程錫麟

摘要：我國的土地資源數(shù)量是有限的，盡管我國的土地資源較為豐富，但是土地開采難度較高，可順利利用的土地資源是極其匱乏的，因此對土地資源的使用要謹慎，并且還要注重保護。如果想要減少土地資源浪費，就要充分的利用每一寸土地；如果想要降低對土地資源的破壞程度，在開發(fā)和使用土地資源的過程中，就要注重保護每一寸土地。鑒于此，本文對目前土地資源及土地的經營進行了分析探討。

關鍵詞：土地資源；土地經營；基本情況；問題；建議

1.土地資源的意義及作用

1.1現(xiàn)代企業(yè)制度建立和改革的需求

為了能夠符合市場經濟發(fā)展的需求。企業(yè)制度也在不斷的改進?，F(xiàn)代的企業(yè)制度中對于產權的劃分更加的明細。其也將責任落實到實處。從而使得企業(yè)的管理更加的科學化和規(guī)范化。在現(xiàn)代企業(yè)制度建立和改進的過程中。需要充分的了解國家與企業(yè)產權之間的關系。明確兩者的不同責任。以更好的推動企業(yè)制度的改進和建立。而為了能夠推動企業(yè)的長遠發(fā)展。就需要對現(xiàn)代企業(yè)的制度進行重新的規(guī)劃。明確國家和企業(yè)之間的土地產權關系。使得企業(yè)能夠科學、合理的利用土地資源。

1.2土地資源管理改制的需要

現(xiàn)階段我國的土地資源管理正在進行改革。為了能夠滿足現(xiàn)代社會經濟發(fā)展的需求。我國必然會進行土地資源管理的改革。在改革過程中。能夠及時的發(fā)現(xiàn)土地資源利用不合理的方面。然后采取有效的措施進行處理和解決。提高土地資源的合理利用。由于城市的土地資源各種因素的影響。造成在開發(fā)和使用過程中存在不合理的地方。造成土地資源的有償使用和無償使用兩種制度的失衡。加之政府對土地資源利用的干預較大。嚴重的影響了土地資源的利用效率。所以要制定土地資源利用的有效策略。提高土地資源的利用率。在改革土地資源管理的過程中，要合理的劃分土地資源，將土地資源所屬權明確。合理的對土地資源進行配置。進而提高土地資源的合理開發(fā)和有效利用。

2.我國土地經營中存在的問題

經過我國第二次的國力土地資源調查。我國土地資源的情況已經非常清楚。對我國發(fā)展的資本也有了一個全面的掌握。在這次調查中。國有標準的土地利用分類法被采用。國家掌控。由政府和地方雙向進行的模式首次采用。全國范圍的遙感影像調查地圖也首次使用。很多的第一次在這次的土地調查中使用。經過這次對土地資源的全面調查?？梢郧宄牧私獯嬖谟谕恋亟洜I管理中的問題。

2.1城市土地轉讓中存在的問題

為了促進本城市的經濟發(fā)展。引進外來投資。轉讓本城市的土地資源就是提高本城市經濟發(fā)展速率的有效措施之一。國家鼓勵城市引進外來投資，并且給予了其諸多的優(yōu)惠。但是這種優(yōu)惠在體系上還存在著漏洞。如在土地市場供求出現(xiàn)矛盾時。報名人數(shù)少于一定人數(shù)時仍然進行土地的拍賣。這就導致土地價格的下跌；某些中小型城市在土地出讓時，招標、拍賣供地的比例不合理。城市問也存在土地市場價值的差異。這就給部分投機分子帶來了機會。從而擾亂了城市土地經營的正常運轉。

2.2土地市場不健全。存在隱形土地市場的隱患

土地有形的市場即存在實物的有具體的操作計劃、進行土地權益流轉的場所。主要包括交易的場所和輔助的硬件設備。也包括中介服務系統(tǒng)，其業(yè)務有咨詢、評價、登記、交易等。土地經營的有形市場不僅僅可以進行土地交易。還是國家調控土地出讓種類及數(shù)量、對土地利用情況及檔案進行匯總、掌握土地利用的實時動態(tài)等等的場所。恰恰相反。隱形土地市場不僅對土地資源的合理配置產生消極的影響。還會造成土地資產的不必要流失。給國家?guī)頍o法估量的經濟損失。

2.3土地市場化運作尚不規(guī)范。缺乏有效的管理機制

隨著城市發(fā)展的加快。土地市場化運作想想越來越多。合理的土地市場化運作有利于經濟發(fā)展。然而現(xiàn)實中卻存在很多沒有按照法律法制操作的問題。例如很多城市為了眼前發(fā)展利益。開展拍賣土地?；蛘邷p少綠化用地等等。這些都可能影響到城市的長遠發(fā)展。

