周紅云

摘要：近年來，國家鼓勵社會資本與政府合作參與基礎設施領域的運營，在政策支持下，政企合作以開發(fā)公司作為開發(fā)主體進行土地一級開發(fā)正在發(fā)展壯大起來。土地一級開發(fā)項目投資大，周期長，實施過程復雜，本文著重對土地一級開發(fā)過程中企業(yè)財務風險的識別和防范進行了具體分析和描述，以對開發(fā)企業(yè)規(guī)避此類風險提供有益的參考和借鑒。

關鍵詞：土地一級開發(fā) 財務風險 管控

深入推進新型城鎮(zhèn)化是最近幾年我國政府力推的重點改革，近幾年，我國推出了一系列PPP（Public-Private Partnership即公私合作模式）政策，鼓勵和引導社會資本與政府合作參與基礎設施領域的運營。政企合作成立開發(fā)公司作為開發(fā)主體進行土地一級開發(fā)正逐步發(fā)展壯大起來。

開發(fā)公司的盈利模式主要有收益分成及BT（建設—移交）成本加成兩種模式。收益分成模式主要是開發(fā)公司完成土地一級開發(fā)后，政府按土地出讓金的一定比例支付給開發(fā)公司；BT成本加成模式主要是政府按總建設成本及固定比例的加成收益支付給開發(fā)公司。本文主要從土地一級開發(fā)企業(yè)的角度分析財務風險及如何管控。

一、土地一級開發(fā)企業(yè)財務風險的識別與分析

土地一級開發(fā)企業(yè)的財務風險主要有投資風險、融資風險和資金回款風險。

（一）投資風險

1.投資成本大，周期長，投資預期存在不確定性

土地一級開發(fā)項目的投資成本主要包括征地拆遷成本和基礎設施建設成本。近幾年，征地拆遷的補償成本逐步提高，在拆遷過程中又極易遇上拖延不配合的單位和住戶，從而導致拆遷周期延長，成本上升。拆遷工作沒有及時完成，后續(xù)的場地平整、道路管線等基礎設施建設就隨之延后，項目投資預期難以如期實現(xiàn)。

2.采取收益分成模式的開發(fā)公司未來收入存在不確定性

土地出讓往往在項目開發(fā)的三五年后陸續(xù)開始，前期為純投入期。政府每年安排一部分的土地出讓指標，整個項目的土地出讓時間短的七八年，長的十幾年。未來的土地出讓價格變數(shù)很大，易受宏觀經(jīng)濟、城鎮(zhèn)化發(fā)展、人口結構變化和宏觀政策調整影響，也受項目所在的區(qū)域發(fā)展影響。未來土地出讓價格的不確定直接帶來收入的不確定。

3.土地一級開發(fā)項目受政府規(guī)劃及國家政策影響較大

在項目前期，開發(fā)公司根據(jù)城市規(guī)劃確定的商住地可出讓面積測算未來收益。在項目建設過程中，政府有可能會根據(jù)需要更改規(guī)劃方案，減少商住用地的面積。如此會導致土地出讓金減少，開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)收入減少。

另外，雖然近幾年國家對社會企業(yè)參與土地一級開發(fā)持越來越開放的態(tài)度，但也需謹慎對待可能政策收緊的時候。

（二）融資風險

土地一級開發(fā)項目對資金的需求量大，資金的籌措直接影響開發(fā)公司能否按照計劃持續(xù)穩(wěn)定地完成項目開發(fā)。

第一，開發(fā)公司的外部籌資主要依靠銀行貸款，籌資方式和結構較為單一，受國家宏觀金融調控政策的影響較大。當房地產(chǎn)處于宏觀金融政策收緊狀態(tài)時，獲得銀行支持的難度就加大，不僅體現(xiàn)在貸款額度上還有利率上調的風險。

第二，融資提款金額存在與實際開發(fā)進度不匹配的風險。部分銀行出于自身風險的防范，往往要求在貸款合同上約定開發(fā)項目的貸款總額并制訂提款計劃，要求按規(guī)定的歷次提款時間和提款金額進行提款。如果開發(fā)項目在后續(xù)實際建設過程中發(fā)生投入延后或提前，則極易出現(xiàn)資金閑置或不足的風險。

（三）資金回籠的風險

在土地一級開發(fā)過程中，是否能夠及時收回應收賬款或投資款，成為了企業(yè)預期收益是否能夠達成以及是否能夠及時償還到期債務，避免資金鏈斷裂的關鍵。

1.采取BT成本加成模式的開發(fā)公司資金回籠的風險很大程度取決于當?shù)卣馁Y金實力

在BT成本加成模式下，開發(fā)公司完成土地一級開發(fā)的審計結算后，政府應按投入成本加上固定比例的加成收益支付開發(fā)公司。這時可能土地尚未對外出讓，政府沒有土地出讓金的資金來源，是否能夠按時全額支付開發(fā)費用主要依靠政府儲備的資金實力。在一些經(jīng)濟欠發(fā)達的地區(qū)，可能會出現(xiàn)開發(fā)費用拖付的風險。

2.采取收益分成模式的開發(fā)公司資金回籠的風險在于土地是否能夠按計劃及時并以合理的價格對外出讓

開發(fā)項目內(nèi)每年土地出讓面積的分配權掌握在政府手中，土地出讓價格又受當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展、人口流入等外部因素的影響，能否按計劃順利并以合理的價格進行土地出讓直接影響投資款是否能及時回籠并獲得收益。

