ)圖全市全覆蓋是服務(wù)“互聯(lián)網(wǎng)+房管”的基礎(chǔ)

房管基礎(chǔ)圖全市全覆蓋是建設(shè)房管大數(shù)據(jù)平臺(tái)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，建設(shè)“互聯(lián)網(wǎng)+房管”的基礎(chǔ)。沒有房管基礎(chǔ)圖對(duì)房屋空間位置的精確定位，就沒有信息量龐大的房屋數(shù)據(jù)的有效關(guān)聯(lián)，就無法實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)確監(jiān)管，自然無法推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+房管”建設(shè)。

2.房管基礎(chǔ)圖全市全覆蓋是房產(chǎn)行政精細(xì)化管理的需要

全市的房產(chǎn)行政管理需要覆蓋全市范圍的基礎(chǔ)圖件，需要提供分析全市建設(shè)、變化全貌的數(shù)據(jù)，需要通過對(duì)全市房屋情況的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以制定準(zhǔn)確恰當(dāng)?shù)墓芾泶胧?，?shí)現(xiàn)房產(chǎn)行政的精細(xì)化管理。

3.房管基礎(chǔ)圖全市全覆蓋是服務(wù)房屋全生命周期管理各個(gè)環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)

房屋全生命周期管理串聯(lián)了房屋的過去、現(xiàn)在和將來，將房屋預(yù)售、初始登記、交易、抵押、查封等各個(gè)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)到了一個(gè)系統(tǒng)平臺(tái)上，房管基礎(chǔ)圖正是這個(gè)系統(tǒng)平臺(tái)的底圖，房管基礎(chǔ)圖的全覆蓋則是實(shí)現(xiàn)全市房屋全生命周期管理的基石。

4.房管基礎(chǔ)圖全市全覆蓋是實(shí)現(xiàn)與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記無縫對(duì)接的需要

“十二·五”期間，國家、省、市各級(jí)主管部門出臺(tái)了相關(guān)文件，推動(dòng)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)制度改革試驗(yàn)，旨在為該項(xiàng)工作的全面鋪開積累經(jīng)驗(yàn)，最終實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地、房屋等要素的流轉(zhuǎn)。同時(shí)，全國的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作也在各個(gè)城市啟動(dòng)，將在“十三·五”期間全面鋪開。房管基礎(chǔ)圖的全市全覆蓋是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房屋確權(quán)登記與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記相銜接的必要數(shù)據(jù)來源。

三、結(jié)語

房產(chǎn)管理事關(guān)千家萬戶的根本利益，關(guān)系到社會(huì)和諧穩(wěn)定。掌握全市基于“一張圖”的房產(chǎn)信息，構(gòu)建由戶到層到棟、再到小區(qū)的房產(chǎn)管理地理信息系統(tǒng)，是解決現(xiàn)實(shí)問題的有效途徑，是房產(chǎn)行政管理決策的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，武漢市“十二·五”的房管基礎(chǔ)圖建設(shè)實(shí)踐可為同類城市提供參考借鑒。

（作者單位：武漢市房產(chǎn)測(cè)繪中心）