2.4城市發(fā)展和土地開發(fā)利用缺乏科學合理的規(guī)劃

近年來。我國城市發(fā)展速度很快。然而原有的城市土地規(guī)劃開發(fā)政策顯得有些跟不上形勢的發(fā)展。城市的總體規(guī)劃直接影響到土地的利用問題。因此如果城市規(guī)劃和土地利用不能協(xié)調一致。那么將會導致很多問題的出現(xiàn)。例如，重大項目土地的審批問題。城市重復建設等等。給城市的整體發(fā)展造成混亂。

3.對我國土地資源及土地經營的建議

3.1加強宣傳力度

為了充分發(fā)揮土地資源利用策略在土地資源管理改制中的作用。就需要相關的管理部門加大宣傳力度。使人們對土地資源管理改制的重要性有全面的認識。因而科學的土地管理改制策略就被有效的制定出來，有利于推進土地資源管理改制的深入?，F(xiàn)代企業(yè)管理制度和土地管理制度都要逐漸的完善和健全。土地資源管理改制中的資源利用策略要通過法律的形式來完善。從而實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。促進我國社會經濟建設水平的不斷提高。

3.2加強土地登記管理制度

立足于土地資源的實際情況。將土地所有權分解為多種權利的組合。包括土地使用權的出讓。土地使用權的出租和土地權的抵押。合理轉讓土地資產。使土地資源的價值得到充分的發(fā)揮。與此同時。土地資源的稅收管理也要加強。無論使用哪種處理方式對土地資源處理。都要到土地資源管理部門進行土地資源所有權的變更。然后進行登記處理。在轉讓土地所有權的時候。應該及時到稅務管理部門進行登記。及時的將土地增值稅繳納。在一定程度上，土地資產流失的情況得到了避免。

3.3加強監(jiān)管。實現(xiàn)土地經營的陽光化

土地經營的陽光化就是始終堅持經營陛城市用地的招標出讓和拍賣。對其信息進行公示。使得城市土地市場交易的過程在全程的監(jiān)管之下。達到提升市場透明度的目的。對創(chuàng)造公平的市場環(huán)境起到重要作用。在當下。完善政府監(jiān)管體系。應用公眾監(jiān)督和輿論監(jiān)督相結合的監(jiān)督方式。以確保土地經營始終處于公平、公正、公開的環(huán)境下，可以最大限度的預防腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，捍衛(wèi)政府的威信和土地經營者的權威性。維護了土地市場的正常秩序。確保了土地開放商間的正常競爭。為此。經營l生的城市規(guī)劃用地需始終堅持采用招標的形式或掛牌方式出讓。如果特殊需要需采用協(xié)議出讓的方式。也應該對全社會透明化。接受監(jiān)督。

3.4多元化的資金籌集。科學的土地經營

政府財政的專項撥款。就是在土地資源儲備的早期。因為土地的出讓量和土地征購量出現(xiàn)嚴重的不協(xié)調。必須依賴政府的專項撥款才可以維持其正常的流轉。這部分的流轉資金具有風險低、無利息的優(yōu)點，但是其金額依據(jù)當?shù)亟洕l(fā)展的具體水平有著一定的限制。

銀行的貸款。即土地資源儲備管理中心通過向金融機構貸款。可用已經歸土地資源儲備中心所有的土地進行銀行抵押。就當下的形勢來看土地中心的流轉資金大部分來源于銀行貸款。不僅能有效的減輕土地經營的負擔。還為金融機構的發(fā)展提供了契機。隨著城市化的不斷推進。這種資金的來源方式將會得到更廣泛的應用。但是其存在投資成本及風險都較高的弊端。

購買土地者預付錢款。又名土地的預出讓。即土地資源儲備管理中心在執(zhí)行土地儲備計劃的過程中。因為流轉資金的匱乏。應用投招標等形式。確定土地后期的受讓法人。其土地征購費用由受讓法人預先支付。土地資源儲備管理中心可以將此錢款用于前期的土地資源購置。

土地的調換。就是土地資源儲備管理中心依據(jù)具體的工作計劃。在開展土地儲備工作中，為了達到節(jié)約成本的目的，將現(xiàn)有的土地使用者進行安置。用該中心已有的土地調換其他土地。此方法最大的優(yōu)點就是可節(jié)約大量的成本。

