凌仲潔+吳君民

摘要： 以拆遷安置社區(qū)為研究對(duì)象，在討論了其特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，分析了其在物業(yè)成本核算中的新問題，結(jié)合XZ拆遷安置社區(qū)，運(yùn)用作業(yè)成本法構(gòu)建了拆遷安置社區(qū)的物業(yè)作業(yè)成本核算的模式，以期優(yōu)化拆遷安置社區(qū)的物業(yè)成本管理。

Abstract： Based on the discussion of the characteristics of relocation and resettlement community， this paper analyzes the new problems in property cost accounting. Combined with XZ demolition and resettlement community， this paper uses activity-based costing method to construct property operation cost of demolished resettlement community accounting model， so as to optimize the demolition of the resettlement of the community property cost management.

關(guān)鍵詞： 拆遷安置社區(qū)；物業(yè)成本核算；作業(yè)成本法

Key words： demolition resettlement community；property costing；activity-based costing

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2016）35-0022-03

0 引言

近年來，物業(yè)成本管理的研究日益受到關(guān)注：①社區(qū)物業(yè)成本管理方面，楊鵬、鄭小晴（2000）[1]通過分析發(fā)現(xiàn)社區(qū)物業(yè)管理成本費(fèi)用與物業(yè)管理公司所接管物業(yè)面積存在一定的關(guān)系，可根據(jù)這種關(guān)系將社區(qū)物業(yè)管理成本費(fèi)用劃分為固定費(fèi)用、變動(dòng)費(fèi)用、半變動(dòng)費(fèi)用三部分。林昆明（2009）[2]在分析社區(qū)物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成的基礎(chǔ)上，就降低社區(qū)物業(yè)服務(wù)成本提出三個(gè)途徑：一是節(jié)約相對(duì)人工費(fèi)用，二是節(jié)約物資消耗，三是節(jié)約管理費(fèi)用支出。靳勤（2015）[3]提出了社區(qū)成本創(chuàng)新的新理念，認(rèn)為社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理降低成本可以從固定成本費(fèi)用預(yù)算管理、嚴(yán)控變動(dòng)成本、合理配置物業(yè)資源等方面入手。②拆遷安置社區(qū)物業(yè)成本管理方面，儲(chǔ)宇奇（2014）[4]認(rèn)為安置小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)低利潤高風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)公司不但難收取物業(yè)費(fèi)，還要承擔(dān)由于業(yè)主對(duì)環(huán)境的破壞需要修理和維護(hù)的巨額費(fèi)用，在一定程度上大大提高物業(yè)管理與社區(qū)維護(hù)的成本。胡小萍（2014）[5]提出前移拆遷安置小區(qū)管理工作，探索物管早期介入機(jī)制，通過參與設(shè)計(jì)意見、參與施工階段現(xiàn)場的跟進(jìn)監(jiān)督，進(jìn)一步完善拆遷安置小區(qū)建設(shè)，降低拆遷安置后的服務(wù)、維護(hù)成本。隨著城鎮(zhèn)化的不斷加快，各地拆遷安置社區(qū)拔地而起，由此帶來的拆遷安置社區(qū)的物業(yè)成本管理也是城市發(fā)展過程中一大亟待解決的難題。但是，關(guān)于拆遷安置社區(qū)物業(yè)成本核算相關(guān)問題的研究少、程度淺、一般定性分析為主。本文擬在分析拆遷安置社區(qū)的特點(diǎn)以及該類社區(qū)在物業(yè)成本核算中存在問題的基礎(chǔ)上，運(yùn)用作業(yè)成本法，嘗試對(duì)拆遷安置社區(qū)的物業(yè)成本核算進(jìn)行研究。