3.稅收政策調整風險

土地一級開發(fā)項目開發(fā)周期長，在這個過程中出現(xiàn)國家稅收政策的調整會直接影響企業(yè)的成本。

在2016年實施營改增政策前，土地一級開發(fā)項目視不同的開發(fā)模式實施不同的稅收政策。有的繳納營業(yè)稅，有的符合國稅總局2013年發(fā)布第15號公告的規(guī)定不繳納營業(yè)稅。15號公告規(guī)定：“納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項目（包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）?！斣摰貕K符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進行掛牌出讓，若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔；若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業(yè)稅。”

實施營改增后，原來符合上述公告不征收營業(yè)稅的土地一級開發(fā)項目，面臨著是否要交增值稅的問題。不同地方的國稅局調研后有不同的看法，有的認為這還是投資行為，既然不屬于營業(yè)稅的征稅范圍就不存在改征增值稅的問題，有的認為應按建筑業(yè)征收增值稅。目前國稅總局對此還沒有明確的說法，但如果征收增值稅，之前按不征營業(yè)稅進行測算和依此簽訂開發(fā)協(xié)議的項目則面臨稅務成本增加的風險。

二、土地一級開發(fā)企業(yè)財務風險的管控

（一）投資風險管控

1.項目前期調查分析工作需全面細致

在進行投資前要認真調研與項目相關的各個細節(jié)，包括規(guī)劃、資金來源及擔保、成本、稅收、未來收益、政策調整、政府資金實力等問題。任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能會導致企業(yè)雖然獲得了項目的開發(fā)權，但是無法實現(xiàn)預期的收益，甚至影響公司后續(xù)的發(fā)展。

2.制訂合理完整的開發(fā)計劃，監(jiān)控開發(fā)實施過程，建立風險預警系統(tǒng)

開發(fā)公司在開發(fā)前期需將資金、成本、未來收益預測等數(shù)據(jù)資料融入到開發(fā)的每一個階段，制定細致、合理、完整的項目開發(fā)計劃。在項目實施過程中，要根據(jù)實際開發(fā)投入情況、政策調整及最新的市場預期，定期跟蹤，滾動更新開發(fā)計劃，調配資源，建立風險預警系統(tǒng)。

3.完善合作開發(fā)協(xié)議的條款，控制可能出現(xiàn)的風險

首先，確立政企合作，共同投資組建開發(fā)公司，共擔風險，共享收益。土地一級開發(fā)業(yè)務具有很強的區(qū)域特征，要求和開發(fā)當?shù)卣⒘己玫暮献鳈C制，是否能和當?shù)卣纬苫ダ糙A對土地一級開發(fā)業(yè)務有很大的影響。

其次，在協(xié)議中約定如果政府在建設過程中更改規(guī)劃方案減少商住地面積，則相應調增分成比例。如此，可以規(guī)避開發(fā)公司未來收入來源減少的風險。

另外，如果國家未來出臺政策，收緊社會企業(yè)參與土地一級開發(fā)，需要在協(xié)議中約定開發(fā)公司的退出條款，保障已投入成本按合理的回報進行政府回購。

4.做好成本管控及審計

在項目建設過程中，要嚴格做好成本管控，通過招投標選擇優(yōu)質的中介機構，做好標底編制和審計結算。特別是針對征地拆遷成本，需借助政府及中介機構的力量，保證拆遷進度又控制拆遷成本。

（二）融資風險管控

1.做好規(guī)劃，合理安排融資規(guī)模和債務結構

開發(fā)公司應充分考慮項目及企業(yè)的實際情況，進行必要細致的財務分析，制定科學合理的資金需求，規(guī)劃合理的融資規(guī)模和適合企業(yè)自身的債務長短期結構。

2.采用靈活的信貸模式

開發(fā)公司可以與多家銀行進行溝通協(xié)商，選擇“按需放貸”的靈活信貸模式。銀行給予一個總的貸款授信額度，在額度內(nèi)，開發(fā)公司根據(jù)資金的實際投入需要，在某個時點提取某筆資金。這樣就可以做到資金不閑置，減輕利息負擔。

3.開拓多元化的融資渠道

土地一級開發(fā)企業(yè)的融資渠道，除了銀行貸款，還可以通過發(fā)行企業(yè)債、IPO上市或上市后的再融資等多種方式，獲得開發(fā)所需要的資金，降低財務風險。

（三）資金回款風險管控

首先，開發(fā)公司需與當?shù)卣３至己玫暮献麝P系。其次，在協(xié)議簽定時，需與政府共同制定一份未來土地出讓計劃，完成土地供應，回籠開發(fā)成本。另外，政府與開發(fā)公司還需在協(xié)議中約定違約條款，如果政府出現(xiàn)資金支付拖延，需要按一定的利率支付拖延利息作為補償。

（四）稅收政策調整風險管控

開發(fā)公司在前期要充分了解國家及地方的相關稅收政策，做好納稅籌劃，規(guī)避納稅風險。同時，公司需要建立一支高素質的納稅管理團隊，與稅務部門進行充分溝通，及時有效銜接最新的稅收法規(guī)，深入研究每一項稅收政策，準確掌握稅收政策規(guī)范的經(jīng)濟業(yè)務內(nèi)容和范圍，避免由于政策選擇不準確給企業(yè)帶來納稅風險。

參考文獻：

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（作者單位：中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)集團股份有限公司）