合作開展土地整理和征購工作。為了預防預出讓發(fā)生問題。土地儲備管理中心需和其他經濟單位進行必要的合作。就是土地儲存管理中心提供土地。其他經濟單位提供資金。土地儲備管理中心用流轉資金對土地進行早期的開發(fā)。然后再對土地進行拍賣和競標。這樣的合作模式既能預防出讓的不足還可以融的流轉資金。

3.5整合用地。挖掘潛力

集中開發(fā)研究、中試、推廣、生產區(qū)域，整合現(xiàn)有土地。制定科學合理的產業(yè)政策。調整優(yōu)化產業(yè)結構。選擇最有利的產業(yè)發(fā)展集群模式，降低生產成本，實現(xiàn)低投入、高產出。挖掘現(xiàn)有存量建設用地潛力。提高土地利用率。借鑒國內其他園區(qū)的經驗。引進區(qū)片容積率控制的概念。即對開發(fā)區(qū)確定一個合理的容積率。一部分企業(yè)用地可超過區(qū)片容積率。另一部分企業(yè)用地可根據(jù)實際需要小于區(qū)片容積率。只要整個區(qū)片實際建筑容積率不超過規(guī)劃容積率即可。這樣可滿足不同用地者的需求。促使土地節(jié)約利用。

3.6多維發(fā)展。拓展空間

在土地資源越來越稀缺的形勢下。應該拓寬對土地資源的利用維度。不僅在空間上進行合理的規(guī)劃。同時在用途上發(fā)揮更加廣泛的思路。在建筑開發(fā)過程中。著眼于立體開發(fā)模式?？梢詫⑵綍r平面布置的廠房車間等集中在一棟建筑中。從而形成工業(yè)綜合體，高新區(qū)基本上是科技含量高、附加值高的工業(yè)企業(yè)。適宜于布置立體化標準工廠。另一方面。向地下空間拓展。認真借鑒世界各國開發(fā)利用城市地下空間的成功經驗。

3.7制定科學合理的城市土地資源管理規(guī)范。有關部門要嚴格執(zhí)行

一個城市的土地規(guī)劃應該和這個城市的整體規(guī)劃相協(xié)調。并且對土地的開發(fā)利用、執(zhí)行管理起到一定的指導作用。制定城市的土地規(guī)劃要堅持可持續(xù)發(fā)展原則。具備科學性和合理性。例如合理規(guī)定各種用地的比重分配、空間布局、規(guī)模標準等，然后確保各項工作在此約束下合理有序的展開。政府相關部門要嚴格按照規(guī)劃執(zhí)行相關工作。例如土地審批要嚴格按照相關的法規(guī)來執(zhí)行。杜絕亂征亂批等現(xiàn)象。

3.8充分發(fā)揮土地資源的使用價值

土地是有限的不可再生資源。因此在使用土地時要盡可能的發(fā)揮其最大的限度。充分發(fā)揮其價值。在途觀管理工作中。努力做到使用效率、經濟效益和環(huán)境效益三者的統(tǒng)一。

3.9提高土地使用率。地盡其利

首先要對城市的土地進行合理布局。地盡其力。盡量發(fā)揮不同類型土地的優(yōu)勢：其次。對土地使用情況和現(xiàn)存土地做好統(tǒng)計：第三。提高土地的容積率。充分利用地上以及地下的空間。例如地鐵。地下通道。高架橋等等；第四，走科技發(fā)展之路，組織專家學者對城市土地進行研究。也為城市土地管理規(guī)劃提供依據(jù)和參考。

3.10堅持可持續(xù)發(fā)展原則

可持續(xù)發(fā)展這一政策。最近幾年備受關注。堅持可持續(xù)發(fā)展這一原則要求統(tǒng)籌兼顧。綜合考慮經濟效益和環(huán)境效益。同時在關注眼前利益的時候考慮長遠利益。那么在城市的土地資源管理中。要杜絕過度使用土地等情況，科學合理的開發(fā)利用土地。在有效正確利用土地的同時做好保護措施。例如保護綠地。嚴防土地使用過度等情況，保護土地生態(tài)系統(tǒng)。防止新的破環(huán)。這樣才可以有利于城市的可持續(xù)發(fā)展以及長遠發(fā)展。

3.11完善和規(guī)范土地市場

城市的土地資源管理離不開城市土地市場機制的建立與完善。規(guī)范城市土地市場管理。嚴格審批程序，嚴格檢查土地用途。并且建立健全一套有效的監(jiān)督機制。確保向觀眾政策的落實。

4.結束語

綜上所述。在開發(fā)和使用土地資源的過程中。要做好科學合理。不能夠一味的追求經濟效益，而忽視對土地資源的保護，要加強土地資源管理和改善土地經營方式。充分發(fā)揮土地資源在社會經濟建設中的作用。