1 拆遷安置社區(qū)特點(diǎn)的分析

1.1 社區(qū)居民群體特殊

在我國工業(yè)化和城市化快速發(fā)展的背景下，建設(shè)用地需求量也大量增加。加之響應(yīng)國家政策的號(hào)召，農(nóng)民土地的征用規(guī)模也隨之越來越大，失地農(nóng)民不斷增加，并且在城區(qū)周邊形成了越來越多的拆遷農(nóng)民安置社區(qū)。從拆遷安置社區(qū)居民結(jié)構(gòu)看，絕大部分為失地農(nóng)民，也有一小部分為租賃小區(qū)房屋的外地人口。這些人口中有公司白領(lǐng)、工廠工人、工地民工、學(xué)生。離市區(qū)越近，城市居民、外來人口越多，社區(qū)居民之間差異性越強(qiáng)、人口流動(dòng)性越大。

1.2 安置地域城郊結(jié)合

地方政府通常會(huì)考慮土地級(jí)別的差地價(jià)和拆遷安置戶的購買能力，主要在城市近郊區(qū)或者城鄉(xiāng)交接地帶開發(fā)建設(shè)拆遷安置小區(qū)。該類社區(qū)通常被劃分為城市領(lǐng)域，但又異于一般市區(qū)社區(qū)。拆遷安置社區(qū)及周邊的交通設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施相對(duì)較為欠缺，社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的硬環(huán)境和軟環(huán)境相對(duì)較差， 社區(qū)僅有基礎(chǔ)設(shè)施滿足居民基本生活。

1.3 社區(qū)經(jīng)濟(jì)來源單一

拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理目前還處于起步階段，社區(qū)成本費(fèi)用來源多數(shù)以政府補(bǔ)助為主。社區(qū)居民主要為失地農(nóng)民，他們失去賴以生存的土地，失去了維持基本生活保障的收入來源。很多居民待就業(yè)或者收入水平并不高，對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)的收取一時(shí)之間難以接受、難以承擔(dān)。另外，缺乏專業(yè)化的物業(yè)管理，社區(qū)居委會(huì)不能合理管理物業(yè)成本，不能多渠道籌集資金，創(chuàng)造新收入。

1.4 社區(qū)管理體制陳舊

大部分拆遷安置社區(qū)仍沿用農(nóng)村管理體制。該類社區(qū)處于農(nóng)村社區(qū)向城市社區(qū)轉(zhuǎn)型的過渡時(shí)期，其社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化亦城亦農(nóng)的特殊性，使拆遷安置社區(qū)管理也呈現(xiàn)出亦城亦農(nóng)的交叉性。在一些拆遷安置社區(qū)，雖然實(shí)行了“村轉(zhuǎn)居”，但是社區(qū)居委會(huì)干部基本上就是原村干部，工作模式和思維方式轉(zhuǎn)變難，仍沿用陳舊落后的農(nóng)村管理體制。此外，拆遷安置社區(qū)公用經(jīng)費(fèi)主要靠集體資產(chǎn)經(jīng)營等收入，干部待遇上財(cái)政沒有保障，難以吸引社區(qū)管理人才。城市化帶來城管、環(huán)衛(wèi)、治安等大量的行政管理職能，拆遷安置社區(qū)管理人員的能力和經(jīng)費(fèi)卻沒有保障。所以，管理職能行使是否到位往往取決于社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)收入狀況的好壞。

2 拆遷安置社區(qū)物業(yè)成本核算存在問題的分析

2.1 居民自治意識(shí)薄弱增加環(huán)境整治成本

拆遷安置社區(qū)大多數(shù)拆遷安置戶為失地農(nóng)民。拆遷安置社區(qū)中暴露出的種種問題，其根源就在于“人”。相對(duì)于城市居民，這些居民雖然住在高樓中，但無法真正從思想上轉(zhuǎn)變角色，適應(yīng)自己“新市民”身份，提高自己“主人翁”意識(shí)，“市民化”的程度低、進(jìn)程慢。他們文化素質(zhì)普遍不高，不良習(xí)慣隨性，過度依賴政府和社區(qū)委員會(huì)，對(duì)于拆遷安置社區(qū)的自治意識(shí)欠缺，進(jìn)而導(dǎo)致社區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、綠化環(huán)境或多或少遭到破壞，居民隨地亂扔垃圾、踐踏草坪、住宅挪用、公共土地自種農(nóng)菜，物業(yè)管理難度大，物業(yè)成本不斷增加。

2.2 公共基礎(chǔ)設(shè)施缺乏加大設(shè)施維護(hù)成本

拆遷安置社區(qū)的安置地域城郊結(jié)合，社區(qū)及其周邊的配套設(shè)施不健全。拆遷安置社區(qū)一般處于城區(qū)的郊區(qū)或城鄉(xiāng)交接地帶，地理位置偏遠(yuǎn)，居民出行不便，公共基礎(chǔ)設(shè)施不健全，生活質(zhì)量普遍較低。一般拆遷安置社區(qū)附近只有一家中型超市，一個(gè)規(guī)模不大的菜場，大型綜合性商場、健身場所、劇院等生活配套設(shè)施還不完善，無法滿足居民的日常生活需求和精神文化生活需求。這顯然會(huì)增加基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)維護(hù)成本。

2.3 投入更多物業(yè)成本政府財(cái)政負(fù)擔(dān)加重

大部分拆遷安置社區(qū)經(jīng)濟(jì)來源單一，主要依賴于政府補(bǔ)貼。某些拆遷安置社區(qū)服務(wù)管理資金來源主要是以政府補(bǔ)貼為主，管理模式是社區(qū)內(nèi)居委會(huì)片區(qū)自治。部分社區(qū)每月僅象征性的收取遠(yuǎn)低于普通社區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)，也有一定的公共維修基金，但是額度小且難報(bào)批。隨著社區(qū)建設(shè)的不斷發(fā)展，即使對(duì)于建設(shè)質(zhì)量不是太高的拆遷安置社區(qū)的后期維修來講，這些也是微不足道的。并且隨著后續(xù)管理費(fèi)用的不斷增加，需要資金投入的地方也會(huì)不斷增加。特別是后期，房屋、公共設(shè)施的維修等工作，財(cái)政將會(huì)越來越吃緊，負(fù)擔(dān)也將會(huì)越來越重。

2.4 社區(qū)物業(yè)成本核算的精細(xì)化尚顯不足

多數(shù)拆遷安置社區(qū)物業(yè)部門的管理簡單粗放，物業(yè)成本核算不夠準(zhǔn)確和精細(xì)。由于物業(yè)部門對(duì)拆遷安置社區(qū)的物業(yè)管理僅限于常規(guī)性的公共服務(wù)，對(duì)專業(yè)化和精細(xì)化的物業(yè)成本管理未達(dá)成共識(shí)，對(duì)物業(yè)成本的測(cè)算、研究與計(jì)算并沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，因此不同社區(qū)采用不同的成本核算方法，導(dǎo)致核算結(jié)果不準(zhǔn)確。不能有針對(duì)性的對(duì)物業(yè)成本進(jìn)行核算，使得拆遷安置社區(qū)物業(yè)成本管理工作效率低下，居民滿意度不高，也不能滿足政府對(duì)拆遷安置社區(qū)降低成本投入的要求。

3 基于作業(yè)成本法的拆遷安置社區(qū)物業(yè)成本核算模式的構(gòu)建

3.1 基于作業(yè)成本法的理由

針對(duì)拆遷安置社區(qū)的特點(diǎn)，結(jié)合其物業(yè)成本管理存在的問題，運(yùn)用作業(yè)成本法，構(gòu)建遷安置社區(qū)物業(yè)作業(yè)成本核算模式，能在提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，有效控制物業(yè)作業(yè)成本，提高經(jīng)濟(jì)收益，提升綜合競爭力。具體理由如下：

①作業(yè)成本法改變拆遷安置社區(qū)原有簡單粗放的物業(yè)成本核算模式，提供準(zhǔn)確的成本信息。拆遷安置社區(qū)的物業(yè)成本中存在較多的間接費(fèi)用和隱含成本，成本動(dòng)因復(fù)雜。作業(yè)成本法可以準(zhǔn)確分配間接費(fèi)用和隱含成本，以細(xì)化作業(yè)中心來劃分各項(xiàng)物業(yè)作業(yè)活動(dòng)，比如：綠化作業(yè)中心、保潔作業(yè)中心、工程維護(hù)作業(yè)中心等。使得核算的成本信息較為準(zhǔn)確，進(jìn)而能為拆遷安置社區(qū)制定合理的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。

②作業(yè)成本法為拆遷安置社區(qū)的成本控制與管理提供合理依據(jù)?；谧鳂I(yè)成本法構(gòu)建拆遷安置社區(qū)物業(yè)成本的核算模式，通過分析各種資源動(dòng)因和作業(yè)動(dòng)因，對(duì)拆遷安置社區(qū)物業(yè)成本進(jìn)行作業(yè)優(yōu)化，可以剔除那些沒有必要的、效率低下的、資源消耗過大的作業(yè)，即非增值作業(yè)和低效（無效）作業(yè)，留下增值作業(yè)，從而提高資源利用率，達(dá)到有效控制成本的目的。

③作業(yè)成本法在服務(wù)業(yè)成本核算與管理中應(yīng)用越來越廣泛。制造業(yè)、生產(chǎn)型企業(yè)最早將作業(yè)成本法應(yīng)用到實(shí)際工作中。本世紀(jì)初，研究者開始逐步研究服務(wù)業(yè)的成本管理問題，將作業(yè)成本法應(yīng)用于倉儲(chǔ)郵政業(yè)、計(jì)算機(jī)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、住宿餐飲業(yè)、租賃業(yè)等新興第三產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然，也可以引用作業(yè)成本法進(jìn)行物業(yè)成本的管理與控制。

3.2 拆遷安置社區(qū)物業(yè)作業(yè)成本核算模式架構(gòu)

為了更加精細(xì)化地構(gòu)建拆遷安置社區(qū)的物業(yè)作業(yè)成本核算的模式，結(jié)合XZ拆遷安置社區(qū)加以說明。XZ拆遷安置社區(qū)地處沿江高等級(jí)公路西側(cè)、古馬干河北側(cè)。2001年在拆遷原村民小組和老集鎮(zhèn)居住戶的基礎(chǔ)上成立，社區(qū)現(xiàn)轄6個(gè)居民小區(qū)，共2527戶，總計(jì)8976人。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有別墅37幢，公寓樓57幢，總建筑面積約45萬平方米。XZ社區(qū)為推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，提出社區(qū)“網(wǎng)格化管理”理念，并采用“一委一居一站一辦”的網(wǎng)格內(nèi)居民自我管理和互助式的社區(qū)自治管理體制。整個(gè)社區(qū)被分為六個(gè)網(wǎng)格，每個(gè)網(wǎng)格區(qū)即一處小區(qū)，根據(jù)上述方法，XZ拆遷安置社區(qū)物業(yè)作業(yè)成本核算模式流程圖如圖1。

現(xiàn)選取XZ拆遷安置社區(qū)的兩個(gè)網(wǎng)格區(qū)，即一號(hào)小區(qū)和二號(hào)小區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)，擬運(yùn)用作業(yè)成本法對(duì)兩個(gè)小區(qū)一月份的成本進(jìn)行核算，對(duì)于“綜合管理”這項(xiàng)作業(yè)，其成本動(dòng)因比較復(fù)雜，暫不予考慮。核算過程如下。

第一步，根據(jù)圖1已確認(rèn)一號(hào)和二號(hào)小區(qū)的作業(yè)和作業(yè)中心。

第二步，分析和確定兩個(gè)小區(qū)的各項(xiàng)資源費(fèi)用，如表1所示。

第三步，建立資源成本庫，確認(rèn)主要資源動(dòng)因，分配以上資源耗費(fèi)至作業(yè)成本庫，如表2所示。

第四步，確定作業(yè)動(dòng)因，依據(jù)成本動(dòng)因分配率公式，計(jì)算作業(yè)成本動(dòng)因分配率，如表3所示。

第五步，計(jì)算兩個(gè)小區(qū)實(shí)際消耗的資源價(jià)值，如表4所示。

表1、4顯示，一號(hào)小區(qū)物業(yè)管理總成本=4500+45445.275=49945.3（元），二號(hào)小區(qū)的物業(yè)管理總成本=4000+36284.725=40284.7（元）

3.3 取得的應(yīng)用效果

①作業(yè)成本法在拆遷安置社區(qū)的物業(yè)成本核算中實(shí)施具有可行性。作業(yè)成本法的運(yùn)用能有效核算物業(yè)成本中的間接成本、隱含成本，以及拆遷安置社區(qū)中發(fā)生的各項(xiàng)作業(yè)所耗費(fèi)用，使得投入成本過高，尤其是主要由政府支持的拆遷安置社區(qū)的物業(yè)成本能得到有效控制。

②物業(yè)成本核算模式的構(gòu)建使拆遷安置社區(qū)物業(yè)管理中存在的問題得到改善。從拆遷安置社區(qū)特點(diǎn)出發(fā)，結(jié)合以上案例核算結(jié)果，可發(fā)現(xiàn)該類社區(qū)需投入更多保潔成本、綠化成本、設(shè)備維修維護(hù)成本和安保成本。加之，這類社區(qū)物業(yè)管理成本主要來源于當(dāng)?shù)卣?cái)政撥款，若不能合理管理物業(yè)成本，則負(fù)擔(dān)過重。因此，基于作業(yè)成本法下的成本管理模式可以按各作業(yè)中心合理有效的核算物業(yè)成本，控制投入成本，使拆遷安置社區(qū)物業(yè)成本管理中存在的問題得到改善，進(jìn)而，能就該類社區(qū)前文所提及的各問題對(duì)癥下藥。

第一，拆遷安置社區(qū)居委會(huì)加強(qiáng)居民的物業(yè)管理知識(shí)、提高自治意識(shí)、維護(hù)身邊環(huán)境衛(wèi)生等的宣傳，提高居民物業(yè)管理的參與度。居委會(huì)多組織社區(qū)文化活動(dòng)，提高居民的文化修養(yǎng)，豐富居民的業(yè)余生活。

第二，呼吁國家和地方政府相關(guān)部門完善拆遷安置社區(qū)的公共基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，在其規(guī)劃建設(shè)之初就應(yīng)加大對(duì)拆遷安置社區(qū)公共基礎(chǔ)配套設(shè)施的投入，完成相關(guān)的教育、醫(yī)療、體育、文化、康復(fù)等配套設(shè)施建設(shè)，真正做到配套先行。對(duì)已建成的拆遷安置社區(qū)，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)原有設(shè)施的檢修和改良工作。

第三，多渠道籌集資金，加強(qiáng)該類社區(qū)的有償服務(wù)，從開展的多項(xiàng)經(jīng)營服務(wù)的收入中提取一定的比例來彌補(bǔ)物業(yè)管理成本的不足。物業(yè)管理費(fèi)收取推行公開、公平、公正。

第四，提高物業(yè)服務(wù)人員的工作效率和服務(wù)質(zhì)量。加強(qiáng)對(duì)拆遷安置社區(qū)物業(yè)服務(wù)人員的專業(yè)技能培訓(xùn)與考核。

4 結(jié)束語

只有解決好拆遷安置社區(qū)物業(yè)成本核算問題，讓拆遷安置戶真正居民化，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)共同繁榮，才能讓他們的生活會(huì)越來越和諧幸福。

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